C’est reparti ! Le dispositif de l’encadrement des loyers est de nouveau opérationnel à Paris depuis le 1er juillet 2019. Date à laquelle les loyers de référence fixés par le préfet de Paris, données indispensables pour le bon fonctionnement du dispositif, deviennent applicables. À noter que ce dispositif est en expérimentation jusqu’au 23 novembre 2023.

Rappelons que l’encadrement des loyers, réintroduit par la loi « Elan » du 23 novembre 2018, a pour objet de maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Concrètement, les bailleurs doivent, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2019, fixer leur loyer dans une fourchette définie chaque année par arrêté préfectoral. Cette fourchette prenant en compte notamment le type de logement, le nombre de pièces et le quartier.

Précision : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %).

L’éco-prêt à taux zéro, applicable jusqu’au 31 décembre 2021, est un dispositif qui permet de financer, sans intérêt, des travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement ancien et utilisé en tant que résidence principale par son propriétaire, un locataire ou un occupant à titre gratuit. Un dispositif octroyé sans condition de ressources et plafonné à 30 000 € par logement.

Précision : les travaux doivent, en principe, être réalisés par une entreprise bénéficiant d’un signe de qualité « reconnu garant de l’environnement » (RGE). En outre, les travaux éligibles doivent concerner notamment l’isolation et/ou l’installation d’équipements permettant l’utilisation de source d’énergie renouvelable ou conduire à réhabiliter un système d’assainissement non collectif.

Pour les offres émises depuis le 1er juillet 2019, l’éco-PTZ a bénéficié d’aménagements. Tout d’abord, le dispositif est étendu à tous les logements achevés depuis plus de 2 ans à la date de début des travaux. Ensuite, une catégorie de travaux a été ajoutée à la liste : les travaux d’isolation des planchers bas. En outre, la durée de remboursement de l’éco-PTZ est désormais portée uniformément à 15 ans. Enfin, un éco-PTZ complémentaire (pour un même logement) peut être demandé dans les 5 ans (contre 3 ans auparavant) suivant l’émission du premier prêt, à condition toutefois que la somme de ces deux prêts n’excède pas 30 000 €.

Art. 184, loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, JO du 30

Lorsqu’une société ne respecte pas les délais de paiement maximum prévus par la loi, elle est passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 2 M€. Une amende qui est systématiquement publiée sur le site internet de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Désormais, cette amende devra également être publiée, aux frais de la société, sur un support habilité à recevoir les annonces légales. Ce support pouvant être librement choisi par cette dernière à condition qu’il soit situé dans le département où elle est domiciliée.

Et attention, si la société ne procède pas à la publication de l’amende, l’autorité administrative pourra la mettre en demeure de s’exécuter sous une astreinte de 150 € par jour à compter de la notification de la mise en demeure jusqu’à la publication effective.

Art. 3 II-B 5°, loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, JO du 23

Depuis le 1er janvier 2017, les dirigeants de société (gérant de SARL, président de SAS…) sont tenus de dénoncer leurs salariés qui commettent, notamment, un excès de vitesse, constaté par un radar automatique, avec un véhicule appartenant à la société (ou loué par celle-ci).

Concrètement, le dirigeant doit communiquer à l’administration compétente l’identité, l’adresse et les références du permis de conduire du salarié fautif, dans un délai de 45 jours à compter de l’envoi de l’avis de contravention, soit par LRAR en utilisant le formulaire joint à cet avis, soit par voie dématérialisée sur le site www.antai.gouv.fr. Il reviendra alors au salarié de régler l’amende et de subir le retrait de points.

À noter : par cette mesure, les pouvoirs publics ont souhaité mettre fin à la pratique qui consiste pour une société à payer l’amende sans désigner le conducteur de façon à lui éviter de subir un retrait de points sur son permis de conduire.

S’abstenir de dénoncer est une infraction

Lorsque le dirigeant s’abstient de dénoncer le salarié, il commet lui-même une infraction, passible d’une amende de 750 € (contravention de 4e classe). Amende réduite à 90 € en cas de paiement dans les 15 jours qui suivent la réception de l’avis de contravention.

En outre, le dirigeant s’expose alors à devoir payer, en lieu et place du salarié qu’il n’a pas dénoncé, l’amende correspondant à l’infraction routière. Et ce n’est pas tout ! La société peut également être poursuivie pour une infraction de non-dénonciation, soit seule, soit avec le dirigeant.

Trop tard pour se dénoncer lors de l’audience !

Et attention, le dirigeant qui se désignerait à l’audience du tribunal comme étant l’auteur de l’infraction ne ferait pas pour autant dispenser la société d’une peine d’amende. C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire où une société, qui s’était abstenue de dénoncer le conducteur d’un véhicule flashé pour un excès de vitesse, avait reçu une contravention pour non-dénonciation. Lors de l’audience du tribunal de police, le dirigeant s’était dénoncé comme étant l’auteur de l’excès de vitesse. La société avait alors demandé à bénéficier d’une dispense de payer l’amende. En vain, les juges ayant estimé qu’une auto-désignation à l’audience ne suffisait pas à dispenser la société de la sanction encourue pour non-désignation du conducteur fautif.

Résultat : le dirigeant a intérêt à dénoncer le salarié coupable de l’infraction, ou à s’auto-dénoncer, dès que la société reçoit la contravention relative à l’excès de vitesse. Car s’il le fait plus tard, il n’empêchera la société d’être pénalement sanctionnée.

Cassation criminelle, 7 mai 2019, n° 18-85729

Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer (FNSafer) a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2018. Une année marquée par une activité forte et des prix stables.

Un nombre record de transactions

L’activité sur les marchés fonciers ruraux a été particulièrement dynamique en 2018.

Ainsi, 90 800 transactions (terres agricoles et prés confondus) ont été enregistrées l’an dernier (+ 5,3 % par rapport à 2017), représentant une valeur de 4,9 Md€ (+ 5,4 %), ce qui constitue un record. Au total, 404 400 hectares (+ 6,1 %) ont changé de main en 2018.

S’agissant des vignes, le nombre de transactions a, à l’inverse, diminué de 7,5 % l’an dernier (8 750 transactions), 16 800 hectares ayant été cédés (- 0,4 %) pour une valeur totale de 844 M€ (- 31,1 %). Des chiffres qu’il faut toutefois relativiser car l’année 2017 avait été exceptionnelle, avec une dizaine de transactions record, chacune valorisée à plus de 10 M€ !

À noter : selon la FNSafer, pas moins de 55 000 hectares de terres agricoles changent d’usage chaque année en moyenne pour être affectées à l’habitat, aux zones commerciales ou aux infrastructures de transport. Et en 40 ans, ce sont 4 à 5 millions d’hectares de terres agricoles qui auraient ainsi été perdus…

Des prix stables, surtout pour les terres libres

Malgré ce dynamisme, le prix des terres et prés libres est resté stable en 2018, pour s’établir à 5 990 € l’hectare en moyenne (+ 0,1 %). Sachant que de grandes disparités existent selon les secteurs d’activité, les terres destinées aux grandes cultures affichant un prix moyen de 7 540 €/ha (+ 1,8 %) tandis que les terres promises à l’élevage ont vu leur prix diminuer de 2 % pour tomber à 4 580 €/ha en moyenne.

Quant au marché des terres et prés loués, il a progressé de 1,1 % seulement, à 4 740 €/ha en moyenne (6 080 €/ha dans les zones de grandes cultures et 3 660 €/ha dans les zones d’élevage).

Sans surprise, le prix des vignes est beaucoup plus élevé : 147 300 €/ha (+ 2,4 %) en zone d’appellation d’origine protégée (AOP), 48 700 €/ha (+ 3,8 %) dans les zones produisant des eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac) et 14 200 €/ha (+ 2,3 %) pour les zones hors AOP en 2018.

Et les parts de société ?

Avec 7 240 transactions pour un total de 1,1 Md€ en 2018, le marché des parts sociales de sociétés détenant du foncier (sociétés d’exploitation agricole et sociétés de portage) se développe. Les étrangers (surtout des Européens) n’ayant réalisé que 86 acquisitions pour 327 M€.

Le prix des terres – Analyse des marchés fonciers ruraux 2018

La Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (DREES) vient de publier une étude sur les retraités et les retraites. Un volet de cette étude, qui rassemble les résultats pour 2017, est consacrée à l’épargne retraite. On y apprend notamment que fin 2017, 13,1 millions de personnes (+ 3 % par rapport à 2016) étaient titulaires d’un contrat de retraite supplémentaire en cours de constitution auprès d’un établissement financier. Au cours de cette même année 2017, 13,9 milliards d’euros de cotisations ont été collectés (+ 0,8 % par rapport à 2016). Tous produits confondus (Perp, Madelin, Perco, Article 83…), 69 % des versements annuels réalisés en 2017 étaient inférieurs à 1 500 €. Un pourcentage qui atteignait 8 % pour les contrats alimentés par un versement annuel de 5 000 € ou plus.

Autre information, 73 % des adhérents à un produit de retraite supplémentaire étaient âgés de 40 ans ou plus. Et ils étaient 15 % à avoir 60 ans ou plus.

Enfin, en 2017, 2,4 millions de personnes ont perçu des prestations issues d’un contrat de retraite supplémentaire. Sachant que 2,2 millions de rentes viagères, d’un montant moyen de 2 340 €, ont été versées au titre de ces contrats.

DREES, Les retraités et les retraites, édition 2019

La convention par laquelle le propriétaire d’une parcelle autorise un éleveur à y faire paître ses animaux est soumise au statut des baux ruraux lorsqu’une telle utilisation est continue ou répétée et que l’entretien de la parcelle est mis à la charge de ce dernier.

C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire où un éleveur avait mis ses animaux, chaque été pendant 7 ans, en pâture sur une parcelle mise à sa disposition par sa propriétaire. Lorsque la fille de feue cette dernière avait voulu, du jour au lendemain, mettre un terme à cette convention, l’éleveur avait estimé qu’elle n’en avait pas le droit car cette convention relevait, selon lui, de la réglementation des baux ruraux.

De son côté, la propriétaire avait fait valoir que c’était sa défunte mère qui avait entretenu la parcelle et surveillé les bovins, ce qui empêchait de qualifier l’opération de bail rural.

Mais ayant constaté, au vu de factures produites par l’éleveur, que ce dernier avait procédé, à ses frais, aux opérations de fauchage, de fanage, de pressage et d’épandage sur la parcelle, et que la propriétaire s’était contentée, depuis sa maison, d’observer le cheptel, les juges ont considéré qu’il s’agissait bel et bien d’un bail rural.

Cassation civile 3e, 24 janvier 2019, n° 17-28873

Les règles applicables aux entrepreneurs qui font l’objet d’un redressement judiciaire ont été quelque peu assouplies.

Droit de proposer un administrateur judiciaire

Ainsi, d’une part, l’entreprise mise en redressement judiciaire pourra désormais proposer au tribunal le nom d’un administrateur judiciaire. Jusqu’alors, cette faculté n’était offerte qu’en cas de procédure de sauvegarde. Du coup, le chef d’entreprise pourra proposer au tribunal qu’il désigne l’administrateur qui l’a déjà accompagné pendant la procédure de sauvegarde qui a été convertie en procédure de redressement judiciaire. Le tribunal sera néanmoins libre de ne pas satisfaire sa demande et de désigner un autre administrateur.

Maintien de la rémunération

D’autre part, le chef d’une entreprise ou le dirigeant d’une société placée en redressement judiciaire verra, par principe, sa rémunération maintenue en l’état. Jusqu’à maintenant, sa rémunération était fixée par le juge-commissaire. Sachant que ce dernier garde la possibilité, à la demande de l’administrateur judiciaire, du mandataire judiciaire ou du ministère public, de changer la rémunération du dirigeant.

À noter : en cas de liquidation judiciaire, c’est toujours le juge-commissaire qui fixe la rémunération du chef d’entreprise pendant la procédure.

Art. 56 et 58, loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, JO du 23