Les situations dans lesquelles le démembrement de propriété est utilisé pour contourner le droit de préemption de la Safer ne sont pas rares. Une affaire récente nous en donne un nouvel exemple.

Ainsi, un couple avait, dans le même temps, vendu l’usufruit de parcelles de terre lui appartenant à une personne et la nue-propriété de ces parcelles à un groupement foncier agricole. La vente n’ayant pas été notifiée (mais seulement déclarée) à la Safer, cette dernière avait demandé en justice l’annulation de l’opération au motif que son droit de préemption n’avait pas été respecté.

Elle a obtenu gain de cause, les juges ayant réaffirmé que la vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’une parcelle, même au profit de deux personnes distinctes, constitue, en fait, une vente de la pleine propriété de celle-ci. Et qu’en conséquence, l’opération considérée était soumise au droit de préemption de la Safer.

À noter que si les juges ont annulé la vente, ils ont refusé de substituer la Safer à l’acquéreur, ainsi que cette dernière le leur avait demandé. En effet, le notaire avait envoyé à la Safer une déclaration d’opération exemptée du droit de préemption et non une notification valant offre de vente. La substitution n’était donc pas juridiquement possible.

Précision : cette décision a été rendue à une époque où la Safer ne pouvait pas exercer son droit de préemption en cas de vente de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un terrain agricole (sauf fraude). Depuis la loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014, elle peut exercer son droit de préemption en cas de vente de l’usufruit d’un bien agricole. Et en cas de vente de la nue-propriété, elle bénéficie de ce droit seulement si elle en détient l’usufruit ou est en mesure de l’acquérir concomitamment (donc lorsque la nue-propriété et l’usufruit sont vendus simultanément).

Cassation civile 3e, 31 mai 2018, n° 16-25829

Le franchisé n’est pas toujours libre de céder son fonds de commerce comme il le souhaite. C’est effectivement le cas lorsqu’une clause du contrat de franchise prévoit un droit de préférence au profit du franchiseur. Elle permet ainsi à ce dernier de préserver le périmètre de son réseau de franchise en en contrôlant les sorties et les entrées.En effet, lorsque le franchisé souhaite céder son fonds de commerce, il doit informer le franchiseur de son projet en précisant le prix et les conditions de la vente. La clause prévoit le plus souvent une procédure à suivre avec des formes de notification (lettre recommandée AR par exemple) ainsi que des délais et formes de réponse que le franchiseur doit respecter pour indiquer, à son tour, s’il veut se rendre acquéreur.Si, au mépris de la clause, le franchisé décide de vendre son fonds à un autre acheteur et que le franchiseur l’apprend, celui-ci peut obtenir en justice que la vente soit prononcée à son profit.Dans une affaire récemment soumise aux juges, un franchisé avait informé son franchiseur qu’il souhaitait vendre son fonds de commerce à l’un de ses concurrents. Le franchiseur lui avait alors indiqué qu’il entendait acheter le fonds comme le droit de préférence stipulé dans le contrat qui les liait l’y autorisait. Ce qui n’empêcha pourtant pas le franchisé de réaliser la vente projetée. De son côté, le franchiseur n’hésita pas à faire valoir son droit de préférence en justice. Avec succès et malgré les protestations du franchisé qui considérait que la clause était nulle car elle avait pour effet de restreindre le jeu de la concurrence. Mais pour les juges, le droit de préférence est « parfaitement compatible avec les règles de droit de la concurrence » parce qu’il est la juste contrepartie du « partenariat commercial solide » dont a pu bénéficier le franchisé. Il permet ainsi au franchiseur de « sécuriser ses investissements pendant plusieurs années, en empêchant l’appropriation des effets commerciaux favorables de ce partenariat par un concurrent ».

Cassation commerciale, 3 mai 2018, n° 16-27926

Le compte d’engagement citoyen permet aux bénévoles de recenser les activités qu’ils exercent au sein d’associations et de bénéficier, en contrepartie, d’heures de formation.

Or, pour que leurs activités soient prises en compte, les bénévoles doivent, chaque année et au plus tard le 30 juin, déclarer le nombre d’heures de bénévolat réalisées au cours de l’année civile précédente.

Mais les pouvoirs publics ont annoncé que la déclaration du bénévolat effectué en 2017 ne sera pas exigée pour le 30 juin 2018, mais sera reportée au cours du 2nd semestre 2018 à une date qui, pour l’instant, n’a pas encore été précisée.

En pratique, cette déclaration est effectuée via la page personnelle du bénévole créée sur le site Internet du compte personnel d’activité à l’adresse www.moncompteactivite.gouv.fr.

Rappel : le compte d’engagement citoyen bénéficie uniquement aux bénévoles qui siègent dans l’organe d’administration ou de direction ou bien qui participent à l’encadrement d’autres bénévoles au sein d’associations déclarées depuis au moins 3 ans et dont l’ensemble des activités est mentionné à l’article 200,1-b du Code général des impôts, c’est-à-dire les associations ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial ou culturel ou concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises.

Lorsque le titulaire d’un compte bancaire émet un chèque alors qu’il ne dispose pas d’une provision suffisante pour l’honorer, sa banque peut en refuser le paiement. Toutefois, elle est tenue d’informer son cat par tout moyen approprié des conséquences du défaut de provision afin de lui permettre d’approvisionner son compte au plus vite et d’éviter ainsi que le chèque ne soit rejeté.

À défaut, la banque peut être condamnée à indemniser son cat si celui-ci parvient à démontrer qu’elle lui a causé un préjudice en ayant omis de le prévenir. C’est la solution que des juges ont récemment retenue à l’encontre d’une banque qui avait rejeté plusieurs chèques émis par l’un de ses cats pour défaut de provision sans l’avoir, au préalable, informé des conséquences de ce défaut. Ce qui avait provoqué l’interdiction bancaire du cat, lui avait causé une perte d’exploitation ainsi qu’un préjudice lié aux frais et pénalités indûment perçues, et compromis son activité.

Cassation commerciale, 28 mars 2018, n° 16-24114

Après quelques retards provoqués par des difficultés techniques, le Compte Assoa été mis en place récemment par les pouvoirs publics. Il permet aux associations de se créer un compte personnel et de déposer des demandes de subventions en ligne.

En créant leur compte, les associations constateront que sont déjà renseignées les informations dont l’administration dispose, à savoir les données figurant dans le Répertoire National des Associations (RNA) et le répertoire Sirene. Les associations n’auront donc plus à déclarer ces informations une nouvelle fois.

Pour le moment, les demandes de subvention ne peuvent être effectuées que pour 4 dispositifs :– le Fonds de développement de la vie associative (FDVA) ;– le soutien aux associations agréées Jeunesse et éduction populaire ;– le Centre national pour le développement du Sport (CNDS) ;– et le partenariat association pour la protection de l’environnement limité pour l’instant à la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Ce compte devrait, dans les 2 prochaines années, être étoffé de nouveaux services.

Très souvent, les contrats de cession de parts sociales ou d’actions contiennent une clause de garantie de passif en vertu de laquelle le vendeur s’engage à payer les éventuelles dettes de la société, inconnues au moment de la cession, mais qui apparaîtraient par la suite. L’acquéreur est ainsi préservé d’une mauvaise surprise après la cession.

Mais attention à bien rédiger cette clause ! Car une rédaction imparfaite, approximative ou incomplète pourrait susciter des déconvenues, ainsi qu’en atteste une affaire récemment jugée.

Lors de la cession de la totalité des parts sociales d’une société, le vendeur s’était engagé, par une clause de garantie de passif, à indemniser l’acquéreur « de toute perte, dommage ou préjudice que celui-ci pourrait subir en raison […] de l’omission d’informations significatives concernant la société ». Or, quelques mois avant la cession, la société avait mis fin à ses relations contractuelles avec un cat qui représentait entre 7 % et 18 % de son chiffre d’affaires HT. L’acte de cession n’ayant pas fait état de cette rupture, l’acquéreur avait demandé à être indemnisé en invoquant la clause de garantie de passif.

Mais il n’a pas obtenu gain de cause en justice. En effet, cette clause subordonnait la mise en œuvre de la garantie à l’existence d’un préjudice. Or la perte du cat n’avait pas entraîné de conséquences dommageables pour la société, son chiffre d’affaires n’ayant pas baissé suite à cet événement, mais au contraire, avait augmenté ensuite.

À noter : l’argument avancé par l’acquéreur selon lequel la hausse du chiffre d’affaires intervenue après la cession était due aux efforts qu’il avait réalisés pour pallier la perte du cat a été inopérant aux yeux des juges.

Cassation commerciale, 21 mars 2018, n° 16-13867

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont toujours la cote auprès des épargnants : on compte 8 000 investisseurs supplémentaires chaque trimestre. Et, selon les derniers chiffres de www.meilleurescpi.com, les SCPI (de rendement) ont collecté près de 1,2 milliard d’euros au 1er trimestre 2018. Ce qui a porté leur capitalisation au-delà des 47 milliards d’euros. Un léger mieux après un dernier trimestre 2017 qui a pu voir les épargnants freiner leurs versements à cause notamment de l’arrivée du nouvel impôt sur la fortune immobilière. Par ailleurs, il faut noter que sur un an glissant, du 2e trimestre 2017 au 1er trimestre 2018, le rendement moyen annuel des SCPI s’est établi à 4,41 %. Un taux de rentabilité qui devrait rester à ce niveau jusqu’à la fin de l’exercice 2018.

Le secteur de la santé en progression

Bien que le gros de la collecte ait été investi par les sociétés de gestion dans des immeubles de bureaux (61 % au 1er trimestre 2018), les SCPI spécialisées dans le secteur de la santé commencent à se faire une place sur le marché de la pierre papier. Au 1er trimestre, 9 % des investissements réalisés par les SCPI se sont dirigés vers ces actifs, soit 7 points de plus qu’au cours du 2nd semestre 2017. À l’inverse, les SCPI de commerce traversent une zone de turbulences car la vacance locative a tendance à augmenter notamment à Paris. Les perspectives de conflits sociaux et la morosité du marché étant source de résiliation pour les locataires.

Lorsqu’une banque accorde une ouverture de crédit à une entreprise pour une durée indéterminée, elle peut, par la suite, y mettre fin à tout moment à condition toutefois d’informer cette dernière de sa décision par écrit et de respecter le délai de préavis initialement convenu. Délai qui ne peut être inférieur à 60 jours.

Rappel : une ouverture de crédit (on parle aussi de concours financier, de facilités de caisse ou de découvert autorisé) consiste pour une banque à mettre une certaine somme d’argent, pour un temps déterminé ou indéterminé, à la disposition d’une entreprise au moment où elle le demande.

Dès lors que ces conditions de forme et de délai sont respectées, la rupture d’une ouverture de crédit est valable. Ce n’est que si la banque a commis un abus de droit que l’entreprise pourrait lui réclamer des dommages-intérêts.

Ainsi, dans une affaire récente, une banque avait mis fin à un concours financier accordé à une entreprise à l’expiration du délai de préavis de 60 jours convenu dans le contrat. Mais cette dernière lui avait reproché d’avoir agi de manière fautive. En effet, elle faisait valoir que sa situation financière n’était pas obérée et que le solde débiteur de son compte était régularisé à la date de réception de la lettre de résiliation envoyée par la banque. Des arguments qui, aux yeux des juges, n’ont pas suffi à caractériser l’existence d’un comportement fautif de la banque.

À noter : la banque n’est pas tenue de respecter un quelconque préavis lorsque l’entreprise bénéficiaire de l’ouverture de crédit a un comportement gravement répréhensible ou lorsque sa situation financière s’avère irrémédiablement compromise.

Cassation commerciale, 28 février 2018, n° 16-19136

Un créancier professionnel, notamment une banque, ne peut pas se prévaloir d’un cautionnement souscrit par une personne physique (par exemple, un dirigeant pour garantir un prêt contracté par sa société) dont l’engagement était, lorsqu’il a été pris, manifestement disproportionné à ses biens et à ses revenus. Sauf si le patrimoine de cette personne lui permet, au moment où la banque lui demande de payer en lieu et place du débiteur (la société), de faire face à son obligation.

À ce titre, les juges viennent de réaffirmer que lorsque le cautionnement est disproportionné, la banque ne peut pas s’en prévaloir du tout, c’est-à-dire pas même en partie.

Décharge totale de la caution

Dans cette affaire, une personne s’était portée caution du remboursement d’un prêt bancaire consenti à une société dans la limite de 495 000 € alors que son patrimoine était composé d’actions de SCI à hauteur de 500 000 €. Lorsqu’elle avait été appelée en paiement par la banque, elle avait invoqué le caractère manifestement disproportionné de son engagement de caution. Saisie du litige, la cour d’appel avait estimé que cet engagement apparaissait manifestement disproportionné « dans une certaine mesure » seulement et que l’intéressé devait en être déchargé dans une proportion d’environ la moitié du montant garanti, soit de 245 500 €.

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. Pour elle, l’impossibilité pour la banque de se prévaloir d’un cautionnement manifestement disproportionné ne s’apprécie pas à la mesure de la disproportion. Autrement dit, lorsqu’un cautionnement est disproportionné, la banque ne peut pas demander à la personne qui s’est portée caution de rembourser partiellement le montant qu’elle s’était engagée à garantir. Cette dernière est totalement déchargée de son engagement.

Cassation commerciale, 28 mars 2018, n° 16-25651