Dégrèvement de taxe foncière pour inexploitation d’un local

J’ai acheté un local commercial fermé en raison de l’exécution de travaux de dépollution. Puis-je prétendre au dégrèvement de taxe foncière pour inexploitation de ce local ?

En cas d’inexploitation d’un immeuble, les contribuables peuvent effectivement obtenir un dégrèvement de taxe foncière. Pour cela, trois conditions doivent toutefois être réunies :

– l’inexploitation doit être indépendante de la volonté du contribuable ;

– elle doit avoir une durée d’au moins 3 mois ;

– elle doit affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie de l’immeuble susceptible d’être exploitée séparément.

Le dégrèvement est aussi subordonné au fait que le contribuable doit exploiter lui-même l’immeuble. Étant précisé que cette exploitation doit être réalisée à des fins commerciales ou industrielles.

Le dégrèvement de taxe foncière est donc en principe réservé au contribuable qui exploitait personnellement le local avant sa fermeture. À ce titre, le Conseil d’État a toutefois récemment admis une exception en cas de changement de propriétaire. Les juges ont en effet accordé le dégrèvement de taxe foncière au nouveau propriétaire dès lors qu’il avait racheté le local en vue de l’exploiter lui-même dès l’achèvement des travaux.

À noter que le dégrèvement accordé prend effet à partir du 1er jour du mois suivant celui du début de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel l’inexploitation prend fin.


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CICE : les dernières précisions

Le crédit d’impôt compétitivité emploi (CICE) bénéficie, en principe, aux entreprises soumises à un régime réel d’imposition qui emploient des salariés. Des précisions sur ce dispositif ont été données par l’administration fiscale dans une lettre adressée au Conseil supérieur de l’ordre des experts-comptables.

L’assiette du CICE L’assiette du CICE est constituée par les rémunérations soumises aux cotisations sociales.

Les rémunérations éligibles au CICE sont, en principe, celles soumises aux cotisations sociales. À ce titre, l’administration indique que la même règle vaut pour les indemnités de licenciement, qui ne doivent être retenues dans l’assiette du CICE que si elles sont soumises aux cotisations sociales.


Rappel : le calcul du CICE est assis sur les rémunérations versées aux salariés, au cours de l’année civile, qui n’excèdent pas 2,5 fois le Smic. Son taux étant de 6 % pour les rémunérations brutes versées à compter de 2014.

Par ailleurs, doivent être retranchées de cette assiette les aides financières dont a bénéficié l’entreprise au titre des « contrats aidés ». Il s’agit, selon l’administration fiscale, des aides à l’insertion, à l’accès et au retour à l’emploi et celles octroyées dans le cadre des conventions industrielles de formation par la recherche (Cifre).

En revanche, les aides obtenues suite à l’emploi d’un salarié handicapé ne doivent pas venir en déduction des rémunérations servant d’assiette au CICE.

En outre, les entreprises de 9 salariés au plus qui pratiquent le décalage de la paie doivent, par dérogation, prendre en compte pour le calcul du CICE les salaires éligibles correspondant à l’année civile et non pas les salaires versés au cours de l’année civile.

L’administration fiscale précise que cette dérogation ne joue que pour les entreprises de 9 salariés au plus. Les autres entreprises doivent donc prendre en compte dans l’assiette du CICE les salaires versés au cours de l’année civile même si elles pratiquent le décalage de paie.


Rappel : le décalage de la paie consiste à payer la période travaillée au cours d’un mois le mois suivant (exemple : paiement en janvier N de la période travaillée en décembre N-1).

Enfin, il convient de noter qu’en cas de cessation d’activité en cours d’année, l’entreprise concernée peut bénéficier du CICE au titre des rémunérations éligibles versées pendant sa période d’activité de l’exercice de cessation.


Exemple : en cas de cessation d’activité le 30 juin 2014, l’entreprise bénéficiera du CICE au titre des rémunérations éligibles versées du 1er janvier au 30 juin 2014.

En revanche, la cessation d’activité n’étant pas un cas de restitution anticipée du CICE, l’entreprise qui cesse son activité ne peut obtenir la restitution immédiate du crédit d’impôt que si elle est une entreprise nouvelle, une jeune entreprise innovante ou une PME au sens communautaire.


Précision : la restitution anticipée peut également intervenir en cas d’ouverture d’une procédure de conciliation, de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire.

Utilisation du CICE Le CICE s’impute, en principe, sur l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés dû par l’entreprise au titre de l’année de versement des rémunérations.

Le CICE est imputé sur l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés (IS) dû au titre de l’année au cours de laquelle les rémunérations prises en compte pour le calcul du CICE ont été versées.

Et si le CICE ne peut pas être utilisé intégralement à ce titre, il peut servir au paiement de l’impôt dû au cours des 3 années suivantes, sachant que la fraction non imputée à l’issue de cette période sera remboursée à l’entreprise.


À savoir : les PME (au sens communautaire), les jeunes entreprises innovantes, certaines entreprises nouvelles (pour l’année de création et pour les 4 années suivantes) et certaines entreprises en difficulté peuvent toutefois bénéficier d’un remboursement immédiat de la créance non imputée l’année de constatation du CICE.

Pour les sociétés soumises à l’IS, l’administration n’autorise l’imputation de la créance de CICE que sur le solde de cet impôt.

Ces sociétés ne peuvent donc pas utiliser leur créance de CICE pour se libérer des acomptes d’IS dus postérieurement à la constatation de cette créance.

Il existe toutefois deux exceptions à cette règle pour les créances restituables immédiatement (PME au sens communautaire, JEI, entreprises nouvelles et entreprises en difficulté) ou à l’issue du délai d’imputation de 3 ans.


À noter : en revanche, les créances de crédit d’impôt recherche, les créances nées du report en arrière des déficits et le crédit d’impôt Corse peuvent s’imputer, par principe, sur les acomptes d’IS.

Il convient enfin de noter que les entreprises ne peuvent bénéficier du CICE que si elles sont à jour de leurs obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale mais également auprès des organismes sociaux.

Le préfinancement du CICE Afin d’anticiper le bénéfice du CICE, les entreprises peuvent solliciter son préfinancement.

Afin d’anticiper le bénéfice du CICE, les entreprises peuvent céder à BPI France (ou, en principe, aux autres établissements de crédit) la créance « en germe » de CICE dès l’année de versement des salaires servant d’assiette, avant constatation de la créance définitive de CICE et liquidation de l’impôt en N+1.

Et bonne nouvelle, l’administration fiscale admet que toutes les entreprises puissent bénéficier du préfinancement du CICE, y compris les entreprises nouvelles. Seule exclusion, les entreprises en difficulté structurelle.

Commentaire : la notion d’entreprise soumise à des difficultés structurelles n’est pas une notion juridique précisément définie. Selon l’ordre des experts-comptables, celle-ci s’apprécie par opposition aux difficultés conjoncturelles. Deux notions sous-tendent l’exclusion des entreprises en difficulté structurelle du dispositif de préfinancement :– les lignes directrices communautaires concernant les aides d’État au sauvetage et à la restructuration d’entreprises en difficulté (BPI France) ;– la mise en cause de la responsabilité des banques en cas de soutien abusif (banques commerciales). En l’absence de définition juridique de la difficulté structurelle, BPI France apprécie cette situation au cas par cas.

Pour estimer leur créance en germe, les entreprises peuvent utiliser les déclarations mensuelles ou trimestrielles de CICE qu’elles doivent déposer auprès des organismes sociaux.

Dans le cadre des groupes fiscaux, la possibilité de céder la créance en germe appartient à la société mère, même si ce sont les salaires versés par les filiales qui ont contribué au calcul de la créance de CICE. À titre dérogatoire, la société mère peut procéder à quatre cessions partielles de la créance en germe. Le nombre de cessions ne pouvant pas, en tout état de cause, excéder le nombre d’entités composant le groupe fiscal.

Dans ce cadre, l’attestation sur l’estimation du CICE à joindre à la demande de préfinancement, qui doit être établie par l’expert-comptable ou le commissaire aux comptes, peut l’être pour la société mère au titre des entités du groupe pour le compte desquelles le préfinancement est demandé.

Le CICE des sociétés de personnes De façon générale, dans les sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés, ce sont les associés qui imputent le CICE sur leur impôt personnel.

De façon générale, ce sont les associés des sociétés de personnes (non soumises à l’impôt sur les sociétés) qui imputent le CICE sur leur impôt personnel. Dans ce cadre, le CICE est réparti entre les associés proportionnellement à leurs droits dans la société. Une répartition différente des droits à CICE est admise mais elle suppose la souscription d’une convention entre les associés à cet effet.

En revanche, la proportion d’utilisation des moyens en personnel par les associés d’une société civile de moyens ne peut pas servir de base à la répartition de leurs droits à CICE. Concrètement, le fait qu’un ou plusieurs associés contribuent au paiement des salaires est sans incidence sur cette répartition.

Enfin, le préfinancement du CICE ne peut pas être demandé par la société de personnes elle-même, mais par ses associés, qui seront les seuls titulaires de la future créance de CICE.


Précision : seuls les associés redevables de l’impôt sur les sociétés ou qui participent à l’activité de l’entreprise peuvent utiliser leur quote-part de CICE.


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Réclamation portant sur la taxe sur les salaires

Je souhaite contester le montant de la taxe sur les salaires versé par mon entreprise en janvier dernier au titre de l’année 2013. Dans quel délai puis-je faire une telle réclamation ?

En matière de taxe sur les salaires, la réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du versement de la taxe. À ce titre, le Conseil d’État vient de préciser que ce délai se décompte à partir de la date de liquidation de la taxe sur la déclaration annuelle et non de la date de versement de chaque acompte (mensuel ou trimestriel). Rappelons que la déclaration annuelle de liquidation de la taxe sur les salaires (n° 2502) doit en principe être souscrite au plus tard le 15 janvier de l’année suivant celle du paiement des rémunérations. Dans votre cas, vous pouvez contester jusqu’au 31 décembre 2016, quand bien même vous auriez versé des acomptes en 2013.


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Les nouveautés fiscales de la rentrée

La fiscalité des entreprises a fait l’objet de divers aménagements durant l’été. Présentation des principales nouveautés introduites notamment par la loi de finances rectificative pour 2014.

Contribution exceptionnelle sur l’IS La contribution exceptionnelle sur l’impôt sur les sociétés s’applique pour les exercices clos jusqu’au 30 décembre 2016.

Les entreprises dont le chiffre d’affaires excède 250 M€ sont, en principe, redevables temporairement d’une contribution exceptionnelle de 10,7 % sur l’impôt sur les sociétés (IS).


Rappel : le taux de cette contribution a été porté de 5 % à 10,7 % par la dernière loi de finances.

Cette contribution, qui ne devait concerner que les exercices clos jusqu’au 30 décembre 2015, est prolongée d’une année supplémentaire. Elle s’applique donc pour les exercices clos jusqu’au 30 décembre 2016.

Taxe d’apprentissage L’affectation de la taxe d’apprentissage est fixée.

Le produit de la taxe d’apprentissage est désormais réparti en trois parts, à savoir :– une fraction régionale pour l’apprentissage, égale à 51 % ;– une fraction, appelée « quota », pour les centres de formation d’apprentis (CFA) et les divs d’apprentissage, égale à 26 % ;– une fraction, dite « hors quota et hors fraction régionale », pour, principalement, les formations dispensées en dehors du cadre de l’apprentissage, égale à 23 %.


À noter : dans le texte initial, la fraction régionale devait représenter 56 % de la taxe d’apprentissage alors que la fraction du « quota » ne devait être que de 21 %.

Par ailleurs, le bonus, versé par l’État aux entreprises de 250 salariés et plus qui dépassent un seuil de 4 % de salariés en alternance (contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, jeunes accomplissant un volontariat international en entreprise ou bénéficiant d’une convention industrielle de formation par la recherche), est remplacé par une réduction d’impôt. Elle vient en déduction de la fraction « hors quota et hors fraction régionale » de la taxe d’apprentissage due par l’entreprise au titre de la même année. L’excédent éventuel n’étant ni reportable ni remboursable.

Ces dispositions s’appliquent à compter de la taxe d’apprentissage due en 2015 au titre des rémunérations versées en 2014.


Précision : les dépenses engagées entre le 1er janvier 2014 et le 9 août 2014 sur le fondement des anciennes dispositions restent toutefois libératoires.

Contrôle des comptabilités informatisées Le défaut de présentation dématérialisée d’une comptabilité informatisée lors d’un contrôle fiscal est plus lourdement sanctionné.

Pour les vérifications engagées depuis le 1er janvier 2014, une nouvelle obligation est mise à la charge des entreprises tenant une comptabilité de façon informatisée. Ces dernières doivent en effet présenter leur comptabilité au vérificateur sous forme dématérialisée. À défaut, elles encouraient, jusqu’à présent, une amende fixe de 1 500 € pour chaque exercice au titre duquel l’obligation n’était pas respectée.


Rappel : initialement, l’amende pouvait également être calculée en proportion du chiffre d’affaires ou des recettes brutes de l’entreprise. Un mode de calcul qui avait finalement été censuré par le Conseil constitutionnel.

Cette sanction vient d’être alourdie. L’amende est désormais égale à 5 000 € ou, en cas de rectification et si le montant est plus élevé, à une majoration de 10 % des droits mis à la charge de l’entreprise contrôlée.

Cette mesure s’applique aux contrôles pour lesquels un avis de vérification est adressé depuis le 10 août 2014.


À savoir : certaines grandes entreprises qui tiennent une comptabilité analytique ainsi que les sociétés commerciales qui établissent des comptes consolidés sont tenues de présenter ces documents au vérificateur pour les avis de vérification adressés depuis le 1er janvier 2014. À défaut, elles encouraient, jusqu’à présent, une amende fixe de 1 500 €. Là aussi, la sanction est alourdie puisque l’amende est portée à 20 000 € pour les avis de vérification adressés depuis le 10 août 2014.

Travaux de rénovation énergétique Les entreprises qui réalisent certains travaux de rénovation énergétique doivent être labellisées RGE et justifier de l’éligibilité de ces travaux à l’éco-prêt à taux zéro.

Certains travaux de rénovation énergétique éligibles à l’éco-prêt à taux zéro doivent, pour les offres de prêt émises à compter du 1er septembre 2014 en métropole (1er octobre 2015 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), être réalisés par une entreprise portant le label RGE (« reconnu garant de l’environnement »).

Pour obtenir ce label, l’entreprise doit notamment faire suivre à ses collaborateurs au moins deux formations qualifiantes RGE, et constituer un dossier de candidature auprès de l’organisme délivrant le signe de qualité choisi par l’entreprise en fonction de son activité. L’entreprise devra ensuite réaliser, entre autres conditions, au moins deux chantiers tous les 2 ans dans l’activité labellisée RGE.


À noter : cette qualification est également requise pour certains travaux ouvrant droit au crédit d’impôt développement durable, au titre des dépenses payées à compter du 1er janvier 2015 en métropole (1er octobre 2015 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte).

Et une autre obligation sera bientôt à la charge de ces entreprises. Lorsqu’elles réalisent des travaux de rénovation énergétique financés par un éco-prêt à taux zéro, elles devront attester de l’éligibilité des travaux à ce prêt. En pratique, lorsque le devis ou la facture visant tout ou partie des travaux financés par l’éco-prêt à taux zéro ne permettra pas de justifier les informations figurant dans le descriptif des travaux, l’entreprise encourra une amende égale à 10 % du montant des travaux non justifié, plafonné au montant du crédit d’impôt dont a bénéficié l’établissement de crédit.


Rappel : les particuliers qui souhaitent réaliser certains travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale peuvent, à certaines conditions, obtenir un prêt sans intérêt auprès de leur banque. En contrepartie, cette dernière bénéficie d’un crédit d’impôt.

Cette obligation, dont les modalités d’application seront fixées par décret, s’appliquera aux offres de prêt émises à compter de l’entrée en vigueur de ce décret ou, au plus tard, au 1er janvier 2015.

Contribution sociale de solidarité des sociétés Un abattement est instauré sur l’assiette de la C3S due à compter de 2015.

Actuellement, les entreprises dont le chiffre d’affaires HT de l’année précédente est au moins égal à 760 000 € sont en principe redevables de la contribution sociale de solidarité des sociétés (C3S). Le taux global de cette contribution étant fixé à 0,16 % du chiffre d’affaires total déclaré par l’entreprise.


Rappel : seules certaines sociétés sont redevables de la C3S, à savoir notamment les sociétés anonymes, les sociétés par actions simplifiées, les sociétés à responsabilité limitée ou encore les entreprises unipersonnelles à responsabilité limitée.

Pour la C3S due à compter de 2015, le seuil d’assujettissement (760 000 €) est supprimé et remplacé par un abattement de 3,25 M€ sur l’assiette de la contribution. En pratique, cette mesure permet d’exonérer totalement de cette contribution les PME dont le chiffre d’affaires n’excède pas ce plafond. Des entreprises qui sont, corrélativement, dispensées du dépôt de la déclaration.


À noter : le gouvernement devrait porter l’abattement à 70 M€ en 2016 et supprimer la C3S en 2017. Cette suppression est toutefois d’ores et déjà prévue dès 2015 pour les sociétés coopératives agricoles.

Réduction exceptionnelle d’impôt sur le revenu Les contribuables titulaires de revenus modestes en 2013 ont pu bénéficier d’une réduction d’impôt.

Une réduction exceptionnelle de l’impôt dû au titre des revenus de 2013 a bénéficié aux contribuables dont le revenu fiscal de référence était proche du Smic.

Concrètement, la réduction était égale, au maximum, à 350 € pour les célibataires dont les revenus étaient inférieurs à 14 145 € et à 700 € pour les couples dont les revenus étaient inférieurs à 28 290 €. Cet avantage étant toutefois dégressif dès lors que les revenus excédaient 13 795 € (jusqu’à 14 145 €) pour les célibataires et 27 590 € (jusqu’à 28 290 €) pour les couples.

Étant précisé que les seuils de revenus précités étaient majorés de 3 536 € pour chaque demi-part supplémentaire.


À savoir : lorsque le montant de la réduction d’impôt excédait le montant de l’impôt dû, la différence n’était pas remboursable. Dans ce cas, l’avantage fiscal était limité au montant de l’impôt qui aurait dû être versé et pouvait donc être inférieur à 350 € ou à 700 €.

En pratique, la réduction s’imputait automatiquement sur l’impôt sur les revenus de 2013, et figurait sur les avis d’imposition envoyés courant août.


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Location meublée et taxe d’habitation

Je donne en location, une partie de l’année, un logement meublé pour lequel je dois verser la cotisation foncière des entreprises (CFE). On m’a dit que je pouvais aussi être redevable de la taxe d’habitation. Est-ce exact ?

Le propriétaire d’un logement meublé qu’il loue échappe, en principe, à la taxe d’habitation. Cette activité relevant, par nature, de la CFE. Mais il est également soumis à la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme se réservant la possibilité de séjourner dans le logement à tout moment de l’année, en dehors des périodes de location. En revanche, le propriétaire n’est pas soumis à la taxe d’habitation lorsqu’il entend louer le logement toute l’année. Tel peut être le cas, par exemple, lorsqu’il est lié par un contrat avec une agence immobilière.


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La cession isolée d’un bien immobilier de l’entreprise

En raison de difficultés économiques ou, au contraire, suite au développement de l’activité, une entreprise peut être amenée à céder un local ou un bâtiment professionnel qu’elle utilisait pour son exploitation. Cette cession n’est pas sans incidence tant au niveau de l’impôt sur le résultat qu’au niveau de la TVA qu’en matière de CFE.

L’imposition du résultat de la cession Le résultat de la cession immobilière constitue une plus ou moins-value professionnelle.

Lorsqu’une entreprise vend un bien immobilier qu’elle affectait jusqu’ici à son exploitation, elle cède un élément de son actif immobilisé. Le résultat de la cession immobilière constitue donc une plus ou moins-value professionnelle.

Pour connaître le sort fiscal réservé à cette plus ou moins-value professionnelle, il convient en premier lieu de déterminer si celle-ci peut être qualifiée de court terme (CT) ou de long terme (LT).

Détermination CT ou LT
Plus-values Moins-values
Durée de détention de l’immeuble
Moins de 2 ans 2 ans et plus Moins de 2 ans 2 ans et plus
CT CT à hauteur des amortissements pratiqués, LT au-delà CT CT

En second lieu, le traitement fiscal de cette plus ou moins-value professionnelle diffère selon le régime fiscal de l’entreprise ou de la société cédante.

Cession par une entreprise ou une société soumise à l’impôt sur le revenu Le résultat de la cession isolée d’un bien immobilier par une entreprise ou une société soumise à l’impôt sur le revenu est en principe imposable à cet impôt.

Lorsque la cession est réalisée par une entreprise individuelle ou une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes (SNC, SCP, SARL de famille…), la plus-value à court terme est traitée fiscalement comme les autres résultats de l’exploitation et est donc soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En revanche, la plus-value à long terme bénéficie d’un taux réduit de 16 %.


À savoir : dans tous les cas, la plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Toutefois, il convient de noter que certains régimes d’exonérations peuvent permettre d’atténuer cette imposition.

Dispositif d’exonération lié au chiffre d’affaires

Les entreprises ou les sociétés de personnes qui exercent leur activité depuis au moins 5 ans peuvent être exonérées d’impôt sur les plus-values, notamment sur la plus-value immobilière, si leur chiffre d’affaires n’excède pas un certain seuil.

Pour bénéficier d’une exonération totale, le seuil est de :– 250 000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou fourniture de logements et les exploitants agricoles ;– 90 000 € pour les prestataires de services.

L’exonération est partielle et dégressive lorsque les recettes excèdent ces seuils sans dépasser respectivement 350 000 € et 126 000 €.


Attention : la cession des immeubles assortis d’un engagement de construire (terrains à bâtir, immeuble inachevé ou destiné à être remis à neuf…) ne peut pas, en principe, bénéficier de cette exonération.

Dispositif d’exonération des plus-values immobilières à long terme lié à la durée de détention

Un abattement s’applique aux plus-values à long terme dégagées à l’occasion de la cession d’un bien immobilier par une entreprise ou une société de personnes qui l’affectait précédemment à sa propre exploitation, excepté s’il s’agit de terrains à bâtir.

Cet abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, l’exonération étant ainsi acquise au bout de 15 ans de détention.


Précision : la durée de détention s’apprécie à compter de la date d’inscription de l’immeuble à l’actif de l’entreprise ou au registre des immobilisations et s’apprécie de date à date et non par année civile (chaque période de 12 mois écoulée depuis la date d’inscription du bien valant une année de détention).

Et en cas de moins-value ?

Dans tous les cas, si la cession dégage une moins-value à court terme, celle-ci est déductible du résultat de l’entreprise ou de la société de personnes dans les conditions de droit commun, comme les autres pertes d’exploitation.


Rappel : la cession de l’immeuble ne peut pas donner lieu à une moins-value à long terme.

Cession par une entreprise ou une société soumise à l’impôt sur les sociétés Le résultat de la cession isolée d’un bien immobilier par une entreprise ou une société soumise l’impôt sur les sociétés est en principe imposable à cet impôt.

Toutes les plus-values de nature immobilière, qu’elles soient qualifiées de court ou de long terme, sont imposées à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun de 33,1/3 % (ou au taux réduit de 15 % le cas échéant).

Parallèlement, si la cession immobilière dégage une moins-value, celle-ci est déductible du résultat d’exploitation de la société dans les conditions de droit commun.


À savoir : jusqu’au 31 décembre 2014, si le cessionnaire de locaux, à usage de bureaux ou à usage commercial, s’engage à les transformer en logements dans un délai de 3 ans suivant la cession, la société cédante peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un taux d’imposition réduit de 19 %.

Les régularisations de TVA La cession isolée d’un bien immobilier peut avoir des incidences en matière de TVA.

La cession isolée d’un bien immobilier peut avoir des conséquences en matière de TVA.

Ainsi, si la vente porte sur un immeuble neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans (ou sur un terrain à bâtir), elle doit être soumise à la TVA en principe au taux de droit commun de 20 %, le vendeur étant le redevable de cette taxe.


Précision : est considéré comme un immeuble neuf une construction nouvelle, une surélévation d’un immeuble existant ou encore un bâtiment rénové lorsque les travaux ont rendu à l’état neuf :– soit la majorité des fondations ;– soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;– soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;– soit l’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux : les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et, en métropole, le système de chauffage.

En revanche, si le bâtiment cédé date de plus de 5 ans, la vente n’est pas soumise de plein droit à la TVA. Mais attention ! Dans ce cas, la vente peut néanmoins avoir un impact en matière de TVA si :– la TVA sur l’acquisition ou la construction de l’immeuble a été déduite depuis moins de 20 ans au moment de la vente ;– ou si des travaux immobiliers ont été réalisés au cours des 20 années précédant la cession et ont donné lieu à déduction de la TVA les concernant.

En effet, dans ces cas, l’entreprise ou la société cédante doit régulariser, c’est-à-dire reverser une partie de la TVA initialement déduite.


En pratique : la TVA à reverser correspond au produit de 1/20 de la TVA initialement déduite, multiplié par le nombre d’années restant à courir pour atteindre la fin de la période de régularisation de 20 ans.

Il est toutefois possible, dans certains cas, d’échapper à ces régularisations de TVA en soumettant, sur option, la vente du bien immobilier à la TVA.


Conseil : pour éviter une mauvaise surprise, l’impact de la cession en matière de TVA doit être anticipé auprès du notaire en charge de la rédaction de l’acte de cession du bien immobilier.

Les formalités en matière de CFE Des formalités sont à accomplir en matière de CFE suite à la cession.

Si le local ou le bâtiment cédé correspondait à lui seul à un établissement de l’entreprise ou de la société cédante, celle-ci doit informer sur papier libre, avant le 1er janvier de l’année suivant celle de la cession, le service des impôts dont dépend cet établissement du changement d’exploitant.

Si le changement prend effet le 1er janvier, l’information doit être réalisée avant cette date.


Précision : de son côté, le nouvel exploitant doit souscrire une déclaration de CFE n° 1447-C dans les mêmes délais.

Si le bâtiment cédé faisait partie d’un établissement qui perdure malgré la cession (notamment en présence d’autres locaux adjacents qui sont conservés), l’entreprise ou la société cédante doit, outre l’information que nous venons d’évoquer, adresser dans le même délai au service des impôts une déclaration de CFE rectificative n° 1447-M pour modifier sa base d’imposition.


À savoir : si la cession est intervenue avant la date limite de dépôt de la déclaration annuelle de CFE (soit avant le début du mois de mai), la déclaration rectificative n’a pas à être souscrite si cette déclaration annuelle fait déjà état des locaux utilisés à la date de son dépôt.


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Régime fiscal d’une indemnité de rétractation

Le contrat de vente signé lors de la cession des titres de ma société prévoyait une faculté de rétractation pour le cessionnaire. Cette faculté ayant été mise en œuvre, le cessionnaire m’a versé l’indemnité correspondante. Cette indemnité est-elle imposable à l’impôt sur le revenu ?

Si l’indemnité de rétractation est prévue par une promesse synallagmatique de vente, promesse qui lie vendeur et acheteur de manière réciproque et définitive, elle n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu. C’est ce qu’a jugé le Conseil d’État car, dans ce cas, l’indemnité répare le préjudice patrimonial subi par le cédant du fait de la rupture de l’accord conclu avec le cessionnaire.


Précision : en présence d’une promesse unilatérale de vente, la solution aurait certainement été différente. Dans ce cas, le vendeur s’engage à immobiliser le bien pendant une certaine durée tandis que l’acheteur dispose d’une option d’achat. La somme perçue par le cédant lorsque l’option n’est pas levée constituerait alors une indemnité d’immobilisation rémunérant un service qui serait, à ce titre, imposable.


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Modalités d’imputation des déficits fonciers

Je suis propriétaire d’un logement que je loue et dans lequel j’ai effectué récemment des travaux de rénovation. À ce titre, je constate que le montant total des charges générées par ces travaux dépasse amplement les loyers que j’ai perçus dans l’année. Comment imputer ce déficit au niveau de mes revenus ?

Les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), subis au cours d’une année d’imposition s’imputent en principe sur le revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné (10 700 €), l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Et attention, l’imputation des déficits n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation.


Précision : les contribuables dont le revenu brut foncier annuel ne dépasse pas 15 000 € sont soumis au régime d’imposition simplifié dit du « micro-foncier ». Dans ce cadre, aucun déficit foncier ne peut être constaté car un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué à ce revenu brut.


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Le rescrit fiscal

En cas de doute, tout contribuable, particulier ou professionnel, peut interroger l’administration sur l’application d’une règle fiscale au regard de sa situation de fait. Présentation de cette procédure dite du « rescrit fiscal » qui permet de limiter les risques de redressement en obtenant une prise de position de l’administration.

Champ d’application Le rescrit fiscal peut en principe porter sur tous les impôts et tous les textes fiscaux.

La demande de rescrit peut porter sur tous les impôts, droits et taxes prévus par le Code général des impôts, à l’exception des taxes parafiscales. Elle peut concerner l’assiette, le taux, la liquidation ou encore les règles de prescription de l’impôt et porter sur tous les textes fiscaux (convention internationale, loi, décret, interprétation administrative…).


Attention : les tribunaux ont jugé, à plusieurs reprises, que l’interprétation administrative ne constituait pas un texte fiscal.

Un contribuable peut, par exemple, demander à l’administration si sa situation lui permet de bénéficier d’un avantage fiscal (réduction, exonération, crédit d’impôt…) ou si, au regard de la nature de son activité, il doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou dans celle des bénéfices non commerciaux (BNC).

Formalisme, contenu et dépôt de la demande La demande de rescrit doit respecter des règles de fond et de forme.

La demande de rescrit doit être formulée par écrit et indiquer le nom (ou la raison sociale) et l’adresse du contribuable.

Le contribuable devant être de bonne foi, sa demande doit comporter une présentation précise, complète et sincère de sa situation de fait et distinguer, selon les dispositions concernées, les informations nécessaires à l’administration pour apprécier si les conditions requises par la loi sont ou non effectivement remplies. Le contribuable doit également préciser les dispositions légales qu’il souhaite appliquer.

Si la demande est incomplète, l’administration adresse au contribuable, par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), une demande de renseignements complémentaires. Ces éléments devant être transmis par le contribuable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le dépôt de la demande initiale.

La demande du contribuable doit être transmise par LRAR ou faire l’objet d’un dépôt contre décharge. Elle doit être adressée à la direction du service auprès duquel le contribuable souscrit ses obligations déclaratives (selon l’objet de sa demande) ou aux services centraux de la direction générale des Finances publiques.

Si la demande est adressée à un service incompétent, celui-ci se charge de la transférer au service compétent et en informe le contribuable.


À savoir : la bonne foi du contribuable ne sera pas retenue si ce dernier saisit de façon abusive, pour une même demande, plusieurs services, de façon simultanée ou successive, sans en informer expressément chacun d’entre eux, et ce afin d’obtenir plusieurs prises de position.

Réponse de l’administration L’administration fiscale est normalement tenue de répondre dans un délai de 3 mois.

L’administration est normalement tenue de répondre dans un délai de 3 mois à la demande du contribuable. Ce délai commençant à courir à compter du jour de réception de cette demande par le service compétent.


Précision : en cas de demande de renseignements complémentaires, le délai se décompte à partir du jour de réception de ces éléments.

L’irrespect de ce délai n’est toutefois pas sanctionné. L’administration fiscale considère d’ailleurs que le défaut de réponse dans ce délai ne vaut pas accord tacite de sa part, seule une réponse expresse pouvant l’engager.


Important : par exception, dans certains cas particuliers de rescrits limitativement prévus par la loi (exemples : crédit d’impôt recherche, jeunes entreprises innovantes, qualification fiscale de l’activité professionnelle…), l’absence de réponse de l’administration fiscale dans le délai qui lui est imparti vaut accord tacite de sa part. Ces rescrits dits « spécifiques » répondent aux mêmes conditions que celles exposées pour le rescrit général, sous réserve de quelques particularités.

La réponse de l’administration doit donc être formelle. En pratique, elle prend la forme d’une réponse écrite et signée par un fonctionnaire qualifié pour engager l’administration, c’est-à-dire ayant au moins le grade de contrôleur.

Cette prise de position doit être suffisamment explicite, précise et non équivoque, et avoir été portée officiellement à la connaissance du contribuable.


Précision : l’administration fiscale considère que ses courriels de réponse aux questions des contribuables ne constituent pas, en principe, une prise de position formelle.

Caractère opposable des rescrits La prise de position formelle de l’administration lui est opposable.

Dès lors que les conditions posées sont satisfaites, la prise de position de l’administration fiscale lui est opposable. En d’autres termes, l’administration ne peut plus en principe procéder à un redressement ultérieur de l’imposition concernée en se fondant sur une position différente de celle prise dans le rescrit. Si tel est le cas, le contribuable peut en effet se prévaloir du rescrit pour contester les impositions supplémentaires ainsi mises à sa charge.


À noter : l’administration n’est engagée qu’au regard du texte fiscal en fonction duquel elle a pris position.

La prise de position de l’administration doit toutefois être antérieure à la date limite de déclaration de l’imposition contestée ou, à défaut d’obligation déclarative, à la date de mise en recouvrement de l’imposition primitive à laquelle est assimilée la liquidation spontanée de l’impôt (exemples : impôt sur les sociétés, TVA).


Exception : pour les impôts locaux (sauf la CVAE), cette condition d’antériorité s’apprécie à la date du fait générateur de l’imposition.

En outre, l’opposabilité de la réponse de l’administration ne joue que si le contribuable est de bonne foi. La situation de ce dernier doit donc être strictement identique à celle sur laquelle l’administration a pris position. Il doit, par ailleurs, s’être conformé à la solution admise par l’administration dans cette position et, le cas échéant, satisfaire aux conditions qui y sont énoncées.

En théorie, le contribuable n’est pas tenu de suivre la position de l’administration fiscale. Mais, en ne suivant pas ces recommandations, il prend le risque de s’exposer, outre la mise en œuvre d’un redressement fiscal, à des pénalités pour manquement délibéré au taux de 40 %. Attention donc à l’effet pervers du rescrit !

La garantie offerte par le rescrit prend fin lorsque l’administration modifie sa position. Dans ce cas, ce changement ne vaut que pour l’avenir, et après information du contribuable. Il est également mis fin à la garantie lorsque la législation qui s’appliquait à la situation de fait du contribuable est modifiée ou lorsque cette situation elle-même évolue.

Le second examen Si la réponse de l’administration n’est pas satisfaisante, le contribuable peut demander un second examen de sa demande.

Si la réponse de l’administration fiscale ne satisfait pas le contribuable, celui-ci peut demander un second examen de sa demande de rescrit et une nouvelle prise de position.


Précision : cette faculté de réexamen concerne le rescrit général et la plupart des rescrits spécifiques, notamment celui relatif au crédit d’impôt recherche.

Un second examen n’est toutefois possible que si le contribuable est de bonne foi et n’invoque aucun élément nouveau. La seconde demande doit donc être présentée dans les mêmes termes que la première.


À noter : le contribuable qui souhaite produire des éléments nouveaux doit déposer une nouvelle demande de rescrit.

Le contribuable doit déposer sa demande de second examen dans un délai de 2 mois à compter de la date de réception de la réponse de l’administration à sa demande initiale. Elle doit être adressée au service des impôts à l’origine de la réponse initiale, selon les mêmes modalités que la première demande (LRAR ou dépôt contre décharge).

Cette fois, c’est une formation collégiale, comprenant des membres de l’administration fiscale, qui examine la demande. Elle y répond de façon définitive selon les mêmes règles et délais que ceux applicables à la demande initiale, décomptés à partir de la réception de la demande de réexamen. Étant précisé que le contribuable peut demander à être entendu par le collège, sous réserve de l’avoir expressément indiqué dans son courrier.


Précision : concernant les rescrits spécifiques, comme pour la demande initiale, l’absence de réponse à une demande de réexamen dans le délai imparti vaut approbation tacite de l’administration.

La nouvelle réponse de l’administration est notifiée au contribuable par LRAR, par le service ayant répondu à la demande initiale objet du second examen. Une nouvelle réponse qui ne pourra pas, quant à elle, faire l’objet d’une demande de réexamen.

La réponse initiale cesse alors de produire ses effets et seule la nouvelle réponse est opposable.


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Assujettissement des commerces avec comptoir sur la rue à la taxe « trottoir »

J’ai entendu dire que certains commerces ayant un comptoir ouvert sur la rue ont été contraints de verser une redevance à leur commune en raison de la présence de leurs clients sur le trottoir le temps d’effectuer leur achat. À la tête d’un réseau de boulangeries, je m’inquiète de savoir si elles risquent également de devoir payer une telle taxe. Pouvez-vous m’éclairer ?

Rassurez-vous, cette redevance, appelée « taxe trottoir », instaurée dans certaines communes, vient d’être annulée par le Conseil d’État. En effet, les juges ont considéré que la présence momentanée mais régulière de cats sur le trottoir n’est pas constitutive d’un usage privatif du domaine public dès lors que les commerces concernés n’y disposent d’aucune installation.


Rappel : les professionnels qui utilisent ou occupent le domaine public à des fins privées doivent, en principe, verser une redevance à la commune. Tel est le cas, par exemple, lorsqu’un commerçant installe une terrasse sur un trottoir, une rue ou une place normalement destinés à la circulation des piétons.


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