Le dispositif Pinel

Si vous faites construire ou si vous achetez un logement neuf ou ancien à réhabiliter afin de le louer, vous pouvez, sous certaines conditions (plafond de loyer, ressources du locataire…), bénéficier du dispositif Pinel. Ce dernier ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction, calculée sur le prix de revient du logement (retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 € pour 2 logements par an), varie selon la durée de l’engagement de location que vous aurez choisie (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).

Nouveauté : pour les logements neufs, pour lesquels une demande de permis de construire est déposée depuis le 1er janvier 2021, l’avantage fiscal n’est octroyé qu’aux logements faisant partie d’un bâtiment d’habitation collectif (logements devant être groupés dans un seul et même bâtiment). Cette dernière condition ne valant pas pour les investissements Pinel réalisés dans des logements anciens à réhabiliter.

Le dispositif Denormandie

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Pinel est élargi aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué (la liste des communes éligibles a été publiée dans un arrêté du 26 mars 2019).

En pratique, l’investisseur doit acquérir, entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022, un bien immobilier rénové ou à rénover. Sachant que ces travaux de rénovation doivent notamment répondre à des exigences en matière de performances et de consommation énergétiques (par exemple, consommation d’énergie inférieure à 331 kWh/m²/an). Des travaux devant être facturés par une entreprise et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

Le dispositif Censi-Bouvard

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre du dispositif Censi-Bouvard. Une réduction d’impôt répartie sur 9 ans dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements acquis). Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, vous devez acquérir un logement neuf ou réhabilité situé dans un établissement accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées, ou une résidence avec services pour étudiants.

Acquérir des parts de FCPI ou de FIP

Pour réduire la note fiscale, vous pouvez investir dans des parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP). Ces fonds ont vocation à prendre des participations dans le capital de PME européennes. Étant précisé qu’une partie de l’actif des FCPI est investie en titres de sociétés innovantes non cotées en Bourse, tandis qu’une partie de l’actif des FIP est investie dans des PME régionales. L’objectif pour l’investisseur étant de réaliser à terme une plus-value lors de la vente de ses parts (pas de distribution de revenus pendant la phase d’investissement). Ce type d’investissement permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. En effet, les FCPI et les FIP ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 25 % du montant des versements, plafonnés à 12 000 € pour une personne seule et à 24 000 € pour un couple marié, à condition de conserver les parts du fonds pendant 5 ans.

Souscrire au capital de certaines PME

Une réduction d’impôt peut être accordée au contribuable qui effectue, jusqu’au 31 décembre 2021, des versements au titre de la souscription au capital de certaines sociétés non cotées soumises à l’impôt sur les sociétés, à condition de conserver pendant 5 ans les titres reçus en échange de l’apport. Il est possible de réaliser ces versements directement au capital de la société ou indirectement, via une société holding. Cette souscription ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 25 % des versements effectués au cours de l’année d’imposition, retenus dans la limite annuelle de 50 000 € pour les contribuables imposés isolément et de 100 000 € pour les contribuables mariés ou liés par un Pacs et soumis à une imposition commune.

Pour encourager les Français à se constituer une épargne retraite supplémentaire, les pouvoirs publics ont créé le Plan d’épargne retraite. Un produit d’épargne dont le régime fiscal se veut incitatif. Ainsi, les versements ouvrent droit à une déduction de l’assiette de l’impôt sur le revenu, sauf option contraire exercée par l’assuré. En effet, pour l’enveloppe individuelle, en cas de versements volontaires, les sommes peuvent être déduites du revenu global de l’assuré, ou de son revenu professionnel s’il est travailleur non salarié (TNS). Il s’agit toutefois d’une option puisque l’assuré peut choisir de ne pas profiter de cet avantage fiscal à l’entrée afin de bénéficier d’une fiscalité plus douce à la sortie. En pratique, la déduction à l’entrée est plafonnée, pour les TNS, à :– 10 % du bénéfice imposable, limité à 8 Pass (plafond annuel de la Sécurité sociale), augmenté de 15 % du bénéfice compris entre 1 et 8 Pass, soit 76 102 € maximum au titre de 2021 ;– ou 10 % du Pass, soit 4 114 €.

Pour les versements effectués par les particuliers (salariés…), les versements volontaires sont déductibles dans la limite égale au plus élevé des deux montants suivants :– 10 % des revenus professionnels, dans la limite de 8 Pass, soit 32 909 € en 2021 ;– ou 10 % du Pass, soit 4 114 €.

Le rescrit général est destiné aux associations qui s’interrogent sur le caractère lucratif ou non de leur(s) activité(s) et qui souhaitent savoir, en conséquence, si elles sont soumises aux impôts commerciaux (impôt sur les sociétés, TVA et contribution économique territoriale).

Quant au rescrit spécifique au mécénat, il permet aux associations de s’assurer qu’elles peuvent délivrer des reçus fiscaux au titre des sommes qu’elles reçoivent afin que leurs donateurs puissent bénéficier d’une réduction d’impôt. Rappelons que sont concernés les organismes d’intérêt général ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial ou culturel ou ceux concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises.

Précision : une association qui émet irrégulièrement des reçus fiscaux encourt une amende égale au produit du taux de la réduction d’impôt et des sommes indûment mentionnées sur le reçu ou, à défaut d’une telle mention, au montant de la réduction d’impôt obtenue à tort.

Une demande écrite

Votre demande de rescrit doit être formulée par écrit. Elle doit comporter, entre autres mentions, l’identification de l’association (nom, adresse, téléphone, e-mail) ainsi qu’une présentation précise, complète et sincère de sa situation afin que l’administration puisse se prononcer en toute connaissance de cause, sans oublier le texte fiscal sur lequel se base la demande.

Cette demande doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) à la direction des impôts du siège de l’association, ou faire l’objet d’un dépôt contre décharge. À noter qu’il existe un correspondant spécialement dédié aux associations dans chaque direction départementale des finances publiques.

Important : la bonne foi de l’association sera remise en cause si vous saisissez, pour une même demande, plusieurs services de façon simultanée ou successive, sans en informer expressément chacun d’entre eux. Cette démarche, analysée comme visant à obtenir plusieurs prises de position, est considérée comme abusive par l’administration.

De la prudence

Il peut, dans certains cas, se révéler utile de sécuriser votre situation par le biais du rescrit fiscal. Certains organismes (CCI, DRAC) conditionnent même leurs actions de mécénat à l’obtention préalable par l’association qui les sollicite d’un rescrit favorable de l’administration fiscale.

Mais méfiez-vous, car avec le rescrit, vous attirez l’attention de l’administration et vous prenez le risque de recevoir une réponse négative conduisant à l’assujettissement de votre association aux impôts commerciaux ou à l’impossibilité pour elle d’émettre des reçus fiscaux. Solliciter l’avis de l’administration est loin d’être anodin.

Conseil : une réflexion, en amont, sur l’opportunité de recourir au rescrit fiscal est donc indispensable.

L’administration fiscale dispose d’un délai de 3 mois pour répondre à une demande de rescrit général et de 6 mois lorsqu’il s’agit d’un rescrit mécénat. Ce délai commençant à courir à compter du jour de la réception de la demande par le service compétent.

À noter : si votre demande est incomplète, l’administration peut vous adresser, par lettre recommandée avec avis de réception, un courrier afin d’obtenir des renseignements complémentaires. Dans ce cas, le délai se décompte à partir du jour de la réception de ces compléments d’information.

Le défaut de réponse de l’administration, dans le délai imparti, à une demande de rescrit général ne vaut pas accord tacite de sa part. Seule une réponse expresse pouvant l’engager. À ce titre, les courriers électroniques peuvent constituer, sous certaines conditions, une prise de position formelle.

En revanche, l’absence de réponse dans le cadre d’un rescrit mécénat vaut accord tacite. Une fois le délai expiré, l’association peut alors commencer à émettre des reçus fiscaux. Mais attention, car l’administration peut remettre en cause cet accord tacite pour l’avenir en répondant négativement à la demande au-delà du délai de 6 mois.

Précision : l’amende fiscale pour délivrance irrégulière de reçus fiscaux s’applique alors pour la période postérieure à la date de réception par l’association de la réponse de l’administration.

La prise de position obtenue par l’association engage l’administration, ce qui limite son droit de remettre en cause la situation fiscale de l’association. Autrement dit, l’administration ne pourra pas procéder à un redressement. Pour cela, l’association doit, bien entendu, être de bonne foi. Ce qui suppose, selon l’administration, qu’elle se soit conformée à la solution retenue dans le rescrit et que sa situation soit strictement identique à celle sur laquelle elle a répondu. Attention donc si cette situation évolue. Une association peut être considérée comme non concurrentielle au titre d’une année N, puis se trouver dans une situation de concurrence l’année suivante, en N + 1.

À savoir : l’administration peut modifier sa position. Un changement qui ne vaut alors que pour l’avenir, et après en avoir informé l’association. La garantie offerte par le rescrit peut également prendre fin lorsque la législation évolue.

Lorsque la réponse de l’administration ne vous satisfait pas, vous pouvez, dans les 2 mois suivants, la contester et solliciter un second examen de votre demande. Cette nouvelle demande de rescrit doit être adressée au service des impôts à l’origine de la réponse initiale, selon les mêmes modalités. Et cette fois, c’est une formation collégiale qui examinera votre situation. Toutefois, vous ne pourrez pas invoquer d’éléments nouveaux. Vous pouvez demander à être entendu par le collège, sous réserve de l’avoir expressément mentionné dans votre courrier. L’occasion de mieux présenter votre dossier et d’apporter un nouvel éclairage.

Si la seconde réponse de l’administration fiscale ne vous satisfait toujours pas, vous ne pouvez pas demander de nouvel examen. En revanche, vous pouvez contester ce second avis défavorable auprès du tribunal administratif si cet avis a des conséquences notables autres que fiscales. Tel est le cas, par exemple, lorsque le refus d’autorisation de délivrance de reçus fiscaux impacte fortement les ressources privées de l’association, l’empêchant de mener à bien ses projets.

Important : en théorie, vous n’êtes pas tenu de suivre la position de l’administration fiscale. Mais en ne suivant pas ses recommandations, vous prenez le risque de vous exposer à un redressement en cas de contrôle. Attention donc à l’effet pervers du rescrit !

Un certain nombre de conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier du régime d’exonération des plus-values professionnelles des TPE.

Entreprises concernées

L’exonération vise toutes les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu (entreprises individuelles ou sociétés de personnes), quel que soit leur régime d’imposition (micro ou réel). Les plus-values doivent être réalisées dans le cadre d’une activité industrielle, commerciale, libérale, artisanale ou agricole exercée à titre professionnel.

Précision : la notion d’exercice à titre professionnel implique que l’entreprise soit exploitée personnellement, directement et de façon continue par le cédant.

Biens éligibles

L’exonération concerne tous les éléments de l’actif immobilisé de l’entreprise ainsi que les éléments d’actif considérés, par nature, comme affectés à l’activité professionnelle (fonds de commerce, par exemple). Il peut également s’agir des droits ou parts détenus par un associé d’une société de personnes.

Elle bénéficie aux plus-values de cession, c’est-à-dire notamment à celles réalisées à l’occasion d’une vente, de la cessation de l’activité ou du retrait du patrimoine professionnel.

Précision : les terrains à bâtir sont exclus du bénéfice de l’exonération.

En pratique, les plus-values exonérées sont les plus-values nettes à court terme ou à long terme, déterminées après compensation avec les moins-values de même nature).

Durée d’exercice de l’activité

Pour bénéficier de l’exonération, l’activité doit avoir été exercée, à titre principal ou non, pendant au moins 5 ans. Ce délai est décompté à partir du début effectif d’activité, c’est-à-dire à partir de la date de création ou d’acquisition de la cdivtèle ou du fonds par l’exploitant, jusqu’à la date de clôture de l’exercice au titre duquel la plus-value est réalisée, ou jusqu’à la date de cession ou de cessation de l’entreprise.

Précision : lorsque la même activité est exercée successivement ou conjointement dans plusieurs fonds, les délais d’exploitation de chaque fonds sont additionnés pour décompter le délai de 5 ans.

L’exonération des plus-values est totale ou partielle en fonction du montant des recettes de l’entreprise.

Entreprises de vente ou de fourniture de logements

L’exonération des plus-values dégagées par les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logements (hors locations meublées) et les exploitants agricoles est la suivante :– exonération totale si le montant des recettes est inférieur à 250 000 € HT ;– exonération partielle dès lors que les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € HT.

Dans ce dernier cas, la plus-value exonérée est déterminée d’après le rapport existant entre, au numérateur, la différence entre 350 000 € et le montant des recettes et, au dénominateur, le montant de 100 000 € (350 000-250 000).

Exemple : une entreprise a réalisé des recettes de 320 000 € et une plus-value de 25 000 €. Le montant de la plus-value exonérée est calculé de la façon suivante : 25 000 x (350 000-320 000)/100 000 = 7 500. La plus-value est alors exonérée à hauteur de 7 500 €. Par conséquent, la plus-value taxable est de 17 500 € (25 000-7 500).

Attention, si les recettes dépassent 350 000 €, la plus-value professionnelle est totalement taxable.

Entreprises de prestations de services

L’exonération des plus-values dégagées par les entreprises de prestations de services est la suivante :– exonération totale si les recettes sont inférieures à 90 000 € HT ;– exonération partielle dès lors que les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Dans ce dernier cas, la plus-value exonérée est déterminée d’après le rapport existant entre, au numérateur, la différence entre 126 000 € et le montant des recettes et, au dénominateur, 36 000 € (126 000-90 000).

Attention, là aussi, si les recettes excèdent 126 000 €, la plus-value professionnelle est intégralement imposable.

Appréciation des seuils

Les seuils d’exonération s’apprécient au regard de la moyenne des recettes réalisées au titre des exercices clos, ramenés le cas échéant à 12 mois, au cours des 2 années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value. Cette règle s’appliquant aussi bien aux plus-values réalisées en cours d’activité qu’à celles dégagées en fin d’exploitation.

Précision : les recettes exceptionnelles provenant notamment de la cession des stocks en fin d’exploitation ne sont pas prises en compte pour apprécier cette moyenne.

Cumul avec d’autres dispositifs

Ce dispositif peut se combiner avec l’exonération des plus-values pour départ à la retraite de l’entrepreneur et avec l’abattement pour durée de détention sur les plus-values professionnelles immobilières à long terme.