La garantie locative Visale évolue !

Le contrat de cautionnement Visale s’ouvre au bail mobilité et couvre désormais les dégradations locatives.

Lancée le 1er février 2016, la garantie Visale est un système de cautionnement gratuit, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre les loyers et les charges impayés de la résidence principale (location vide ou meublée) du locataire. Un dispositif qui permet au candidat locataire de renforcer son dossier et de rassurer le propriétaire qui bénéficie ainsi d’une garantie fiable.

Précision : pour que la garantie Visale puisse s’appliquer, le montant du loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 500 € dans Paris intra-muros et 1 300 € sur le reste du territoire. Et le locataire doit être âgé de 18 ans au minimum et de 30 ans au maximum. S’il a plus de 30 ans, il doit être salarié dans une entreprise du secteur privé ou agricole, la demande de garantie Visale intervenant jusqu’à 6 mois après sa prise de fonction (hors CDI confirmé) ou sa mutation.

Pour inciter les bailleurs à recourir davantage à ce système de cautionnement (100 000 ménages en ont déjà bénéficié depuis son lancement), la garantie Visale évolue. Première nouveauté, le bail mobilité, créé par la récente loi Elan, est désormais éligible au dispositif Visale. Rappelons que le bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, est un contrat conclu pour la location d’un logement meublé et à destination des locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Autre nouveauté, Visale prend désormais en charge les dégradations locatives. Une couverture supplémentaire pour le bailleur, sans frais et dans la limite de 2 mois de loyers et charges.

Vente d’un commerce en location : à qui incombe les travaux ?

Suite à la vente d’un immeuble dans lequel des travaux devaient être réalisés par le vendeur pour le rendre conforme à son usage, le nouveau propriétaire est tenu, envers le locataire, d’effectuer ces travaux.

Le propriétaire d’un immeuble a l’obligation envers son locataire d’effectuer les travaux qui s’avèrent nécessaires à sa délivrance conforme. La question s’est posée de savoir, lorsqu’un bien a été vendu à un tiers et que des travaux devaient être effectués par le vendeur, à qui revenait la charge de ces travaux : au nouveau propriétaire ou à l’ancien, celui qui a vendu le bien ?

La Cour de cassation a statué récemment sur ce point concernant un immeuble à usage commercial et d’habitation dont l’ancien propriétaire avait été condamné en justice à effectuer plusieurs réparations (réfection des planchers, des plafonds, des fenêtres et des murs de différentes pièces…). L’immeuble ayant entre-temps fait l’objet d’une adjudication à un tiers, le locataire s’était tourné vers celui-ci, devenu son nouveau bailleur, pour obtenir la réalisation des travaux. Travaux dont le nouveau bailleur avait cherché à se défausser sur le vendeur, mais en vain. En effet, les juges ont considéré que, depuis son acquisition, le nouveau propriétaire était tenu « d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué ». Autrement dit, le transfert de propriété de l’immeuble emporte, par la même occasion, transfert à l’acquéreur du contrat de location et des obligations qui y sont liées.

À noter qu’une fois les travaux réalisés, le nouveau propriétaire devrait pouvoir, à son tour, se retourner contre le vendeur afin d’en obtenir le remboursement, à moins que l’acte de vente de l’immeuble prévoie le contraire.

Cassation civile 3e, 21 février 2019, n° 18-11553

Domiciliation de revenus et emprunt bancaire

J’ai entendu dire que les banques ne pourraient plus, d’ici peu, exiger la domiciliation chez elles des revenus des emprunteurs lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Est-ce vrai ?

Effectivement, dans le cadre du projet de loi Pacte, toujours en discussion au Parlement, cette condition de domiciliation serait supprimée. Une suppression motivée par le fait que la domiciliation obligatoire est un frein important à la mobilité bancaire et à la concurrence entre les banques.

Rappelons que depuis le 1er janvier 2018, les banques peuvent exiger des emprunteurs qu’ils domiciat leurs revenus chez elles pendant une période maximale de 10 ans suivant la conclusion du contrat de prêt. Sachant que si la banque conditionne l’octroi du prêt à cette domiciliation, elle doit consentir à son cat un avantage particulier qui peut consister, par exemple, en une réduction du taux d’intérêt, des frais annexes, etc.

Ainsi, avec la suppression de cette condition, la domiciliation des revenus dans la banque qui consent un crédit immobilier ferait, à nouveau, partie intégrante de la négociation commerciale. Et elle ne saurait devenir une clause récurrente et systématique du contrat.

Un salarié peut-il être bénévole ?

Un de nos salariés souhaiterait s’impliquer comme bénévole dans notre association. Devons-nous prendre certaines précautions ?

Oui ! Les tâches incombant au salarié en vertu de son contrat de travail doivent être distinctes de celles réalisées pendant ses interventions bénévoles afin que ses heures de bénévolat ne soient pas considérées comme du temps de travail salarié. De même, le temps consacré à ces deux activités doit être clairement distingué. Concrètement, mieux vaut établir le tout par écrit et s’assurer régulièrement que le salarié/bénévole ne mélange pas ces deux « casquettes ». Enfin, n’oubliez pas que lorsqu’il agit comme bénévole, votre salarié n’est plus soumis à votre autorité d’employeur.

Bail portant sur un fonds rural dont la propriété est démembrée

L’usufruitier d’une parcelle agricole ne peut pas la donner en location sans le concours du nu-propriétaire, même s’il s’agit d’une convention pluriannuelle de pâturage.

L’usufruitier d’un fonds rural ne peut pas le donner en location sans le concours du nu-propriétaire. À défaut, ce dernier pourrait demander l’annulation de ce bail.

Les juges viennent de préciser que ce principe s’applique à tous les baux portant sur des fonds ruraux, y compris à ceux qui ne sont pas soumis au statut du fermage. En l’occurrence, il s’agissait d’une convention pluriannuelle de pâturage (location concernant des terres à vocation pastorale situées en zone de montagne, laquelle n’est par régie par le statut du fermage) consentie par l’usufruitière d’une parcelle à sa fille et à son gendre sans que ses deux autres enfants, nus-propriétaires de la parcelle, aient participé à la conclusion de l’opération. Ces derniers ont donc pu faire annuler cette convention, qui constitue, selon les juges, une variété de bail portant sur un fonds rural.

Précision : lorsque le nu-propriétaire refuse de donner son accord à la conclusion du bail, l’usufruitier peut demander au juge l’autorisation de le conclure seul.

Cassation civile 3e, 29 novembre 2018, n° 17-17442

Caractère payant des devis

Jusqu’à maintenant, les devis que nous établissions pour nos clients étaient gratuits. Or, nous constatons que, de plus en plus souvent, les devis ne sont pas suivis d’une commande. Du coup, nous envisageons de les faire payer. Est-ce légal ?

Oui, sauf pour certaines prestations pour lesquelles la fourniture d’un devis gratuit est obligatoire (déménagement, services à la personne…), vous pouvez très bien facturer vos devis lorsque, par exemple, leur établissement nécessite l’engagement de frais non négligeables (déplacement, temps passé, étude approfondie de la situation…) pour vous. Le coût du devis est alors librement fixé par vos soins. Bien entendu, vous devez en informer vos cats au préalable. Sinon, ils seraient en droit de refuser de payer.

En pratique, très souvent, les professionnels qui font payer leurs devis déduisent ce coût du montant de la facture définitive lorsque le cat donne suite.

Pas d’information de la caution, pas d’intérêts à payer !

Lorsque le dirigeant qui s’est porté caution pour sa société n’a pas été informé par la banque du montant des sommes que cette dernière reste à devoir, il n’a pas à payer les intérêts échus depuis la précédente information jusqu’à la date d’une nouvelle information.

Très souvent, le dirigeant d’une société est amené à se porter caution pour elle en contrepartie de l’octroi d’un crédit ou d’un découvert bancaire. Il prend ainsi l’engagement d’honorer personnellement les échéances de prêt de sa société au cas où elle serait défaillante, c’est-à-dire dans l’hypothèse où elle serait placée en redressement ou en liquidation judiciaires.

À ce titre, le banquier est astreint à une obligation d’information à l’égard du dirigeant caution. Ainsi, il est tenu, chaque année avant le 31 mars :– de lui communiquer le montant de la dette garantie et des intérêts, frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l’année précédente ;– de lui rappeler le terme de son engagement de caution ou, si cet engagement est à durée indéterminée, la faculté dont il dispose de le révoquer à tout moment, ainsi que les modalités d’exercice de cette révocation.

Et bon à savoir, s’il omet de communiquer ces informations au dirigeant caution, le banquier perd le droit de lui réclamer les intérêts échus depuis la précédente information jusqu’à la suivante. Le dirigeant tient donc là un moyen de limiter les sommes qu’il aura éventuellement à payer un jour.

Cette sanction a été appliquée par les juges dans une affaire récente. En revanche, ils ont précisé que si la caution n’a pas à payer ces intérêts, elle n’est pas déchargée de son obligation de payer les autres sommes dues en vertu du cautionnement, en l’occurrence l’indemnité de remboursement anticipé prévue dans le contrat de prêt.

Cassation commerciale, 6 mars 2019, n° 17-21571

Intérêt à agir en justice d’une association

Une association dont le champ d’intervention est national peut demander l’annulation de certaines décisions prises au niveau local.

Une association ne peut engager une action en justice que si elle a un intérêt à agir au regard de l’objet défini dans ses statuts, notamment quant à son périmètre géographique.

C’est pourquoi une association dont le ressort est national ne peut pas, en principe, demander l’annulation d’une décision administrative adoptée à un niveau local, par exemple, par un maire ou un département. Par exception, les tribunaux reconnaissent cette possibilité lorsque la décision soulève des questions qui excèdent les circonstances strictement locales. En voici une illustration au travers de deux affaires récentes.

Une portée qui excède un seul département

Dans la première affaire, la Ligue des droits de l’homme, qui a pour objet le combat contre toute forme de discrimination, avait demandé en justice l’annulation d’un arrêté du président du conseil général de la Mayenne. Ce texte prévoyait que, compte tenu de la dangerosité du virus Ebola, les mineurs étrangers isolés qui provenaient d’États à risque ne seraient accueillis par le service de l’aide sociale à l’enfance qu’après une prise en charge par les autorités sanitaires destinée à éviter tout risque de contamination.

Pour le Conseil d’État, une association ayant un ressort national justifie d’un intérêt à agir lorsque la décision prise localement « soulève, en raison de ses implications, notamment dans le domaine des libertés publiques, des questions qui, par leur nature et leur objet, excèdent les seules circonstances locales ». Ce qui était le cas ici, selon ses juges, puisque l’arrêté, de nature à affecter de façon spécifique les mineurs étrangers isolés, présentait une portée excédant le seul département de la Mayenne.

Des questions qui excèdent les circonstances strictement locales

Dans la seconde affaire, la Ligue de défense judiciaire des musulmans avait agi en justice afin que soient annulées la décision du maire de Chalon-sur-Saône de ne plus proposer, dans les restaurants scolaires municipaux, des menus de substitution aux plats contenant du porc ainsi que la délibération du conseil municipal approuvant le nouveau règlement de ces restaurants.

La cour administrative de Lyon a considéré que ces décisions, qui affectaient la situation des élèves musulmans fréquentant les restaurants scolaires des écoles publiques de Chalon-sur-Saône, soulevaient également des questions qui, par leur objet et leurs implications, excédaient les circonstances strictement locales. Dès lors, l’association dont l’objet, au niveau national, est de « lutter contre toutes les formes de discrimination religieuse et tout acte commis en raison de l’appartenance d’une personne ou d’un groupe à la religion et/ou à la communauté musulmane » pouvait valablement demander en justice l’annulation de ces décisions communales.

Conseil d’État, 3 décembre 2018, n° 409667

Cour administrative d’appel de Lyon, 23 octobre 2018, n° 17LY03323

Devis : quelles obligations pour les professionnels ?

Les professionnels peuvent être amenés ou ont parfois l’obligation d’établir un devis. Comme chacun sait, le devis est une étude descriptive des travaux à exécuter par un professionnel et estimative du prix total correspondant. Il permet donc au client d’être informé sur le prix ainsi que sur les éléments essentiels du produit qu’il envisage d’acheter ou de la prestation qu’il souhaite faire réaliser. Le point sur la réglementation applicable en la matière.

L’obligation d’établir un devis Dans certains cas ou pour certains types de prestations, l’établissement d’un devis est obligatoire.

En principe, les professionnels ne sont pas tenus d’établir un devis. D’ailleurs, s’agissant des commerçants, l’affichage des prix dans le magasin suffit à informer l’acheteur du coût du produit. Le devis n’est donc véritablement utile que pour une prestation de services un peu complexe (des travaux dans un logement, une prestation intellectuelle…) ou la vente d’un bien confectionné sur mesure (vêtement, automobile…).

Toutefois, plusieurs réglementations imposent la fourniture d’un devis, même en l’absence d’une demande du cat, pour certaines catégories de produits ou de services. Il en est ainsi en particulier pour les prestations de dépannage, de réparation et d’entretien dans le secteur du bâtiment et de l’équipement de la maison dès lors que le montant estimé de l’intervention, toutes prestations et toutes taxes comprises, est supérieur à 150 € TTC.

Précision : sont visés les travaux de maçonnerie, fumisterie et génie climatiques, ramonage, isolation, menuiserie, serrurerie, couverture, plomberie, installation sanitaire, étanchéité, plâtrerie, peinture, vitrerie, miroiterie, revêtement de murs et de sols, ainsi que les travaux de raccordement, d’installation, d’entretien et de réparation portant sur des équipements électriques, électroniques et électroménagers.

De même, un devis gratuit doit être établi pour les prestations de services à la personne lorsque leur montant excède 100 € TTC par mois, ou pour une prestation dont le prix est inférieur, lorsque le cat le demande.

Les professionnels de santé doivent également remettre un devis à leurs patients lorsque leurs honoraires totaux des actes et prestations facturés lors de la consultation dépassent 70 €.

Enfin, la fourniture gratuite d’un devis s’impose avant tout contrat de déménagement.

Précision : entre un professionnel et un consommateur, l’établissement d’un écrit (devis signé, bon de commande, contrat) est obligatoire dès lors que le montant de la prestation ou de la vente dépasse 1 500 €.

Intérêt et effets du devis Le devis permet au cat de contracter en toute connaissance de cause avec un professionnel, ce dernier étant engagé par le devis qu’il a établi.

Juridiquement, le devis est une offre de contracter. Il n’oblige donc pas le cat à faire affaire avec le professionnel. Ce n’est qu’à partir du moment où il accepte le devis, pendant sa durée de validité, en y apposant sa signature qu’il est contractuellement lié. Du coup, le devis, lorsqu’il est signé et approuvé par le cat (la mention « bon pour travaux » est généralement demandée au cat par le professionnel), sécurise le professionnel qui peut se prévaloir, en cas d’impayé, d’un document prouvant que le cat a accepté le coût de la prestation.

Précision : faute d’acceptation du devis par le cat pendant sa durée de validité, l’offre est alors considérée comme caduque.

L’entreprise est, quant à elle, engagée par le devis de manière ferme et précise. Une fois celui-ci accepté par le cat, elle est en effet tenue d’effectuer l’ensemble des prestations mentionnées, au prix et dans les délais indiqués. Et s’il s’avère, au final, que le prix des travaux dépasse le coût estimé dans le devis, le cat peut, en principe, légitimement refuser de payer le supplément. À moins que le dépassement résulte d’une hausse du coût de la main-d’œuvre ou des matériaux utilisés et qu’une clause d’indexation ait été insérée dans le devis. Inutile donc de conseiller aux entreprises d’établir leur devis avec le plus grand soin…

Le contenu du devis Le devis doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires.

Qu’il soit obligatoire ou facultatif, le devis doit évidemment être établi par écrit. Idéalement, il doit comporter la mention manuscrite « devis reçu avant l’exécution des travaux ». Et surtout, il doit être daté et signé de la main du cat lorsqu’il l’accepte.

Le devis doit mentionner :– la date à laquelle il est établi et la durée de validité de l’offre ;– le nom, l’adresse et la forme juridique de l’entreprise, ainsi que le numéro d’immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers ;– le nom et l’adresse du cat ;– le lieu d’exécution de la prestation ;– la date de début des travaux ;– les conditions de paiement, de livraison et d’exécution du contrat ;– le décompte détaillé de chaque prestation et produit (en quantité et en prix unitaire), le prix de la main-d’œuvre (horaire ou forfaitaire) et, bien entendu, la somme globale à payer HT et TTC (le ou les taux de TVA devant être précisés) ;– l’indication du caractère payant ou gratuit du devis.

Attention : en cas de non-respect des mentions obligatoires, le professionnel encourt une amende pouvant aller jusqu’à 1 500 €.

Le coût du devis Sauf pour certaines prestations, rien n’interdit au professionnel de faire payer ses devis.

Généralement, le devis est établi gratuitement. Il peut cependant être payant (sauf prestations à la personne et contrat de déménagement pour lesquels la fourniture d’un devis gratuit est obligatoire), par exemple lorsque son établissement nécessite l’engagement de frais non négligeables pour l’entreprise (déplacements, temps passé, étude approfondie de la situation…).

Le coût du devis est alors librement fixé par le professionnel. Bien entendu, ce dernier doit en informer au préalable le cat. Sinon, il serait en droit de refuser de payer. En pratique, très souvent, le coût du devis est déduit du montant de la facture définitive lorsque le cat donne suite.

Démarches administratives et juridiques : comment s’en sortent les TPE/PME ?

Pour une grande majorité d’entre elles, les TPE/PME font appel à leur expert-comptable pour régler leurs problématiques juridiques et administratives, constate un récent sondage d’OpinionWay.

L’interlocuteur du chef d’entreprise pour les problèmes juridiques et administratifs qu’il rencontre reste de loin l’expert-comptable, comme le rapporte une étude réalisée récemment par OpinionWay pour Captain Contrat. 68 % des 504 dirigeants d’entreprise de moins de 250 salariés ainsi sondés ont déclaré s’orienter vers un cabinet d’expertise comptable, contre 30 % vers un avocat et 18 % vers un collaborateur en interne. 20 % d’entre eux préfèrent toutefois se renseigner eux-mêmes sur le net.

Plusieurs facteurs expliquent cette large tendance à sous-traiter l’aspect juridique et administratif de son entreprise. 69 % des dirigeants sont en effet conscients qu’une bonne gestion de ces problématiques constitue un levier stratégique (créateur de valeur, gain de temps, réduction des coûts, tranquillité d’esprit…). 57 % s’en délestent également car ils les jugent trop contraignantes (source de stress lié à la complexité du monde juridique, perte de temps et d’argent, manque de ressources…). Un sentiment qui, pour beaucoup, semble remonter à l’époque de la création de leur entreprise. 71 % des sondés retiennent ainsi le temps qu’ils ont investi pour réaliser les démarches juridiques et administratives de création : 67 % ont relevé leur manque de visibilité en la matière, 65 % leur coût et enfin, 62 % le manque d’interlocuteurs pour répondre à leurs questions.

Sondage OpinionWay, Les dirigeants de TPE/PME et la gestion des démarches administratives et juridiques, octobre 2018