Actuellement, le tribunal d’instance (TI) est compétent pour les litiges de la vie quotidienne dont le montant n’excède pas 10 000 euros. Il intervient également sur certains domaines définis, quel qu’en soit le montant, tels que les affaires relatives aux tutelles et les baux d’habitation. Les décisions du TI sont prises par un juge unique, assisté d’un greffier.

Dès lors que les litiges portent sur des sommes supérieures à 10 000 euros, ils doivent être soumis au tribunal de grande instance (TGI). Certaines affaires (telles que les divorces et les successions) relèvent de sa compétence exclusive, quel que soit le montant en jeu. Le TGI statue sous forme collégiale, composée de trois magistrats, assistés d’un greffier.

Mais afin de réaliser des économies de fonctionnement, les pouvoirs publics ont décidé de fusionner les tribunaux d’instance et de grande instance, et ainsi de mutualiser un certain nombre de moyens dont le personnel judiciaire (magistrats, greffiers…).

Concrètement, lorsqu’une ville dispose d’un TGI et d’un TI, ceux-ci seront regroupés en un « tribunal judiciaire ». Lorsqu’ils ne sont pas situés dans la même ville, le TI deviendra une chambre détachée, appelée « chambre de proximité » du tribunal judiciaire.

Cette fusion entrera en vigueur le 1er janvier 2020.

Loi n° 2019-221 du 23 mars 2019, JO du 24


Loi n° 2019-222 du 23 mars 2019, JO du 24

Le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a chargé la Banque publique d’investissement (BPI) de concocter un nouveau produit d’épargne visant à financer les PME et ETI françaises. Ouvert aux particuliers, ce produit prendrait la forme d’un support d’investissement collectif, éligible au PEA-PME et à l’assurance-vie. Ainsi, les montants collectés seraient ensuite injectés par Bpifrance dans des fonds d’investissement ou des entreprises françaises soutenus en fonds propres. Pour l’instant, les contours de ce nouveau dispositif ne sont pas encore délimités, un travail d’instruction avec le concours de l’Autorité des marchés financiers restant à faire. Selon Bercy, ce nouveau support devrait toutefois être opérationnel dans les prochains mois.

Interrogés sur ce sujet, certains professionnels jugent l’initiative du gouvernement louable, mais se posent des questions notamment sur les canaux de distribution, les structures qui devront assurer la gestion des fonds et des investissements ainsi que sur le suivi auprès des investisseurs.

Autre source d’inquiétude, le fait d’introduire dans ce produit d’investissement uniquement des entreprises françaises pourrait faire « tiquer » les institutions européennes qui pourraient considérer qu’il s’agit d’une atteinte à la libre circulation des capitaux.

Affaire à suivre…

Lorsque le propriétaire de terres agricoles louées à un exploitant exerce son droit de reprise en vue de les faire exploiter par son fils, ce dernier peut être dispensé d’obtenir une autorisation administrative d’exploiter bien que la surface totale qu’il mettra alors en valeur dépassera le seuil fixé localement au titre du contrôle des structures. Dans ce cas, il doit simplement adresser une déclaration au préfet.

Mais attention, ce régime de faveur (une simple déclaration plutôt que l’obtention d’une autorisation administrative) s’applique à condition que les terres objet de la reprise aient été « détenues » par le père du bénéficiaire de la reprise (le fils) depuis au moins 9 ans. Or, selon les juges, cette condition de « détention » n’est pas remplie lorsque le père du bénéficiaire de la reprise est propriétaire des terres en indivision.

Dans cette affaire, une parcelle agricole donnée en location était détenue en indivision par 7 frères et sœurs. Ces derniers avaient envoyé à l’exploitant locataire un congé pour reprise au bénéfice du fils de l’un d’entre eux, lequel n’avait pas demandé d’autorisation administrative d’exploiter car il pensait qu’une simple déclaration suffisait. Ce que l’exploitant avait contesté en justice. À juste titre. Car pour les juges, le fait d’être propriétaire indivis ne permet pas de satisfaire à la condition de détention requise. Du coup, le bénéficiaire de la reprise aurait dû être titulaire d’une autorisation d’exploiter. Comme ce n’était pas le cas, la reprise n’était pas valable et le congé devait être annulé.

Cassation civile 3e, 12 juillet 2018, n° 17-10012

Un dirigeant qui fait des biens de sa société un usage contraire à l’intérêt de celle-ci et les emploie à des fins personnelles se rend coupable d’un délit d’abus de biens sociaux.Sachant que l’intérêt personnel du dirigeant est présumé lorsque celui-ci ne parvient pas à prouver que les dépenses incriminées ont été engagées dans l’intérêt de la société.

Illustration en a été faite récemment dans une affaire concernant l’achat, par une société de sécurité, de plus de 8 000 bouteilles de champagne, pour un montant de près de 132 000 €. Des vêtements ainsi que des séjours avaient également été financés sur les deniers de cette société.

Appelé à justifier de ces sommes, le gérant de la société avait prétendu qu’il les avait employées pour acheter des cadeaux à des cats. Lesquels, interrogés dans le cadre d’une enquête judiciaire, avaient contesté avoir reçu des cadeaux de la société. Les juges en ont déduit que les achats litigieux avaient été effectués aux seules fins personnelles du gérant ainsi que de son épouse, responsable administrative et financière de la même société, qui, à ce titre, savait nécessairement que ces dépenses avaient été passées dans la comptabilité de la société.

En conséquence, le gérant et la responsable administrative ont été respectivement condamnés pour abus de biens sociaux et recel d’abus de biens sociaux.

Cassation criminelle, 30 janvier 2019, n° 17-85304

De nombreux professionnels libéraux se regroupent au sein de sociétés civiles de moyens. Comme son nom l’indique, la société civile de moyens (SCM) a pour objet de mettre en commun, non pas l’activité, mais des moyens utiles à l’exercice de la profession (locaux, matériel, secrétariat, documentation…). Elle permet donc aux professionnels de partager les frais de fonctionnement.

Précision : dans une société civile de moyens, il n’y a ni partage des bénéfices (ou des pertes), ni catèle commune entre les associés, ces derniers restant juridiquement indépendants.

À ce titre, les juges ont précisé récemment que lorsqu’une SCM est dissoute, les associés sont tenus aux frais et charges de la société jusqu’au jour de sa liquidation. Dans cette affaire, en raison de dissensions, deux infirmiers avaient décidé, en décembre 2011, de mettre fin à la SCM qu’ils avaient constituée 2 ans auparavant. La dissolution de la société avait été officiellement décidée par une assemblée générale du 19 juillet 2012 et les comptes définitifs de liquidation avaient été arrêtés au 19 novembre 2012. Or, l’un des infirmiers avait estimé qu’il n’était plus tenu des frais et charges de la société à compter de décembre 2011 car, selon lui, la société avait alors cessé de fonctionner et il ne bénéficiait donc plus de moyens mis en commun.

Saisis du litige, les juges ont affirmé au contraire que les associés étaient tenus au paiement des dettes de la société liées aux contrats de travail, c’est-à-dire des salaires des employés de la société (qui avaient continué à travailler pour les infirmiers devenus indépendants), ainsi que des frais de fonctionnement de celle-ci jusqu’à sa liquidation, c’est-à-dire jusqu’au 19 novembre 2012.

Cassation commerciale, 9 janvier 2019, n° 17-17141

Lorsque la Safer exerce son droit de préemption sur un terrain agricole, elle doit en informer le notaire chargé de la vente ainsi que l’acquéreur évincé. En pratique, cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR).

Précision : la Safer doit justifier sa décision de préemption en faisant explicitement référence à un ou plusieurs des objectifs visés par la loi. À défaut, la décision risque d’être annulée.

Et attention, la notification de la décision de la Safer à l’acquéreur évincé doit être opérée dans un délai de 15 jours à compter de la date de la réception de la notification faite au notaire. Faute d’être notifiée à l’acquéreur évincé dans ce délai, la décision de la Safer encourt la nullité.

Ainsi, dans une affaire récente, après avoir été informée par le notaire de la vente d’une parcelle agricole, la Safer avait décidé de l’acquérir en exerçant son droit de préemption. Elle avait alors porté cette décision à la connaissance du notaire ainsi qu’à celle de l’acquéreur. Or la lettre recommandée AR qu’elle avait envoyée à ce dernier lui était revenue avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage ». En effet, l’adresse qui y était indiquée était incomplète. Du coup, mais un mois plus tard seulement, la Safer avait procédé à une nouvelle notification en prenant soin, cette fois, de mentionner la bonne adresse. Mais l’acquéreur avait alors estimé que la préemption était nulle puisque cette notification était hors délai, plus de 15 jours s’étant écoulés depuis la notification faite au notaire. Les juges lui ont donné gain de cause.

À noter : le fait que la Safer n’ait pas commis de faute puisqu’elle avait repris l’adresse indiquée par le notaire dans sa notification a été inopérant aux yeux des juges.

Cassation civile 3e, 21 février 2019, n° 17-19370

Lancée le 1er février 2016, la garantie Visale est un système de cautionnement gratuit, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre les loyers et les charges impayés de la résidence principale (location vide ou meublée) du locataire. Un dispositif qui permet au candidat locataire de renforcer son dossier et de rassurer le propriétaire qui bénéficie ainsi d’une garantie fiable.

Précision : pour que la garantie Visale puisse s’appliquer, le montant du loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 500 € dans Paris intra-muros et 1 300 € sur le reste du territoire. Et le locataire doit être âgé de 18 ans au minimum et de 30 ans au maximum. S’il a plus de 30 ans, il doit être salarié dans une entreprise du secteur privé ou agricole, la demande de garantie Visale intervenant jusqu’à 6 mois après sa prise de fonction (hors CDI confirmé) ou sa mutation.

Pour inciter les bailleurs à recourir davantage à ce système de cautionnement (100 000 ménages en ont déjà bénéficié depuis son lancement), la garantie Visale évolue. Première nouveauté, le bail mobilité, créé par la récente loi Elan, est désormais éligible au dispositif Visale. Rappelons que le bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, est un contrat conclu pour la location d’un logement meublé et à destination des locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Autre nouveauté, Visale prend désormais en charge les dégradations locatives. Une couverture supplémentaire pour le bailleur, sans frais et dans la limite de 2 mois de loyers et charges.

Le propriétaire d’un immeuble a l’obligation envers son locataire d’effectuer les travaux qui s’avèrent nécessaires à sa délivrance conforme. La question s’est posée de savoir, lorsqu’un bien a été vendu à un tiers et que des travaux devaient être effectués par le vendeur, à qui revenait la charge de ces travaux : au nouveau propriétaire ou à l’ancien, celui qui a vendu le bien ?

La Cour de cassation a statué récemment sur ce point concernant un immeuble à usage commercial et d’habitation dont l’ancien propriétaire avait été condamné en justice à effectuer plusieurs réparations (réfection des planchers, des plafonds, des fenêtres et des murs de différentes pièces…). L’immeuble ayant entre-temps fait l’objet d’une adjudication à un tiers, le locataire s’était tourné vers celui-ci, devenu son nouveau bailleur, pour obtenir la réalisation des travaux. Travaux dont le nouveau bailleur avait cherché à se défausser sur le vendeur, mais en vain. En effet, les juges ont considéré que, depuis son acquisition, le nouveau propriétaire était tenu « d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué ». Autrement dit, le transfert de propriété de l’immeuble emporte, par la même occasion, transfert à l’acquéreur du contrat de location et des obligations qui y sont liées.

À noter qu’une fois les travaux réalisés, le nouveau propriétaire devrait pouvoir, à son tour, se retourner contre le vendeur afin d’en obtenir le remboursement, à moins que l’acte de vente de l’immeuble prévoie le contraire.

Cassation civile 3e, 21 février 2019, n° 18-11553