Plus-values immobilières : comment sont-elles imposées ?

Lors de la cession d’un bien immobilier, votre éventuelle plus-value peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value qui sera imposée par le fisc. Une imposition qui découle de règles relativement complexes. Explications.

Le calcul de la plus-value

La plus-value que vous réalisez est déclarée et payée par l’intermédiaire du notaire lors de la cession du bien immobilier imposable. Concrètement, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession du bien – duquel sont notamment soustraits les frais de diagnostics obligatoires (amiante, termites)  – et son prix d’acquisition. Sachant que, pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition est majoré d’un montant correspondant à certains frais générés par l’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires du notaire…) et, en principe, des dépenses de construction, d’agrandissement et d’amélioration que vous avez engagées en tant que propriétaire. Ces frais pouvant être estimés, sans justification, en appliquant un taux forfaitaire fixé à 7,5 % du prix d’acquisition pour les frais d’acquisition et, si le bien immobilier (bâti) a été acquis depuis plus de 5 ans, à 15 % pour les dépenses correspondant aux travaux.

L’imposition de la plus-value

Sur le montant de la plus-value doit être ensuite pratiqué un abattement, dont le taux varie selon la durée de détention. Cet abattement est fixé à 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention et à 4 % la 22e année. Ce qui aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, puis de 1,60 % pour la 22e année. Le taux est ensuite fixé à 9 % par an entre la 23e et la 30e année. La 30e année conduisant, là encore, à une exonération totale des prélèvements sociaux. Une fois cet abattement opéré, la somme résiduelle est imposée, au titre du régime des plus-values immobilières, à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %.

Et le vendeur peut être redevable d’une surtaxe sur les plus-values lorsque ces dernières sont supérieures à 50 000 €. Son taux variant entre 2 et 6 % en fonction du montant de la plus-value imposable.

Exonération de la résidence principale
Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du vendeur au jour de la cession sont exonérées. Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément au bien immobilier.

Lorsque le bien immobilier est détenu par une SCI

Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’applique également aux cessions de biens immobiliers réalisées occasionnellement via une société civile immobilière (SCI) relevant du régime de l’impôt sur le revenu (les plus-values réalisées par une SCI relevant de l’impôt sur les sociétés sont soumises au régime des plus-values professionnelles). Attention, lorsque la SCI réalise des opérations habituelles d’achat-revente de biens immobiliers, les plus-values sont alors soumises aux règles des BIC.

Concrètement, le bien immobilier cédé étant la propriété de la SCI, la plus-value est calculée en fonction de la date d’acquisition et de cession du bien par la société, mais reste imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l’immeuble au prorata des parts détenues. Comme pour les particuliers, la plus-value est diminuée des abattements applicables du fait de la durée de détention. Puis elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %).


À savoir : lorsqu’un logement est mis à la disposition gratuite d’un associé à titre de résidence principale, ce dernier peut bénéficier, en cas de cession de l’immeuble par la société, de l’exonération de la résidence principale sur sa quote-part de plus-value.

Vous le constatez, la maîtrise des règles fiscales liées à la cession de biens immobiliers peut se révéler complexe et comporte de nombreuses subtilités. Si vous envisagez de vendre l’un de vos biens immobiliers, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à contacter votre conseil habituel.

Cession d’un logement meublé
Pour les opérations effectuées depuis le 16 février 2025, lorsque la cession d’un logement loué meublé dégage une plus-value, les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais soustraits de son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession.Toutefois, ne sont pas concernés notamment les logements appartenant à une résidence étudiante ou une résidence-services destinée à accueillir des personnes âgées ou handicapées.


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Une déclaration d’impôt rectificative constitue-t-elle une réclamation fiscale ?

Selon les juges, une déclaration d’impôt rectificative déposée après l’expiration du délai de déclaration constitue une réclamation fiscale.

Un contribuable qui souhaite obtenir réparation, devant le tribunal, d’erreurs commises dans l’assiette de son impôt doit, au préalable, déposer une réclamation devant l’administration fiscale. Une réclamation fiscale qui doit comporter plusieurs mentions obligatoires, notamment l’imposition contestée, l’exposé sommaire des motifs invoqués et la signature manuscrite du contribuable, et être accompagné de justificatifs tels que l’avis d’imposition.

À ce titre, la question s’est posée de savoir si une déclaration d’impôt rectificative, déposée après l’expiration du délai de déclaration, constituait une telle réclamation ?

Oui, a tranché le Conseil d’État. Et cette position vient d’être confirmée par la Cour administrative d’appel de renvoi. Dans cette affaire, une société avait adressé par courrier à l’administration fiscale une déclaration rectificative visant à obtenir la restitution d’un trop-versé d’impôt. Faute de remboursement, la société avait alors présenté une demande devant le tribunal. Mais ce dernier avait rejeté cette demande au motif que le courrier adressé à l’administration ne constituait pas une réclamation fiscale faute de comporter les mentions obligatoires requises. À défaut de réclamation préalable, la demande auprès du tribunal était donc irrecevable.

Une analyse invalidée par les juges du Conseil d’État, puis de la Cour administrative d’appel de Marseille, qui ont estimé qu’une déclaration rectificative qui tend, par elle-même, à la réparation d’erreurs commises dans l’assiette ou le calcul de l’impôt constitue une réclamation fiscale lorsqu’elle a été déposée après le délai de déclaration.


Précision : les juges ont rappelé que l’absence de certaines mentions obligatoires, notamment la désignation de l’impôt, est régularisable et ne retire donc pas à la déclaration rectificative son caractère de réclamation.


Conseil d’État, 13 novembre 2024, n° 473814


Cour administrative d’appel de Marseille, 18 octobre 2025, n° 24MA02922


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Certification obligatoire des logiciels de caisse : 6 mois de plus !

Les entreprises devront pouvoir justifier que leur logiciel de caisse bénéficie d’un certificat d’un organisme accrédité à compter du 1 septembre 2026, au lieu du 1 mars 2026.

Les entreprises assujetties à la TVA qui effectuent des ventes ou des prestations de service auprès de cdivts non professionnels, et qui les enregistrent avec un logiciel (ou un système) de caisse, doivent utiliser un logiciel sécurisé. Jusqu’à présent, pour justifier de la conformité de ce logiciel, elles pouvaient produire un certificat d’un organisme accrédité ou, jusqu’au 31 août 2025, une attestation individuelle de l’éditeur du logiciel.

Pour rappel, la loi de finances pour 2025 avait supprimé l’attestation de l’éditeur comme mode de preuve du caractère sécurisé d’un logiciel de caisse à compter du 16 février 2025. Cependant, face aux difficultés rencontrées par les éditeurs pour obtenir rapidement les certifications, l’administration fiscale avait autorisé les entreprises à continuer de se prévaloir de l’attestation jusqu’au 31 août 2025. Et, de leur côté, les éditeurs devaient obtenir un engagement de mise en conformité auprès d’un organisme accrédité au plus tard le 31 août 2025, puis le certificat correspondant au plus tard le 1er mars 2026.

Prolongation de la période transitoire

En raison du grand nombre de demandes de certification, l’administration vient d’annoncer une prolongation de cette période transitoire jusqu’au 31 août 2026.

Ainsi, entre le 1er septembre 2025 et le 31 août 2026 (au lieu du 1er mars 2026 donc), les entreprises doivent être en mesure de justifier soit que leur logiciel de caisse bénéficie d’un certificat, soit que l’éditeur de ce logiciel a formulé une demande de certification. À ce titre, il est recommandé aux entreprises de vérifier l’accomplissement de cette démarche et d’en obtenir le justificatif.

En revanche, à compter du 1er septembre 2026, seuls les certificats seront valables.


À noter : les entreprises qui ne justifient pas de la conformité de leur logiciel de caisse encourent une amende de 7 500 €.


BOI-TVA-DECLA-30-10-30 du 1er octobre 2025, n° 275


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La messagerie sécurisée des professionnels est simplifiée !

La messagerie sécurisée de l’espace professionnel du site impots.gouv.fr vient de faire l’objet d’une refonte afin de faciliter les démarches fiscales des entreprises.

L’espace professionnel d’une entreprise, disponible en ligne sur le site impots.gouv.fr, lui permet de déclarer et de payer ses principaux impôts, d’effectuer des demandes de remboursement ou encore de consulter son compte fiscal. Il contient également une « messagerie sécurisée » qui lui permet d’échanger avec l’administration fiscale pour poser des questions, effectuer des démarches et en suivre l’avancement.


À noter : en 2024, plus de 4 millions de demandes ont été adressées par les professionnels via leur messagerie sécurisée.

Jusqu’à présent, cette messagerie sécurisée s’utilisait à partir de formulaires organisés par type d’impôt. Dans un souci de simplification, ces formulaires sont désormais regroupés en fonction de l’action à effectuer. En pratique, 8 thématiques principales sont proposées :– Gérer votre entreprise (renseignements, régimes d’imposition, TVA et résultats) ;– Paiement, suivi d’un remboursement (délai de paiement, pôle de recouvrement spécialisé…) ;– Réclamer, contester (taxes et impôts) ;– Demander, déposer (attestation, rescrit…) ;– Questions sur vos démarches en ligne (renseignement sur l’espace professionnel et des services en ligne) ;– Aides gouvernementales aux entreprises (dépôt et régularisation) ;– Quitus fiscal (acquisition d’un véhicule dans l’Union européenne) ;– Mes biens immobiliers.

De nouveaux formulaires ont également été créés pour répondre à davantage de situations (micro-entreprise, société civile immobilière, location meublée non professionnelle, suivi des demandes de remboursement…).


impots.gouv.fr, actualité du 25 septembre 2025


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Dispositif IR-PME : le retour du taux bonifié à 25 %

À la suite d’un avis favorable de la Commission européenne, les pouvoirs publics ont pu fixer au 28 septembre 2025 la date d’entrée en vigueur de la majoration à 25 % du taux de la réduction d’impôt IR-PME.

Le dispositif IR-PME (appelé également dispositif Madelin) permet aux personnes qui investissent dans des parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Précisons que ces fonds ont vocation, respectivement, à prendre des participations au capital de PME européennes ou à œuvrer en Corse ou en outre-mer.


Précision : pour bénéficier du dispositif, l’investisseur doit notamment conserver les parts du fonds pendant 5 ans.

À ce titre, rappelons que la loi de finances pour 2025 a porté le taux de la réduction d’impôt sur le revenu de 18 à 25 % pour les investissements réalisés via les FCPI agréés entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.


Précision : le taux de la réduction d’impôt est fixé à 30 % pour les investissements réalisés via les FIP.

Toutefois, pour pouvoir être effectif, ce taux bonifié devait être déclaré conforme au droit de l’Union européenne sur les aides d’État par la Commission européenne. C’est désormais chose faite ! Ainsi, les pouvoirs publics, via un décret récent, viennent de fixer la date d’entrée en vigueur de ce dispositif au 28 septembre 2025. Les contribuables ont donc jusqu’à la fin de l’année pour pouvoir profiter de ces avantages fiscaux.


Décret n° 2025-973 du 1er octobre 2025, JO du 2


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Déduction pour épargne de précaution : une nouvelle exonération

La réintégration au résultat imposable de la déduction pour épargne de précaution (DEP) peut être partiellement exonérée lorsque cette DEP est utilisée pour faire face à un aléa climatique, sanitaire, environnemental ou à une calamité agricole.

Les exploitants agricoles relevant de l’impôt sur le revenu selon un régime réel peuvent réduire leur bénéfice imposable en pratiquant une « déduction pour épargne de précaution » (DEP), sous réserve d’inscrire sur un compte bancaire une somme au moins égale à 50 % du montant ainsi déduit.


À noter : ce dispositif peut s’appliquer aux exercices clos jusqu’au 31 décembre 2025, sauf prorogation par la prochaine loi de finances.

La DEP peut être utilisée au cours des 10 exercices suivants pour faire face à des dépenses nécessitées par l’activité professionnelle. Sachant qu’elle est réintégrée au résultat de l’exercice au cours duquel elle est utilisée ou de l’exercice suivant.


Précision : les sommes non utilisées dans ce délai de 10 ans sont réintégrées aux résultats du 10e exercice suivant celui au titre duquel la DEP a été pratiquée.

Une nouvelle exonération partielle

Pour l’impôt sur le revenu dû à compter de 2024, cette réintégration peut être exonérée à hauteur de 30 % lorsque les sommes considérées sont employées dans certaines circonstances, à savoir en cas d’apparition d’un foyer de maladie animale ou végétale ou d’un incident environnemental, de perte de récoltes ou de cultures liée à un aléa climatique ou de calamités agricoles.


À savoir : les sommes exonérées ne peuvent excéder 50 000 € par exercice (multiplié par le nombre d’associés exploitants, dans la limite de 4, pour les GAEC et les EARL imposables à l’impôt sur le revenu).

L’actualisation du plafond annuel

La DEP est plafonnée, par exercice de 12 mois, en fonction du bénéfice imposable. Ce plafond a été actualisé pour la détermination des exercices clos à compter du 1er janvier 2025 (v. tableau ci-dessous).

Plafond 2025 de la DEP en fonction du bénéfice
Bénéfice imposable (b) Montant du plafond
b < 32 990 € 100 % du bénéfice
32 990 € ≤ b < 61 092 € 32 990 € + 30 % du bénéfice > 32 990 €
61 092 € ≤ b < 91 639 € 41 421 € + 20 % du bénéfice > 61 092 €
91 639 € ≤ b < 122 184 € 47 529 € + 10 % du bénéfice > 91 639 €
b ≥ 122 184 € 50 585 €


Précision : pour les GAEC et les EARL imposables à l’impôt sur le revenu, ces plafonds sont multipliés par le nombre d’associés exploitants, dans la limite de 4, et sans pouvoir excéder le montant du bénéfice imposable.

La DEP est également soumise à un plafond pluriannuel. En effet, la DEP déduite au titre d’un exercice ne peut pas excéder la différence entre 150 000 € (multiplié par le nombre d’associés exploitants, dans la limite de 4, pour les GAEC et les EARL imposables à l’impôt sur le revenu) et le montant des DEP pratiquées au titre des exercices antérieurs et non encore réintégrées au résultat.


Art. 66, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15


Décret n° 2025-547 du 17 juin 2025, JO du 18


BOI-BA-BASE-30-45-20 du 13 août 2025


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Taxe d’habitation pour les associations

Nous avons entendu dire que les associations ne paient plus la taxe d’habitation. Pouvez-vous nous dire ce qu’il en est exactement ?

Jusqu’alors, les associations devaient verser une taxe d’habitation sur les locaux meublés qui n’étaient pas soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) dès lors que ces espaces étaient utilisés à titre privatif, c’est-à-dire qu’ils n’étaient pas accessibles au public. Étaient notamment visés les bureaux, les salles de réunion et les sièges sociaux.

La loi de finances pour 2025 a recentré la taxe d’habitation sur les seules résidences secondaires, c’est-à-dire sur les locaux meublés servant d’habitation autre que principale, y compris ceux imposables à la CFE. Mais, bonne nouvelle, une exclusion est prévue pour les locaux à usage exclusivement professionnel. Aussi, les locaux utilisés par les associations pour leurs activités ou à des fins administratives (bureaux, siège social, etc.) ne sont plus soumis à la taxe d’habitation à compter des impositions établies au titre de 2025.


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Déclaration des prix de transfert : au plus tard le 5 novembre 2025

Certaines sociétés ayant clôturé leur exercice le 31 décembre 2024 doivent souscrire, par voie électronique, une déclaration relative à leur politique des prix de transfert au plus tard le 5 novembre prochain.

Certaines sociétés peuvent être tenues de souscrire, par voie électronique, une déclaration annuelle relative à leur politique de prix de transfert, à l’aide de l’imprimé fiscal n° 2257. Une déclaration qui doit être réalisée dans les 6 mois suivant la date limite de dépôt de leur déclaration de résultats. Ainsi, les entreprises ayant clôturé leur exercice le 31 décembre 2024, qui avaient donc, en principe, jusqu’au 5 mai 2025 pour déposer leur déclaration de résultats, doivent transmettre cet imprimé au plus tard le 5 novembre prochain.


Précision : l’absence ou le retard de déclaration est sanctionné par une amende de 150 €. Et chaque omission ou inexactitude entraîne l’application d’une amende de 15 €, dans la limite totale de 10 000 €.

Les entreprises concernées

Sont notamment visées par cette obligation déclarative les sociétés, établies en France, qui :– réalisent un chiffre d’affaires annuel hors taxes ou disposent d’un actif brut au bilan au moins égal à 50 M€ ;– ou détiennent, à la clôture de l’exercice, directement ou non, plus de 50 % du capital ou des droits de vote d’une entreprise remplissant la condition financière précitée ;– ou sont détenues, de la même façon, par une telle entreprise ;– ou appartiennent à un groupe fiscalement intégré dont au moins une société satisfait à l’une des trois hypothèses précédentes.


À savoir : les sociétés qui ne réalisent aucune transaction avec des entreprises liées du groupe établies à l’étranger ou dont le montant de ces transactions n’excède pas 100 000 € par nature de flux (ventes, prestations de services, commissions…) sont dispensées de déclaration.

Cette obligation fiscale concerne donc des entreprises qui ne sont pas tenues d’établir une documentation des prix de transfert.


À noter : la documentation des prix de transfert doit être constituée par les sociétés définies ci-dessus et dont le chiffre d’affaires annuel hors taxes ou l’actif brut au bilan est au moins égal à 150 M€.


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Un pas de plus vers la facturation électronique

Un service de consultation en ligne de l’annuaire dédié à la facturation électronique vient d’être mis à disposition des entreprises.

Vous le savez, le passage à la facturation électronique interviendra dès le 1er septembre 2026. En effet, à compter de cette date, toutes les entreprises établies en France et assujetties à la TVA, quelle que soit leur taille, devront pouvoir recevoir des factures électroniques. En outre, à cette même date, l’obligation d’émettre des factures électroniques et celle de transmettre les données de transaction et/ou de paiement (e-reporting) s’appliqueront aux grandes entreprises et à celles de taille intermédiaire.


À savoir : les PME et les micro-entreprises devront, quant à elles, émettre des factures électroniques et effectuer l’e-reporting à compter du 1er septembre 2027.

Ces factures électroniques vont transiter entre les émetteurs et les destinataires par l’intermédiaire de leur plate-forme agréée (ex-plate-forme de dématérialisation partenaire (ex-PDP)) respectives. Les PA se chargeront aussi d’extraire les données utiles à l’administration fiscale et de les lui envoyer sur sa plate-forme, pour l’heure baptisée « portail public de facturation » (PPF). Outre la concentration et la transmission des données, le PPF assurera également la gestion de l’annuaire central des entreprises.

Une mise à jour de l’annuaire

À ce titre, la Direction générale des Finances Publiques (DGFiP) et l’Agence pour l’informatique financière de l’État (AIFE) ont annoncé la mise à disposition d’un service de consultation en ligne de cet annuaire, permettant de vérifier les entreprises concernées par la réforme, d’identifier leur PA et de connaître leur adresse électronique de facturation. Actuellement, près de 80 PA se sont raccordées à l’annuaire pour mettre à jour les adresses de facturation de leurs cdivts. Les entreprises peuvent, dès à présent, vérifier leur situation. Pour rappel, chaque entreprise devra avoir choisi une PA dès le 1er septembre 2026 !


En pratique : la PA de l’entreprise émettrice de la facture se connectera à l’annuaire central pour identifier la PA de l’entreprise destinataire. Ce sont donc les informations contenues dans l’annuaire qui permettront la fiabilité de l’acheminement des factures électroniques.

Une phase pilote à partir de février 2026

En février 2026, une phase pilote devrait être lancée, permettant aux entreprises de tester la facturation électronique en conditions réelles, sans encourir le risque d’être sanctionnées.


www.impots.gouv.fr, actualité du 18 septembre 2025


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Tour de vis pour le crédit d’impôt recherche

Depuis le 15 février 2025, les entreprises ne peuvent plus bénéficier du crédit d’impôt recherche au titre de certaines de leurs dépenses. Un durcissement qui vient d’être confirmé par décret.

Les entreprises qui réalisent des opérations de recherche peuvent bénéficier, par année civile, d’un crédit d’impôt égal à 30 % de la fraction des dépenses éligibles n’excédant pas 100 M€ (5 % au-delà).


À noter : les dépenses d’innovation exposées par les PME ouvrent droit, quant à elles, à un crédit d’impôt égal à 20 % des dépenses éligibles, retenues dans la limite globale de 400 000 € par an. Le taux du crédit d’impôt innovation a été ramené de 30 à 20 % à compter du 1er janvier 2025 en contrepartie de la prorogation de cet avantage fiscal jusqu’au 31 décembre 2027.

À ce titre, les dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt recherche (CIR) ont fait l’objet d’un recentrage par la loi de finances pour 2025. Un durcissement applicable depuis le 15 février 2025 et qui a été récemment confirmé par décret.

Ainsi, sont désormais exclus du CIR :– les dotations aux amortissements des brevets et des certificats d’obtention végétale acquis en vue des recherches ;– les frais de prise, de maintenance et de défense de brevets et de certificats d’obtention végétale ainsi que les primes et cotisations relatives aux contrats d’assurance de protection juridique de ces droits ;– les dépenses de veille technologique exposées lors de la réalisation d’opérations de recherche.

Par ailleurs, le taux forfaitaire appliqué aux dépenses de personnel permettant de déterminer le montant des dépenses de fonctionnement éligibles au crédit d’impôt est ramené de 43 à 40 %.

Enfin, les dépenses de personnel liées à la première embauche de personnes titulaires d’un doctorat ne peuvent plus être retenues pour le double de leur montant pendant les 2 premières années suivant leur recrutement. Désormais, elles ne sont donc retenues que pour leur montant simple. Corrélativement, le taux de 200 % applicable, pendant 2 ans, aux dépenses de personnel relatives aux jeunes docteurs pour le calcul forfaitaire des dépenses de fonctionnement est également supprimé.


Autre conséquence : pour être qualifiée de jeune entreprise innovante (JEI) ou de jeune entreprise de croissance (JEC), une entreprise doit avoir réalisé un certain volume de dépenses de recherche. Les dépenses désormais exclues du CIR ne sont donc plus prises en compte pour déterminer ce volume de dépenses.

Un simulateur en ligne

La direction générale des entreprises propose un

simulateur en ligne

qui permet aux entreprises de connaître le montant des aides fiscales (le CIR, notamment) qu’elles peuvent percevoir pour leurs projets innovants. Bien entendu, les résultats fournis par ce simulateur sont seulement indicatifs.


Décret n° 2025-654 du 16 juillet 2025, JO du 18


BOI-BIC-CHAMP-80-20-20-10 du 16 juillet 2025


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