Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un immeuble à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que ce contrat de bail ne sera pas soumis aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée.

Ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

La conclusion d’un tel bail permet également au bailleur de « tester » le locataire sans avoir à supporter les inconvénients d’un bail classique (c’est-à-dire le droit au renouvellement du locataire et, en cas de refus de renouvellement, le paiement d’une indemnité d’éviction). Quant au locataire, le bail dérogatoire lui permet d’exercer une activité commerciale en ne s’engageant à l’égard du propriétaire du local que pour une durée réduite. Ce qui sera très appréciable si son activité se révèle déficitaire.

Obligatoirement conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, le bail précaire échappe – et c’est tout l’intérêt de ce contrat – au statut des baux commerciaux. En effet, il est régi par les stipulations prévues par les parties dans le contrat ainsi que, le cas échéant, par les dispositions de droit commun du bail.

Mais attention, lors de la conclusion du bail, bailleur et locataire doivent indiquer, de façon claire et non équivoque, leur volonté de se placer hors du champ d’application du statut des baux commerciaux. En pratique, il leur est vivement recommandé d’insérer dans le contrat une clause en ce sens qui vise expressément l’article L. 145-5 du Code de commerce (relatif au bail de courte durée). À défaut, le contrat risquerait d’être requalifié en bail commercial.

Précision : il est possible de conclure plusieurs baux dérogatoires successifs, pour le même fonds de commerce et pour les mêmes locaux, à condition toutefois que la durée cumulée de ces baux successifs soit inférieure à 3 ans.

Par définition, le bail de courte durée offre au locataire peu de stabilité sur le fonds loué. En effet, celui-ci ne bénéficie pas du droit au renouvellement et doit, à l’expiration du contrat, quitter les lieux sans pouvoir revendiquer l’octroi d’une quelconque indemnité d’éviction (sauf stipulation contraire). Mais si, à l’expiration de la durée de 3 ans, bailleur et locataire décident de renouveler leur convention ou de conclure un nouveau bail portant sur les mêmes locaux, le contrat devient, cette fois, soumis au statut des baux commerciaux.

À noter : le locataire peut toutefois renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, à condition que cette renonciation intervienne postérieurement au renouvellement ou à la conclusion du nouveau bail. Elle doit, en outre, résulter d’une volonté non équivoque, la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire ne suffisant pas à caractériser la renonciation du locataire au bénéfice du statut des baux commerciaux.

De même, si le locataire se maintient dans les lieux au-delà de la durée de 3 ans sans que le bailleur s’y oppose, le bail se transformera automatiquement, au bout d’un mois, en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Même si la loi ne l’exige pas, ce dernier a donc tout intérêt, s’il veut véritablement mettre fin au bail, à délivrer un congé au locataire quelque temps avant l’échéance prévue.

Attention : cette règle vaut quelle que soit la durée pour laquelle le bail dérogatoire a été conclu, c’est-à-dire même pour un bail dérogatoire d’une durée inférieure à 3 ans.

Conclure une convention d’occupation précaire est également un moyen d’échapper au statut des baux commerciaux. Une convention d’occupation précaire est un contrat qui consiste pour le propriétaire d’un local à conférer à un commerçant ou à une société le droit de l’occuper provisoirement, dans l’attente de la survenance d’un évènement particulier.

N’étant soumise à aucune disposition légale spécifique, la convention d’occupation précaire est régie par les règles fixées par les parties et confère généralement peu de droits au locataire. Ainsi, à la différence du bail de courte durée, qui est conclu pour une durée précisément définie, le terme d’une convention d’occupation précaire est un événement dont la date de survenance est indéterminée (par exemple, l’attente d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de la réalisation de travaux de démolition). Autrement dit, le locataire ne sait pas ici quand son bail prendra fin. Sachant qu’une convention d’occupation précaire n’est pas limitée dans le temps : elle peut durer aussi longtemps que les circonstances particulières qui ont justifié sa conclusion existent.

À l’instar du bail de courte durée, le locataire titulaire d’une convention d’occupation précaire ne bénéficie pas du droit au renouvellement de son bail ni du droit de percevoir une indemnité en cas de refus de renouvellement.

Mais attention, pour être valable, la précarité de la convention doit être justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. En l’absence d’un tel motif, la convention d’occupation précaire risque d’être requalifiée par les tribunaux en bail commercial.

Le « contrat d’engagement républicain » fait son entrée dans l’univers associatif. Ainsi, les associations et les fondations devront, dans le cadre de certaines démarches (demande de subvention, obtention d’un agrément, reconnaissance d’utilité publique), s’engager par écrit à :– respecter les principes de liberté, d’égalité, de fraternité et de dignité de la personne humaine ;– respecter les symboles de la République française énumérés à l’article 2 de la Constitution du 4 octobre 1958, à savoir la langue française, le drapeau tricolore et la Marseillaise ;– ne pas remettre en cause le caractère laïque de la République ;– s’abstenir de toute action portant atteinte à l’ordre public.

Précision : cette mesure doit encore faire l’objet d’un décret précisant ses modalités d’application pour entrer en vigueur.

Qui est concerné ?

La souscription d’un contrat d’engagement républicain s’impose aux :– associations et fondations qui sollicitent une subvention auprès d’une autorité administrative (État, région, département, commune, etc.) ou d’un organisme chargé de la gestion d’un service public industriel et commercial ;– associations et fondations qui demandent une reconnaissance d’utilité publique ;– associations et fondations qui souhaitent être agréées par l’Agence du service civique pour recevoir des volontaires en service civique ;– associations qui demandent un agrément à l’État ou à ses établissements publics.

L’association ou la fondation dont l’objet, l’activité ou le fonctionnement ne respecte pas le contrat d’engagement républicain ou qui refuse de le signer ne peut obtenir ni subvention, ni agrément, ni reconnaissance d’utilité publique.

Enfin, la structure qui signe un contrat d’engagement républicain doit en informer ses membres.

À noter : les associations sportives agréées avant le 25 août 2021 ont 3 ans pour souscrire un contrat d’engagement républicain. Quant aux associations de jeunesse et d’éducation populaire agréées avant cette date, elles doivent déposer une nouvelle demande d’agrément, incluant la souscription d’un contrat d’engagement républicain, avant le 25 août 2023.

Quelles sanctions ?

La structure qui ne respecte pas le contrat d’engagement républicain qu’elle a souscrit peut être sanctionnée.

Ainsi, elle peut perdre la subvention qui lui a été accordée. Elle doit alors restituer, dans les 6 mois à compter de la décision de retrait de la subvention, les sommes qu’elle a perçues postérieurement au manquement au contrat d’engagement républicain.

Pour les organismes qui accueillent des volontaires en service civique, le non-respect du contrat d’engagement républicain les oblige à rembourser les aides qu’ils ont reçues de l’Agence du service civique, en plus de leur faire perdre leur agrément pour une durée de 5 ans à compter de la constatation du manquement.

Une nouvelle obligation déclarative pour les associations

Les associations qui délivrent des reçus fiscaux à leurs donateurs (qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises) sont soumises à une nouvelle obligation déclarative.

Ainsi, pour les dons reçus à compter du 1er janvier 2021 ou au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2021, elles doivent déclarer, chaque année, à l’administration fiscale :– le montant global des dons mentionnés sur les reçus fiscaux et perçus au cours de l’année civile précédente (ou bien du dernier exercice clos s’il ne coïncide pas avec l’année civile) ;– le nombre de reçus délivrés au cours de cette période.

Cette déclaration doit être déposée dans les 3 mois suivant la clôture de l’exercice. Cependant, pour les associations dont l’exercice coïncide avec l’année civile ou qui ne clôturent pas d’exercice au cours de l’année, le dépôt peut intervenir jusqu’au 2e jour ouvré suivant le 1er mai, soit au plus tard le 3 mai 2022 pour les dons reçus en 2021.

À noter : selon les annonces du gouvernement, le dépôt de la première déclaration devrait être possible jusqu’au 31 décembre 2022.

Le défaut de dépôt de la déclaration dans les délais prescrits peut être sanctionné par une amende de 150 €, portée à 1 500 € en cas d’infraction pour la deuxième année consécutive.

Un nouveau justificatif fiscal pour les dons des entreprises

Les entreprises qui consentent des dons au profit de certaines associations ont droit à une réduction d’impôt sur les bénéfices égale, en principe, à 60 % des versements, retenus dans la limite de 20 000 € ou de 0,5 % de leur chiffre d’affaires HT si ce dernier montant est plus élevé.

Actuellement, le bénéfice de cet avantage fiscal n’est pas subordonné à la présentation à l’administration de reçus fiscaux délivrés par les associations bénéficiaires.

Toutefois, l’entreprise donatrice doit être en mesure de prouver que le versement effectué répond aux conditions d’application de la réduction d’impôt (réalité des dons, montant du versement, identité du bénéficiaire des dons, nature et date du versement). Les associations bénéficiaires étant autorisées, si elles le souhaitent, à remettre les reçus permettant aux entreprises d’attester de ces éléments.

Une faculté qui va devenir une obligation pour les dons effectués à compter du 1er janvier 2022 : les entreprises devront disposer de ces justificatifs afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt. En pratique, les associations devront donc leur remettre un reçu fiscal.

Un contrôle des reçus fiscaux étendu

L’administration fiscale dispose d’une procédure spécifique d’intervention sur place lui permettant de contrôler, directement dans leurs locaux, les reçus délivrés par les associations bénéficiaires de dons. Elle peut ainsi vérifier la réalité des versements, c’est-à-dire la concordance entre les montants mentionnés sur les reçus et les montants effectivement perçus par l’association.

À compter du 1er janvier 2022, les agents du fisc pourront également contrôler la régularité de la délivrance des reçus. Autrement dit, ils seront autorisés à vérifier que l’association qui reçoit les dons remplit les conditions requises pour permettre aux donateurs de bénéficier des réductions d’impôt.

À savoir : les associations qui reçoivent des avantages et ressources (dons, prêts, subventions, legs, mécénat de compétences…) de la part de personnes étrangères, qu’elles soient publiques ou privées, devront tenir un état séparé de ces éléments qui devra être intégré à l’annexe des comptes annuels. Une mesure qui suppose, pour entrer en vigueur, un décret ainsi qu’un règlement de l’Autorité des normes comptables.

Certaines associations doivent établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe) et nommer au moins un commissaire aux comptes. Elles sont également soumises à l’obligation de publier, sur le site Légifrance, leurs comptes annuels ainsi que le rapport du commissaire aux comptes.

Sont concernées notamment les associations qui reçoivent, sur un exercice comptable d’une année, plus de 153 000 € de subventions en numéraire de la part des pouvoirs publics ou de dons ouvrant droit à une réduction d’impôt pour les donateurs.

Précision : le montant des subventions et celui des dons ne se cumulent pas pour apprécier le seuil de 153 000 €. Ils sont, en effet, appréciés séparément. Ainsi, une association qui reçoit 150 000 € de subventions et 100 000 € de dons ne sera pas soumise à ces obligations.

Les dirigeants associatifs qui n’établissent pas de bilan, de compte de résultat et d’annexe risquent une amende de 9 000 €.

Depuis le 26 août dernier, cette amende s’applique également en cas de défaut de publication des comptes annuels et du rapport du commissaire aux comptes.

Par ailleurs, le préfet du département où est situé le siège de l’association peut demander au président du tribunal d’enjoindre sous astreinte aux dirigeants associatifs d’assurer la publicité de ces documents.

Le gouvernement peut, par décret, dissoudre une association lorsque notamment cette dernière commet des actes graves portant atteinte à la sécurité de l’État (manifestations armées, groupe de combat ou milice privée, atteinte à l’intégrité du territoire national…), se livre à des agissements en vue de provoquer des actes de terrorisme ou provoque à la discrimination, à la haine ou à la violence envers une personne ou un groupe de personnes à raison de leur origine ou de leur appartenance à une ethnie ou à une religion.

Désormais, une association peut également faire l’objet d’une telle dissolution lorsqu’elle :– provoque à des agissements violents à l’encontre des personnes ou des biens ;– provoque ou contribue par ses agissements à la discrimination, à la haine ou à la violence envers une personne ou un groupe de personnes à raison de leur sexe, de leur orientation sexuelle ou de leur identité de genre.

Par ailleurs, les associations peuvent être dissoutes en raison des agissements commis par leurs membres ou directement liés aux activités de l’association, dès lors que leurs dirigeants, bien qu’informés de ces agissements, se sont abstenus de prendre les mesures nécessaires pour les faire cesser, compte tenu des moyens dont ils disposaient.