Lorsqu’il envisage de le vendre, le propriétaire d’un local loué par bail commercial doit notifier au locataire une offre de vente qui ne peut pas inclure des honoraires de négociation.
Le propriétaire qui envisage de vendre un local commercial loué par un commerçant doit préalablement en informer ce dernier. En effet, le locataire titulaire d’un bail commercial dispose d’un droit de préemption en vertu duquel il peut acquérir le local en priorité par rapport à un éventuel autre acheteur.
Précision : la notification envoyée par le propriétaire au locataire doit impérativement indiquer le prix et les conditions de la vente. À défaut, elle est nulle et ne fait pas courir le délai de réponse. À compter de sa réception, le commerçant dispose ensuite du délai d’un mois pour répondre.
À ce titre, les juges viennent de préciser, pour la première fois semble-t-il, que l’offre de vente notifiée par le propriétaire au locataire commerçant ne peut pas inclure des honoraires de négociation.
Dans cette affaire, un propriétaire avait notifié à son locataire une offre de vente du local au prix qu’un candidat à l’acquisition avait préalablement proposé (1,2 M€), augmenté des honoraires de l’agent immobilier (144 000 €). Le locataire lui avait fait connaître son intention d’accepter l’offre, mais au seul prix de vente, c’est-à-dire abstraction faite du montant des frais d’agence. Saisis du litige, les juges ont estimé que la vente était parfaite et condamné le propriétaire à la régulariser au profit du locataire.
À noter : les juges ont précisé que le droit de préemption du locataire commerçant est d’ordre public. Ce qui signifie que toute clause insérée dans un contrat de bail commercial qui viendrait écarter ou aménager ce droit serait nulle.
Cassation civile 3e, 28 juin 2018, n° 17-14605
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Une association, en tant que personne morale, ne peut pas invoquer une atteinte à sa vie privée.
Une association peut-elle revendiquer le droit au respect de sa vie privée ? Non, a répondu la Cour de cassation.
Dans cette affaire, un huissier avait été autorisé par la justice à se rendre à une réunion d’information tenue par une association afin de procéder à l’enregistrement des débats et à la retranscription des propos tenus par les intervenants.
L’association avait demandé l’annulation de cette mesure au motif qu’elle constituait une atteinte à sa vie privée. Elle se fondait notamment sur l’article 9 du Code civil selon lequel « Chacun a droit au respect de sa vie privée ».
Mais la Cour de cassation a refusé de faire droit à cette demande. Si elle reconnaît que les associations ont droit à la protection de leur nom, de leur domicile, de leurs correspondances et de leur réputation, elle considère, en revanche, que seules les personnes physiques peuvent se prévaloir d’une atteinte à leur vie privée.
Cassation civile 1re, 16 mai 2018, n° 17-11210
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L’un des associés de notre société demande que les sommes figurant sur son compte courant d’associé lui soient remboursées. Or, la société connaît actuellement des problèmes de trésorerie. Du coup, pouvons-nous refuser d’accéder immédiatement à sa requête ?
Un associé est en droit d’exiger à tout moment le remboursement de son compte courant d’associé, sauf convention ou clause statutaire contraire.
En l’absence d’une telle convention ou d’une telle clause, vous ne pouvez donc pas vous opposer au remboursement de ce compte courant, et ce même si vous invoquez une situation financière difficile. Vous ne pouvez pas non plus limiter le remboursement au montant que peut supporter la trésorerie de la société.
Sachez que lorsqu’une convention ou une clause des statuts subordonne le remboursement d’un compte courant d’associé à certaines conditions, ces conditions ne doivent pas faire en sorte que le remboursement dépende exclusivement d’une décision de la société. À ce titre, la clause soumettant le remboursement à la condition que la trésorerie le permette est valable.
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Si la lettre recommandée est un outil très utilisé par les entreprises pour prouver la réalité d’un échange de courriers, nombre d’entre elles trouvent ses conditions d’envoi trop rigides. Raison pour laquelle elles se tournent de plus en plus vers leurs alternatives « hybrides » ou 100 % digitales. Des nouveaux types de lettres recommandées qui, sous certaines conditions, produisent les mêmes effets juridiques et offrent ainsi le même niveau de fiabilité. Présentation.
De la LR hybride…
La lettre recommandée hybride permet aux entreprises d’expédier une LR classique en dehors des horaires d’ouverture des bureaux de poste.
Frédéric Dempuré
L’un des principaux reproches faits à la lettre recommandée (LR) réside dans l’obligation de se déplacer à la poste pour la faire valider.
Aussi, afin de permettre notamment aux entreprises de ne plus perdre de temps et de ne plus être contraintes par les horaires des bureaux de poste (qui, malheureusement, sont de moins en moins étendus), plusieurs prestataires (dont La Poste) proposent une lettre recommandée hybride qui offre une phase de préparation dématérialisée. Concrètement, l’entreprise qui souhaite expédier une LR hybride se connecte sur la plate-forme Internet du prestataire, complète les formulaires d’envoi puis y dépose les documents qu’elle souhaite faire parvenir à son destinataire. Reste alors au prestataire à les imprimer puis à les transmettre à la poste qui les distribuera sous la forme et suivant les modalités d’une lettre recommandée classique.
La LR hybride coûte logiquement plus cher que la LR papier. Un envoi d’une page via La Poste sera ainsi facturé en recommandé 7,07 € (contre 4,05 € pour une LR classique de moins de 20 g) et un envoi de 40 pages 15,61 €, contre 6,30 € pour une LR classique de 200 g.
… à la LR 100 % électronique
La lettre recommandée électronique est plus pratique et plus économique que les LR papier et hybride.
Frédéric Dempuré
Comparée à une lettre recommandée papier, la lettre recommandée 100 % électronique ne manque pas de charme : elle peut être envoyée à partir d’une simple adresse mail vers une autre (il n’est donc plus nécessaire de se rendre dans un bureau de poste) et à toute heure du jour ou de la nuit ; elle permet d’atteindre un destinataire en quelques minutes ; et enfin, elle coûte généralement 30 à 40 % moins cher qu’une lettre recommandée papier de moins de 20 g et ce, même si elle comprend plusieurs centaines de pages.
En pratique
L’envoi d’une lettre recommandée électronique (LRE) s’effectue d’une adresse mail à une autre en passant par un achemineur garantissant les conditions d’identification, de sécurité et de stockage imposées par la loi. Les LRE peuvent être librement adressées à des professionnels. En revanche, il n’est possible de les envoyer à des particuliers qu’après avoir obtenu leur accord.
À savoir : le destinataire est informé par courriel par le prestataire qu’une lettre recommandée lui est destinée. Il n’est, en revanche, pas informé de l’identité de l’expéditeur. Il dispose de 15 jours pour l’accepter ou la refuser.
Aujourd’hui, il existe deux types de LRE : la LRE contractuelle (qui ne peut être échangée que dans le cadre de la conclusion ou de l’exécution d’un contrat) et la LRE eIDAS.
LRE contractuelle et LRE eIDAS
Au 1er janvier 2019, seule la LRE eIDAS sera reconnue par la loi et donc considérée comme offrant les mêmes garanties que la lettre recommandée papier.
Frédéric Dempuré
Définie par le règlement européen eIDAS de 2016, la LRE eIDAS est plus sécurisée que la LRE contractuelle notamment parce qu’elle impose au prestataire de vérifier l’identité de l’expéditeur au moment de l’envoi, mais aussi celle du destinataire lors de la réception (via une signature ou un cachet électronique). En outre, le prestataire est tenu de conserver pendant un an les informations relatives à l’envoi (données identifiant l’expéditeur et le destinataire, numéro de l’envoi, date et heure de dépôt de l’envoi…) et à la réception de la LRE (preuve du refus, de non réclamation ou de réception). Comme la LRE contractuelle, si elle peut être librement adressée à un professionnel, la LRE eIDAS ne peut être envoyée à un non professionnel qu’après avoir recueilli son accord.
À savoir : la LRE eIDAS, conformément au décret du 9 mai 2018 qui précise les conditions garantissant l’équivalence entre une lettre recommandée papier et une lettre recommandée électronique, sera la seule LRE reconnue par la loi à compter du 1er janvier 2019, faisant ainsi disparaître du cadre légal la LRE contractuelle.
Des prestataires agréés
Les conditions techniques et de sécurité pour qu’une lettre recommandée électronique soit conforme eIDAS sont très strictes. Il est donc impératif de ne s’adresser qu’à des prestataires agréés.
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L’indice national des fermages baisse de 3,04 % en 2018.
Bonne nouvelle pour les exploitants agricoles en faire-valoir indirect : l’indice national des fermages, qui permet d’actualiser chaque année le montant du loyer d’un bail rural, est en baisse de 3,04 % en 2018 par rapport à 2017 (103,05 contre 106,28). Notons qu’il s’agit de la troisième baisse consécutive (- 3,02 % l’an dernier) après cinq années de hausse.
Le montant du fermage pour la période allant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 sera donc égal à : loyer par hectare 2017 x 103,05/106,28.
Cette baisse s’explique par la diminution de l’indice du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare, dont l’évolution sur 5 ans (- 7,56 %) est prise en compte pour le calcul de l’indice des fermages à hauteur de 60 %.
Rappel : l’autre composante de l’indice national des fermages est l’évolution, à hauteur de 40 %, du niveau général des prix de l’année précédente.
Arrêté du 20 juillet 2018, JO du 25
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Un consommateur qui achète auprès d’un commerçant un bien présentant un défaut de conformité ne peut pas intenter l’action au titre de la garantie légale de conformité directement contre l’importateur de ce bien.
Les commerçants sont tenus de garantir les consommateurs contre les défauts de conformité des biens qu’ils leur vendent. Cette garantie s’applique dans toutes les situations où le produit vendu n’est pas conforme à l’usage habituellement attendu d’un bien semblable, ne correspond pas à la description donnée par le vendeur ou ne possède pas les qualités annoncées par ce dernier. Elle peut donc couvrir non seulement la panne ou le dysfonctionnement de la chose mais aussi le caractère décevant de ses caractéristiques ou de ses performances.
Précision : en cas de non-conformité, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la prise de possession du bien pour agir contre le vendeur, c’est-à-dire pour lui demander de réparer ou de remplacer le bien. Et s’il n’obtient pas satisfaction au bout d’un mois, il est en droit d’exiger soit le remboursement intégral du bien soit une réduction du prix. Sachant que si le défaut de conformité apparaît dans les 2 ans suivant l’achat (dans les 6 mois pour les biens d’occasion et les biens neufs acquis avant le 18 mars 2016), il est présumé exister au jour de l’acquisition. L’acheteur n’est alors pas tenu de rapporter la preuve de son existence.
Pas d’action directe du consommateur contre le fabricant
À ce titre, la question s’est récemment posée de savoir si le consommateur peut agir directement contre le fabricant ou l’importateur du bien défectueux. Non, selon les juges, car l’action pour défaut de conformité ne peut être intentée par un consommateur que contre son propre vendeur. En effet, le vendeur intermédiaire ne bénéficiant pas, quant à lui, d’une garantie de conformité, il ne peut en transmettre les droits au consommateur.
Ainsi, dans cette affaire, un particulier qui avait acheté auprès d’un distributeur une voiture de marque étrangère ayant présenté des défauts n’a pas été admis à réclamer à l’importateur de la marque en France une somme d’argent au titre du remorquage et de la réparation du véhicule.
Cassation civile 1re, 6 juin 2018, n° 17-10553
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Selon les départements, les associations doivent répondre entre le 20 août et le 1 octobre aux appels à projets du FDVA visant à financer leur fonctionnement ou leurs projets innovants.
En 2018, le fonds de développement de la vie associative (FDVA) s’est vu doter d’un budget supplémentaire de 25 millions d’euros afin de financer le fonctionnement des associations et leurs projets innovants de toute nature. Ce FDVA « Fonctionnement-innovation » s’adresse aux associations de tous les secteurs, y compris celles du secteur sportif, et privilégie les petites et moyennes structures.
Grâce à ce fonds, les associations peuvent percevoir une aide de plusieurs milliers d’euros destinée à financer :– soit leur fonctionnement global si elles concourent au dynamisme de la vie locale, à la création de richesses sociales, ou démontrent une capacité à mobiliser et rassembler une participation citoyenne ;– soit un nouveau projet en cohérence avec leur objet et qui concourt au développement, à la consolidation ou à la structuration de la diversité de la vie associative locale.
Les conditions d’obtention de l’aide, son montant ainsi que les modalités de dépôt des candidatures sont définis au niveau départemental. Les appels à projets, lancés cet été, peuvent être consultés sur le site Internet du Gouvernement consacré à la vie associative : www.associations.gouv.fr
En fonction de leur département, les associations doivent déposer leurs dossiers entre le 20 août et le 1er octobre. Les dates limites de candidature sont, par exemple, fixées :– au 20 août dans le Vaucluse ;– au 24 août en Dordogne et dans les Bouches du Rhône ;– au 31 août dans les départements de la Nouvelle Aquitaine (sauf en Dordogne) ;– et au 5 septembre dans ceux d’Île-de-France.
Exception : les associations défendant un secteur professionnel ou défendant essentiellement les intérêts communs d’un public adhérent de même que les associations cultuelles, para-administratives ou de financement de partis politiques sont exclus de ce financement.
© Les Echos Publishing 2018
Les pouvoirs publics comptent relever le plafond de collecte sur les plates-formes de crowdfunding.
Lors du dernier salon Vivatech à Paris, le secrétaire d’État au numérique, Mounir Mahjoubi, a annoncé le relèvement, avant la fin de l’année 2018, du plafond annuel de collecte pour les plates-formes de crowdfunding de 2,5 à 8 millions d’euros.
Un relèvement du plafond qui devrait donner à ces plates-formes un peu plus de marge de manœuvre pour financer des entreprises arrivées à maturité (et non plus seulement des start-up) ou des projets d’envergure nécessitant de fortes levées de fonds comme ceux liés à l’énergie renouvelable. Seraient concernés par ce nouveau plafond, les actions, les obligations ainsi que les minibons émis par les sociétés à financer. Attention toutefois, seules les plates-formes agréées bénéficiant du statut de Conseiller en Investissements Participatifs ou de Prestataire de Services d’Investissement pourraient lever des fonds jusqu’à ce nouveau plafond.
À noter : à partir de 8 millions d’euros, une société souhaitant émettre des titres sur un marché réglementé doit éditer un prospectus détaillé validé par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ce prospectus doit permettre aux investisseurs d’évaluer en connaissance de cause le patrimoine, la situation financière, les résultats ou encore les perspectives de l’émetteur et de ses garants.
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Depuis le mois de juillet 2018, les experts-comptables peuvent demander en ligne pour leurs clients de bénéficier du « Dispositif Crédit 50 K€ » pour un financement inférieur à 50 000 €.
En partenariat avec la Fédération bancaire française (FBF), l’Ordre des experts-comptables vient de lancer une plate-forme digitale baptisée « Dispositif Crédit 50 K€ ». Ce dispositif permet aux experts-comptables de soumettre en ligne une demande de financement inférieure à 50 000 € au profit des cats qui les ont mandatés à cet effet.En pratique, l’expert-comptable remplit une demande de financement en ligne par le biais d’un dossier modélisé qu’il peut adresser simultanément à 3 banques maximum parmi les partenaires de l’Ordre prenant part à ce dispositif. Parallèlement, il est prévu que l’entrepreneur puisse solliciter un organisme de cautionnement mutuel si nécessaire.Enfin, la demande de financement via ce dispositif ne pouvant excéder 50 000 €, elle peut toutefois être complétée par un prêt de Bpifrance pour financer des éléments immatériels.
Parce que le dossier de l’entrepreneur est monté et consolidé par son expert-comptable, la demande de financement a ainsi davantage de chance d’être acceptée. Sans compter que le dispositif permet, par ailleurs, de mettre en concurrence différents acteurs bancaires et offre donc plus de chances à l’entrepreneur d’obtenir un crédit à des conditions avantageuses.
Ordre des experts-comptables, communiqué de presse du 4 juillet 2018
© Les Echos Publishing 2017
Au 1 octobre 2018, les marchés publics supérieurs à 25 000 € hors taxes devront suivre une procédure dématérialisée. Un guide vient d’être publié pour accompagner les entreprises à s’y préparer.
À compter du 1er octobre 2018, les procédures de passation de marchés publics devront être réalisées par voie électronique lorsque la valeur estimée du besoin est égale ou supérieure à 25 000 € HT (contre 90 000 € actuellement).Afin d’accompagner les entreprises dans cette passation dématérialisée des procédures de marchés publics, les pouvoirs publics ont publié un « guide très pratique de la dématérialisation des marchés publics » consultable sur le site Internet www.economie.gouv.fr.
Abordant de manière très complète l’ensemble des thématiques réunies autour de la dématérialisation, ce guide se présente sous la forme d’une foire aux questions (FAQ) du type « qu’est-ce qu’un prérequis technique ? », « comment utiliser la copie de sauvegarde ? » ou encore « quels marchés sont concernés par la mise en ligne des documents de la consultation ? ». Une initiative bien utile pour les opérateurs économiques !
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