Dans le cadre de ce dispositif, il convient d’entendre par bien immobilier notamment les constructions, les terrains ainsi que les droits réels immobiliers ou encore les droits découlant d’un contrat de crédit-bail immobilier. Les droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière constituent également des biens immobiliers.

Précision : les droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière s’entendent uniquement des droits ou parts de sociétés ou groupements dont l’actif est principalement constitué :– de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;– ou de droits ou parts de sociétés ou groupements dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.

Les plus ou moins-values dégagées à l’occasion de la cession d’un bien immobilier par une entreprise individuelle ou une société soumise au régime fiscal des sociétés de personnes (sociétés en nom collectif, SARL de famille…) relèvent, en principe, du régime des plus ou moins-values professionnelles. La particularité de ce régime est de séparer les plus ou moins-values à court terme (CT) et à long terme (LT).

Exemple : une entreprise a réalisé une plus-value de 120 000 € en cédant un immeuble qu’elle détient depuis plus de 2 ans. Depuis son acquisition, elle a déduit de son bénéfice, au titre de l’amortissement de l’immeuble, 54 000 €. La plus-value est donc dite à court terme à hauteur de 54 000 € et à long terme pour le surplus, soit 66 000 €.

Une compensation est opérée entre les plus et moins-values de même nature (court terme ou long terme) réalisées au cours de l’exercice.

Si cette compensation fait apparaître une plus-value à court terme, elle est traitée comme un résultat normal d’exploitation. Elle est donc taxée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumise à cotisations sociales. Cette dernière peut toutefois faire l’objet d’une imposition étalée sur 3 ans si l’entreprise en fait la demande. En cas de moins-value, elle est imputable sur les bénéfices d’exploitation. À défaut, elle génère un déficit reportable sur les 6 années suivantes.

La plus-value à long terme est, quant à elle, imposée au taux réduit de 16 % (31,5 % avec les prélèvements sociaux), tandis que la moins-value à long terme ne peut être imputée que sur les plus-values à long terme réalisées au cours des 10 exercices ou années suivants.

Les plus-values professionnelles immobilières à long terme peuvent faire l’objet d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien.

À noter : l’abattement s’applique avant compensation des plus et moins-values à long terme.

Seuls les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle peuvent bénéficier de cet abattement, les terrains à bâtir étant exclus du dispositif de faveur. Les immeubles de placement, c’est-à-dire utilisés pour être donnés en location ou pour valoriser le patrimoine, ne peuvent donc pas ouvrir droit à cet abattement. En revanche, les immeubles donnés en location à des entreprises liées ou à un associé de la société entrent dans le champ d’application de l’abattement.

Précision : deux entreprises sont considérées comme étant liées :– lorsque l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;– lorsqu’elles sont placées, l’une et l’autre, dans les conditions définies à l’alinéa précédent, sous le contrôle d’une même tierce entreprise.

L’abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5e. Les plus-values à long terme sont donc totalement exonérées au-delà de 15 années de détention révolues. En principe, le délai de détention se décompte à partir de l’inscription du bien à l’actif de l’entreprise ou sur le registre des immobilisations et prend fin à la date de sa cession. Le délai s’appréciant par périodes de 12 mois.

Exemple : en juillet 2005, une entreprise a inscrit à l’actif de son bilan un immeuble affecté aux besoins de son exploitation. Immeuble qu’elle a cédé en août 2015. Elle a constaté lors de cette cession une plus-value à long terme de 100 000 €. L’immeuble ayant été détenu depuis 10 ans révolus, la plus-value à long terme peut être réduite d’un abattement de 50 %, soit de 50 000 €. En conséquence, l’entreprise réalise une économie globale de 50 000 x 31,5 %, soit 15 750 €.

Lorsque l’entreprise a acquis, via un contrat de crédit-bail immobilier, un immeuble d’exploitation et a inscrit cet immeuble à l’actif de son bilan à la date de la levée d’option ou au terme de ce contrat, le point de départ du délai de détention correspond alors à la date de souscription du contrat, dès lors que l’immeuble en cause a bien été affecté à l’exploitation de manière continue depuis la signature du contrat de crédit-bail.

L’abattement pour durée de détention sur les plus-values immobilières à long terme peut s’appliquer cumulativement avec d’autres régimes d’exonération des plus-values professionnelles au titre d’une même opération.

Les très petites entreprises (TPE) peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values professionnelles (à court et à long terme), quel que soit le bien cédé. L’exonération est totale lorsque la moyenne de leurs recettes HT, réalisées au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles qui précèdent l’exercice de réalisation de la plus-value, n’excède pas :– 250 000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logement, à l’exception des locations meublées, et les exploitants relevant des bénéfices agricoles ;– 90 000 € pour les autres entreprises (prestataires de services, bénéfices non commerciaux).

Mais elle devient partielle lorsque leurs recettes excèdent ces seuils, sans dépasser respectivement 350 000 € HT et 126 000 € HT. Dans cette situation, il est souhaitable d’appliquer en premier lieu l’abattement pour durée de détention des plus-values immobilières, puis l’exonération des TPE. En effet, une entreprise qui cède un immeuble mais ne bénéficie que d’une exonération partielle de la plus-value en raison du montant de ses recettes peut bénéficier au préalable de l’abattement pour durée de détention sur la fraction imposable de la plus-value à long terme.

Il existe également un dispositif d’exonération selon la valeur des éléments cédés lors de la transmission d’une entreprise individuelle. Cette valeur ne doit pas dépasser 300 000 € pour une exonération totale des plus-values professionnelles (à court et à long terme) ou 500 000 € pour une exonération partielle. Comme les immeubles ne sont pas visés par cette exonération, l’abattement pour durée de détention peut utilement compléter ce dispositif.

Conditions liées au cédant

D’abord, ce régime d’exonération s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées par les entrepreneurs individuels et les associés de sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu (IR) à l’intérieur desquelles ils exercent leur activité professionnelle.

À noter : l’administration exige également que l’activité soit exercée à titre professionnel dans l’entreprise individuelle.

L’entrepreneur ou l’associé doit avoir exercé l’activité cédée pendant une durée minimale de 5 ans. Ce délai court, en pratique, à compter de la date du début effectif d’activité jusqu’à la date de réalisation de la cession.

Le cédant doit, en outre, cesser toute fonction dans l’entreprise individuelle cédée ou dans la société dont les parts sont cédées et faire valoir ses droits à retraite dans les 2 ans précédant ou suivant la cession. Sur ce point, la cessation des fonctions et le départ à la retraite peuvent intervenir indifféremment avant ou après la cession, mais le délai entre les deux événements ne doit pas excéder 24 mois.

Enfin, le cédant ne doit pas détenir plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices de l’acquéreur. Une condition qui doit être satisfaite aussi bien au moment de la cession que dans les 3 ans qui suivent sa réalisation. Pour apprécier ce seuil, il est tenu compte des droits détenus directement par le cédant et également de ceux détenus indirectement. Les droits détenus par les membres du cercle familial n’étant, en revanche, pas retenus.

Conditions liées à l’entreprise cédée

L’entreprise individuelle ou la société de personnes doit répondre à la définition communautaire des PME, c’est-à-dire employer moins de 250 salariés, avoir un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€ ou un total de bilan inférieur à 43 M€. En outre, elle ne doit pas avoir son capital ou ses droits de vote détenus à 25 % ou plus par des entreprises ne remplissant pas les deux conditions précitées.

Précision : il faut notamment entendre par société de personnes les SARL de famille, les sociétés en nom collectif ou encore les exploitations agricoles à responsabilité limitée (EARL) dès lors qu’elles ne relèvent pas de l’impôt sur les sociétés.

Par ailleurs, l’activité exercée doit être de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le régime d’imposition de l’entreprise (réel, micro ou forfait agricole) est sans effet sur l’application de l’exonération.

À noter : lorsque le fonds fait l’objet d’un contrat de location-gérance, l’exonération peut également jouer à condition que l’activité ait été exercée pendant 5 ans au moment de la mise en location et que la cession intervienne au profit du locataire. Toutes les autres conditions devant bien entendu être remplies (départ à la retraite du loueur, etc).

Conditions liées aux éléments cédés

S’il s’agit d’une entreprise individuelle, la cession doit porter sur l’ensemble des éléments inscrits à son bilan, les immeubles et les marques nécessaires à l’exploitation pouvant être conservés par le cédant si l’acquéreur s’en voit garantir l’usage de manière pérenne. Le passif, la trésorerie et les stocks pouvant, eux, ne pas être cédés. Et pour l’associé d’une société de personnes, la cession doit porter sur l’intégralité des parts qu’il détient, les cessions isolées ou partielles n’ouvrant pas droit à l’exonération.

Exercice d’une option

Pour que l’exonération s’applique, l’entrepreneur ou l’associé doit en faire la demande expresse lors du dépôt de la déclaration de cessation via un document signé, établi sur papier libre indiquant nécessairement :– l’option pour l’exonération des plus-values sur le fondement de l’article 151 septies A du CGI ;– la date de la cession de l’entreprise ou des parts ;– un engagement du cédant de produire auprès de l’administration le document attestant de sa date d’entrée en jouissance des droits qu’il a acquis dans le régime de base obligatoire de l’assurance-vieillesse auprès duquel il est affilié à raison de son activité professionnelle s’il n’en dispose pas au moment du dépôt de la déclaration de cessation.

Précision : la plus-value exonérée doit être mentionnée sur la déclaration de revenus (imprimé n° 2042 C PRO) au titre de l’année de cession.

Étendue de l’exonération

La totalité des plus-values, à court terme ou à long terme, est exonérée d’impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux. Les plus-values immobilières en sont toutefois exclues, mais peuvent bénéficier d’un dispositif d’abattement en fonction de la durée de détention. Cet abattement s’applique sur les plus-values immobilières à long terme, et est égal à 10 % par année de détention au-delà de la 5e année. La plus-value immobilière à long terme est donc exonérée en totalité après 15 ans de détention.

Précision : ce régime d’exonération peut se cumuler avec les régimes d’exonération des plus-values réservés aux très petites entreprises et d’exonération des plus-values réservés aux PME dès lors que ceux-ci n’ouvrent droit qu’à une exonération partielle. Il est généralement conseillé d’appliquer d’abord l’abattement pour durée de détention des immeubles, puis l’exonération en cas de départ en retraite et enfin l’exonération des TPE ou celle des PME.

Les revenus du capital sont assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Ces derniers se décomposent de la façon suivante :– la CSG (8,2 %) ;– la CRDS (0,5 %) ;– le prélèvement social (4,5 %) ;– la contribution additionnelle (0,3 %) ;– le prélèvement de solidarité (2 %).

Précision : les revenus du capital regroupent, d’une part, les revenus du patrimoine (revenus fonciers, plus-values de cession de titres…) et, d’autre part, les revenus de placement (revenus mobiliers, plus-values immobilières…).

La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a jugé, dans un arrêt du 26 février 2015, que les personnes affiliées à des caisses de sécurité sociale dans un État, autre que la France, situé dans l’Union européenne, l’espace économique européen ou en Suisse ne peuvent pas être imposées aux prélèvements sociaux français sur leurs revenus du patrimoine. Ces prélèvements étant destinés à financer des prestations qui ne bénéficient qu’aux seules personnes assurées au régime de Sécurité sociale français. Une personne qui n’est pas affiliée à ce régime n’a donc pas à y contribuer.

Cette décision s’appliquant également aux revenus de placement.

Attention : en cas d’affiliation à deux régimes de sécurité sociale, l’un en France et l’autre à l’étranger, les prélèvements sociaux restent dus.

Concrètement, sont concernés par cette décision :– les résidents français qui exercent une activité professionnelle dans un État européen autre que la France (expatriés ou frontaliers) et qui sont affiliés à un régime de sécurité sociale dans l’État du lieu d’exercice de leur profession, à raison de leurs revenus du capital imposables en France ;– les non-résidents qui sont affiliés à un régime de sécurité sociale dans leur État d’activité, autre que la France, à raison de leurs revenus fonciers et de leurs plus-values immobilières issus de biens situés en France.

Le Conseil d’État, dans un arrêt du 27 juillet 2015, s’est rallié à cette position.

Suite aux décisions de justice, la loi de financement de la Sécurité sociale a modifié l’affectation budgétaire des prélèvements sociaux sur les revenus du capital. Désormais, ces prélèvements sociaux ne sont plus affectés au financement des branches générales de la Sécurité sociale mais à des organismes servant des prestations non contributives. L’affiliation des contribuables à un régime de sécurité sociale étranger n’est donc plus un frein à l’application des prélèvements sociaux français sur leurs revenus du capital.

Cette réaffectation budgétaire concerne les revenus de placement dont le fait générateur de l’imposition aux prélèvements sociaux (versement, inscription en compte, cession immobilière…) intervient à compter du 1er janvier 2016 et les revenus du patrimoine perçus à compter de 2015.

La réaffectation budgétaire ne vaut que pour l’avenir. Ainsi, pour les situations antérieures, les contribuables ayant été imposés à tort aux prélèvements sociaux peuvent déposer, à certaines conditions, une réclamation pour obtenir la restitution de tout ou partie de ces prélèvements ainsi que des intérêts moratoires.

À savoir : ne finançant pas de branches de la Sécurité sociale, le prélèvement de solidarité de 2 % dû avant le 1er janvier 2015 ne peut pas faire l’objet d’une restitution. La demande de remboursement ne peut donc porter que sur les prélèvements sociaux au taux de 13,5 %.

En pratique, la réclamation doit notamment être accompagnée d’un justificatif du montant des prélèvements sociaux contestés (exemples : avis d’imposition, avis de mise en recouvrement…) et d’un justificatif de l’affiliation du contribuable à un régime de sécurité sociale européen, autre que français (exemples : document d’inscription en vue de bénéficier des prestations de l’assurance-maladie de l’État d’affiliation, attestation de l’organisme de sécurité sociale d’affiliation…).

Précision : les réclamations peuvent être formulées depuis l’espace personnel du contribuable sur le site Internet www.impots.gouv.fr, rubrique « Réclamer », ou par courrier.

Les réclamations déposées en 2016 peuvent ainsi porter sur les prélèvements sociaux mis en recouvrement en 2014 et 2015 au titre des revenus du patrimoine perçus en 2013 et 2014 et sur les revenus de placement dont les prélèvements sociaux ont été acquittés en 2014 et 2015.

Le délai d’action de l’administration pour redresser les entreprises est fixé à 3 ans pour la plupart des impôts. Il se prescrit ainsi le 31 décembre de la 3e année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due en matière d’impôt sur le revenu (IR), d’impôt sur les sociétés (IS), de cotisation foncière des entreprises (CFE), de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et de taxe sur les salaires.

De même, la prescription est acquise pour la TVA et la taxe sur les véhicules de sociétés (TVS) à la fin de la 3e année suivant celle au titre de laquelle la taxe est devenue exigible.

À savoir : le droit de reprise de l’administration ne doit pas être confondu avec l’action en recouvrement. En effet, une fois l’avis de mise en recouvrement envoyé, l’administration dispose en principe de 4 ans pour en obtenir le paiement. Et ceci quel que soit l’impôt en cause.

Date de clôture de l’exercice

Hormis pour la CFE et la CVAE, le délai de prescription tient compte de la date de clôture de l’exercice de l’entreprise, selon qu’elle s’aligne ou non sur l’année civile. Ainsi, jusqu’au 31 décembre 2015, l’administration peut redresser l’exercice 2012 des entreprises clôturant leur exercice à l’année civile et l’exercice 2011-2012 pour celles clôturant leur exercice en cours d’année.

Absence de clôture d’exercice

De même, une règle spécifique s’applique lorsqu’aucun exercice n’est clos au cours de l’année (une création d’activité, par exemple). Dans ce cas, l’entreprise doit souscrire une déclaration provisoire de résultats au titre de la première année civile. L’exercice comptable contient donc deux périodes d’imposition distinctes, correspondant à deux années différentes. Le délai de prescription s’apprécie alors séparément pour chacune de ces périodes.

Mais cette règle ne s’applique pas aux entreprises nouvelles soumises à l’IS, qui ne sont pas contraintes de souscrire une déclaration provisoire. Pour elles, le délai de reprise s’apprécie sur une seule période d’imposition, supérieure à 12 mois.

Illustration : une entreprise nouvelle, soumise à l’IR, créée le 1er septembre 2014, arrête son premier exercice le 31 décembre 2015. Les résultats et le chiffre d’affaires de la période du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2014 ne pourront plus être redressés après le 31 décembre 2017, tandis que la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 se prescrira au 31 décembre 2018.

Prescription courte

La taxe foncière n’est pas soumise à la prescription triennale mais bénéficie d’une prescription courte, qui s’éteint au 31 décembre de l’année suivant celle de l’établissement de l’impôt.

Certains événements permettent d’allonger le délai de reprise de l’administration. Voici les principaux d’entre eux.

Droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement bénéficient d’une prescription triennale, à condition toutefois que l’acte ou la déclaration à l’origine de l’imposition soient bien enregistrés et permettent à l’administration de connaître les droits omis sans qu’il soit nécessaire pour elle de procéder à des recherches supplémentaires. Dans le cas contraire, par exemple en l’absence de déclaration, le délai de reprise se poursuit jusqu’au 31 décembre de la 6e année suivant celle de l’événement qui fait naître l’impôt.

Précision : il en va de même en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Activité occulte

Le délai de reprise de l’ensemble des impôts précités peut être porté à 10 ans lorsque l’entreprise exerce une activité occulte. Tel est le cas lorsqu’elle n’a déposé aucune déclaration fiscale pour son activité dans les délais légaux et n’a pas fait connaître son activité aux autorités compétentes (centre de formalités des entreprises ou greffe du tribunal de commerce).

Procédure contentieuse

Une omission ou une insuffisance d’imposition révélée au cours d’une procédure contentieuse (devant le tribunal ou suite à une réclamation contentieuse) peut être réparée jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la décision clôturant l’instance, dans la limite de la 10e année suivant celle au titre de laquelle l’impôt est dû.

Mais lorsqu’un délai spécial est ainsi ouvert, il ne peut pas remettre en cause le délai de reprise de droit commun de l’impôt en cause. Par exemple, une erreur portant sur l’IR peut être réparée pendant le délai normal de 3 ans, même si le délai spécial de 1 an a expiré.

Illustration : voici différentes hypothèses de combinaison du délai spécial avec le délai de reprise normal de l’IR dû au titre de 2015.

Décès de l’entrepreneur

Lorsque, à la suite de l’ouverture de la succession de l’entrepreneur, l’administration constate une insuffisance d’imposition au titre de l’année du décès ou de l’une des 4 années précédentes, elle bénéficie également d’un délai spécial. Elle peut ainsi redresser l’IR jusqu’au 31 décembre de la 2e année qui suit celle de la déclaration de succession ou, à défaut de déclaration, qui suit celle du paiement des droits de succession.

Le tableau ci-dessous présente les impôts qui seront, en principe, prescrits à partir du 1er janvier 2016.

Certains événements qui arrivent avant l’expiration du délai de reprise ont pour effet d’interrompre la prescription. Tel est le cas d’une proposition de rectification régulièrement notifiée à l’entreprise. L’administration bénéficie alors d’un nouveau délai, de même durée que celui interrompu, à compter du 1er janvier suivant, pour établir l’imposition.

Illustration : une proposition de rectification notifiée en novembre 2015 au titre de l’IR 2012 permet à l’administration d’exiger les droits omis jusqu’au 31 décembre 2018.

La notification d’une proposition de rectification interrompt la prescription dans la limite du montant des redressements envisagés et des impôts visés. En conséquence, une fois le délai initial de reprise expiré, l’administration qui a proposé des rehaussements, par exemple, en matière d’IS ne peut plus notifier de rehaussements en matière de TVA.

À savoir : le délai de prescription ne fait pas obstacle au droit de vérification de l’administration. Cette dernière peut en effet vérifier des périodes prescrites lorsque les opérations correspondantes ont influencé les impositions d’une période non prescrite. Mais les rectifications ne peuvent porter que sur la période non prescrite.