Le loueur en meublé qui exerce, de manière habituelle, son activité relève de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non de celle des revenus fonciers, la location meublée étant considérée comme une activité commerciale.

Pratique : peuvent notamment être concernés les loueurs qui assurent l’hébergement et le service petit déjeuner dit « bed and breakfast ». Le caractère habituel ne se définit pas, quant à lui, en fonction de sa durée mais de sa répétition au cours des années.

Le loueur en meublé peut être imposé selon le régime micro-BIC, le régime simplifié ou le régime réel normal. En cas d’application du régime micro-BIC (recettes inférieures ou égales à 32 900 € HT pour 2015), le revenu imposable est calculé après application d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 €.

À noter : les activités de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France », meublés de tourisme et chambres d’hôtes peuvent relever du régime micro-BIC. Dans ce cas, les recettes ne doivent pas dépasser 82 200 € HT en 2015, avec un abattement forfaitaire pour frais qui est ici de 71 %.

Les personnes qui donnent en location meublée une ou plusieurs pièces de leur habitation principale peuvent toutefois être exonérées d’impôt au titre des loyers perçus. Les pièces louées doivent alors constituer pour le locataire sa résidence principale et le prix de location ne doit pas dépasser des plafonds fixés, pour 2015, à 184 € par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, pour l’Île-de-France et à 135 € pour les autres régions.

Il en est de même pour les personnes qui donnent en location une partie de leur résidence principale selon le régime dit des « chambres d’hôtes ». Pour être exonéré d’impôt, le loyer perçu ne doit néanmoins pas dépasser 760 € par an, taxes comprises.

Précision : le plafond de 760 € s’applique au total des recettes qui proviennent de la location, mais aussi de prestations annexes (par exemple le téléphone et le petit déjeuner).

Dans le cadre de l’activité de location meublée, deux régimes fiscaux sont susceptibles de s’appliquer, selon que le loueur en meublé est professionnel ou non.

Conditions

Le loueur en meublé professionnel est celui qui remplit cumulativement trois conditions. D’abord, il faut qu’un des membres de son foyer fiscal soit inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel. Il doit ensuite retirer de l’activité de loueur en meublé un montant de recettes supérieur à 23 000 €. Le seuil de 23 000 € s’appréciant en tenant compte du montant total des recettes réalisées par le foyer fiscal. Enfin, ces recettes doivent être supérieures au total des autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Si le loueur en meublé ne remplit pas l’une de ces conditions, il a alors la qualité de loueur en meublé non professionnel.

Sort des déficits

Les déficits tirés de la location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable, sans limites.

Particularité : en cas d’acquisition d’un immeuble neuf, les déficits issus des charges engagées avant le début de l’activité de location (charges financières…) peuvent s’imputer par tiers sur le revenu global des 3 premières années d’activité. Cette possibilité d’imputation étant toutefois réservée aux contribuables ayant le statut de loueur professionnel dès l’année d’achèvement ou de livraison de l’immeuble et conservant ce statut durant les 3 ans.

Pratique : le déficit ne peut, bien entendu, s’imputer sur le revenu global que si le loueur a opté pour l’un des régimes réels d’imposition, le régime micro-BIC excluant la possibilité de constater un déficit.

Plus-values

Les plus-values réalisées par les loueurs professionnels sont soumises au régime des plus-values professionnelles. En pratique, elles bénéficient, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans, d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au cours des 2 années civiles précédentes n’excède pas 90 000 € HT et d’une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT. À défaut de remplir l’une de ces conditions, la plus-value est soumise au régime de droit commun des plus-values professionnelles, à court ou à long terme.

Rappel : les plus et moins-values professionnelles à court terme sont imposées comme un résultat ordinaire, tandis qu’à long terme, elles relèvent normalement du taux réduit de 16 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Importante différence : les déficits du loueur non professionnel ne sont pas imputables sur ses autres revenus mais uniquement sur ses revenus de location meublée de la même année et des 10 années suivantes.

En outre, en cas de vente de l’immeuble loué, la cession relève du régime des plus-values des particuliers et non des plus-values professionnelles.

Rappel : les plus-values immobilières privées sont en principe soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Autre particularité, les loueurs en meublé non professionnels qui réalisent certains investissements immobiliers jusqu’au 31 décembre 2016 peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Cette réduction – aussi appelée dispositif « Censi-Bouvard » – ne concerne toutefois que les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ou de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Ces logements acquis doivent être en outre situés dans des structures bien spécifiques telles qu’un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés ou encore une résidence avec services pour étudiants.

Enfin, l’acquéreur doit s’engager à le louer pendant une période continue d’au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel il est situé.

Répartie sur les 9 années, la réduction d’impôt est égale à 11 % du prix de revient des logements acquis depuis 2012, plafonné à 300 000 € par an mais majoré, le cas échéant, des travaux de réhabilitation.

TVA

Sur le plan de la TVA, que la location soit occasionnelle, permanente ou saisonnière, elle est en principe exonérée de cette taxe. Il n’y a donc aucune raison de privilégier l’un ou l’autre des statuts fiscaux de loueur en meublé à ce titre.

Toutefois, le loueur peut être soumis à la TVA s’il propose, en plus de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la catèle.

En pratique, peuvent ainsi être concernés les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes, les maisons ou appartements meublés.

Précision : si le loueur est soumis à la TVA, il peut récupérer la TVA sur le montant de son investissement immobilier ainsi que sur ses charges d’activité locative.

Impôts locaux

Qu’importe le statut du loueur, la contribution économique territoriale (CET) est due par le propriétaire des locaux loués meublés. Mais en sont toutefois exonérés les propriétaires qui louent :– une partie de leur habitation personnelle de manière irrégulière ;– une partie de leur habitation principale, même à titre habituel, à condition que, d’une part, les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et que, d’autre part, le prix de location ne dépasse pas un certain montant ;– tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural ;– des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » ;– tout ou partie de leur habitation personnelle (par exemple, les propriétaires qui louent leur résidence secondaire quelques semaines par an).

Précision : l’habitation personnelle s’entend du logement que le propriétaire peut occuper à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de location.

Au regard de la taxe d’habitation, le loueur meublé professionnel ou non professionnel n’en est en principe pas redevable s’il remplit deux conditions cumulatives : les locaux loués ne doivent pas constituer l’habitation personnelle du loueur, et étant spécialement aménagés pour la location, ils sont en principe déjà passibles de la CET.

Néanmoins, pour apprécier si la taxe d’habitation est réellement due, il faut, en pratique, se placer au 1er janvier de l’année d’imposition. Si, au 1er janvier, le propriétaire qui donne en location un logement meublé entend le louer durant quelques mois et s’en réserver la disposition pendant le reste de l’année, il est passible à la fois de la CET et de la taxe d’habitation. Et ce, y compris en présence d’un locataire au 1er janvier.

Si, à l’inverse, le propriétaire entend louer le logement meublé tout au long de l’année, et qu’il ne se réserve aucune possibilité de séjour, il n’est pas passible de la taxe d’habitation mais seulement de la CET. Tel peut être le cas, par exemple, lorsqu’il est lié par un contrat avec une agence immobilière.

Le contrôle inopiné se limite à la constatation matérielle des éléments physiques de l’exploitation ou de l’existence et de l’état des documents comptables. À ce stade, l’administration ne réalise pas d’examen critique des documents comptables, ni de rapprochement entre ces documents et les déclarations de l’entreprise vérifiée. La présence d’un conseil n’est d’ailleurs pas requise.

En pratique, les constatations matérielles consistent notamment, pour le vérificateur, à dresser l’inventaire des moyens de production immobiliers, mobiliers et humains mis en œuvre dans l’entreprise, des matières et éléments en stock ainsi que des valeurs en caisse. Il a aussi la possibilité d’effectuer en magasin un relevé des prix pratiqués, par article vendu, au regard des étiquettes ou panneaux d’affichage.

Dans le cadre d’une vérification de comptabilité, l’administration doit, avant toute intervention sur place, informer l’entreprise de la date du début des opérations de contrôle par l’envoi d’un avis de vérification. Lorsque cette vérification est précédée d’une intervention inopinée, l’avis est remis directement en mains propres à l’entreprise au début des opérations de constatation.

À savoir : l’avis de vérification doit comporter des mentions obligatoires, dont certaines sont requises par la loi. Il s’agit notamment de l’indication des années soumises à vérification et de la faculté pour l’entreprise de se faire assister par un conseil de son choix. Des éléments que l’entreprise doit vérifier car, à défaut, elle peut se prévaloir de l’irrégularité de la procédure.

Le vérificateur intervient au principal établissement de l’entreprise vérifiée, lieu où la comptabilité doit être présentée, et dans tous les locaux professionnels au sein desquels il peut effectuer les constatations.

À noter : les opérations de contrôle se déroulent en présence du contribuable.

À l’issue des constatations, un état est dressé contradictoirement par le vérificateur et l’entreprise. Établi en double exemplaire, il doit préciser les noms et qualité des agents ayant procédé au contrôle, les lieux d’intervention et les constatations effectuées.

En présence d’une comptabilité informatisée, le vérificateur peut désormais prendre copie de fichiers informatiques dont il constate l’existence lors du contrôle inopiné afin d’éviter la modification, voire la destruction, accidentelle ou volontaire, des fichiers entre le contrôle inopiné et l’examen au fond des documents comptables.

À noter : la prise de copie concerne, d’une part, les fichiers relatifs aux informations, données et traitements informatiques et, d’autre part, la documentation relative aux analyses, à la programmation et à l’exécution des traitements.

En pratique, le vérificateur réalise deux copies des fichiers, l’une remise à l’entreprise et l’autre conservée par l’administration. Elles sont placées sous scellés selon des modalités de sécurisation précisées récemment par arrêté du 11 mars 2015. Un procès-verbal est ensuite dressé en double exemplaire.

Précision : la faculté de prendre copie a été introduite par la loi de lutte contre la fraude fiscale du 6 décembre 2013. Sa mise en œuvre effective était toutefois subordonnée à la publication de l’arrêté fixant les modalités de mise sous scellés des copies.

Une fois les constatations du contrôle inopiné réalisées, l’administration peut, à l’issue d’un délai raisonnable permettant à l’entreprise de faire appel à son conseil, commencer l’examen au fond des documents comptables.

Précision : selon le Conseil d’État, l’entreprise doit bénéficier de 2 jours francs pleins entre la réception de l’avis de vérification (remis lors du contrôle inopiné) et le début effectif de la vérification de comptabilité. Les samedis, dimanches et jours fériés ne devant pas être retenus pour décompter ce délai, ni le jour de réception de l’avis, ni le jour du début du contrôle.

Les deux copies prises par l’administration en présence d’une comptabilité informatisée doivent alors être confrontées pour vérifier qu’elles sont identiques et qu’aucune modification n’est intervenue sur les fichiers informatiques. En pratique, les enveloppes contenant les copies des fichiers sont ouvertes en présence du contribuable.

L’administration ne peut toutefois pas utiliser ces copies pour vérifier la comptabilité informatisée. Cette vérification devant être effectuée à partir du fichier des écritures comptables (FEC) remis au début de la procédure. Mais, par exception, l’administration peut utiliser les copies réalisées dans le cadre du contrôle inopiné notamment en cas d’altération des scellés ou des fichiers copiés ou de non-présentation du FEC.

Enfin, attention, si les opérations de contrôle inopiné s’inscrivent dans le cadre de la vérification de comptabilité, elles n’en constituent toutefois pas le commencement. Elles n’ont pas à être prises en compte pour apprécier la durée de la vérification. Le délai de 3 mois dont bénéficient les petites entreprises ne se décompte donc pas à partir de la première intervention sur place du vérificateur mais à partir du moment où l’administration commence à contrôler sur place la sincérité des déclarations fiscales de l’entreprise par comparaison avec les écritures comptables.

Rappel : la durée de la vérification de comptabilité ne peut pas, en principe, excéder 3 mois pour les entreprises dont le montant annuel HT du chiffre d’affaires ou des recettes brutes n’excède pas :– 783 000 € pour les activités de vente de biens, de denrées et de prestations d’hébergement ;– 236 000 € pour les autres prestataires de services ;– 350 000 € pour les activités agricoles.

La déclaration de revenus prend en compte la situation personnelle du contribuable (célibataire, marié, personnes à charge…). Ce dernier doit vérifier que les renseignements sont exacts car en cas d’erreur ou de changements intervenus en 2014, il lui faudra modifier ces mentions préremplies. Cette étape ne doit pas être négligée car la composition du foyer fiscal détermine le nombre de parts accordé et donc le montant de l’impôt à payer. Une situation familiale qui offre également des possibilités d’optimisation fiscale. Les frais de garde ou de scolarité d’un enfant peuvent ainsi ouvrir droit à un crédit ou à une réduction d’impôt. Et une fois l’enfant devenu majeur, le contribuable peut être amené à opter pour son rattachement à son foyer fiscal ou pour la déduction d’une pension alimentaire. Un choix qui doit être effectué après avoir simulé chaque option et qui peut varier chaque année et pour chaque enfant.

Le contribuable doit déclarer les différents types de revenus perçus, notamment lorsqu’il est entrepreneur.

Résultats BIC ou BNC

Si l’entrepreneur relève du régime réel en matière de BIC ou de BNC, il doit reporter le résultat professionnel mentionné dans les formulaires n° 2031 ou n° 2035 sur la déclaration n° 2042 C PRO. S’il est soumis au régime micro-BIC ou micro-BNC, il doit seulement inscrire le montant brut annuel de son chiffre d’affaires ou de ses recettes sur la déclaration n° 2042 C PRO.

Traitements et salaires

Si le contribuable est dirigeant d’une société par actions ou gérant d’une SARL soumise à l’impôt sur les sociétés, sa rémunération est imposée dans la catégorie des traitements et salaires. Ces revenus sont, en principe, renseignés sur la déclaration. Le contribuable peut alors opter pour la déduction de ses frais réels au lieu de la déduction forfaitaire de 10 % appliquée automatiquement par l’administration fiscale. Dans ce cas, il doit porter le montant de ces frais sur sa déclaration.

Intérêts et dividendes

Les revenus mobiliers sont, en principe, préremplis sur la déclaration. Pour vérifier les montants renseignés, le contribuable peut se reporter aux justificatifs (IFU) qui lui ont été remis par les établissements payeurs. Si les revenus mobiliers (dividendes et produits de placements à revenu fixe, y compris les intérêts de comptes courants d’associés) qu’il perçoit sont obligatoirement imposés au barème progressif de l’IR, le contribuable peut toutefois agir sur sa fiscalité lorsque le montant des intérêts n’excède pas 2 000 € en optant, dans sa déclaration de revenus, pour leur imposition au taux forfaitaire de 24 %. Si ce choix fait perdre la déduction partielle de la CSG, il peut se révéler intéressant dès lors que les intérêts sont, en pratique, taxés à un taux supérieur à 24 % en application du barème de l’IR.

Revenus fonciers

Le contribuable doit déclarer les loyers issus des locations non meublées qu’il a perçus en 2014. Si leur total n’excède pas 15 000 €, il relève du régime micro-foncier et doit mentionner le montant brut de ses recettes sur sa déclaration. En revanche, s’il est soumis au régime réel, il doit d’abord les inscrire sur un formulaire n° 2044, puis les reporter sur sa déclaration de revenus. Lorsque le contribuable relève du régime micro-foncier, il peut opter pour le régime réel en déposant simplement un formulaire n° 2044. Une option attrayante si ses charges excèdent l’abattement forfaitaire de 30 % appliqué par l’administration dans le cadre du régime micro-foncier ou s’il souhaite imputer un déficit foncier. Mais attention, cette option est irrévocable pendant 3 ans et doit donc être bien réfléchie.

Plus-values mobilières

Les gains ou les pertes réalisés lors de la vente de valeurs mobilières sont imposés au barème progressif de l’IR, après application, le cas échéant, d’un abattement pour durée de détention. Si les établissements financiers ont calculé le montant des plus ou moins-values ainsi que les abattements, le contribuable a simplement à les inscrire sur sa déclaration. À défaut, il doit souscrire un formulaire n° 2074 et calculer les abattements à l’aide de la fiche n° 2074-ABT.

Plus-values immobilières

Même si les plus-values immobilières sont déclarées par le notaire lors de la signature de l’acte de vente, le contribuable doit reporter leur montant sur sa déclaration n° 2042 C (hors résidence principale).

Certaines dépenses payées en 2014 peuvent être déduites du revenu global du contribuable, sans application du plafonnement des niches fiscales, à condition qu’il les reporte sur sa déclaration. Tel est notamment le cas des pensions alimentaires versées à un descendant ou des déficits fonciers.

À savoir : le déficit BIC ou BNC s’impute, sans limite, sur le revenu global de la même année. Si ce revenu est insuffisant, le surplus est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes. Le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) peut, quant à lui, être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Si ce revenu est insuffisant, l’excédent jusqu’à 10 700 € peut être déduit du revenu global des 6 années suivantes. La fraction du déficit (intérêts d’emprunt compris) qui excède 10 700 € étant imputable sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si le contribuable se constitue une épargne retraite individuelle complémentaire, il peut également déduire, dans certaines limites, les versements effectués sur un Perp.

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés aux investissements ou aux dépenses que le contribuable a réalisés en 2014, il doit également les mentionner sur sa déclaration de revenus. Certains avantages devant être portés sur une déclaration plus complète n° 2042 C.

Le total des avantages fiscaux dont le contribuable bénéficie, au titre de 2014, ne doit pas dépasser, en principe, 10 000 €. Un plafond que le contribuable doit surveiller car, sauf exceptions, en cas de dépassement, l’excédent de réduction ou de crédit d’impôt sera perdu.

Précision : que ce soit pour la déclaration papier ou électronique, le contribuable est dispensé de joindre les justificatifs établis par des tiers relatifs à l’octroi d’avantages fiscaux (factures, reçus…). Il est néanmoins tenu de les conserver dans l’hypothèse où l’administration les lui réclamerait. Celle-ci pouvant vérifier la situation fiscale 2014 d’un contribuable jusqu’au 31 décembre 2017.

Si les jeux sont faits pour cette année, le contribuable doit dès à présent penser aux investissements et aux dépenses qu’il peut réaliser jusqu’au 31 décembre 2015 et qui lui permettront d’atténuer sa fiscalité en 2016. Souscrire au capital d’une PME ouvre droit, par exemple, à une réduction d’impôt égale à 18 % de la souscription, retenue dans la limite de 50 000 € pour un célibataire et de 100 000 € pour un couple. Il peut également mobiliser son épargne pour acquérir un bien immobilier locatif. Le dispositif « Pinel » offrant une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par mètre carré et de 300 000 €. Sans oublier le crédit d’impôt transition énergétique, l’emploi d’un salarié à domicile, les dons aux œuvres… et les nombreuses autres solutions de défiscalisation.

Le barème kilométrique est en principe destiné aux salariés et dirigeants de sociétés assimilés salariés qui utilisent leur véhicule personnel pour se rendre au travail ou pour des trajets professionnels lorsque, au titre de leur déclaration de revenus, ils optent pour la déduction de leurs frais réels, plutôt que de bénéficier du forfait de 10 % appliqué automatiquement par l’administration fiscale.

Sont visés les véhicules dont le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal est personnellement propriétaire. Le barème peut également être utilisé pour un véhicule détenu en copropriété, par exemple lorsque le contribuable ou son partenaire l’a acquis après la conclusion du Pacs. Le contribuable qui loue son véhicule peut également l’utiliser. Dans ce cas, les loyers correspondants représentent des frais déjà pris en compte dans le barème. Ils ne peuvent donc pas, par ailleurs, être déduits. Le contribuable à qui est prêté gratuitement le véhicule peut, lui aussi, avoir recours au barème mais il doit alors justifier qu’il a bien pris en charge la quote-part des frais couverts par le barème relatif à l’usage professionnel du véhicule.

Rappel : le choix entre la méthode forfaitaire et la méthode réelle est un choix personnel, ce qui signifie qu’à l’intérieur d’un même foyer fiscal, chacun est libre d’évaluer ses frais professionnels selon la méthode voulue. L’utilisation du barème, qui constitue une option annuelle, s’applique à l’ensemble des véhicules utilisés à titre professionnel.

Outre les salariés et dirigeants de société assimilés salariés, le barème kilométrique est également utilisable par les titulaires de bénéfices non commerciaux (BNC), excepté ceux relevant du régime micro-BNC, pour les frais relatifs à leur véhicule personnel affecté à l’activité professionnelle. Ils peuvent aussi utiliser le barème pour les véhicules dont ils sont propriétaires même s’ils sont maintenus dans leur patrimoine privé. Ils ne doivent toutefois pas comptabiliser les frais pour leur coût réel dans un poste de charges. Ils peuvent également utiliser le barème pour les véhicules loués ou pris en crédit-bail, à condition qu’ils renoncent à déduire les loyers de leur résultat fiscal.

Enfin, le barème kilométrique peut être utilisé par l’entreprise pour rembourser à ses salariés, dirigeants ou non, les frais de déplacements professionnels effectués avec leur véhicule personnel.

Le barème kilométrique couvre la dépréciation du véhicule, les dépenses de pneumatiques, les frais de réparation et d’entretien, la consommation de carburant et les primes d’assurance. S’agissant des deux-roues, le barème prend également en compte les frais de casques et de protections.

À noter : pour les véhicules électriques, la location de batterie et les frais liés à la recharge de la batterie (fourniture d’électricité) sont assimilés à des frais de carburant inclus dans le barème forfaitaire.

Peuvent en principe être ajoutés aux frais couverts par le barème, sous réserve de leur justification, les frais de garage, essentiellement constitués par les frais de stationnement (parcmètres, parkings de plus ou moins longue durée), les frais de péage d’autoroute et également les intérêts d’emprunt pour l’achat du véhicule, retenus au prorata de son utilisation professionnelle.

À savoir : pour les titulaires de BNC, la déduction des frais financiers supplémentaires est subordonnée à l’inscription du véhicule au registre des immobilisations.

Si le contribuable utilise à titre professionnel plusieurs véhicules, l’application du barème se fait véhicule par véhicule, quelle que soit leur puissance fiscale.

Le montant des frais couverts par le barème (hors frais de péage, de garage ou de parking et intérêts d’emprunt) ne peut pas dépasser le montant des frais d’un véhicule d’une puissance maximale de 7 CV, même si la puissance fiscale du véhicule utilisé est supérieure. Pour les deux-roues, le barème est plafonné à 5 CV.

Attention : le contribuable qui utilise le barème doit toujours être en mesure de justifier l’utilisation professionnelle du véhicule et le nombre de kilomètres réellement effectués. L’administration fiscale pouvant, à ce titre, demander notamment les factures d’entretien et de réparation.

L’administration fiscale a publié les barèmes d’évaluation forfaitaire des frais kilométriques engagés en 2014, applicables aux automobiles et aux deux-roues motorisés. Des barèmes qui font l’objet d’une légère réévaluation par rapport à ceux utilisés l’an passé.

Précision : les barèmes kilométriques permettent d’évaluer, de manière forfaitaire, les frais en fonction de la puissance fiscale du véhicule utilisé et du nombre de kilomètres parcouru.

Les nouveaux barèmes sont les suivants :

Les contribuables qui ne recourent pas au barème kilométrique peuvent faire état de leurs frais professionnels de véhicule pour leur montant réel et justifié.

Le montant des frais réels de véhicule, autres que les frais de péage, de garage ou de parking et les intérêts annuels d’emprunt du véhicule utilisé, ne peut toutefois pas dépasser celui couvert par le barème kilométrique plafonné à 7 CV (ou à 5 CV pour un deux-roues), à distance parcourue identique. Un plafond qui s’applique quelle que soit la puissance administrative du véhicule.

Important : les titulaires de BNC qui ont renoncé au barème kilométrique ne sont pas concernés par le plafonnement à 7 CV et peuvent déduire la totalité de leurs frais de voiture.

Par contre, certains frais réels sont déductibles pour leur montant réel et justifié, sans limitation, à savoir les frais de péage, de garage ou de parking ou les intérêts de l’emprunt contracté pour acheter le véhicule utilisé.

Si certains contribuables décident de déduire le montant exact de leurs frais professionnels de véhicule supportés dans l’année sans recourir au barème kilométrique, l’administration fiscale les autorise néanmoins à utiliser le barème carburant qu’elle publie également chaque année.

À noter : l’administration fiscale publie deux barèmes de frais de carburant, l’un pour les automobiles et l’autre pour les deux-roues.

Le barème carburant permet d’évaluer, de manière forfaitaire, les frais d’essence ou de diesel des véhicules susceptibles d’un usage mixte, c’est-à-dire personnel et professionnel. Sont donc exclus les véhicules uniquement affectés à un usage professionnel tels que les véhicules utilitaires et les camions ainsi que les véhicules utilisés par les entreprises dont l’objet est le transport de personnes ou de marchandises (taxis, transporteurs…).

Précision : l’application de ce barème relève également d’une option annuelle, qui ne dispense pas le contribuable de justifier de l’utilisation professionnelle du véhicule et du nombre de kilomètres réellement effectué.

En pratique, le barème des frais de carburant ne peut être utilisé que par :– les salariés, propriétaires ou non de leur véhicule ;– les exploitants individuels relevant du régime simplifié BIC et tenant une comptabilité super-simplifiée ;– les exploitants agricoles exerçant leur activité à titre individuel, soumis au régime simplifié d’imposition ;– les titulaires de BNC pour les véhicules pris en location ou en crédit-bail dès lors qu’ils choisissent de déduire les loyers ;– les associés de sociétés de personnes exerçant leur activité professionnelle dans la société.

À noter : l’option des titulaires de BNC pour le barème carburant au titre des véhicules loués ou pris en crédit-bail entraîne obligatoirement option pour le barème kilométrique au titre des véhicules dont ils ont la propriété.

Les barèmes applicables aux frais exposés au cours de l’année 2014 ont été publiés et font l’objet d’une légère baisse pour la deuxième année consécutive.

En règle générale, la location s’impose comme solution naturelle en début d’activité lorsque le chef d’entreprise ne possède pas de bâtiment dans lequel il peut s’installer. Mais elle est également adoptée par bon nombre d’entreprises en rythme de croisière.

La location offre l’avantage de la souplesse car elle permet de choisir plus facilement un emplacement et un local adapté (ou adaptable) à l’activité de l’entreprise, et si besoin, lorsque l’entreprise se développe ou réoriente ses activités, permet d’en changer aisément en mettant fin au bail et en en concluant un nouveau.

En outre, en louant ses locaux plutôt qu’en les achetant, l’entreprise n’a pas à mobiliser de fonds, ni à souscrire un emprunt qui viendrait obérer sa capacité d’endettement et donc d’investissement.

Autre intérêt non négligeable de la location, les loyers et les charges locatives sont déductibles du résultat imposable de l’entreprise.

Mais bien entendu, qui dit location dit existence d’un bail conclu avec le propriétaire des lieux. Ce qui présente un certain nombre d’inconvénients.

Financiers d’abord, cela va de soi, puisque l’entreprise doit acquitter un loyer, plus ou moins élevé, au bailleur. Des sommes versées à fonds perdus car en louant ses locaux, l’entreprise n’accroît pas son patrimoine ni sa valeur. Sans compter le paiement d’un éventuel pas-de-porte au moment de l’entrée dans les lieux.

Juridiques ensuite, l’entrepreneur lié par un bail n’étant pas libre de disposer des locaux comme il l’entend. Il doit notamment obtenir l’autorisation du propriétaire avant de réaliser certains travaux importants, de modifier son activité ou encore de sous-louer les locaux.

À noter toutefois que les règles applicables diffèrent selon qu’il s’agit d’un bail commercial (local loué pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle) ou d’un bail professionnel (local loué pour une autre activité, en particulier libérale). Le premier protégeant davantage les intérêts du locataire (durée minimale de 9 ans, loyer plafonné, droit au renouvellement du bail…) que le second (durée de 6 ans minimum, pas de droit automatique au renouvellement).

À noter : plutôt qu’un bail, l’entreprise peut préférer souscrire un crédit-bail, opération qui consiste pour elle à louer ses locaux professionnels auprès d’une société de crédit-bail qui lui consent une promesse de vente. À la fin du contrat, l’entreprise dispose alors de la faculté d’acquérir le bâtiment moyennant un prix qui tient compte des loyers versés, lesquels sont déductibles du résultat. Elle finance ainsi un investissement immobilier sans apport initial ni emprunt.

Lorsqu’une entreprise détient elle-même ses locaux professionnels, elle peut en jouir comme bon lui semble, sans avoir à subir les contraintes relatives à l’existence d’un bail. En outre, la propriété garantit la stabilité de l’occupation des lieux et offre donc une sécurité et une visibilité plus grandes. Et le fait que les locaux figurent à l’actif de l’entreprise est rassurant pour ses créanciers, en particulier les banquiers, qui seront plus enclins à lui octroyer des crédits.

Bien entendu, l’acquisition des locaux est une opération coûteuse qui nécessite le plus souvent la souscription d’un emprunt qui réduit, on l’a dit, la capacité d’endettement de l’entreprise en vue de futurs autres financements. Néanmoins, l’opération peut se révéler intéressante en cette période où les loyers sont de plus en plus chers alors que les taux d’intérêt des emprunts sont, quant à eux, au plus bas.

D’un point de vue fiscal, l’entreprise qui acquiert ses locaux et les inscrit à l’actif du bilan peut déduire de son résultat imposable les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les dépenses d’entretien et de réparation ainsi que l’amortissement.

Mais attention, l’inscription à l’actif peut constituer un obstacle à la cession de l’entreprise en raison de la valeur importante que représente souvent le bien immobilier.

À l’inverse, l’entrepreneur qui choisit de laisser le local hors du bilan, tout en l’affectant à l’exploitation, ne peut déduire que les dépenses liées à son utilisation professionnelle (entretien, réparation), à l’exclusion de celles tenant à la propriété du bien (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, amortissement…). Il peut toutefois déduire du résultat l’équivalent d’un loyer (virtuel) imposable entre ses mains comme un revenu foncier.

À noter : dans le cadre de la réflexion sur la meilleure stratégie à adopter quant au traitement juridique du local professionnel, il faut penser aussi au sort qui lui sera réservé au moment de sa cession. Car selon que le local sera inscrit ou non à l’actif de l’entreprise, c’est le régime des plus-values professionnelles ou, à l’inverse, celui des plus-values des particuliers qui s’appliquera. Des régimes qui n’offrent pas, en outre, les mêmes types d’exonérations.

Lorsque l’entreprise est exploitée en société, le dirigeant (ou un associé) peut faire le choix d’acheter à titre personnel le local professionnel pour le louer à sa société. Appartenant au dirigeant, le local est donc juridiquement séparé des autres actifs de l’entreprise et ainsi – contrairement à la situation d’une entreprise individuelle dans laquelle patrimoine de l’entreprise et patrimoine de l’entrepreneur se confondent – à l’abri des poursuites des créanciers professionnels. De plus, l’opération procure au dirigeant des revenus réguliers (loyers), lui permettant de faire face aux charges d’emprunt et aux dépenses inhérentes au bâtiment.

Mais, revers de la médaille, ces loyers sont évidemment imposés. Et seules certaines charges sont déductibles (intérêts d’emprunt…).

Autre montage possible et très prisé, la constitution par le dirigeant (ou l’entrepreneur) d’une société civile immobilière (SCI) détenant le local professionnel et le louant à la société d’exploitation. Le recours à la SCI permet ainsi d’isoler le bien immobilier des autres biens professionnels et d’assurer des revenus (les loyers) au dirigeant qui se constitue par ailleurs un patrimoine immobilier. Et lorsque ce dernier cédera son entreprise au moment de son départ à la retraite, la conservation de tout ou partie de ses parts dans la SCI lui permettra de bénéficier d’un complément de revenus.

En outre, si c’est la SCI qui contracte un prêt pour financer l’acquisition du local professionnel, l’entreprise conservera sa capacité d’emprunt pour financer d’autres investissements.

Les loyers perçus par la SCI sont répartis entre les associés et imposés comme des revenus fonciers, déduction faite notamment des intérêts d’emprunt.

La constitution et le fonctionnement d’une SCI supposent toutefois de respecter un certain nombre de formalités (nomination d’un gérant, tenue d’assemblées générales…). Mais elle constitue un formidable outil de transmission du patrimoine. En effet, le dirigeant pourra attribuer l’entreprise à celui de ses enfants qui est le plus apte à la gérer et transférer aux autres les parts de la SCI. On évite ainsi les éventuels blocages d’une indivision.

Le respect des seuils d’application des régimes simplifiés TVA et BIC s’apprécie désormais par rapport au chiffre d’affaires de l’année civile précédente (N-1) et non plus par rapport à celui de l’année en cours (N). Ces régimes simplifiés sont donc applicables, au titre d’une année N, aux entreprises dont le chiffre d’affaires HT N-1 est, en principe, compris entre :– 82 200 € et 783 000 € pour les activités de ventes de biens, de denrées ou de prestations d’hébergement ;– 32 900 € et 236 000 € pour les autres prestations de services.

Ces seuils étant proratisés en cas de création ou de cession d’entreprise en cours d’année, excepté, selon l’administration fiscale, pour les entreprises saisonnières

Précision : pour les entreprises relevant du régime simplifié BIC, la dispense de produire un bilan s’apprécie également désormais par rapport au chiffre d’affaires HT N-1. Pour 2015 et 2016, les seuils d’application de cette dispense restent fixés, comme en 2014, à 157 000 € pour les activités de vente de biens, de denrées ou de prestations d’hébergement et à 55 000 € pour les autres prestations de services.

Le régime simplifié d’imposition, tant en matière de TVA que de BIC, est désormais maintenu la 1re année suivant celle du dépassement des seuils de chiffre d’affaires, et non plus seulement l’année du dépassement.

Toutefois, en matière de TVA, le maintien du régime simplifié suppose que le chiffre d’affaires HT de l’année N n’excède pas des seuils majorés fixés à :– 863 000 € pour les activités de vente de biens, de denrées ou de prestations d’hébergement ;– 267 000 € pour les autres prestations de services.

Exemple : si une entreprise de vente placée sous le régime simplifié de TVA réalise en 2015 un chiffre d’affaires HT compris entre 783 001 € et 863 000 €, elle peut continuer à bénéficier de ce régime en 2015 et 2016.

Dès lors que l’entreprise dépasse les seuils majorés, le régime simplifié de TVA cesse de s’appliquer dès le 1er mois de dépassement. L’entreprise est alors considérée comme relevant du régime réel normal de TVA depuis le 1er jour de l’exercice en cours.

S’agissant du régime simplifié de TVA, les acomptes dus ne sont plus trimestriels mais semestriels. En pratique, ils sont à verser en juillet et en décembre, au taux respectivement de 55 % et de 40 % de la TVA due au titre de N-1. Les entreprises pouvant, comme par le passé, moduler, sous certaines conditions, le montant de leurs acomptes.

Et attention, désormais, si le montant de la TVA exigible au titre de N-1 dépasse 15 000 €, l’entreprise ne peut plus bénéficier du régime simplifié de TVA et relève du régime réel normal. Elle doit alors déposer des déclarations mensuelles CA3, à la place de la déclaration annuelle CA12. La TVA devant être déclarée et payée tous les mois alors que le chiffre d’affaires de l’entreprise ne dépasse pas les seuils d’application du régime simplifié.

À noter : cette sortie du régime simplifié de TVA ne remet pas en cause le bénéfice du régime simplifié BIC.

Les seuils d’application des régimes simplifiés TVA et BIC sont dorénavant actualisés tous les 3 ans en fonction de l’évolution triennale de la limite supérieure de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu.

Précision : cette revalorisation triennale concerne également les seuils de la dispense de production d’un bilan pour les entreprises relevant du régime simplifié BIC.

Pour 2015 et 2016, les seuils restent fixés, comme en 2014, à 783 000 € et 236 000 €. Ce n’est qu’à compter du 1er janvier 2017 que la première révision triennale interviendra.

À savoir : afin d’empêcher le développement des sociétés éphémères, la seconde loi de finances rectificative pour 2014 exclut, dans le secteur de la construction, les entreprises qui commencent une activité imposable, celles qui reprennent une activité après une période de cessation temporaire et celles qui renoncent à la franchise en base en optant pour le paiement de la TVA, du régime simplifié d’imposition de TVA, pendant l’année de début d’activité ou de reprise d’activité ou d’option pour le paiement de la TVA et pendant l’année suivante. Elles relèvent ainsi du régime réel normal de TVA et sont ainsi tenues à une obligation déclarative mensuelle ou trimestrielle, et non plus seulement annuelle, afin de ne pas échapper à la vigilance de l’administration fiscale.

Pour les exercices clos et les périodes d’imposition arrêtées à compter du 31 décembre 2015, les conditions d’application des régimes micro-entreprises sont également modifiées. Les règles d’appréciation des seuils de chiffres d’affaires relatifs aux régimes micro-BIC et micro-BNC sont alignées sur celles de la franchise en base de TVA.

Rappel : la franchise en base de TVA permet à une entreprise réalisant des opérations en principe soumises à la TVA de ne pas facturer de TVA à ses cats.

Ces seuils s’apprécient donc désormais par rapport au chiffre d’affaires de l’année N-1 et non plus par rapport à celui de l’année N.

Le régime micro-BIC est applicable, au titre de l’année N, aux entreprises dont le chiffre d’affaires HT N-1 ne dépasse pas :– 82 200 € pour les activités de vente de biens, de denrées ou de prestations d’hébergement ;– 32 900 € pour les autres prestations de services.

Le seuil de référence du régime micro-BNC étant fixé à 32 900 €.

Ces régimes micro-entreprises restent toutefois applicables au titre de l’année N si le chiffre d’affaires N-1, bien qu’excédant les seuils ordinaires (82 200 € et 32 900 €), ne dépasse pas des seuils majorés fixés respectivement à 90 300 € et 34 900 € et à condition que le chiffre d’affaires N-2 respecte les seuils ordinaires.

À noter : pour le régime micro-BNC, le seuil majoré est fixé à 34 900 €.

En cas de dépassement des seuils majorés, les régimes micro-entreprises continuent de s’appliquer mais uniquement jusqu’au 31 décembre de l’année du dépassement, que l’entreprise soit ou non assujettie à la TVA.

Précision : l’exclusion de l’entreprise des régimes micro-entreprises pour assujettissement à la TVA prend désormais effet à compter du 1er janvier de l’année qui suit celle de cet assujettissement.

Étant rappelé que les entreprises ne peuvent relever des régimes micro-BIC et micro-BNC que si elles bénéficient de la franchise en base de TVA ou si elles sont exonérées de cette taxe. L’option pour le paiement de la TVA entraîne donc l’exclusion de l’entreprise de ces régimes.

Un régime réel simplifié d’imposition des bénéfices est accessible aux exploitants agricoles dont le montant des recettes n’excède pas 350 000 € (TVA comprise). Toutefois, ce seuil s’apprécie, pour les exercices clos et les périodes d’imposition arrêtées à compter du 31 décembre 2015, selon les créances acquises et non plus d’après les sommes encaissées au cours de l’année.

En pratique : les exploitants agricoles qui tiennent une comptabilité d’engagement ne sont plus tenus de procéder à des retraitements pour la détermination du seuil de 350 000 €.