Très souvent, lors de la conclusion d’un bail commercial, le propriétaire du local demande au locataire de verser une somme d’argent destinée à garantir la bonne exécution du contrat. À la fin du bail, lorsque le locataire quitte les lieux, cette somme, appelée dépôt de garantie, doit lui être remboursée, tout au moins s’il a pleinement rempli ses obligations contractuelles.

Précision : le montant de ce dépôt de garantie est librement fixé par les parties.

Question : lorsque le local loué a été vendu en cours de bail, le dépôt de garantie doit-il être restitué par le bailleur initial ou bien par l’acquéreur devenu le nouveau bailleur ? Réponse des tribunaux, récemment réaffirmée : la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire. En effet, cette obligation ne se transmet pas à l’acquéreur du local. Ainsi, le locataire doit réclamer le remboursement du dépôt de garantie au vendeur du local puisque c’est lui qui était le bailleur au moment de la conclusion du bail.

À noter : la présence, dans l’acte de vente, d’une clause transmettant le dépôt de garantie à l’acquéreur du local ne priverait pas le locataire du droit de réclamer son remboursement au bailleur originaire car cette clause lui serait inopposable. Pour qu’il en soit autrement, il faudrait, en plus, insérer dans le contrat de bail une clause prévoyant que le locataire consent à ce que le dépôt de garantie soit transféré à l’acquéreur en cas de vente du local.

Cassation civile 3e, 28 juin 2018, n° 17-18100

Une loi publiée au cœur de l’été est venue autoriser les commerçants à rendre de la monnaie aux cats qui paient leurs achats par carte bancaire et qui leur demandent, à cette occasion, à être débités d’un montant plus élevé que le prix des biens ou des services achetés.

Exemple : un consommateur achète des produits pour un montant de 40 € et demande au commerçant de débiter 50 € sur sa carte bancaire de façon que ce dernier puisse lui rendre 10 € en liquide.

Dénommé « cash-back », ce procédé permet en particulier aux personnes résidant dans des zones dépourvues d’agences bancaires ou de distributeurs automatiques de billets de se procurer des espèces.

Attention toutefois, les commerçants n’ont pas l’obligation d’offrir ce service. Il ne s’agit que d’une faculté, ces derniers pouvant donc refuser. En pratique, c’est le cat qui, avant de procéder au paiement de ses achats, doit demander au commerçant s’il accepte le cash-back.

Autres limites du dispositif : il est réservé, d’une part, aux cats agissant à des fins non professionnelles, donc aux particuliers, et d’autre part, aux seuls paiements par carte bancaire.

À noter : le montant minimal du paiement de l’achat pour lequel des espèces pourront être rendues ainsi que le montant maximal des espèces qui pourront être rendues seront précisés ultérieurement par décret.

Art. 2, loi n° 2018-700 du 3 août 2018, JO du 5

Jusqu’alors, seules les petites sociétés unipersonnelles (EURL et SASU) dont l’associé unique, personne physique, assume la gérance ou la présidence, étaient dispensées d’établir un rapport de gestion à la clôture de chaque exercice.

Rappel : le rapport de gestion est un document qui expose notamment la situation de la société durant l’exercice écoulé et son évolution prévisible.

Cette dispense vient d’être élargie. Ainsi, ce sont désormais toutes les sociétés commerciales répondant à la définition des petites entreprises qui n’ont plus à établir ce document.

Rappel : les petites entreprises sont celles qui, à la clôture du dernier exercice, ne dépassent pas deux des trois seuils suivants :– 4 millions d’euros de total de bilan ;– 8 millions de chiffre d’affaires net ;– 50 salariés (en moyenne).

Attention, les établissements financiers, les entreprises d’assurance et de réassurance, les fonds et institutions de retraite, les mutuelles, les sociétés faisant appel à la générosité publique, les sociétés dont les titres financiers sont admis aux négociations sur un marché réglementé et les sociétés dont l’activité consiste à gérer des titres de participation ou des valeurs mobilières restent tenues d’établir un rapport de gestion même lorsqu’ils ont la qualité de petite entreprise.

En pratique : cette dispense entre en application pour les exercices clos à compter du 11 août 2018.

Art. 55 IV, loi n° 2018-727 du 10 août 2018, JO du 11

D’après les derniers chiffres publiés par la Fédération française de l’assurance (FFA), l’assurance-vie a retrouvé des couleurs durant l’été. En effet, la collecte nette (cotisations collectées minorées des prestations versées) a atteint 3 milliards d’euros au mois de juillet 2018. C’est 1 milliard d’euros de plus que le mois précédent. Sachant qu’un tel niveau de collecte a été atteint pour la dernière fois en juillet 2015.

À noter : sur le 1er semestre 2018, l’assurance-vie a vu sa collecte nette atteindre les 12,3 milliards d’euros, contre 2,1 milliards d’euros au 1er semestre 2017.

Dans le détail, les épargnants ont dirigé massivement leurs versements vers les fameux fonds en euros (8,8 milliards d’euros de collecte brute). Des fonds qui ont toujours autant de succès puisqu’ils apportent une sécurité sur les sommes placées. En effet, la compagnie d’assurance gérant le contrat garantit que la valeur de l’épargne ne peut diminuer. Revers de la médaille, ces fonds garantis offrent une rémunération plutôt faible. Du coup, les unités de compte peinent à séduire (3,6 milliards d’euros de collecte brute seulement).

Lorsqu’un exploitant agricole souhaite céder son bail rural à son fils ou à sa fille, il doit obtenir l’agrément préalable du bailleur. À défaut, il peut demander au tribunal paritaire de baux ruraux qu’il lui accorde cette autorisation. Celui-ci prend sa décision notamment au regard du comportement de l’exploitant en tant que locataire et donc, en particulier, du respect par ce dernier des obligations, légales ou contractuelles, résultant de son bail (paiement du fermage, entretien et exploitation des terres louées…).

Ainsi, dans une affaire récente, les juges ont refusé d’autoriser des époux colocataires à céder leur bail à leur fils au motif que l’un deux, resté seul locataire après le départ en retraite de son conjoint, ne participait pas suffisamment aux travaux de l’exploitation. En effet, pour les juges, d’une part, il disposait d’un domicile dont l’éloignement n’était pas compatible avec une participation effective et permanente à la mise en valeur des terres louées, et d’autre part, il assurait des fonctions limitées de gestion ou de direction de l’exploitation (en l’occurrence du GAEC auquel ces terres avaient été mises à disposition et dans lequel il était associé).

Rappel : les juges vérifient également les conditions dans lesquelles le cessionnaire du bail mettra en valeur l’exploitation et si ce dernier est bien en règle au regard du contrôle des structures.

Cassation civile 3e, 22 mars 2018, n° 16-20779

Instauré à Paris puis à Lille, l’encadrement des loyers n’a pas été appliqué très longtemps. En effet, un recours porté devant la justice administrative a conduit, fin 2017, à l’annulation de ce dispositif. Conséquence, 6 mois après cette annulation, les bailleurs parisiens ont commencé à relever le montant de leurs loyers, constate une récente enquête de la CLCV.

Rappelons que l’encadrement des loyers était un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les zones dans lesquelles le manque de logements est le plus important. Pour que le dispositif puisse fonctionner, le préfet de la région concernée communiquait annuellement différents loyers de référence (par quartier et type de logement) que les propriétaires devaient respecter pour fixer le montant du loyer de leur logement.

Après avoir passé en revue 1 000 annonces immobilières à Paris, l’enquête de la CLCV rapporte également que le taux d’annonces conformes (selon les critères du dispositif) est tombé de 61 % à 48 % en l’espace de 6 mois. À noter que les annonces de locations meublées ont, de manière générale, un taux de conformité inférieur à celui des locations nues (taux respectifs de 43 % et 53 %).

En pratique, ce sont plus de la moitié des loyers pratiqués dans la capitale (52 %) qui sont supérieurs au maximum qui était autorisé par l’encadrement des loyers. Cela se traduit par un dépassement moyen de 128 € par mois, soit 1 536 € de loyers supplémentaires par an. Un dépassement qui pourrait avoir un effet boule de neige, poussant l’ensemble des bailleurs à s’aligner sur les fourchettes hautes ainsi constatées.

Mais l’histoire n’est peut-être pas encore terminée puisque le projet de loi Elan, en cours de discussion au Parlement, prévoit la remise en place de l’encadrement des loyers. Sans réelles nouveautés, le dispositif pourrait être appliqué à l’échelle nationale (par les communes volontaires). Affaire à suivre…

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, la responsabilité de son dirigeant peut être recherchée lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à son insuffisance d’actif (c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers). Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société.

Précision : une simple négligence ne peut pas être retenue à l’encontre d’un dirigeant pour mettre en jeu sa responsabilité et lui faire payer personnellement une partie des dettes de la société.

Ainsi, quelques jours après la condamnation en justice de sa société à payer une somme de 166 000 € à une personne avec laquelle elle était en litige, le gérant avait procédé au remboursement de son compte courant et de celui d’un autre associé à hauteur de 150 000 €. Un mois après, il avait déposé le bilan et la société avait été mise en liquidation judiciaire.

Le liquidateur avait alors considéré qu’en remboursant ces comptes courants d’associé, le gérant avait commis une faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif et demandé sa condamnation à supporter une partie du passif de la société. Il a obtenu gain de cause, les juges ayant condamné le gérant à verser la somme de 150 000 € au liquidateur. En effet, pour les juges, même si les associés ont droit, en principe, au remboursement, à tout moment, de leur compte courant – argument mis en avant par le gérant –, ce remboursement ne doit pas constituer un paiement préférentiel au détriment des créanciers de l’entreprise. Or le gérant avait procédé à ces remboursements bien qu’il savait que la cessation des paiements était inéluctable et que la société allait devoir verser une somme importante suite à un litige.

Cassation commerciale, 24 mai 2018, n° 17-10119

Depuis deux ans, l’Autorité des normes comptables (ANC) menait une réflexion sur l’actualisation des règles applicables aux structures du secteur non lucratif afin de prendre en compte les évolutions intervenues depuis l’adoption du règlement CRC n° 1999-01 du 16 février 1999 relatif aux modalités d’établissement des comptes annuels des associations et des fondations.

Aujourd’hui, l’ANC soumet le fruit de ses travaux à une consultation publique. Ainsi, les associations peuvent, jusqu’au 17 septembre 2018, faire part de leurs commentaires sur le nouveau « projet de règlement relatif aux comptes annuels des personnes morales de droit privé à but non lucratif »

Les principales modifications portent sur son champ d’application qui n’est plus limité aux associations et aux fondations, sur la valorisation des contributions volontaires en nature dont le prêt à usage, sur la comptabilisation des legs et donations et sur le compte d’emploi annuel des ressources.

En pratique : les observations doivent être envoyées par mail à l’adresse webmestre.anc@anc.gouv.fr ou par courrier (Autorité des normes comptables, 5, Place des vins de France, 75 012 Paris).

Le nouveau règlement comptable s’appliquera à compter du 1er janvier 2020.