Lorsqu’une entreprise vend un bien immobilier qu’elle affectait jusqu’ici à son exploitation, elle cède un élément de son actif immobilisé. Le résultat de la cession immobilière constitue donc une plus ou moins-value professionnelle.

Pour connaître le sort fiscal réservé à cette plus ou moins-value professionnelle, il convient en premier lieu de déterminer si celle-ci peut être qualifiée de court terme (CT) ou de long terme (LT).

En second lieu, le traitement fiscal de cette plus ou moins-value professionnelle diffère selon le régime fiscal de l’entreprise ou de la société cédante.

Lorsque la cession est réalisée par une entreprise individuelle ou une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes (SNC, SCP, SARL de famille…), la plus-value à court terme est traitée fiscalement comme les autres résultats de l’exploitation et est donc soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En revanche, la plus-value à long terme bénéficie d’un taux réduit de 16 %.

À savoir : dans tous les cas, la plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Toutefois, il convient de noter que certains régimes d’exonérations peuvent permettre d’atténuer cette imposition.

Dispositif d’exonération lié au chiffre d’affaires

Les entreprises ou les sociétés de personnes qui exercent leur activité depuis au moins 5 ans peuvent être exonérées d’impôt sur les plus-values, notamment sur la plus-value immobilière, si leur chiffre d’affaires n’excède pas un certain seuil.

Pour bénéficier d’une exonération totale, le seuil est de :– 250 000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou fourniture de logements et les exploitants agricoles ;– 90 000 € pour les prestataires de services.

L’exonération est partielle et dégressive lorsque les recettes excèdent ces seuils sans dépasser respectivement 350 000 € et 126 000 €.

Attention : la cession des immeubles assortis d’un engagement de construire (terrains à bâtir, immeuble inachevé ou destiné à être remis à neuf…) ne peut pas, en principe, bénéficier de cette exonération.

Dispositif d’exonération des plus-values immobilières à long terme lié à la durée de détention

Un abattement s’applique aux plus-values à long terme dégagées à l’occasion de la cession d’un bien immobilier par une entreprise ou une société de personnes qui l’affectait précédemment à sa propre exploitation, excepté s’il s’agit de terrains à bâtir.

Cet abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, l’exonération étant ainsi acquise au bout de 15 ans de détention.

Précision : la durée de détention s’apprécie à compter de la date d’inscription de l’immeuble à l’actif de l’entreprise ou au registre des immobilisations et s’apprécie de date à date et non par année civile (chaque période de 12 mois écoulée depuis la date d’inscription du bien valant une année de détention).

Et en cas de moins-value ?

Dans tous les cas, si la cession dégage une moins-value à court terme, celle-ci est déductible du résultat de l’entreprise ou de la société de personnes dans les conditions de droit commun, comme les autres pertes d’exploitation.

Rappel : la cession de l’immeuble ne peut pas donner lieu à une moins-value à long terme.

Toutes les plus-values de nature immobilière, qu’elles soient qualifiées de court ou de long terme, sont imposées à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun de 33,1/3 % (ou au taux réduit de 15 % le cas échéant).

Parallèlement, si la cession immobilière dégage une moins-value, celle-ci est déductible du résultat d’exploitation de la société dans les conditions de droit commun.

À savoir : jusqu’au 31 décembre 2014, si le cessionnaire de locaux, à usage de bureaux ou à usage commercial, s’engage à les transformer en logements dans un délai de 3 ans suivant la cession, la société cédante peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un taux d’imposition réduit de 19 %.

La cession isolée d’un bien immobilier peut avoir des conséquences en matière de TVA.

Ainsi, si la vente porte sur un immeuble neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans (ou sur un terrain à bâtir), elle doit être soumise à la TVA en principe au taux de droit commun de 20 %, le vendeur étant le redevable de cette taxe.

Précision : est considéré comme un immeuble neuf une construction nouvelle, une surélévation d’un immeuble existant ou encore un bâtiment rénové lorsque les travaux ont rendu à l’état neuf :– soit la majorité des fondations ;– soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;– soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;– soit l’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux : les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et, en métropole, le système de chauffage.

En revanche, si le bâtiment cédé date de plus de 5 ans, la vente n’est pas soumise de plein droit à la TVA. Mais attention ! Dans ce cas, la vente peut néanmoins avoir un impact en matière de TVA si :– la TVA sur l’acquisition ou la construction de l’immeuble a été déduite depuis moins de 20 ans au moment de la vente ;– ou si des travaux immobiliers ont été réalisés au cours des 20 années précédant la cession et ont donné lieu à déduction de la TVA les concernant.

En effet, dans ces cas, l’entreprise ou la société cédante doit régulariser, c’est-à-dire reverser une partie de la TVA initialement déduite.

En pratique : la TVA à reverser correspond au produit de 1/20 de la TVA initialement déduite, multiplié par le nombre d’années restant à courir pour atteindre la fin de la période de régularisation de 20 ans.

Il est toutefois possible, dans certains cas, d’échapper à ces régularisations de TVA en soumettant, sur option, la vente du bien immobilier à la TVA.

Conseil : pour éviter une mauvaise surprise, l’impact de la cession en matière de TVA doit être anticipé auprès du notaire en charge de la rédaction de l’acte de cession du bien immobilier.

Si le local ou le bâtiment cédé correspondait à lui seul à un établissement de l’entreprise ou de la société cédante, celle-ci doit informer sur papier libre, avant le 1er janvier de l’année suivant celle de la cession, le service des impôts dont dépend cet établissement du changement d’exploitant.

Si le changement prend effet le 1er janvier, l’information doit être réalisée avant cette date.

Précision : de son côté, le nouvel exploitant doit souscrire une déclaration de CFE n° 1447-C dans les mêmes délais.

Si le bâtiment cédé faisait partie d’un établissement qui perdure malgré la cession (notamment en présence d’autres locaux adjacents qui sont conservés), l’entreprise ou la société cédante doit, outre l’information que nous venons d’évoquer, adresser dans le même délai au service des impôts une déclaration de CFE rectificative n° 1447-M pour modifier sa base d’imposition.

À savoir : si la cession est intervenue avant la date limite de dépôt de la déclaration annuelle de CFE (soit avant le début du mois de mai), la déclaration rectificative n’a pas à être souscrite si cette déclaration annuelle fait déjà état des locaux utilisés à la date de son dépôt.

La demande de rescrit peut porter sur tous les impôts, droits et taxes prévus par le Code général des impôts, à l’exception des taxes parafiscales. Elle peut concerner l’assiette, le taux, la liquidation ou encore les règles de prescription de l’impôt et porter sur tous les textes fiscaux (convention internationale, loi, décret, interprétation administrative…).

Attention : les tribunaux ont jugé, à plusieurs reprises, que l’interprétation administrative ne constituait pas un texte fiscal.

Un contribuable peut, par exemple, demander à l’administration si sa situation lui permet de bénéficier d’un avantage fiscal (réduction, exonération, crédit d’impôt…) ou si, au regard de la nature de son activité, il doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou dans celle des bénéfices non commerciaux (BNC).

La demande de rescrit doit être formulée par écrit et indiquer le nom (ou la raison sociale) et l’adresse du contribuable.

Le contribuable devant être de bonne foi, sa demande doit comporter une présentation précise, complète et sincère de sa situation de fait et distinguer, selon les dispositions concernées, les informations nécessaires à l’administration pour apprécier si les conditions requises par la loi sont ou non effectivement remplies. Le contribuable doit également préciser les dispositions légales qu’il souhaite appliquer.

Si la demande est incomplète, l’administration adresse au contribuable, par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), une demande de renseignements complémentaires. Ces éléments devant être transmis par le contribuable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le dépôt de la demande initiale.

La demande du contribuable doit être transmise par LRAR ou faire l’objet d’un dépôt contre décharge. Elle doit être adressée à la direction du service auprès duquel le contribuable souscrit ses obligations déclaratives (selon l’objet de sa demande) ou aux services centraux de la direction générale des Finances publiques.

Si la demande est adressée à un service incompétent, celui-ci se charge de la transférer au service compétent et en informe le contribuable.

À savoir : la bonne foi du contribuable ne sera pas retenue si ce dernier saisit de façon abusive, pour une même demande, plusieurs services, de façon simultanée ou successive, sans en informer expressément chacun d’entre eux, et ce afin d’obtenir plusieurs prises de position.

L’administration est normalement tenue de répondre dans un délai de 3 mois à la demande du contribuable. Ce délai commençant à courir à compter du jour de réception de cette demande par le service compétent.

Précision : en cas de demande de renseignements complémentaires, le délai se décompte à partir du jour de réception de ces éléments.

L’irrespect de ce délai n’est toutefois pas sanctionné. L’administration fiscale considère d’ailleurs que le défaut de réponse dans ce délai ne vaut pas accord tacite de sa part, seule une réponse expresse pouvant l’engager.

Important : par exception, dans certains cas particuliers de rescrits limitativement prévus par la loi (exemples : crédit d’impôt recherche, jeunes entreprises innovantes, qualification fiscale de l’activité professionnelle…), l’absence de réponse de l’administration fiscale dans le délai qui lui est imparti vaut accord tacite de sa part. Ces rescrits dits « spécifiques » répondent aux mêmes conditions que celles exposées pour le rescrit général, sous réserve de quelques particularités.

La réponse de l’administration doit donc être formelle. En pratique, elle prend la forme d’une réponse écrite et signée par un fonctionnaire qualifié pour engager l’administration, c’est-à-dire ayant au moins le grade de contrôleur.

Cette prise de position doit être suffisamment explicite, précise et non équivoque, et avoir été portée officiellement à la connaissance du contribuable.

Précision : l’administration fiscale considère que ses courriels de réponse aux questions des contribuables ne constituent pas, en principe, une prise de position formelle.

Dès lors que les conditions posées sont satisfaites, la prise de position de l’administration fiscale lui est opposable. En d’autres termes, l’administration ne peut plus en principe procéder à un redressement ultérieur de l’imposition concernée en se fondant sur une position différente de celle prise dans le rescrit. Si tel est le cas, le contribuable peut en effet se prévaloir du rescrit pour contester les impositions supplémentaires ainsi mises à sa charge.

À noter : l’administration n’est engagée qu’au regard du texte fiscal en fonction duquel elle a pris position.

La prise de position de l’administration doit toutefois être antérieure à la date limite de déclaration de l’imposition contestée ou, à défaut d’obligation déclarative, à la date de mise en recouvrement de l’imposition primitive à laquelle est assimilée la liquidation spontanée de l’impôt (exemples : impôt sur les sociétés, TVA).

Exception : pour les impôts locaux (sauf la CVAE), cette condition d’antériorité s’apprécie à la date du fait générateur de l’imposition.

En outre, l’opposabilité de la réponse de l’administration ne joue que si le contribuable est de bonne foi. La situation de ce dernier doit donc être strictement identique à celle sur laquelle l’administration a pris position. Il doit, par ailleurs, s’être conformé à la solution admise par l’administration dans cette position et, le cas échéant, satisfaire aux conditions qui y sont énoncées.

En théorie, le contribuable n’est pas tenu de suivre la position de l’administration fiscale. Mais, en ne suivant pas ces recommandations, il prend le risque de s’exposer, outre la mise en œuvre d’un redressement fiscal, à des pénalités pour manquement délibéré au taux de 40 %. Attention donc à l’effet pervers du rescrit !

La garantie offerte par le rescrit prend fin lorsque l’administration modifie sa position. Dans ce cas, ce changement ne vaut que pour l’avenir, et après information du contribuable. Il est également mis fin à la garantie lorsque la législation qui s’appliquait à la situation de fait du contribuable est modifiée ou lorsque cette situation elle-même évolue.

Si la réponse de l’administration fiscale ne satisfait pas le contribuable, celui-ci peut demander un second examen de sa demande de rescrit et une nouvelle prise de position.

Précision : cette faculté de réexamen concerne le rescrit général et la plupart des rescrits spécifiques, notamment celui relatif au crédit d’impôt recherche.

Un second examen n’est toutefois possible que si le contribuable est de bonne foi et n’invoque aucun élément nouveau. La seconde demande doit donc être présentée dans les mêmes termes que la première.

À noter : le contribuable qui souhaite produire des éléments nouveaux doit déposer une nouvelle demande de rescrit.

Le contribuable doit déposer sa demande de second examen dans un délai de 2 mois à compter de la date de réception de la réponse de l’administration à sa demande initiale. Elle doit être adressée au service des impôts à l’origine de la réponse initiale, selon les mêmes modalités que la première demande (LRAR ou dépôt contre décharge).

Cette fois, c’est une formation collégiale, comprenant des membres de l’administration fiscale, qui examine la demande. Elle y répond de façon définitive selon les mêmes règles et délais que ceux applicables à la demande initiale, décomptés à partir de la réception de la demande de réexamen. Étant précisé que le contribuable peut demander à être entendu par le collège, sous réserve de l’avoir expressément indiqué dans son courrier.

Précision : concernant les rescrits spécifiques, comme pour la demande initiale, l’absence de réponse à une demande de réexamen dans le délai imparti vaut approbation tacite de l’administration.

La nouvelle réponse de l’administration est notifiée au contribuable par LRAR, par le service ayant répondu à la demande initiale objet du second examen. Une nouvelle réponse qui ne pourra pas, quant à elle, faire l’objet d’une demande de réexamen.

La réponse initiale cesse alors de produire ses effets et seule la nouvelle réponse est opposable.

Pour être fiscalement déductibles, les indemnités de licenciement au titre desquelles les provisions sont constituées doivent constituer des charges probables. Le licenciement ne doit donc pas être seulement éventuel mais faire l’objet d’une annonce aux salariés concernés ou à leurs représentants avant la clôture de l’exercice.

En pratique, il doit même exister une décision formelle avant cette date. Lorsqu’il s’agit d’un licenciement individuel, cette décision peut consister en la convocation du salarié à l’entretien préalable par lettre recommandée.

Dans le cas d’un licenciement collectif, il peut s’agir :– dans les entreprises de moins de 50 salariés sans représentants du personnel de la convocation à l’entretien préalable par lettre recommandée ;– dans les entreprises de moins de 50 salariés avec délégués du personnel de l’information et de la convocation des délégués du personnel et de l’information de l’administration ;– dans les entreprises d’au moins 50 salariés de l’information et de la convocation du comité d’entreprise ou de l’établissement d’un plan social.

Rappel : le caractère probable des indemnités doit résulter d’événements en cours à la clôture de l’exercice et non pas d’événements postérieurs à cette clôture.

Bien entendu, les indemnités de licenciement ne doivent pas être certaines. Si tel est le cas, elles constituent des charges de l’exercice, directement déductibles du résultat. Le licenciement ne doit donc pas encore être prononcé à la clôture de l’exercice.

Une provision est, par ailleurs, déductible du résultat fiscal si la charge qu’elle anticipe est, elle-même, déductible. Tel est le cas des indemnités de licenciement. Des indemnités qui doivent, en outre, être évaluées avec une approximation suffisante.

D’un point de vue comptable, les indemnités de licenciement sont provisionnées pour leur montant total. Lorsque l’entreprise a contracté une assurance pour se garantir contre le paiement de telles indemnités, le montant de la provision ne tient pas compte des droits à remboursement attendus de l’assurance.

Mais attention ! D’un point de vue fiscal, le montant déductible de la provision est limité à la perte nette globale, c’est-à-dire une fois retranchées les sommes que l’assurance pourra verser. Autrement dit, la provision n’est en principe pas déductible à hauteur du risque couvert par l’assurance.

En pratique : lorsqu’une provision (ou une fraction de la provision) n’est pas déductible, des retraitements extra-comptables doivent être effectués. D’une part, la provision (ou la fraction de la provision) est à réintégrer au résultat fiscal de l’exercice au cours duquel elle a été constituée. D’autre part, lors de la réalisation de la charge, la reprise de la provision (ou de la fraction) doit être déduite du résultat fiscal.

Le législateur interdit expressément la déduction fiscale des provisions destinées à faire face au paiement d’indemnités de licenciement pour motif économique, que ce licenciement revête un caractère individuel ou collectif.

Précision : selon le Code du travail, un licenciement revêt un caractère économique lorsque l’employeur se base sur un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié.

Mais plusieurs types d’indemnités peuvent être versés à l’occasion d’un licenciement économique. Et seules sont visées par l’interdiction de déduction les provisions destinées à couvrir des indemnités de licenciement au sens strict, c’est-à-dire celles directement liées au licenciement économique, notamment :– l’indemnité légale ;– les indemnités conventionnelles, c’est-à-dire celles accordées aux salariés par les conventions collectives, le contrat de travail, les usages ou tout autre fondement (par exemple, un plan de sauvegarde de l’emploi) lorsque leur montant dépasse celui de l’indemnité légale.

Attention : les licenciements prononcés pendant une période de sauvegarde étant soumis à la procédure de licenciement pour motif économique, les provisions constituées en vue de faire face aux indemnités à verser dans ce cadre sont également visées par l’interdiction de déduction.

L’interdiction de déduction ne concerne donc pas les autres charges dès lors qu’elles ne sont pas directement liées au licenciement économique. Sont ainsi déductibles, notamment :– les indemnités compensatrices de préavis et de congés payés ;– les indemnités de rupture irrégulière ou abusive du contrat de travail ;– les indemnités compensatrices versées dans le cadre d’une clause de non-concurrence ;– les indemnités versées dans le cadre d’une transaction dès lors que cette opération ne constitue pas un licenciement au sens strict ;– la part des contributions mises à la charge des entreprises dans le cadre de conventions passées avec le Fonds national de l’emploi (FNE) ;– les frais de restructuration de l’entreprise et les dépenses liées à la reconversion du personnel et aux diverses mesures d’accompagnement social engagées à l’occasion des licenciements pour motif personnel ou économique (exemples : mesures de reclassement, actions de formation…).

En revanche, les provisions constituées en vue de faire face au versement des indemnités de licenciement pour motif personnel ne sont pas visées par l’interdiction de déduction.

À noter : un licenciement pour motif personnel a pour origine des causes tenant à la personne du salarié, les faits reprochés devant lui être personnellement imputables (exemples : faute, insuffisance professionnelle…) et avoir eu lieu lors de l’exécution de son contrat de travail.

Et même si elles présentent des caractéristiques proches de celles du licenciement économique, les procédures de licenciement engagées dans le cadre d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire ne sont pas non plus concernées par cette interdiction.

La perte ou la charge pour laquelle la provision pour litige est constituée doit être probable à la clôture de l’exercice. Plus précisément, la charge ne doit pas être éventuelle, c’est-à-dire qu’un litige doit déjà être né. Tel est le cas, en pratique, lorsqu’il existe, à la clôture de l’exercice, une procédure de rectification, une action en justice intentée contre l’entreprise ou une mise en jeu de sa responsabilité. Il peut également s’agir, a jugé le Conseil d’État, du recours à une procédure d’arbitrage conventionnel, dans la mesure où il entraîne un risque comparable à celui d’une action en justice.

À noter : le Conseil d’État a déjà considéré qu’une entreprise pouvait constituer une provision pour litige même si l’action en justice n’était pas engagée contre elle par ses propres salariés mais par les salariés d’autres entreprises liées par un même accord salarial.

Et la provision est déductible indépendamment des chances de succès de l’action engagée, sous réserve toutefois que la procédure ne soit pas purement dilatoire.

Attention : le caractère probable de la perte ou de la charge ne doit pas résulter d’événements intervenus postérieurement à la clôture de l’exercice. Et ceci même si ces événements se situent avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’exercice concerné.

Bien évidemment, la perte ou la charge concernée ne doit pas être certaine, dans la mesure où cette dernière serait alors, le cas échéant, directement déductible du résultat. Le litige ne doit donc pas encore être définitivement tranché à la clôture de l’exercice, c’est-à-dire qu’aucun jugement exécutoire condamnant l’entreprise dans le cadre du litige ne doit avoir été rendu à cette date.

Pour que la provision soit déductible du résultat fiscal, la perte ou la charge qu’elle anticipe doit, elle-même, être déductible. Tel est le cas des salaires, des dommages et intérêts (sauf exceptions) ou encore des rappels d’impôts fiscalement déductibles.

À savoir : la déduction des sanctions pécuniaires et pénalités de toute nature (amendes, intérêts de retard, sommes dont le paiement est imposé dans le cadre de transactions…) mises à la charge du contribuable en raison de son irrespect d’obligations légales est en revanche expressément interdite par la loi.

Étant précisé que le montant de la provision pour litige correspond aux prétentions de la partie adverse (indemnité, dommages et intérêts, intérêts moratoires…).

Dès lors que le litige est définitivement tranché, la provision déduite devient sans objet et doit être réintégrée au résultat fiscal. Corrélativement, l’entreprise constate une perte définitive, constitutive d’une charge de l’exercice. Si la provision est inférieure à la charge réelle, la différence diminue d’autant le résultat de l’entreprise. Si elle est supérieure, la reprise de la provision entraîne une augmentation du résultat du montant de la différence.

À noter : dans le cadre des contentieux judiciaires, si l’entreprise fait appel du jugement, il est nécessaire d’attendre la décision de la cour d’appel pour constater, ou non, la charge. En effet, l’appel a un effet suspensif sur l’exécution de la décision. Il n’en va pas de même, en principe, des appels effectués dans le cadre de contentieux devant les juridictions administratives. Dans cette situation, la charge peut donc a priori être comptabilisée par l’entreprise dès le jugement de première instance, indépendamment de l’appel.

Si l’entreprise n’est pas condamnée, la provision doit également être réintégrée au résultat imposable de l’entreprise, selon les mêmes modalités.

À noter : dans l’hypothèse où la partie adverse fait appel du jugement, le Conseil d’État a précisé que la provision pouvait être maintenue. Il en va de même tant que le délai ouvert aux adversaires pour se pourvoir en cassation n’est pas expiré, excepté, selon l’administration fiscale, lorsqu’un tel pourvoi n’a pas d’effet suspensif.

Sont principalement concernées par l’exonération de la plus-value, les transmissions réalisées par :– les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu, qu’elles soient sous forme individuelle ou de sociétés de personnes ;– les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés qui répondent à la définition communautaire des PME (moins de 250 salariés, chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€ ou total de bilan inférieur à 43 M€) et qui ne sont pas détenues à 25 % ou plus par une entreprise ne répondant pas à cette définition.

À noter : l’exonération est également applicable aux transmissions portant sur la totalité des droits sociaux détenus par les associés de sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu dans lesquelles ils exercent leur activité professionnelle.

La transmission doit porter sur une entreprise ou une branche complète d’activité. Dans ce dernier cas, la cession doit porter sur tous les éléments d’actif et de passif essentiels à une division de l’entreprise permettant une exploitation autonome. Par dérogation, l’exonération est admise en cas de transmission du seul fonds de commerce, à l’exclusion du passif, des stocks et des créances cats. Si l’activité professionnelle est exercée à titre individuel, la condition de cession d’une branche complète d’activité est réputée satisfaite dès lors que l’activité est poursuivie à l’identique, pendant un délai raisonnable, par le tiers repreneur.

À savoir : l’exonération ne peut pas, en revanche, s’appliquer aux transmissions de la seule nue-propriété et du seul usufruit de l’entreprise ou de la branche d’activité.

Enfin, l’activité transmise doit être de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. L’administration fiscale exigeant, en outre, que l’activité soit exercée à titre professionnel.

Rappel : l’exonération concerne aussi bien les plus-values dégagées dans le cadre de transmissions à titre onéreux (cession, apport…) que dans celui de transmissions à titre gratuit (donation et succession).

Pour bénéficier de cette exonération, l’activité transmise doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans.

En outre, lorsque la transmission se fait à titre onéreux, le cédant ne doit pas détenir le contrôle de l’entreprise cessionnaire.

L’existence d’un tel contrôle est établie lorsque le cédant, soit, exerce, en droit ou en fait, la direction effective de l’entreprise cessionnaire, soit, détient, personnellement, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de cette entreprise.

Il convient de noter à ce titre que, pour apprécier cette condition, les parts détenues par les membres de la famille ne sont pas prises en compte, ce qui permet de faire bénéficier de l’exonération les transmissions à caractère familial.

À noter : si le cédant est une société, la condition d’absence de as de dépendance avec l’entreprise cessionnaire doit être respectée par les associés qui possèdent le contrôle de la société ou y exercent la direction effective.

Cette condition s’apprécie au moment de la transmission et doit également être respectée de façon continue pendant les 3 ans qui suivent cette transmission.

À défaut, l’exonération est remise en cause au titre de l’année au cours de laquelle le contrôle capitalistique ou la direction effective de l’entreprise cessionnaire par le cédant sont caractérisés, quelle qu’en soit la durée effective.

Cette remise en cause étant également assortie d’intérêts de retard (0,40 % par mois).

Précision : le bénéfice de l’exonération est subordonné à l’exercice d’une option par le contribuable lors du dépôt de la déclaration de cessation ou de cession.

Pour que la plus-value issue de la transmission d’une activité faisant l’objet d’un contrat de location-gérance puisse bénéficier de l’exonération, l’activité doit avoir été exercée pendant 5 ans au moment de la mise en location et la transmission doit être réalisée au profit du locataire.

Et le Conseil d’État vient de préciser que, dans ce cas, les conditions générales requises pour bénéficier de l’exonération doivent également être respectées. Il s’agit notamment de la condition relative à l’absence de as de dépendance entre le cédant et le cessionnaire et de l’exigence que la cession porte sur une entreprise individuelle ou une branche complète d’activité.

Cette position rejoint celle de l’administration fiscale et met fin à la divergence qui existait entre les cours administratives d’appel.

Commentaire : la solution du Conseil d’État est un frein à la pratique abusive consistant pour un exploitant à donner en location-gérance son entreprise à une société qu’il contrôle afin de bénéficier de l’exonération.

L’exonération porte sur l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés ainsi que sur les prélèvements sociaux. Elle est totale si la valeur des éléments transmis est inférieure à 300 000 €, partielle et dégressive si cette valeur est comprise entre 300 000 € et 500 000 €. La fraction exonérée étant obtenue en appliquant au montant de la plus-value un taux égal au rapport suivant : (500 000 – valeur des éléments transmis) / 200 000.

Exemple : un entrepreneur réalise une plus-value de 40 000 € lors de la vente de son entreprise pour une valeur de 380 000 €. Le taux de l’exonération est égal à (500 000 – 380 000)/200 000 = 60 %. Le montant exonéré de la plus-value est de 40 000 x 60 % = 24 000 €. La plus-value est donc imposable à hauteur de 40 000 – 24 000 = 16 000 €.

L’exonération n’est, en principe, pas cumulable avec d’autres régimes de faveur des plus-values, à l’exception de l’exonération applicable en cas de départ à la retraite de l’exploitant et de l’abattement pour durée de détention bénéficiant aux plus-values immobilières à long terme réalisées sur les immeubles d’exploitation.