Il arrive souvent qu’une exploitation agricole soit mise en valeur par des époux, mais que le bail rural ait été consenti à un seul d’entre eux. Du coup, lorsque l’époux titulaire du bail quitte l’exploitation, par exemple à la suite d’un divorce ou d’un départ à la retraite, celui qui reste en place ne bénéficie pas automatiquement de la continuation du bail à son profit. Pour ce faire, il doit demander au bailleur qu’il lui consente un bail qui sera donc à son nom. À défaut, il serait occupant sans droit. Sauf s’il démontre que le bailleur avait tacitement et sans équivoque considéré qu’il était co-locataire.

À ce titre, dans une affaire récente, les juges ont estimé que des appels de fermage rédigés au nom des deux époux ne permettaient pas de considérer que le bailleur avait, de manière non équivoque, tacitement accepté que le mari de l’exploitante, seule titulaire du bail, soit lui-même devenu locataire. Ce dernier ne pouvait donc pas réclamer la poursuite du bail à son profit après le départ de son épouse. Le bailleur était donc en droit de demander la résiliation du bail.

Précision : lorsque les deux époux sont cotitulaires du bail et que l’un d’eux cesse de participer à l’exploitation des terres louées, celui qui continue à exploiter dispose d’un délai de 3 mois pour demander au bailleur que le bail se poursuive à son seul nom. Ce dernier pouvant s’y opposer en saisissant le tribunal paritaire de baux ruraux dans les 2 mois qui suivent la demande.

Cassation civile 3e, 10 octobre 2019, n° 18-17031

L’agence immobilière Blue a réalisé un sondage auprès de 2 457 propriétaires bailleurs afin d’avoir une vision d’ensemble sur les fraudes dans les dossiers de location d’un bien immobilier. Selon ce sondage, 67 % des propriétaires ont déjà constaté des tentatives de fraudes et/ou de falsifications de la part de candidats à la location. Parmi les fraudes les plus couramment rencontrées, celle de la fausse fiche de paie arrive en tête du classement (59 %), juste devant les faux profils ou situations personnelles (44 %). Viennent ensuite les fausses cautions (41 %) et les fausses pièces d’identité (37 %). Face à ces difficultés, 59 % des propriétaires pensent qu’une agence de location permet de mieux se prémunir contre les tentatives de fraudes.

Interrogés sur les risques locatifs, 59 % des propriétaires disent avoir déjà été victimes de loyers impayés. Et 61 % d’entre eux déclarent avoir obtenu gain de cause sur ces impayés. À noter que seulement 20 % des propriétaires avouent avoir de bonnes relations avec leur locataire. La grande majorité (44 %) constatent que ces relations ne sont pas tellement positives.

Globalement, les propriétaires ne sont pas prêts à tout pour gagner plus d’argent. 79 % des personnes interrogées ne veulent pas mentir sur les qualités de leur bien immobilier pour augmenter le montant du loyer. Elles sont d’ailleurs 66 % à préférer louer moins cher à une personne sans risque plutôt qu’à un locataire douteux.

« Aider les chefs d’entreprise à trouver des solutions à tout type de différends qu’ils peuvent rencontrer avec une autre entreprise ou administration », telle est la mission du Médiateur des entreprises. Un service mis en place par le ministère de l’Économie et des Finances particulièrement sollicité depuis le début de la crise sanitaire et dont 75 % des médiations sont couronnées de succès.

Selon Bercy, de 60 par semaine avant la crise, le nombre de demandes est passé à 600 à compter du confinement. Concrètement, entre le 16 mars et le 16 juin 2020, le Médiateur des entreprises a reçu plus de 5 000 sollicitations et demandes de médiations. « Ces sollicitations ont émané en particulier des secteurs les plus touchés par la crise comme l’hôtellerie-restauration (15,5 %), le commerce (14,2 %), le BTP/matériaux de construction (9,4 %) ou encore les services aux particuliers (8,6 %) », rappellent les services du ministère.

98 % des saisines enregistrées pendant cette période de crise ont émané de TPE-PME.

Rupture de contrat, paiement des loyers…

Les pratiques déloyales ont représenté 40 % des demandes adressées au Médiateur. Dans le détail, les ruptures brutales de contrat figurent en bonne place dans les comportements dénoncés au même titre que les demandes de baisse unilatérale des tarifs vis-à-vis des fournisseurs. Les pénalités de retard réclamées alors que les entreprises, en raison du confinement, n’étaient pas en mesure de livrer, ont également provoquées de nombreuses saisines.

Quant aux difficultés de paiement des loyers, elles ont représenté 10 % des demandes déposées par les entreprises. Des demandes qui ont porté sur des baux commerciaux, mais aussi sur des locations touristiques, des baux professionnels et des lieux de coworking. L’objectif des demandeurs étant d’obtenir des abandons de loyer ou des rééchelonnements à l’aide des services du Médiateur. Des cas qui « se résolvent par des compromis rédigés sous la forme d’avenants au bail initial prenant en compte la période spécifique des mois de mars à mai », précisent les services du Médiateur. Des services qui ont dû mobiliser leur « équipe centrale », mais aussi les médiateurs régionaux présents dans les Direccte ainsi que les médiateurs nationaux bénévoles pour parvenir à faire face à ce flux exceptionnel de demandes.

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée.

Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail (ni, en cas de refus de renouvellement, du paiement d’une indemnité d’éviction) ; mais, en contrepartie, il ne s’engage que pour une courte durée (ce qui lui permet, par exemple, de tester son activité…).

Précision : ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

Et attention, lorsqu’un bail de ce type arrive à expiration (donc au bout de 3 ans maximum) et que le locataire se maintient quand même dans les locaux sans que le bailleur s’y oppose, il se transforme automatiquement, au bout d’un mois, en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Un bail dérogatoire conclu pour une durée inférieure à la durée légale maximale

Cette règle vaut quelle que soit la durée pour laquelle le bail dérogatoire a été conclu, c’est-à-dire même pour un bail dérogatoire d’une durée inférieure à 3 ans.

C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire où un bail dérogatoire avait été conclu le 1er août 2013 pour une durée de 6 mois renouvelable ne pouvant pas dépasser le 30 juin 2015 (donc une durée maximale totale de près de 2 ans). Au terme du bail (donc après le 30 juin 2015), le locataire était resté dans les locaux sans que le bailleur s’y soit opposé. Saisis du litige qui a alors opposé le bailleur et le locataire, les juges ont affirmé que le 30 juin 2015, le bail dérogatoire avait pris fin et qu’un bail commercial soumis au statut avait alors débuté.

Cassation civile 3e, 26 mars 2020, n° 18-16113

Les statuts d’une association peuvent prévoir des conditions d’éligibilité et de non-éligibilité aux postes de direction.

Ainsi, dans une affaire récente, une association ayant pour objet de favoriser le respect du « standard » d’une race de chien avait inséré dans ses statuts une clause selon laquelle n’étaient pas éligibles au comité de direction « les personnes achetant habituellement des chiens pour les revendre ou prenant des chiens en pension ou en dressage moyennant rétribution ». Cette disposition visait à exclure de la direction de l’association les professionnels dont les positions pouvaient être dictées par des considérations économiques.

Sur la base de cette clause, l’association avait refusé que l’unique associé et gérant d’une EURL ayant notamment pour activité l’élevage de chiens dépose sa candidature à un poste de membre du comité directeur.

Une décision que le candidat malheureux avait contesté en justice au motif qu’il convenait de faire la distinction entre d’une part, sa société, personne morale exerçant une activité d’élevage de chiens, et d’autre part, lui-même, personne physique. Il prétendait donc que si sa société ne pouvait pas être membre du comité directeur, lui le pouvait.

Mais, la Cour de cassation a validé le refus de l’association de retenir sa candidature au poste de membre du comité directeur. En effet, ce refus était justifié, peu importe que le candidat exerce son activité dans le cadre d’une EURL.

Cassation Civ. 1re, 11 mars 2020, n° 18-26007

Au titre des multiples mesures prises pour soutenir les entreprises qui rencontrent des difficultés économiques liées à la crise sanitaire du Covid-19, les pouvoirs publics ont décidé de leur permettre d’accéder plus facilement aux marchés publics et aux contrats de concession. Certaines règles en la matière ont donc été assouplies, tout au moins temporairement.

Les entreprises en redressement judiciaire

La première mesure concerne les entreprises en redressement judiciaire. En principe, lorsqu’une entreprise fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, elle ne peut pas se voir attribuer un marché public ou un contrat de concession.

Cette interdiction est temporairement levée : jusqu’au 10 juillet 2021, une entreprise en redressement judiciaire ne peut pas être exclue, pour ce motif, d’un marché public ou d’un contrat de concession. Elle peut donc présenter sa candidature à condition de bénéficier d’un plan de redressement.

De même, jusqu’au 10 juillet 2021, un acheteur public (une collectivité territoriale, un établissement public…) ne peut pas résilier unilatéralement un marché public au seul motif que l’entreprise à laquelle ce marché a été confié est placée en redressement judiciaire.

Ouverture de l’accès aux marchés globaux

L’accès des PME et des artisans aux marchés dits globaux est également favorisé. En effet, jusqu’au 10 juillet 2021, il est prévu que 10 % du montant de ces marchés devront leur être confiés, sauf « lorsque la structure économique du secteur concerné ne le permet pas ».

Précision : les marchés globaux sont des marchés qui consistent à confier à une seule entreprise une mission globale et diversifiée car ils ne peuvent pas être allotis.

Cette mesure ne concerne pas les marchés de défense et de sécurité.

Pas de prise en compte de la baisse du chiffre d’affaires

Autre mesure d’assouplissement : lorsqu’ils apprécient la capacité économique et financière d’une entreprise qui candidate à un marché public ou à un contrat de concession, les acheteurs publics ont désormais l’interdiction de tenir compte de la baisse du chiffre d’affaires, intervenue en raison de la crise économique liée à l’épidémie, subie par cette entreprise.

Cette mesure s’applique jusqu’au 31 décembre 2023.

Art. 38, loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, JO du 18


Ordonnance n° 2020-738 du 17 juin 2020, JO du 18

Pendant deux ans et demi, une expérimentation a permis notamment aux préfets des régions des Pays de la Loire et de la Bourgogne-Franche-Comté ainsi qu’aux préfets de 17 départements (Lot, Bas-Rhin, Haut-Rhin, Yonne, Mayenne, Creuse…) de déroger, pour un motif d’intérêt général, à certaines règlementations mises en place par l’État. Sur cette base, 183 arrêtés ont ainsi été adoptés.

Estimant cette expérience concluante, le gouvernement a décidé de la pérenniser. Ainsi, dans certains domaines intéressant les associations, tous les préfets de région ou de département peuvent désormais prendre des décisions individuelles qui dérogent à des normes étatiques. Sont concernés les domaines suivants :– les subventions, concours financiers et dispositifs de soutien en faveur des acteurs économiques, des associations et des collectivités territoriales ;– l’aménagement du territoire et la politique de la ville ;– l’environnement, l’agriculture et les forêts ;– la construction, le logement et l’urbanisme ;– l’emploi et l’activité économique ;– la protection et la mise en valeur du patrimoine culturel ;– les activités sportives, socio-éducatives et associatives.

La dérogation doit respecter toutefois plusieurs conditions. Ainsi, elle doit être justifiée par un motif d’intérêt général et l’existence de circonstances locales. De plus, elle doit avoir pour effet d’alléger les démarches administratives, de réduire les délais de procédure ou de favoriser l’accès aux aides publiques. Ensuite, elle doit être compatible avec les engagements européens et internationaux de la France. Enfin, elle ne doit pas porter atteinte aux intérêts de la défense ou à la sécurité des personnes et des biens, ni une atteinte disproportionnée aux objectifs poursuivis par les dispositions auxquelles il est dérogé.

À savoir : l’arrêté pris par le préfet pourra été contesté devant le juge administratif.

Décret n° 2020-412 du 8 avril 2020, JO du 9

Lorsqu’un terrain agricole loué à un exploitant est mis en vente, ce dernier bénéficie, en principe, d’un droit de préemption qui lui permet de l’acquérir en priorité avant tout autre acheteur potentiel.

Rappel : pour bénéficier du droit de préemption, le locataire doit avoir exercé la profession agricole pendant au moins 3 ans et exploiter, par lui-même ou par le biais de sa famille, la parcelle mise en vente.

Sachant que l’exploitant peut exercer personnellement ce droit de préemption ou « subroger » dans l’exercice de ce droit son conjoint ou son partenaire de Pacs dès lors qu’il participe à l’exploitation ou encore l’un de ses descendants dès lors qu’il exerce lui-même une activité agricole. Dans ce dernier cas, ce sont donc le conjoint ou le descendant du fermier qui deviendront propriétaires du bien vendu.

Et attention, cette liste est exhaustive. L’exploitant locataire ne peut pas, par exemple, substituer une société dans l’exercice de son droit de préemption.

Ainsi, dans une affaire récente, le propriétaire d’une parcelle louée à un exploitant agricole avait notifié à ce dernier son intention de la vendre. L’exploitant locataire avait alors déclaré sa volonté d’acquérir la parcelle « en son nom propre ou par toute personne morale le substituant ». Cette parcelle ayant été finalement vendue à la Safer, l’exploitant, qui s’estimait lésé, avait contesté la vente en justice. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, ils ont estimé que la déclaration par laquelle il avait manifesté son intention d’acquérir la parcelle n’était pas valable car il n’avait pas le droit de permettre à une société de se substituer à lui dans l’exercice de son droit de préemption. En outre, cette déclaration ne permettait pas d’identifier avec certitude le véritable bénéficiaire de la préemption.

Cassation civile 3e, 26 mars 2020, n° 19-11420