Suite à un recours porté devant la justice par des associations de professionnels de l’immobilier, le Tribunal administratif de Lille a annulé l’arrêté du préfet du département du Nord fixant les loyers de référence. Des loyers de référence essentiels pour rendre l’encadrement des loyers effectif.
Coup dur pour l’encadrement des loyers ! Le tribunal administratif vient d’annuler le dispositif à Lille, seule ville à s’être placée volontairement sous cette nouvelle réglementation.
Saisie en la matière par l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) Nord de France, l’Union des syndicats de l’immobilier et la Fédération nationale de l’immobilier, le tribunal a motivé sa décision par le fait que le dispositif, mis en œuvre par un arrêté du préfet du département du Nord, ne pouvait pas être appliqué à la seule commune de Lille, mais devait l’être à l’ensemble de l’agglomération lilloise, qui comprend 59 communes. Cet ensemble devant être regardé comme une seule et même zone tendue.
Rappel : l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les zones dans lesquelles le manque de logements est le plus important. Pour que le dispositif puisse fonctionner, le préfet de la région concernée communique annuellement différents loyers de référence (par quartier et type de logement) que les propriétaires doivent respecter pour fixer le montant du loyer de leur logement.
Reste à savoir maintenant si la décision du tribunal administratif signe l’arrêt de mort du dispositif à Lille ou si les pouvoirs publics vont tout faire pour appliquer l’encadrement des loyers à l’agglomération lilloise.
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La dispense d’exploitation pendant deux ans, accordée par le juge au propriétaire d’un fonds de commerce qui le donne en location-gérance, ne vaut que pour un seul contrat de location-gérance.
Plutôt que l’exploiter lui-même, le propriétaire d’un fonds de commerce peut choisir de le mettre en location-gérance. Il confie alors l’exploitation du fonds à une personne, le locataire-gérant, qui va le mettre en valeur pour son propre compte et à ses risques et périls. En contrepartie, le locataire-gérant lui verse un loyer appelé redevance.
Pour pouvoir donner son fonds de commerce en location-gérance, son propriétaire est, sauf exceptions (fonds de commerce de cinémas ou de théâtres, héritiers d’un commerçant décédé…), tenu de l’avoir exploité lui-même pendant au moins deux ans. Toutefois, lorsque le propriétaire justifie de son impossibilité d’exploiter le fonds personnellement (ou par l’intermédiaire de préposés), ce délai de deux ans peut être réduit voire supprimé par une ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur simple demande de l’intéressé. Tel peut être le cas notamment lorsque l’état de santé de ce dernier l’empêche de poursuivre l’exploitation.
Et attention, lorsqu’une telle dispense est accordée, elle ne vaut que pour un seul contrat de location-gérance, sauf si les juges décident qu’elle sera définitive. Ainsi, le propriétaire du fonds doit réitérer sa demande de dispense avant la conclusion de tout autre contrat de location-gérance. Ce que n’avait pas fait le gérant d’un fonds de commerce dans une récente affaire, les juges ayant accordé la dispense en raison de l’état de santé de ce dernier « pour cette location », donc pour un contrat de location-gérance particulier. En conséquence, ils ont annulé les contrats de location-gérance conclus ultérieurement.
Cassation commerciale, 13 septembre 2017, n° 16-15049
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Il y a quelques années, j’ai aidé un ami à « décrocher » un bail d’habitation en me portant caution pour lui. Aujourd’hui, je souhaite mettre fin à cet engagement. Comment puis-je faire ?
Tout dépend de la durée pour laquelle vous vous êtes engagé. Si l’acte de cautionnement ne fixe aucune durée d’engagement ou prévoit un engagement pour une durée indéterminée, vous pourrez y mettre fin, à tout moment, en informant le bailleur par une lettre recommandée avec avis de réception. La résiliation ne prendra toutefois effet qu’à l’expiration du bail.
En revanche, si l’acte de cautionnement précise une durée, vous ne pourrez pas « rompre » votre engagement en cours de contrat. Vous serez donc tenu des éventuelles dettes locatives de votre ami jusqu’à la date prévue par l’acte de cautionnement. Mais à cette date, vous serez automatiquement libéré de votre engagement, sans avoir de formalité particulière à accomplir.
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La date à laquelle un jeune agriculteur doit satisfaire aux conditions de diplôme ou d’expérience requises pour pouvoir bénéficier du paiement découplé additionnel est celle de l’introduction de la demande.
Pour être éligibles au paiement découplé additionnel, les jeunes agriculteurs doivent justifier d’un diplôme de niveau IV ou d’une qualification équivalente.
Rappel : le paiement « additionnel » aux jeunes agriculteurs est un paiement découplé, d’un montant fixe au niveau national (environ 70 € par hectare), payé en complément des droits au paiement de base (DPB), dans la limite de 34 hectares par exploitation comportant un jeune agriculteur de moins de 40 ans.
Jusqu’alors, cette condition de diplôme devait être remplie à la date de leur installation. Désormais, elle doit l’être à la date de l’introduction de la demande d’aide relative à ce paiement additionnel.
Précision : un jeune agriculteur est réputé bénéficier d’une qualification équivalente s’il justifie :
– soit d’un diplôme de niveau V ou d’une attestation de fin d’étude secondaires et d’une activité professionnelle dans le secteur de la production agricole d’au minimum vingt-quatre mois dans les trois ans précédant l’année de l’introduction de sa demande d’aide relative au paiement en faveur des jeunes agriculteurs ;
– soit d’une activité professionnelle dans le secteur de la production agricole d’au minimum quarante mois dans les cinq ans précédant l’année de l’introduction de sa demande d’aide relative au paiement en faveur des jeunes agriculteurs.
Décret n° 2017-1475 du 16 octobre 2017, JO du 18
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L’édition 2017/2018 du guide du bénévolat vient d’être publiée par le ministère chargé de la Vie associative.
Le ministère chargé de la Vie associative vient de mettre son guide du bénévolat à jour des dernières évolutions législatives. Il intègre ainsi les récents changements quant à la possibilité pour un mineur d’administrer une association. Il fait également le point sur le compte d’engagement citoyen opérationnel depuis le 1er janvier 2017. Pour mémoire, ce compte permet notamment aux personnes exerçant bénévolement des fonctions d’administration et de direction dans une association de bénéficier, en contrepartie, d’heures de formation.
Plus largement, ce guide aborde les questions de la responsabilité de l’association envers le bénévole, de celle du dirigeant bénévole et des assurances à souscrire par l’association.
En matière financière, il revient sur les remboursements de frais aux bénévoles, le chèque-repas qui peut leur être accordé ainsi que sur les conditions à remplir pour que la gestion de l’association soit considérée comme bénévole et désintéressée.
Les dirigeants bénévoles peuvent également s’informer sur le congé d’engagement associatif, le congé accordé pour représenter leur association, les formations dont ils peuvent bénéficier et les mécanismes de reconnaissance du bénévolat (certificat de formation à la gestion associative en particulier).
Guide du bénévolat, édition 2017/2018
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Un locataire ne peut pas suspendre le paiement des loyers au motif que le bailleur n’a pas réalisé des travaux dans le logement.
Après s’être plaints à plusieurs reprises auprès de leur bailleur de désordres affectant le logement loué, des locataires avaient décidé d’autorité d’interrompre le règlement des loyers. Faute d’avoir rempli leurs obligations, le bailleur leur avait alors délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Précision : une clause résolutoire est une clause qui prévoit la résiliation automatique d’un contrat en cas d’inexécution partielle ou totale d’une obligation (comme le paiement d’un loyer).
À leur tour, les locataires s’étaient opposés à ce commandement de payer et avaient demandé la condamnation du bailleur à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement.
Saisie de cette affaire, la Cour de cassation a rejeté la demande des locataires au motif qu’ils ne pouvaient pas suspendre le paiement des loyers sans demander préalablement en justice l’autorisation de les consigner. Car une suspension de paiement ne peut pas être justifiée par le seul fait que le bailleur n’était pas en mesure d’assurer la jouissance paisible de leur logement.
À noter : le locataire ne peut s’abstenir de payer son loyer que dans certains cas très limités. Il peut s’agir, par exemple, de la situation dans laquelle il est dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux ou de les utiliser conformément à la destination prévue par le bail (insalubrité, dégâts des eaux, système électrique défaillant…).
Cassation civile 3e, 5 octobre 2017, n° 16-19614
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Même si Internet permet aux consommateurs d’effectuer facilement des comparaisons de prix, les sites web marchands demeurent soumis aux mêmes règles sanctionnant les pratiques commerciales trompeuses que les magasins physiques.
Les agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) veillent au grain ! Ils contrôlent notamment que la réglementation en matière de prix est bien respectée, que ce soit par les commerces traditionnels ou par les sites Internet.Une société distribuant, via son site Internet, des produits relatifs à la musculation a pu ainsi le vérifier à ses dépens. En effet, elle avait pratiqué sur de très nombreux articles des promotions faisant référence à des prix initiaux qu’elle n’avait en réalité jamais appliqués. En outre, les promotions paraissaient limitées dans le temps afin d’inciter les consommateurs à l’achat alors qu’en pratique, elles étaient indéfiniment prolongées.
Suite aux constatations effectuées par les agents de la DGCCRF, cette société a été, dans un premier temps, sanctionnée pour pratiques commerciales trompeuses. Sachant qu’une pratique commerciale est trompeuse notamment si elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service, et si elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé.
La société incriminée ayant fait appel de la décision rendue à son encontre, les juges lui ont, cette fois, donné raison. En effet, selon eux « Internet […] permet une comparaison presque instantanée avec des produits semblables vendus par des concurrents ». Par ailleurs, ils ont notamment considéré que « la mention « promo » accolée à un prix barré peut attirer l’attention du consommateur moyen, voire le détourner du site d’un concurrent […] mais ne saurait de ce seul fait constituer une pratique commerciale trompeuse, l’acte d’achat étant en réalité déclenché par le seul prix effectivement proposé ».
Une argumentation que les juges de la Cour de cassation n’ont finalement pas retenue. Pour eux, le seul fait que la société n’ait jamais appliqué les prix de référence mentionnés par les promotions proposées est suffisant pour considérer que les pratiques litigieuses étaient de nature à altérer le comportement économique du consommateur. Et ce même si celui-ci avait, grâce à Internet, la possibilité de comparer instantanément les prix pratiqués par d’autres commerçants en ligne.
Cassation criminelle, 11 juillet 2017, n° 16-84902
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Une créance de salaire différé peut être réglée du vivant de l’exploitant agricole par le biais d’une dation en paiement.
Le fils (ou la fille) d’un agriculteur qui a travaillé, après l’âge de 18 ans, sur l’exploitation de ses parents sans avoir perçu de salaire et sans avoir été associé aux bénéfices a droit à une créance dite de salaire différé.
En principe, cette créance, due par la succession, a vocation à lui être versée au moment du décès de l’exploitant. Toutefois, un règlement anticipé, donc du vivant de ce dernier, est possible. Il peut prendre la forme d’une donation consentie à l’intéressé ou, plus largement, avoir lieu dans le cadre d’une donation-partage réalisée au profit de l’ensemble des enfants de l’exploitant. Il peut également être opéré par le biais d’une dation en paiement, c’est-à-dire par la remise, non pas d’une somme d’argent, mais d’un bien (par exemple, du matériel ou un cheptel). Une pratique que les juges viennent à nouveau de valider.
Précision : pour éviter toute contestation ultérieure, la volonté de l’exploitant de procéder au règlement de la créance de salaire différé doit être clairement exprimée dans l’acte conclu entre ce dernier et le descendant.
Cassation civile 1re, 20 avril 2017, n° 16-50008
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Les dividendes n’ont pas d’existence juridique tant que les associés n’ont pas décidé de les distribuer.
Les dividendes n’existent pas juridiquement tant que leur distribution aux associés et la part revenant à chacun d’eux n’ont pas été décidées par l’assemblée des associés.
Application de ce principe vient à nouveau d’être faite par les juges. Dans cette affaire, le créancier d’un associé d’une société civile immobilière (SCI), en l’occurrence le Trésor public, avait fait pratiquer entre les mains de cette dernière une saisie-attribution des sommes qu’elle devait à cet associé. Or la SCI n’avait pas fourni à l’huissier de justice les renseignements nécessaires à la réalisation de la saisie car elle estimait ne rien devoir à l’associé débiteur. En effet, les bénéfices (les revenus fonciers) dus à ce dernier n’avaient pas été distribués, mais simplement inscrits au compte « report à nouveau ». Les juges ont donc considéré que la SCI n’était pas débitrice de l’associé et qu’elle n’avait pas à payer le Trésor public.
Cassation commerciale, 13 septembre 2017, n° 16-13674
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En 2016, les assureurs ont collecté 133,9 milliards d’euros sur les contrats d’assurance-vie.
Comme chaque année, la Fédération Française de l’Assurance (FFA) a dressé un bilan sur la santé des assurances de personnes en 2016. Ce bilan 2016 nous apprend notamment que la collecte brute en assurance-vie (133,9 Mds€) a ralenti de 1,2 % par rapport à l’année précédente. Toutefois, les encours sur ces contrats ont progressé de 3,2 % en 2016 pour s’établir à 1 634,5 Mds€.
Par ailleurs, la FFA a porté une attention particulière sur les choix opérés par les assurés en matière d’investissement. Globalement, 27,2 Mds€ ont été investis en unités de compte, ce qui représente environ 20 % du montant total de la collecte 2016 en assurance-vie. Le reliquat étant investi dans les fameux fonds en euros.
Le point est également fait sur les chiffres liés au transfert Fourgous. Une procédure qui a permis de transformer 131 000 contrats d’assurance-vie en 2016 (2,5 millions d’assurances-vie depuis 2012). Étant précisé que les 5,2 Mds€ de capitaux transférés ont été réinvestis en unités de compte pour un montant de 1,6 Md€.
À noter : le transfert Fourgous est une procédure qui permet de transformer, sous conditions, une assurance-vie monosupport en multisupports. Sachant que cette procédure (gratuite) permet de conserver l’antériorité fiscale du contrat.
Du côté des contrats de préparation à la retraite, le Madelin a engrangé 2,7 Mds€ en 2016. Un chiffre qui est resté stable par rapport à 2015. Toutefois, le niveau des prestations versées aux assurés a augmenté de 7,4 %. Du mieux également sur le nombre de contrats souscrits en 2016 : +68 000 unités. Le Plan d’épargne retraite populaire n’a pas été oublié dans ce bilan de la FFA. Selon cette dernière, 110 000 nouveaux contrats ont été ouverts en 2016. Des chiffres qui correspondent aux valeurs observées ces dernières années. Les versements sur les Perp ont progressé de 7,3 % pour s’établir à 2,22 Mds€. Comme pour le Madelin, les prestations versées en 2016 ont connu une hausse significative (+28,5 %).
Les assurances de personnes – Données clés 2016
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