Lorsqu’un terrain agricole loué à un exploitant est mis en vente, ce dernier bénéficie d’un droit de préemption qui lui permet de l’acquérir en priorité avant tout autre acheteur potentiel. Sachant toutefois que pour bénéficier de ce droit, le locataire doit avoir exercé la profession agricole pendant au moins 3 ans et surtout exploiter, par lui-même ou par le biais de sa famille, la parcelle mise en vente. À défaut, il est privé de ce droit.

Ainsi, dans une affaire récente, le propriétaire de plusieurs parcelles de terre louées à un exploitant, qui les avait mises à la disposition d’une EARL, les avait vendues à une tierce personne. Estimant que cette vente avait été réalisée au mépris de son droit de préemption, l’exploitant locataire avait agi en justice en vue de faire annuler l’opération. En vain, car les juges ont constaté que ce dernier « ne démontrait pas participer de manière effective et permanente à l’exploitation » de ces parcelles dans le cadre de cette société. En effet, il apparaissait que ces parcelles supportaient un verger qui était en friche ainsi que des dépendances bâties (notamment un hangar) qui n’étaient pas utilisées car vides de tout matériel. Le locataire semblait ainsi avoir abandonné leur mise en valeur.

À noter : par le passé, les juges ont estimé que le fermier, qui avait fait régulièrement appel à une entreprise de travaux agricoles pour procéder aux semailles et à la récolte, n’exploitait pas personnellement la parcelle mise en vente et ne pouvait, en conséquence, prétendre à un droit de préemption, et ce, quand bien même avait-il conservé la direction et la surveillance de l’exploitation.

Cassation civile 3e, 5 avril 2018, n° 17-13512

Si vous êtes candidat aux marchés publics, sachez que pour les procédures lancées à compter du 1er octobre 2018, tous les échanges d’informations avec les acheteurs publics (État, collectivités territoriales, établissements publics) seront dématérialisés lorsque le marché sera d’un montant supérieur ou égal à 25 000 € HT (90 000 € HT auparavant).

Ainsi, vous devrez obligatoirement procéder par voie électronique, via une plate-forme d’achat (appelée « Profil d’acheteur ») mise à la disposition des entreprises par l’administration considérée, pour transmettre votre candidature, échanger des documents avec celle-ci ou encore signer le contrat. Ces espaces en ligne permettent de consulter les offres de marchés publics et proposent aussi la création d’un espace personnel avec authentification pour pouvoir déposer sa candidature.

À ce titre, le ministère de l’Économie invite les entreprises à vérifier que leurs ordinateurs sont bien configurés pour pouvoir déposer une candidature en ligne.

Les candidatures sur papier ne seront donc plus acceptées pour les marchés publics d’au moins 25 000 € HT à compter du 1er octobre 2018.

À noter : pour en savoir plus, vous pouvez consulter le « guide très pratique de la dématérialisation des marchés publics » élaboré par les pouvoirs publics.

Décret n° 2016-360 du 25 mars 2016, JO du 27

Le propriétaire d’un logement meublé à Paris avait consenti un bail (avec autorisation de sous-location) à une société dont l’activité principale consistait à louer des logements meublés de manière répétée et pour de courtes durées à une catèle de passage.

À noter qu’à Paris, les logements destinés à être exploités en tant que meublés de tourisme doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de changement d’usage de la part de la mairie. Une formalité obligatoire que n’avait pas réalisée le propriétaire du bien avant de consentir le bail. Résultat : il s’était vu adresser une assignation par le procureur de la République en paiement d’une amende de 20 000 €. Une amende qu’il avait refusé de régler au motif qu’il n’avait pas procédé lui-même aux mises en location litigieuses sur des sites Internet spécialisés et qu’il n’avait donné aucune autorisation à la société pour y procéder dans des conditions contraires à la loi.

Appelée à se prononcer sur cette affaire, la Cour de cassation a donné tort au propriétaire. Elle a souligné que ce dernier, bien qu’ayant donné son logement en location meublée à une société avec autorisation expresse de le sous-louer de manière temporaire, ne pouvait pas se dégager de la responsabilité qu’il encourait en qualité de propriétaire du logement. Il devait donc bel et bien obtenir l’autorisation de changement d’usage requise.

Cassation civile 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20654

Lorsque le propriétaire d’’un local loué par bail commercial donne congé au locataire, il est tenu de préciser les motifs pour lesquels il ne souhaite pas renouveler ce bail. Faute d’être motivé, le congé est nul.

Mais quelles sont les conséquences de cette nullité ? Pour les juges, qui se sont prononcés récemment sur cette question, le locataire dispose d’un choix : soit invoquer la nullité du congé et poursuivre le bail, soit renoncer à la nullité et solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction.

Rappel : sauf motif grave et légitime, le bailleur qui refuse de renouveler un bail commercial est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire.

Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial avait reçu de la part du propriétaire un congé portant refus de renouvellement du bail et sans offre d’une indemnité d’éviction. Il avait alors demandé l’annulation du congé, faute pour celui-ci d’être motivé, et réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction. Mais le bailleur avait estimé qu’il n’avait pas à payer cette indemnité puisque le locataire était resté dans les lieux.

Les juges n’ont pas été sensibles à cette argumentation. Pour eux, le fait que le locataire reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets d’un congé irrégulier. Du coup, le locataire pouvait valablement réclamer le paiement d’une indemnité d’éviction tout en se maintenant dans les lieux en attendant qu’elle lui soit versée.

Cassation civile 3e, 28 juin 2018, n° 17-18756

Lorsqu’elle rétrocède à un exploitant agricole un terrain qu’elle a précédemment acquis, la Safer est tenue d’indiquer les motifs qui l’ont conduite à choisir cet exploitant plutôt qu’un autre. Ce qui doit permettre au(x) candidat(s) non retenu(s) de vérifier la réalité des objectifs poursuivis par l’opération ainsi réalisée par la Safer au regard des exigences définies par la loi.

Et attention, faute d’être motivées, les décisions de rétrocession sont susceptibles d’être annulées. Tel fut le cas de la décision de rétrocession d’un ensemble de bois et taillis mentionnant simplement que « le bien a été attribué à Monsieur X dans le cadre de son projet de gestion et d’exploitation forestière ». Ayant estimé que cette décision n’était pas suffisamment motivée, le GFA qui s’était porté candidat à l’acquisition de cet ensemble forestier, et qui n’avait donc pas été retenu, avait demandé au juge qu’il l’annule. Il a obtenu gain de cause.

Rappel : l’action en justice en annulation d’une décision de rétrocession doit être intentée dans les 6 mois qui suivent la date à laquelle elle a été rendue publique, c’est-à-dire à compter de l’affichage en mairie de l’avis d’attribution du terrain.

Cassation civile 3e, 18 janvier 2018, n° 16-20937

Très souvent, lors de la conclusion d’un bail commercial, le propriétaire du local demande au locataire de verser une somme d’argent destinée à garantir la bonne exécution du contrat. À la fin du bail, lorsque le locataire quitte les lieux, cette somme, appelée dépôt de garantie, doit lui être remboursée, tout au moins s’il a pleinement rempli ses obligations contractuelles.

Précision : le montant de ce dépôt de garantie est librement fixé par les parties.

Question : lorsque le local loué a été vendu en cours de bail, le dépôt de garantie doit-il être restitué par le bailleur initial ou bien par l’acquéreur devenu le nouveau bailleur ? Réponse des tribunaux, récemment réaffirmée : la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire. En effet, cette obligation ne se transmet pas à l’acquéreur du local. Ainsi, le locataire doit réclamer le remboursement du dépôt de garantie au vendeur du local puisque c’est lui qui était le bailleur au moment de la conclusion du bail.

À noter : la présence, dans l’acte de vente, d’une clause transmettant le dépôt de garantie à l’acquéreur du local ne priverait pas le locataire du droit de réclamer son remboursement au bailleur originaire car cette clause lui serait inopposable. Pour qu’il en soit autrement, il faudrait, en plus, insérer dans le contrat de bail une clause prévoyant que le locataire consent à ce que le dépôt de garantie soit transféré à l’acquéreur en cas de vente du local.

Cassation civile 3e, 28 juin 2018, n° 17-18100

Une loi publiée au cœur de l’été est venue autoriser les commerçants à rendre de la monnaie aux cats qui paient leurs achats par carte bancaire et qui leur demandent, à cette occasion, à être débités d’un montant plus élevé que le prix des biens ou des services achetés.

Exemple : un consommateur achète des produits pour un montant de 40 € et demande au commerçant de débiter 50 € sur sa carte bancaire de façon que ce dernier puisse lui rendre 10 € en liquide.

Dénommé « cash-back », ce procédé permet en particulier aux personnes résidant dans des zones dépourvues d’agences bancaires ou de distributeurs automatiques de billets de se procurer des espèces.

Attention toutefois, les commerçants n’ont pas l’obligation d’offrir ce service. Il ne s’agit que d’une faculté, ces derniers pouvant donc refuser. En pratique, c’est le cat qui, avant de procéder au paiement de ses achats, doit demander au commerçant s’il accepte le cash-back.

Autres limites du dispositif : il est réservé, d’une part, aux cats agissant à des fins non professionnelles, donc aux particuliers, et d’autre part, aux seuls paiements par carte bancaire.

À noter : le montant minimal du paiement de l’achat pour lequel des espèces pourront être rendues ainsi que le montant maximal des espèces qui pourront être rendues seront précisés ultérieurement par décret.

Art. 2, loi n° 2018-700 du 3 août 2018, JO du 5

Jusqu’alors, seules les petites sociétés unipersonnelles (EURL et SASU) dont l’associé unique, personne physique, assume la gérance ou la présidence, étaient dispensées d’établir un rapport de gestion à la clôture de chaque exercice.

Rappel : le rapport de gestion est un document qui expose notamment la situation de la société durant l’exercice écoulé et son évolution prévisible.

Cette dispense vient d’être élargie. Ainsi, ce sont désormais toutes les sociétés commerciales répondant à la définition des petites entreprises qui n’ont plus à établir ce document.

Rappel : les petites entreprises sont celles qui, à la clôture du dernier exercice, ne dépassent pas deux des trois seuils suivants :– 4 millions d’euros de total de bilan ;– 8 millions de chiffre d’affaires net ;– 50 salariés (en moyenne).

Attention, les établissements financiers, les entreprises d’assurance et de réassurance, les fonds et institutions de retraite, les mutuelles, les sociétés faisant appel à la générosité publique, les sociétés dont les titres financiers sont admis aux négociations sur un marché réglementé et les sociétés dont l’activité consiste à gérer des titres de participation ou des valeurs mobilières restent tenues d’établir un rapport de gestion même lorsqu’ils ont la qualité de petite entreprise.

En pratique : cette dispense entre en application pour les exercices clos à compter du 11 août 2018.

Art. 55 IV, loi n° 2018-727 du 10 août 2018, JO du 11