Sous-location sans autorisation d’un logement d’habitation

En me connectant sur un site d’annonces en ligne, je me suis aperçu que mon locataire sous-loue mon appartement sans m’en avoir demandé l’autorisation. Est-ce un motif suffisant pour résilier le bail d’habitation que j’ai conclu avec lui ?

Le locataire qui souhaite sous-louer son logement doit demander l’autorisation écrite du bailleur. À défaut, ce dernier est en droit de lui délivrer un congé (au moins 3 mois ou au moins 6 mois avant la fin du bail selon le type de location) pour motif sérieux et légitime destiné à mettre un terme au bail d’habitation. Et selon un arrêt récent de la Cour de cassation (Cassation civile 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20727), le bailleur peut même réclamer au locataire le remboursement des loyers illégalement perçus.


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Placements atypiques : attention aux escroqueries !

En l’espace de 3 ans, près d’un milliard d’euros ont été perdus par les épargnants français, notamment dans des escroqueries aux placements atypiques.

Lors d’une conférence récente, l’Autorité des marchés financiers, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution et le Parquet de Paris ont dressé un état des lieux des offres d’investissement ou de crédit frauduleuses. Selon ces autorités, les épargnants français ont perdu, entre juillet 2017 et juin 2019, près d’un milliard d’euros ! Face à ce phénomène, elles invitent le grand public à la plus grande vigilance et l’encouragent à s’informer sur le mode opératoire des escrocs pour mieux se protéger.

Les placements atypiques dans le viseur

Concentrées majoritairement sur le Forex et le crédit jusqu’au début 2016, les arnaques se sont ensuite déplacées sur les placements dits « atypiques ». Des placements basés, par exemple, sur le diamant, les crypto-actifs (bitcoin…), les forêts, le vin ou encore les cheptels. Présentés comme des solutions innovantes et rémunératrices, la tentation est grande pour les épargnants à la recherche de rendement de céder aux chants des sirènes.


À noter : le Forex est un marché sur lequel s’échangent des devises. Contrairement aux marchés boursiers traditionnels, le Forex n’est pas une place financière organisant la cotation des devises via un carnet d’ordres. Ici, les échanges se réalisent directement entre les intervenants à un prix et à des conditions qu’eux seuls déterminent.

Au fil des ans, les autorités ont pu repérer les modes opératoires des escrocs. Par exemple, une technique consiste à démarcher, par téléphone ou par internet, un particulier et à lui proposer de tester un placement. À grands renforts de courbes et de diagrammes, l’épargnant va pouvoir visualiser, sur son compte personnel du site internet de l’escroc, que sa mise « test » d’un faible montant a bien évidemment fructifié. L’escroc profite ainsi de l’occasion pour l’inciter fortement à investir beaucoup plus, en lui faisant miroiter une rentabilité exceptionnelle. Mais au bout du compte, lorsque la victime estime avoir suffisamment investi et souhaite récupérer tout ou partie des capitaux et des plus-values, l’escroc est aux abonnés absents. Et la victime ne reverra plus jamais son argent.

Quelques chiffres

Au fur et à mesure des données recueillies, l’AMF a pu dresser le profil type des victimes de ces escroqueries. Globalement, elles sont âgées de plus de 50 ans. 81 % de l’ensemble des sommes perdues provenant de personnes âgées de 60 à 69 ans. Si les retraités sont les plus touchés, toutes les catégories socioprofessionnelles sont néanmoins concernées. Géographiquement, les régions les plus impactées par ce phénomène sont la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’Auvergne-Rhône-Alpes, l’Occitanie et l’Île-de-France.


Précision : plus de 1 000 sites ou entités frauduleuses ont été répertoriés sur les listes noires publiées sur le site Assurance Banque Epargne Info Service (ABEIS). L’AMF a obtenu, sur 2018 et au 1er semestre 2019, le blocage de l’accès à 50 sites illégaux d’investissement (soit 178 depuis 2014).


Escroqueries financières, les autorités mobilisées, conférence du 17 septembre 2019


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Information de l’identité des associés d’une société

Nous venons d’entrer en relation d’affaires avec une nouvelle société. Nous connaissons ses dirigeants mais nous ne savons pas qui sont ses associés. Y a-t-il un moyen d’obtenir cette information ?

En vous procurant un exemplaire des statuts de cette société, vous pourrez prendre connaissance du nom de ses associés fondateurs, quelle que soit la forme juridique de la société. Vous pourrez également connaître l’identité des associés qui sont ultérieurement entrés dans la société à condition que celle-ci soit une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société en nom collectif (SNC). En effet, en cas de mouvement de parts sociales, les statuts modifiés sont déposés au greffe du tribunal de commerce. En revanche, s’il s’agit d’une société par actions simplifiée (SAS) ou d’une société anonyme (SA), vous ne pourrez pas savoir qui sont les éventuels associés ultérieurement entrés à son capital (sauf s’ils sont également mandataires sociaux) car les cessions d’actions ne nécessitent aucun dépôt d’acte.

Pour obtenir un exemplaire des statuts (il vous en coûtera une dizaine d’euros), adressez-vous au greffe du tribunal de commerce concerné ou faites une demande sur infogreffe.fr.


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Du nouveau pour vos factures au 1 octobre

À compter du 1 octobre 2019, les factures doivent comporter deux nouvelles mentions.

La règlementation applicable aux factures évolue quelque peu au 1er octobre 2019.

Deux nouvelles mentions

Première modification, les factures émises à compter du 1er octobre 2019 doivent comporter deux nouvelles mentions. Ainsi, doivent être indiqués, non plus seulement l’adresse des parties (le siège social du vendeur et le siège social ou le domicile de l’acheteur), mais également l’adresse de facturation de ces dernières lorsqu’elle est différente. De même, le numéro de bon de commande, lorsque ce document aura été préalablement établi, devra être mentionné.


À noter : l’ajout de ces mentions a pour objectif d’accélérer le règlement des factures (envoi direct au service compétent, qui n’est pas toujours situé au siège social, ce qui évitera les pertes de temps) et de faciliter leur traitement.

Une amende administrative

Autre nouveauté, pour être plus dissuasive, la sanction d’un manquement à la règlementation applicable aux factures (absence de facturation, défaut d’une mention obligatoire) consiste désormais (à compter du 1er octobre 2019) en une amende administrative d’un montant maximal de 75 000 € pour une personne physique et de 375 000 € pour une personne morale (une société, une association). Jusqu’alors, il s’agissait d’une amende pénale (d’un même montant), laquelle était rarement prononcée. L’amende administrative a vocation, quant à elle, à être plus systématique et plus facile à prononcer par l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation.

Date d’émission de la facture

Enfin, jusqu’alors, la loi (Code de commerce) prévoyait que la facture devait être délivrée « dès la réalisation de la vente ou de la prestation de services ». Or le Code général des impôts dispose que la facture est émise « dès la réalisation de la livraison » ou de la prestation de services. L’administration avait d’ailleurs admis que la facture puisse être émise au plus tard le jour de la livraison s’agissant d’une vente, et au plus tard le jour de l’exécution s’agissant d’une prestation de services.

Par souci d’harmonisation avec le Code général des impôts, et pour mettre fin à toute incertitude, la loi prévoit désormais que la facture doit être délivrée « dès la réalisation de la livraison ou de la prestation de services ».


Art. 1er, ordonnance n° 2019-359 du 24 avril 2019, JO du 25


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Décisions du conseil d’administration de société anonyme

Le conseil d’administration d’une société anonyme peut désormais être autorisé à prendre certaines décisions par voie de consultation écrite.

Les statuts d’une société anonyme (SA) peuvent désormais autoriser le conseil d’administration (ou de surveillance) à prendre certaines décisions qui relèvent de ses attributions propres par voie de simple consultation écrite de ses membres, donc sans se réunir.


Rappel : pour faciliter la prise de décision, il était déjà admis que le conseil d’administration (ou de surveillance) d’une SA puisse se réunir par des moyens de visioconférence ou de télécommunication.

Ces décisions, d’une importance relative, sont les suivantes :– nomination provisoire de nouveaux membres du conseil d’administration (ou de surveillance) en cas de vacance d’un siège à la suite d’un décès ou d’une démission ou lorsque le nombre de membres est inférieur au minimum légal ou statutaire ou encore lorsque l’équilibre hommes/femmes du conseil n’est plus respecté ;– autorisation des cautions et garanties données par la société ;– mise en conformité des statuts avec les dispositions légales et règlementaires ;– convocation de l’assemblée générale ;– transfert du siège social de la société dans le même département.


En pratique : ce mode de consultation ne pouvant être autorisé que par les statuts, la société anonyme qui souhaite le mettre en place devra modifier ses statuts en conséquence.


Art. 15, loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, JO du 20


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Cautionnement souscrit par un dirigeant de société

Lorsqu’un dirigeant ne peut pas honorer l’engagement de caution qu’il a pris pour sa société, il est en droit de saisir la commission de surendettement.

Très souvent, le dirigeant d’une société est amené à se porter caution pour elle en contrepartie de l’octroi d’un crédit. Il prend ainsi l’engagement d’honorer personnellement les échéances de prêt de sa société au cas où elle serait défaillante, c’est-à-dire dans l’hypothèse où elle serait placée en redressement ou en liquidation judiciaire.

Lorsqu’une telle situation se produit, il peut arriver que le dirigeant ne puisse pas lui-même rembourser la dette de sa société. La question se pose alors de savoir s’il peut saisir la commission de surendettement. En effet, réservé aux particuliers, le dispositif de traitement du surendettement ne s’applique pas aux commerçants, aux artisans, aux agriculteurs et aux professionnels libéraux. Car tous ces professionnels relèvent des procédures de traitement des difficultés des entreprises prévues par le Code de commerce ou le Code rural (procédure de conciliation, règlement amiable, procédure de sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire).

Une situation de surendettement

Les juges ont répondu à cette question par l’affirmative dans une affaire où un dirigeant de société s’était porté caution de plusieurs emprunts souscrits par cette dernière. Lorsque la société avait été placée en liquidation judiciaire, la banque avait demandé au dirigeant de payer les échéances de prêt qui n’avaient pas été honorées par la société. Faute de pouvoir rembourser, le dirigeant avait alors saisi la commission de surendettement. Mais cette dernière avait refusé de traiter son dossier car elle estimait que la majeure des parties des dettes du dirigeant étaient professionnelles. Saisis du litige, les juges n’ont pas été de cet avis. Ils ont rappelé qu’une personne (de bonne foi) qui est dans l’impossibilité de faire face à son engagement de cautionner la dette d’une société, qu’elle en soit ou non le dirigeant, est en situation de surendettement et peut donc valablement saisir la commission de surendettement.


En pratique : après avoir examiné le dossier du dirigeant et vérifié la recevabilité de sa demande, la commission de surendettement dressera un état des dettes, puis tentera d’élaborer un plan conventionnel de redressement, négocié entre l’intéressé et ses créanciers. En cas d’échec, elle pourra décider un étalement des remboursements, une remise des intérêts, la suspension de l’exigibilité des créances, voire l’effacement partiel de certaines dettes.


Cassation civile 2e, 6 juin 2019, n° 18-16228


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Vers la fin des fonds en euros ?

L’inquiétude monte du côté de l’ACPR. Cette autorité administrative, chargée de veiller à la préservation de la stabilité du système financier, appelle les assureurs à faire évoluer leurs offres en assurance-vie.

« Il faudra renoncer aux produits en euros ». Cette phrase choc a été prononcée récemment par Bernard Delas, vice-président de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), dans le cadre d’un entretien accordé à L’Argus. Ce représentant de l’organe de supervision français de la banque et de l’assurance invite les compagnies d’assurance à revoir leurs modèles de gestion, principalement à cause de la baisse significative des taux obligataires (particulièrement de l’OAT 10 ans) depuis plusieurs années. Sachant que depuis juin dernier, ces taux sont passés, pour la première fois, en territoire négatif. Pour le superviseur, les taux bas sont un sujet de préoccupation majeur puisque les actifs gérés par les assureurs sont particulièrement sensibles à ces variations de taux.

« Renoncer aux produits en euros »

Par ailleurs, Bernard Delas évoque le sujet de l’assurance-vie. Selon lui, la pression est de plus en plus forte sur les frais de gestion et de distribution. Ces derniers sont plus visibles et le consommateur les juge d’autant plus excessifs que le taux de rémunération de l’épargne ne permet plus de les masquer. Aussi, pour Bernard Delas, la baisse continue du rendement des actifs (notamment obligataires) doit pousser les assureurs à continuer à limiter les taux d’intérêt servis à leurs cats par leurs fonds en euros. Le vice-président de l’ACPR va même plus loin et souligne que les assureurs vont devoir peu à peu renoncer aux produits en euros offrant une garantie en capital et une liquidité permanente. À la place, les établissements financiers vont devoir proposer progressivement de nouveaux produits tout en incitant les assurés à prendre une part de risques plus importante.

Quoi qu’il en soit, compte tenu de l’environnement dans lequel nous nous trouvons, les fonds en euros présents dans les contrats d’assurance-vie continuent, pour l’instant, de délivrer un rendement acceptable, si tant est que les assureurs diversifient convenablement leurs fonds en faisant appel à des supports d’investissement dynamiques.


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Un nouvel appel à projets pour les associations

Les groupements d’employeurs et les pôles territoriaux de coopération associatifs peuvent bénéficier d’une aide pour recruter un salarié ainsi que d’un taux à prêt zéro.

Le gouvernement souhaite apporter un appui structurel aux associations et les accompagner dans leur développement. Un accompagnement qui se concrétise par la mise en place de moyens pour soutenir l’emploi associatif, le professionnaliser et le pérenniser.

Dans ce but, vient d’être lancé le fonds d’aide aux groupements d’employeurs et aux pôles territoriaux de coopération associatifs qui vise à soutenir 200 initiatives jusqu’au 31 décembre 2021.

Dans le cadre de cet appel à projets, ces structures peuvent obtenir une unité de poste Fonjep (fonds de coopération de la jeunesse et de l’éducation populaire), c’est-à-dire le financement d’une création de poste en contrat à durée indéterminée d’une durée d’au moins 800 heures de travail par an. Elles peuvent également se voir octroyer un prêt à taux zéro d’un montant compris entre 10 000 et 30 000 € et remboursable sur 3 ans.


À savoir : pour être éligibles les groupements d’employeurs doivent comporter au moins un adhérent agréé « jeunesse et éducation populaire ». Quant aux pôles territoriaux de coopération associatifs, ils doivent être portés ou parrainés par une association agréée « jeunesse et éducation populaire » et comporter au moins un adhérent titulaire de cet agrément.

En pratique, les structures intéressées doivent répondre à l’appel à projets lancé par la direction de la jeunesse, des sports et de la cohésion sociale (DRJSCS) de leur région. Pour le moment, seules les Hauts de France, la Normandie et Mayotte ont publié leur appel à projets.


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Gare à la modification de la clause bénéficiaire !

Lorsque le souscripteur d’un contrat d’assurance-vie souhaite changer la désignation du bénéficiaire, il doit porter cette information à la connaissance de son assureur.

Un épargnant avait souscrit un contrat d’assurance-vie auprès d’une compagnie d’assurance. Lors de son adhésion, il avait désigné comme bénéficiaires du capital son fils et, à défaut, son épouse. Dans une lettre du 20 juin 1982, il avait fait part à son assureur de la modification de la clause bénéficiaire en faveur de son épouse uniquement. À son décès le 1er septembre 1990, cette dernière avait obtenu de l’assureur les sommes issues du contrat d’assurance-vie. Mis devant le fait accompli, le fils, écarté du bénéfice du contrat, avait assigné en justice le conjoint survivant en restitution du capital.

Amenée à se prononcer sur ce litige, la cour d’appel avait condamné l’épouse à restituer les capitaux au fils du défunt. Pour justifier sa position, elle avait relevé que le défunt, par testament olographe du 10 août 1987, avait révoqué toute donation faite au profit de son épouse, la privant de tout usufruit sur les biens composant sa succession. Testament dans lequel il instituait également son fils comme légataire universel. Et le 7 août 1987, le défunt avait écrit à son notaire pour désigner son fils comme seul et unique héritier de la succession.

En outre, la cour d’appel avait également constaté que le défunt avait, dans un autre écrit daté et signé du 29 juillet 1987, indiqué que le capital-décès de son assurance-vie revenait à son fils. Elle en avait déduit que ce document comportait incontestablement l’intention du souscripteur de révoquer la clause bénéficiaire et avait pour effet de « détruire » valablement l’attribution initiale du capital-décès à l’épouse, en lui substituant son fils. Et que, en conservant les fonds malgré la connaissance que l’épouse avait de la lettre du 29 juillet 1987, cette dernière avait commis une faute en contrevenant aux dernières volontés du défunt.

Mais l’argumentaire développé par la cour d’appel n’a pas convaincu la Cour de cassation. En effet, les juges de la Haute juridiction ont retenu que l’écrit du 29 juillet 1987, qui modifiait la clause bénéficiaire du contrat d’assurance-vie, avait été envoyé à l’assureur le 18 octobre 1991, soit postérieurement au décès de l’assuré. Une substitution de bénéficiaire qui n’avait donc pas été effectuée dans les règles et qui était donc sans effet.


Précision : le changement de bénéficiaire peut être réalisé sous différentes formes : par exemple, une lettre simple ou encore un avenant au contrat. Mais l’assureur doit avoir connaissance de ce changement du vivant de l’assuré. En revanche, un changement de bénéficiaire par le biais d’un testament est valable quand bien même l’assureur n’en aurait pas été informé du vivant de l’assuré.


Cassation civile 2e, 13 juin 2019, n° 18-14954


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Vente d’un fonds de commerce : des formalités allégées !

L’acte écrit qui formalise la vente d’un fonds de commerce n’a plus à comporter certaines mentions jusqu’alors obligatoires.

Lorsqu’un fonds de commerce est vendu ou est apporté en société, un acte écrit formalisant l’opération est, en principe, établi. Un acte dans lequel il n’est désormais plus obligatoire de faire figurer un certain nombre de mentions jusqu’alors imposées par la loi. Explications.

Des mentions obligatoires…

Même si la vente d’un fonds de commerce peut, en théorie, valablement être conclue par un simple accord verbal, elle fait pratiquement toujours l’objet d’un écrit, le plus souvent rédigé par un professionnel.

À ce titre, jusqu’à maintenant, l’acte constatant la vente (amiable) ou l’apport en société d’un fonds de commerce devait, sauf exceptions, comporter certaines informations. Ainsi, devaient notamment y être indiqués le nom de la personne qui avait vendu le fonds de commerce à l’actuel vendeur ou apporteur, la date et le prix de cette vente, les éventuelles garanties prises sur ce fonds (privilèges, nantissements), les conditions du bail (date, durée, nom et adresse du bailleur) portant sur le local dans lequel le fonds était exploité, ainsi que le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation réalisés au cours des trois exercices précédant celui de la vente. Et faute de contenir ces mentions, censées protéger l’acquéreur, l’acte de vente pouvait, à la demande de ce dernier, être tout bonnement annulé.


À noter : ces mentions n’étaient déjà plus obligatoires (depuis une loi du 9 décembre 2016) en cas d’apport du fonds de commerce à une société qui était détenue en totalité par l’apporteur.

… qui viennent d’être supprimées

Cette obligation vient d’être purement et simplement supprimée, les pouvoirs publics ayant estimé qu’elle n’était pas adaptée aux réels besoins de l’acquéreur, et était donc inutile. Le vendeur d’un fonds de commerce n’est donc plus tenu de fournir à l’acquéreur, tout au moins dans l’acte de vente, les informations énoncées ci-dessus.

Reste que certaines de ces informations sont publiques et peuvent, en principe, être obtenues auprès des greffes des tribunaux de commerce (comptes annuels, nantissements).


À noter : la suppression des mentions légales obligatoires dans l’acte de vente ne prive pas pour autant l’acquéreur d’un fonds de commerce de toute protection. En effet, avant la conclusion de la vente, ce dernier ne manque évidemment pas, avec l’assistance de son conseil (par exemple, son expert-comptable), de recueillir auprès du vendeur les informations qui lui sont nécessaires pour apprécier la consistance et la valeur réelles du fonds (chiffre d’affaires, résultat d’exploitation, nombre de salariés, contrats en cours…). Il peut ainsi engager la responsabilité du vendeur si celui-ci omet de lui communiquer les informations demandées ou dissimule volontairement une information importante.


Art. 1er, loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, JO du 20


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