En matière de bail commercial, la loi prévoit que la taxe foncière (et ses taxes additionnelles) ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le commerçant locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent être mis à la charge de ce dernier.

Mais encore faut-il que le bail le prévoie expressément ! En présence d’une clause imprécise ou ambiguë, il appartiendra aux juges d’interpréter les termes de celle-ci.

Ainsi, dans une affaire récente, une clause d’un bail commercial prévoyait que le locataire acquittera « les impôts, contributions et taxes, créées ou à créer, frappant les lieux loués, notamment les taxes de balayage, d’ordures ménagères, d’éclairage, de police et de voirie, ainsi que la taxe professionnelle » et s’engage à « satisfaire à toutes les charges de ville, de police, de voirie ou autres taxes nationales, régionales, départementales, municipales ou autres, de quelque nature que soient ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard et notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d’enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués ».

Pour refuser de payer la taxe foncière, le locataire avait fait valoir que cette dernière n’était pas expressément mentionnée dans la liste des impôts mis à sa charge par le bail. Mais au contraire, pour les juges, le bail mettait à la charge du locataire « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués ». Il était donc bel et bien tenu d’acquitter la taxe foncière due sur ces locaux.

Cassation civile 3e, 12 septembre 2019, n° 18-18018

Le 2 octobre dernier, l’indice €STR (Euro Short-Term Rate) est entré en vigueur. Mis en place par la Banque centrale européenne (BCE), il a vocation à se substituer au fameux taux Eonia. Une réforme qui a été rendue nécessaire à la suite de scandales de manipulations des taux d’intérêts réalisées par certaines banques.

Rappelons que le taux Eonia correspond à la moyenne pondérée des taux d’intérêt des prêts (interbancaires) au jour le jour non garantis réalisés entre un panel de banques. En pratique, ce taux sert notamment de sous-jacent pour de nombreux produits bancaires et financiers comme les Sicav ou les swaps. Il entre également dans la formule de calcul des taux d’intérêts de certains prêts immobiliers ou du taux du Livret A.

Mais la réforme du taux Eonia va prendre du temps. Ainsi, entre la date du lancement de l’€STR et le 3 janvier 2022, l’Eonia sera calculé en appliquant un écart de 8,5 points de base à l’€STR. L’objectif est de donner au marché suffisamment de temps pour s’adapter à l’€STR.

Côté nouveauté, l’€STR a, selon la BCE, été conçu de manière à mieux refléter combien une banque doit payer quand elle emprunte de l’argent au jour le jour à différents acteurs sans fournir de garanties. Ces contreparties peuvent être notamment des banques, des fonds monétaires, des fonds de pension ou d’investissement. L’€STR porte donc sur un éventail d’opérations plus vaste que l’Eonia, lequel rend compte uniquement des transactions entre banques. De plus, la BCE calcule l’€STR à partir de données sur les transactions réelles fournies par un échantillon de banques plus important que dans le cas de l’Eonia. L’€STR est ainsi à l’abri des manipulations et exprime avec plus de fiabilité le taux auquel l’argent est emprunté sans garanties dans la zone euro.

Jusqu’à maintenant, procéder au remplacement du gérant d’une SARL empêché d’exercer ses fonctions à la suite, par exemple, d’un accident, n’était pas simple. En effet, les associés devaient demander en justice la désignation d’un mandataire chargé de convoquer l’assemblée générale à cette fin. Ce n’est qu’en cas de décès du gérant que tout associé, ou le commissaire aux comptes s’il existe, pouvait directement convoquer une assemblée générale pour le remplacer.

Désormais, les choses sont plus faciles. Car la faculté dont dispose tout associé ou le commissaire aux comptes de convoquer l’assemblée des associés aux fins de remplacer le gérant lorsque la société en est dépourvue vaut « pour quelque cause que ce soit » (décès, inaptitude physique, démission, révocation) ou si le gérant unique est placé sous tutelle.

Précision : cette procédure ne s’applique pas pour le gérant placé sous curatelle ou sous sauvegarde de justice.

Art. 11, loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, JO du 20

Lorsque l’un des associés d’une SARL ou d’une Selarl (société d’exercice libéral à responsabilité limitée) décède, les parts sociales qu’il détenait dans la société sont, en principe, librement transmises à ses descendants et/ou à son conjoint. Toutefois, les statuts de la société peuvent prévoir que ces derniers ne pourront devenir associés qu’après avoir été agréés par les associés en place. Dans ce cas, il appartient à l’héritier qui souhaite devenir associé de demander à la société à être agréé. À défaut, il ne pourrait pas se prévaloir de cette qualité.

Pas agréée, donc pas associée !

Ainsi, dans une affaire récente, l’épouse d’un associé décédé d’une Selarl de médecins n’avait pas sollicité son agrément pour être associée alors que les statuts exigeaient un tel agrément en cas de transmission de parts sociales à un conjoint dans le cadre de la liquidation de la communauté ayant existé entre les époux. L’assemblée des associés avait alors autorisé le gérant à acheter les parts du défunt. Mais la veuve avait agi en justice en vue de faire annuler cette décision au motif qu’elle n’avait pas été convoquée à l’assemblée. En vain, selon les juges, car n’ayant pas été agréée, elle n’était pas devenue associée. Elle ne pouvait donc pas se plaindre de ne pas avoir été convoquée à l’assemblée et de ne pas avoir pu y voter ni demander la nullité des délibérations prises par cette assemblée.

Cassation commerciale, 27 mars 2019, n° 17-23886

Selon le gouvernement, les petites et moyennes entreprises ne capteraient que 32 % des marchés publics en valeur, ce qui est, à ses yeux, très insuffisant. Pour tenter d’améliorer cette situation et de porter cette part à 50 % au moins, les pouvoirs publics ont décidé de relever de 25 000 € à 40 000 € le seuil à compter duquel les administrations et les collectivités territoriales (on parle « d’acheteurs publics ») doivent recourir à la procédure d’appel d’offres (publicité, mise en concurrence…) lorsqu’elles ont un chantier à confier au secteur privé. La publication prochaine d’un décret, en cours de préparation, devrait officialiser cette décision.

Car candidater à un marché public reste un exercice compliqué pour une petite et moyenne entreprise. En effet, répondre à un appel d’offres requiert certaines compétences juridiques sur les règles à suivre en la matière et, bien entendu, prend du temps. Sans compter les contraintes liées à la dématérialisation de la procédure. Du coup, seules les entreprises qui disposent de moyens suffisants pour y consacrer des effectifs, du matériel informatique et du temps peuvent véritablement s’y employer. Le relèvement du seuil devrait donc permettre de lever ces freins.

Rappel : le seuil des marchés publics avait été relevé de 15 000 € à 25 000 € en octobre 2015.

Autre mesure prévue : les 322 plus grandes collectivités locales (celles dont les dépenses de fonctionnement sont supérieures à 60 M€) auront l’obligation de doubler les avances de trésorerie qu’elles doivent attribuer à leurs fournisseurs. Ce qui devrait être de nature à leur redonner un peu d’air. À suivre donc…

À l’occasion de la semaine de la finance responsable qui se déroule du 26 septembre au 4 octobre 2019, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a publié une étude qui dresse un état des lieux des connaissances, des comportements et des intentions des épargnants français vis-à-vis des placements responsables. Selon cette étude, 1 Français sur 2 affirme tenir compte des enjeux du développement durable dans ses choix d’épargne, et en particulier les 25-34 ans. Paradoxe, seule 1 personne interrogée sur 5 (21 %) déclare connaître globalement ce que sont l’investissement socialement responsable (ISR) et l’investissement ESG (critères environnementaux, sociaux et de gouvernance). Les épargnants sont, en revanche, un peu plus au fait des placements solidaires (25 %), de la finance durable (24 %) et des placements verts (22 %).

À noter : 7 personnes interrogées sur 10 pensent que la prise en compte de critères environnementaux et sociaux pour certains placements est un argument de communication plus qu’une réalité. Et 6 personnes sur 10 pensent que c’est un effet de mode.

Conscient d’avoir des lacunes dans ce domaine, 1 Français sur 2 serait intéressé pour en savoir davantage sur ces produits. Et ils expriment à 70 % une attente d’informations sur l’utilisation de l’argent placé et sur les conséquences des investissements réalisés en termes de pollution ou d’emploi. Encore une fois, ce sont les moins de 35 ans (65 %) et les personnes des catégories sociales supérieures qui sont les plus demandeurs (57 %).

Enfin, parmi les détenteurs de placements responsables, 60 % se disent satisfaits d’avoir souscrit de tels placements. Et un peu plus de la moitié pensent conserver durablement leurs produits et continuer de les alimenter.

La lettre de l’observatoire de l’épargne de l’Autorité des marchés financiers – Les Français et les placements responsables, septembre 2019

Une association peut être amenée à louer un local pour installer son siège social, exercer ses activités et accueillir ses adhérents. Ce bail relève de la liberté contractuelle, sauf exceptions liées à l’activité de l’association et imposant la conclusion d’un bail particulier.

Un bail à négocier

Le bail conclu par une association n’est, en principe, soumis à aucune règlementation spécifique. Autrement dit, son contenu résulte d’une négociation entre elle et le propriétaire : durée du bail, montant et révision du loyer, dépôt de garantie, réparations à la charge du locataire et du propriétaire, délai pour donner congé… Et si rien n’est prévu, ce sont les dispositions générales du Code civil qui s’appliquent.

À savoir : une association peut louer un local appartenant à son dirigeant. Mais attention, une telle situation remet en cause sa gestion désintéressée si le dirigeant en retire un avantage particulier (loyer anormalement élevé, prise en charge par l’association et sans contrepartie des réparations incombant au propriétaire…).

Des règles spécifiques

Un bail commercial doit être conclu si l’association exploite soit un établissement d’enseignement, soit – situation toutefois extrêmement rare en pratique – un fonds de commerce ou un fonds artisanal impliquant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Si l’association exerce une activité économique rémunératrice (cours d’art dramatique, enseignement de la danse, réhabilitation d’immeubles…), le statut des baux professionnels s’impose. Quant au bail rural, il s’applique lorsque l’association loue, conformément à son objet, des immeubles à usage agricole pour les exploiter (exploitation d’une ferme par un établissement d’aide par le travail, par exemple).

Enfin, l’association et le propriétaire peuvent choisir de se soumettre volontairement à ces baux spécifiques, voire au régime du bail d’habitation. Mais attention, il doit alors en être fait expressément mention dans le contrat de location.

Association et propriétaire peuvent également s’entendre pour conclure, devant notaire, un bail emphytéotique. Conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, et donc gage de stabilité pour l’association, il est généralement assorti d’un loyer modeste, en contrepartie duquel l’association s’engage à effectuer des travaux d’amélioration des locaux.

En pratique : l’association locataire doit prendre certaines précautions, comme établir un bail par écrit et dresser un état des lieux d’entrée. Par ailleurs, elle doit prévenir le propriétaire de son activité et, bien sûr, ne pas oublier de souscrire une police d’assurance.

Lorsqu’une personne, notamment un dirigeant, se porte caution pour une société envers un créancier professionnel, en particulier à l’égard d’une banque en contrepartie de l’octroi d’un crédit, et que ce contrat est établi par acte sous seing privé (c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire), elle doit faire précéder sa signature d’une mention manuscrite bien précise prévue par la loi. Et attention, si cette mention n’est pas correctement reproduite, le cautionnement est susceptible d’être annulé. Ce qui permet à la personne qui s’est portée caution d’échapper à son obligation.

Tel est notamment le cas lorsque la mention manuscrite n’indique pas clairement le nom ou la dénomination sociale de l’entreprise pour laquelle le cautionnement a été souscrit. C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire où un particulier, qui s’était porté caution des engagements pris par l’entreprise de son épouse envers une société d’affacturage, avait, dans la mention manuscrite, désigné cette entreprise par son sigle, à savoir « AVTB », et non par sa dénomination « Atelier vosgien de transformation du bois ».

Précision : le fait que cette personne ait apposé la mention « vu » sur le contrat d’affacturage souscrit par son épouse le jour même où l’acte de cautionnement était signé et qu’il n’existait aucun doute sur l’identité du débiteur « AVTB », lequel était indiqué comme suit en tête de l’acte de cautionnement : « débiteur principal Mme G… Y…, épouse O…- AVTB », n’a pas été suffisant aux yeux des juges. Ces derniers ayant rappelé que la mention manuscrite doit permettre d’identifier le débiteur sans qu’il soit nécessaire de se référer à des éléments extérieurs à cette mention. Sévère !

Cassation commerciale, 9 juillet 2019, n° 17-22626