Lorsqu’il est indispensable à l’exploitation du fonds de commerce auquel il est associé, le local d’habitation est soumis aux mêmes règles qu’un local commercial.
Lorsqu’un commerçant loue à un propriétaire un local commercial ainsi qu’un logement lui permettant d’exploiter ce fonds, la question peut se poser de savoir à quel statut le logement est soumis : bail d’habitation ou bail commercial ? La question a son importance car la protection conférée par chaque régime n’est pas identique. Le statut des baux commerciaux étant particulièrement protecteur car il permet à l’exploitant de bénéficier d’une stabilité indispensable à la bonne marche de son affaire (durée du bail de 9 ans au minimum, droit au renouvellement du bail et au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement).
Alors, quel statut a-t-il vocation à s’appliquer ? Au cas par cas, les juges vont déterminer si le logement est indispensable à l’exploitation du fonds de commerce concerné. Si c’est bien le cas, ils lui appliqueront le statut des baux commerciaux. Et ce, même si bailleur et locataire s’étaient entendus pour signer un bail d’habitation pour la location de ce local.
Ainsi, dans une affaire récente, un bailleur avait donné en location à une société un local à usage de café-restaurant, soumis au statut des baux commerciaux, ainsi qu’un appartement destiné au personnel de la société, un local à skis et des réserves situés en sous-sol. Pour l’appartement, le bailleur et la société avaient conclu un bail d’habitation.
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