Dans une affaire récente, à l’expiration d’un bail commercial portant sur des locaux abritant une maison de retraite, le bailleur avait donné à son locataire un congé avec offre de renouvellement pour une durée de 9 ans ferme et moyennant un loyer identique à celui du bail précédent. Dans sa proposition de renouvellement, le bailleur prévoyait également une mention selon laquelle la faculté de résiliation triennale du locataire était écartée.

Rappel : pour certains baux commerciaux tels que ceux portant sur des maisons de retraite, le contrat de bail peut prévoir une clause selon laquelle le locataire est privé de la faculté de résilier le bail tous les 3 ans.

Le locataire avait d’abord gardé le silence, était resté dans les lieux et avait payé les loyers. Mais 3 ans plus tard, il avait cessé de payer les loyers, faisant valoir qu’il n’avait jamais accepté le renouvellement. Le bailleur avait alors agi en justice pour faire constater que le bail s’était bel et bien renouvelé et que le locataire devait donc payer les loyers pour les 6 années restantes.

La cour d’appel lui avait donné gain de cause. Pour elle, le fait que le locataire ait payé les loyers pendant 3 ans après l’expiration du bail initial démontrait qu’il avait tacitement accepté le renouvellement du bail aux conditions stipulées dans le congé envoyé par le bailleur.

Pas d’acceptation tacite du locataire

Mais la Cour de cassation, saisie à son tour par le locataire, n’a pas été de cet avis. Pour elle, le paiement des loyers par le locataire ne valait pas acceptation tacite et non équivoque au renouvellement du bail dès lors que le loyer réglé par ce dernier correspondait au loyer stipulé au bail initial. De même, rien ne démontrait le consentement du locataire à la clause dérogatoire lui interdisant toute faculté de résiliation triennale du bail.

Cassation civile 3e, 7 septembre 2022, n° 21-11592

Les conditions dans lesquelles une société par actions simplifiée (SAS) est dirigée, notamment les modalités de révocation de son directeur général, sont fixées par les statuts. Les actes extra-statutaires peuvent compléter ces statuts, mais ils ne peuvent pas y déroger.

C’est ce que les juges ont réaffirmé dans l’affaire récente suivante. Le directeur général d’une SAS avait été nommé par décision de l’associé unique. Le même jour, un courrier précisant les modalités de sa collaboration avec la société lui avait été adressé. Ce courrier indiquait notamment qu’il bénéficierait d’une indemnité forfaitaire d’un montant égal à 6 mois de sa rémunération fixe au cas où il serait révoqué sans juste motif.

Les statuts, quant à eux, prévoyaient que le directeur général pouvait être révoqué à tout moment et sans qu’aucun motif soit nécessaire par décision de l’associé unique et que la cessation de ses fonctions, pour quelque cause que ce soit et quelle qu’en soit la forme, ne lui donnerait droit à aucune indemnité.

Quelques années après sa nomination, le directeur général avait été révoqué. Cette révocation étant intervenue sans juste motif, il avait agi en justice contre la société afin d’obtenir le paiement de l’indemnité prévue par la lettre. Mais il n’a pas obtenu gain de cause, les juges ayant considéré que la lettre ne pouvait pas déroger aux statuts et donc qu’une indemnité n’avait pas à être versée au directeur général.

Cassation commerciale, 12 octobre 2022, n° 21-15382

Très fréquents, les baux ruraux qui sont conclus sans écrit sont régis de plein droit par les dispositions du bail-type arrêté par le préfet dans chaque département.

Et attention, seul un bail écrit « complet » permet aux parties d’échapper totalement à l’application du bail-type départemental. C’est ce qu’il ressort d’une décision de justice récente.

Dans cette affaire, un bailleur et un locataire étaient liés par un bail purement verbal. Au cours du bail, ils avaient conclu un avenant écrit portant sur le montant du fermage. Quelque temps plus tard, le bailleur avait délivré un congé au locataire en se fondant sur la clause de reprise prévue dans le bail-type départemental. Ce dernier avait alors contesté la validité de ce congé. En effet, il faisait valoir qu’en ayant signé un avenant écrit en cours de bail, le bailleur et lui avaient abandonné le bail verbal. Et donc que le bail-type départemental – et sa clause de reprise – n’avait plus à s’appliquer.

Mais pour les juges, l’avenant signé par les parties, qui avait seulement pour objet d’apporter un ajustement au fermage, ne constituait pas en lui-même un bail écrit complet. Hormis cet ajustement, le bail-type départemental, avec sa clause de reprise, continuait donc à s’appliquer.

Cassation civile 3e, 24 novembre 2021, n° 20-20186

Compte tenu de la flambée des prix de l’énergie, le gouvernement, soucieux de préserver le tissu économique de la France, a annoncé un renforcement des dispositifs d’aide aux entreprises pour leur permettre de payer leurs factures de gaz et d’électricité.Ces dispositifs sont adaptés aux différentes catégories d’entreprises.

Le bouclier tarifaire

Mis en place cette année au profit des particuliers, le bouclier tarifaire a vocation à profiter aux entreprises qui comptent moins de 10 salariés, qui dégagent un chiffre d’affaires de 2 millions d’euros maximum et qui disposent d’un compteur électrique d’une puissance inférieure à 36 kVA.

Ce dispositif perdurera en 2023 tant pour les particuliers pour que les 1,5 million de TPE qui répondent à ces critères. Rappelons qu’il permettra de limiter la hausse des tarifs à 15 % à partir de janvier 2023 pour le gaz et à partir de février 2023 pour l’électricité.

L’aide « gaz et électricité »

Instaurée en juillet dernier à l’intention des entreprises grandes consommatrices d’énergie, à savoir celles dont les achats de gaz et/ou d’électricité ont représenté au moins 3 % de leur chiffre d’affaires en 2021 et qui ont subi un doublement du prix d’achat d’électricité et/ou de gaz sur la période éligible par rapport à une moyenne de prix sur l’année 2021, l’aide « gaz et électricité » a vu ses conditions d’octroi simplifiées en septembre pour permettre à un plus grand nombre d’entreprises d’en bénéficier.

Rappel : les périodes éligibles sont au nombre de quatre : mars-avril-mai 2022, juin-juillet-août 2022, septembre-octobre 2022 et novembre-décembre 2022.

Le gouvernement a annoncé que ce dispositif, prévu jusqu’au 31 décembre 2022, allait prochainement (courant du mois de novembre) être à nouveau simplifié et élargi.

Ainsi, les plafonds de l’aide seraient revus à la hausse pour atteindre 100 M€, voire 150 M€, pour les entreprises les plus grandes consommatrices d’énergie. Rappelons qu’actuellement le montant maximal de l’aide est de 50 M€.

En outre, la condition de doublement de la facture serait remplacée par celle d’une augmentation de 50 % « seulement ». Autrement dit, les entreprises qui présenteront une facture d’énergie en hausse de 50 % pourront prétendre à l’aide.

Précision : les nouveaux critères d’éligibilité et les nouveaux montants de l’aide « gaz et électricité » devraient être précisés prochainement, après que la Commission européenne les aura validés.

Selon la Première ministre, ce dispositif pourrait être prolongé en 2023 au profit des ETI (entreprises de taille intermédiaire) et des grandes entreprises. À suivre…

Un amortisseur d’électricité

Enfin, les TPE qui ne sont pas protégées par le bouclier tarifaire car elles ont un compteur électrique d’une puissance supérieure à 36 kVA ainsi que toutes les PME vont bénéficier d’un nouveau dispositif « d’amortisseur d’électricité ».

Ce dispositif sera accessible à celles qui ont signé avec leur fournisseur un contrat prévoyant un prix du mégawattheure (MWh) supérieur à 325 €. A priori, il sera mis en place en 2023 pour un an. Il consistera en une aide forfaitaire de 25 % sur la consommation des entreprises, qui permettra « de compenser l’écart entre le prix plancher de 325 €/MWh et un prix plafond de 800 €/MWh ». Le montant maximal de l’aide serait donc d’environ 120 €/MWh [(800-325) x 25 %].

En pratique : la réduction de prix serait automatiquement et directement décomptée de la facture d’électricité de l’entreprise. Et l’État verserait une compensation financière aux fournisseurs d’électricité.

Les modalités précises de fonctionnement de cet amortisseur seront précisées ultérieurement.

Ministère de l’Économie et des Finances, communiqué de presse du 27 octobre 2022

La récente loi du 18 août 2022 pour le pouvoir d’achat a prévu qu’en cas de menace pour la sécurité d’approvisionnement en électricité, le ministre chargé de l’Énergie peut interdire les publicités lumineuses ou numériques, en agglomération et hors agglomération, sur les voies ouvertes à la circulation publique ainsi que dans les aéroports, les gares ferroviaires et routières et dans les stations et arrêts de transports en commun de personnes.

Un décret vient de préciser le champ d’application de cette mesure.

Rappel : depuis le 7 octobre dernier, l’interdiction de laisser les publicités et enseignes lumineuses allumées la nuit entre 1 heure et 6 heures du matin, à l’exception de celles installées dans les aéroports et de celles qui sont supportées par le mobilier urbain dès lors que leurs images sont fixes, est étendue à l’ensemble des communes.

Ainsi, désormais, lorsque le système électrique se trouvera dans une situation de forte tension (c’est-à-dire pendant les périodes sur lesquelles le gestionnaire du réseau émettra un signal « Ecowatt rouge »), les publicités numériques, ainsi que celles dont le fonctionnement ou l’éclairage est pilotable à distance, devront être éteintes ou, à défaut, être mises en veille.

Important : cette mesure s’applique également aux publicités situées à l’intérieur d’un local, notamment commercial ou professionnel, lorsque leur emplacement les rend visibles depuis la voie publique.

Et à compter du 1er juin 2023, en cas de forte tension du système électrique, ce sont toutes les publicités lumineuses, toutes les publicités supportant des affiches éclairées par projection ou transparence et toutes les publicités numériques en agglomération et hors agglomération, sur les voies ouvertes à la circulation publique ainsi que dans les aéroports, les gares ferroviaires et routières et les stations et arrêts de transports en commun de personnes, qui devront être éteintes ou mises en veille.

Décret n° 2022-1331 du 17 octobre 2022, JO du 18

La loi « climat » du 22 août 2021 est venue interdire l’implantation de nouvelles surfaces commerciales de plus de 10 000 m² qui engendreraient une artificialisation des sols. Les projets d’installation de surfaces inférieures à 10 000 m² pouvant être autorisés, mais à certaines conditions seulement.

Cette mesure est entrée en vigueur le 15 octobre dernier avec la parution d’un décret précisant ses modalités d’application ainsi que la définition des projets qui sont de nature à engendrer une artificialisation des sols.

Une artificialisation des sols ?

Ainsi, un projet d’équipement commercial est considéré comme engendrant une artificialisation des sols lorsque sa réalisation entraîne, sur la ou les parcelles sur lesquelles il prend place, une altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques du sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage.

Lorsqu’ils représentent une surface de plus de 10 000 m², de tels projets d’aménagement commercial ne sont donc désormais plus possibles.

Les surfaces commerciales de moins de 10 000 m²

Les projets d’implantation de surfaces commerciales de moins de 10 000 m² qui engendrent une artificialisation des sols peuvent, quant à eux, être autorisés, mais à condition qu’ils répondent aux besoins du territoire ainsi qu’à l’un des quatre critères suivants :– ils s’insèrent dans le secteur d’intervention d’une opération de revitalisation de territoire ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;– ils s’insèrent dans une opération d’aménagement au sein d’un espace déjà urbanisé, afin de favoriser notamment la mixité fonctionnelle du secteur concerné ;– ils s’insèrent au sein d’un secteur d’implantation périphérique ou d’une centralité urbaine identifiés dans le document d’orientation et d’objectifs du schéma de cohérence territoriale entré en vigueur avant la publication de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ou au sein d’une zone d’activité commerciale délimitée dans le règlement du plan local d’urbanisme intercommunal entré en vigueur avant la publication de cette même loi ;– ils prévoient des mesures de compensation par la transformation d’un sol artificialisé en sol non artificialisé.

En pratique : pour obtenir l’autorisation requise, le porteur du projet devra justifier de l’insertion du projet dans l’urbanisation environnante, présenter une description de la contribution du projet aux besoins du territoire et justifier que ce dernier répond à l’une des quatre situations énoncées ci-dessus.

Décret n° 2022-1312 du 13 octobre 2022, JO du 14

On se souvient qu’un droit de préemption portant sur des surfaces agricoles situées, en tout ou partie, dans une aire d’alimentation de captage d’eau destinée à la consommation humaine avait été instauré par une loi de 2019 au profit des communes. L’objectif étant de préserver la qualité de la ressource en eau destinée à la consommation humaine.

Mais pour que ce droit de préemption puisse effectivement s’appliquer, un décret précisant ses conditions d’application devait être pris. C’est désormais chose faite.

Ainsi, ce droit de préemption peut être institué par le préfet, après avis de la chambre d’agriculture et de la Safer concernées, au profit d’une commune, d’un groupement de communes ou d’un syndicat mixte compétent pour la gestion de l’eau. Il pourra ensuite être exercé en cas de vente d’un terrain ou d’un bâtiment à usage agricole, de terrains nus à vocation agricole (y compris les friches) ou de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole dès lors qu’ils seront situés dans la zone concernée.

En pratique, ce droit de préemption est calqué, peu ou prou, sur celui des Safer. Ainsi, lorsqu’un terrain situé dans le périmètre du droit de préemption sera mis en vente, une déclaration d’intention d’aliéner devra être adressée au titulaire de ce droit (la commune, le groupement de communes, le syndicat mixte ou son délégataire). Ce dernier disposera ensuite d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption. Son silence à l’expiration de ce délai valant renonciation à préempter.

S’ils sont préemptés, les terrains seront intégrés dans le domaine privé de la commune en vue d’une exploitation agricole compatible avec l’objectif de préservation de la ressource en eau. Ainsi, lorsqu’ils seront par la suite donnés à bail, cédés ou mis à disposition de la Safer, le contrat devra comporter des clauses ou des obligations environnementales permettant d’assurer cet objectif.

Précision : ce nouveau droit de préemption prime celui de la Safer dans la mesure où ses titulaires sont des collectivités publiques ou des établissements publics. En revanche, il ne prévaut pas sur le droit de préemption urbain ni sur celui applicable dans les espaces naturels sensibles.

Décret n° 2022-1223 du 10 septembre 2022, JO du 11

Démarcher des particuliers par téléphone à des fins commerciales est de plus en plus encadré. Dernière mesure en date, un décret vient de fixer les jours et les heures pendant lesquels le démarchage téléphonique est autorisé ainsi qu’une limite à la fréquence des appels.

Précision : ces nouvelles obligations entreront en vigueur à compter du 1er mars 2023.

Pas le week-end ni les jours fériés

Ainsi, à compter du 1er mars 2023, les professionnels ne pourront téléphoner à des particuliers à des fins de prospection commerciale que du lundi au vendredi, sauf les jours fériés, et de 10 heures à 13 heures et de 14 heures à 20 heures seulement.

Cet encadrement s’applique aussi bien aux personnes non inscrites sur la liste d’opposition au démarchage téléphonique, dite « Bloctel », qu’à celles qui y sont inscrites mais qui sont sollicitées dans le cadre d’un contrat en cours.

Exception : appeler un particulier en dehors de ces jours et de ces plages horaires sera toutefois possible lorsque ce dernier y aura consenti expressément et au préalable. Le professionnel devra pouvoir justifier ce consentement.

Pas plus de 4 fois par mois

La fréquence des appels sera également limitée à compter du 1er mars 2023. Ainsi, à partir de cette date, il sera interdit à un professionnel d’appeler un même particulier plus de 4 fois sur une période de 30 jours.

Et si le particulier refuse ce démarchage lors de l’appel, le professionnel ne pourra plus le contacter avant l’expiration d’une période de 60 jours à compter de ce refus.

Attention : le professionnel qui ne respectera pas ces règles encourra une amende administrative pouvant aller jusqu’à 75 000 € s’il s’agit d’une personne physique et jusqu’à 375 000 € s’il s’agit d’une société.

Décret n° 2022-1313 du 13 octobre 2022, JO du 14

Les associations peuvent agir en justice pour demander l’annulation d’un acte administratif portant une atteinte substantielle à leurs droits (refus d’un agrément ou d’une autorisation, refus de communiquer des documents administratifs, etc.). Ce recours pour excès de pouvoir n’est toutefois pas ouvert contre « les actes de gouvernement », c’est-à-dire contre les décisions relevant soit des rapports entre les pouvoirs publics constitutionnels (gouvernement, Parlement, etc.), soit des relations internationales de la France.

Ces principes sont illustrés dans deux décisions récentes du Conseil d’État.

Agir contre un communiqué de presse

Pendant la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, plusieurs associations gérant des festivals de musique avaient formé un recours pour excès de pouvoir contre un communiqué de presse du ministre de Culture du 18 février 2021. Ce communiqué, fixant le cadre dans lequel les festivals pourraient se tenir en 2021, prévoyait une jauge maximale de spectateurs limité à 5 000 personnes et imposait des places assises.

Le Conseil d’État a déclaré que ce recours était recevable. En effet, en principe, une association ne peut pas agir en justice contre l’annonce par le gouvernement de son intention d’adopter un décret. Mais, dans cette situation, les juges ont estimé qu’un tel recours était possible car l’annonce du ministre de Culture avait pour objet d’influer de manière significative sur les comportements des associations auxquelles elle s’adressait pour leur permettre de se préparer au futur cadre juridique s’imposant à elles.

Pour autant, sur le fond, le Conseil d’État a rejeté le recours des associations au motif que l’ampleur de l’épidémie de Covid-19 en février 2021 et l’incertitude de son évolution permettait au gouvernement de donner des indications sur l’organisation des festivals d’été.

Exiger du gouvernement l’adoption d’une loi

Une association avait adressé un courrier au Premier ministre afin de lui demander de permettre aux commerçants-artisans d’agir en justice contre les autorisations de construire accordées aux surfaces commerciales de plus de 1 000 m2 de surface de vente. Une demande à laquelle le chef de gouvernement n’avait pas répondu.

Face à cette absence de réponse, l’association avait alors formé, devant le tribunal administratif, un recours en excès de pouvoir afin d’obtenir l’annulation de la décision implicite de rejet de leur demande. Elle demandait également au tribunal d’ordonner au gouvernement de prendre une loi répondant à leur demande.

Le Conseil d’État a rejeté le recours de l’association. En effet, le fait pour le gouvernement de s’abstenir de soumettre un projet de loi au Parlement relève des rapports entre les pouvoirs publics constitutionnels et une association ne peut donc demander à un tribunal d’ordonner au gouvernement d’adopter une loi.

Conseil d’État, 10e et 9e chambres, 25 mai 2022, n° 451846


Conseil d’État, 4e chambre, 15 juin 2022, n° 447544