En 2016, 2 819 plaintes ont été reçues par la Confédération générale du logement (CGL). Et 82,10 % d’entre elles ont concerné des litiges liés au secteur locatif. Après avoir analysé ces différentes plaintes, la CGL nous livre, à travers son dernier baromètre, les cinq litiges les plus fréquents.

1- La restitution du dépôt de garantie

Arrive en tête du classement (15,89 % des plaintes) la non restitution ou la restitution partielle du dépôt de garantie au locataire par le bailleur. La CGL remarque que ce type de litige a connu une augmentation de 3 points par rapport à 2015 (12,20 %). En pratique, l’origine du litige provient, le plus souvent, d’un désaccord entre les deux parties lors de l’état des lieux de sortie du logement, quand la facture de remise en état du logement est contestée par le locataire. Pour tenter de diminuer ce phénomène, la Confédération générale du logement recommande la création d’un fonds spécial de centralisation de l’ensemble des dépôts de garantie. Ce qui minimiserait les risques de litige entre bailleurs et locataires en faisant intervenir un tiers dans la gestion du dépôt de garantie.

2- Les troubles de jouissance

En hausse de plus de 2 points par rapport à 2015, les troubles de jouissance du locataire (15,40 % des plaintes) arrivent en deuxième position du classement. Des litiges qui sont dus majoritairement à un mauvais entretien des lieux loués par les propriétaires : isolation insuffisante, dysfonctionnement du système de chauffage, etc. Une progression qui témoigne de l’existence de biens mis à la location dans un état parfois médiocre. La CGL propose une modification de la législation pour autoriser le locataire à contacter, de son propre chef, un professionnel de la rénovation lorsque le bailleur rechigne à réaliser les travaux qui s’imposent.

3- Les charges locatives

10,32 % des plaintes déposées auprès de la CGL en 2016 ont concerné le montant abusif des charges locatives. Des charges souvent injustifiées et qui ne devraient pas incomber au locataire. Par exemple, certains bailleurs considèrent que le coût du remplacement d’une chaudière est dû par le locataire. D’autres facturent une consommation d’eau excessive en raison d’une fuite non réparée.

4- Les difficultés de communication

La CGL souligne qu’il s’agit de la première année où ce type de grief (6,81 % des plaintes) arrive dans le top 5 de son baromètre. Ces griefs se manifestent généralement par des difficultés pour les locataires à contacter leurs bailleurs ou à avoir avec eux des relations apaisées. Typiquement, le bailleur ne répond pas à des demandes légitimes ou fait preuve d’une certaine agressivité dans ses réponses. Parfois même, le bailleur s’introduit dans le logement sans avoir reçu d’autorisation du locataire !

5- Des agences immobilières pas toujours professionnelles

Nouvelle entrée dans ce baromètre 2016, les litiges avec les agences immobilières (4,43 % des plaintes). La CGL souligne, parmi les plaintes étudiées, que certains professionnels facturent des frais de gestion indus, augmentent brutalement les charges sans justification ou encore demandent des documents qui sont interdits par la loi. Par ailleurs, la CGL déplore le fait que la mise en place d’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, prévue par la loi Alur du 24 mars 2014, n’ait jamais été réalisée. Une entité qui avait vocation à être saisie par les locataires et destinée à sanctionner les professionnels de l’immobilier indélicats.

Après avoir mené l’enquête auprès de 50 études d’huissiers de justice et de 67 sociétés de recouvrement de créances, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a constaté que 32 % des établissements mettaient en œuvre des pratiques déloyales auprès des débiteurs dans le cadre d’un recouvrement amiable des créances.

Précision : on parle de recouvrement amiable des créances lorsque le créancier ne recourt pas à la justice pour obtenir de son débiteur le paiement des sommes que celui-ci ne lui a pas payées mais mandate un tiers (une société de recouvrement ou un huissier de justice) pour le faire.

Les opérations de contrôle de la DGCCRF ont ainsi abouti à l’envoi de 15 avertissements et de 15 injonctions administratives, ainsi qu’à la transmission de 10 procès-verbaux pénaux à la Justice.

Des frais indus

Parmi les manquements relevés, la DGCCRF a pointé du doigt des pratiques consistant à réclamer au débiteur, en plus de la créance principale, des frais qu’il n’avait pas en réalité à verser au professionnel venu le solliciter pour le compte de son créancier. Par exemple, certains huissiers facturent au débiteur des « sommations de payer », alors qu’aucune somme ne peut lui être réclamée pour une telle prestation. Dans la même idée, des sociétés de recouvrement de créances imposent, dans leurs courriers-types, le règlement de frais correspondant à une sanction pénale ou administrative, qui ne peuvent pourtant pas être exigés dans une procédure de recouvrement amiable. D’autres réclament des frais de manière illicite, comme s’il s’agissait de frais légaux exigibles, par exemple « des dommages et intérêts » sur le fondement de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du Code civil (ancien alinéa 4 de l’article 1153 du Code civil) sans que les conditions prévues par ce texte soient remplies. Sont également exigés des frais de recouvrement indus (frais de quittance, frais de mise en demeure, dommages et intérêts transactionnels) ou mentionnés sous de fausses dénominations (intérêts de retard).

Des pratiques trompeuses

La DGCCRF a également observé le recours à des pratiques destinées à presser le débiteur à s’exécuter avec plus de succès. Ainsi, certains huissiers n’hésitent pas à exiger le paiement de « dommages et intérêts transactionnels » en plus de la créance principale sans les avoir négociés au préalable avec le débiteur. Cherchant également à obtenir plus facilement le paiement des créances poursuivies, des sociétés de recouvrement de créances entretiennent la confusion entre les phases de recouvrement amiable et de recouvrement judiciaire : elles ne précisent pas ainsi dans leurs courriers qu’elles interviennent dans le cadre d’une procédure amiable ou bien font référence à une procédure d’injonction de payer.

Les associations qui œuvrent en tant que représentant d’intérêts doivent s’inscrire sur le répertoire numérique géré par la Haute Autorité pour la transparence de la vie publique (HATVP). Ce répertoire, consultable sur le site www.hatvp.fr, vise à informer les citoyens sur les relations entre les représentants d’intérêts et les responsables publics.

Et les associations inscrites sur ce répertoire devront, d’ici au 30 avril 2018, fournir un rapport sur les activités de lobbying qu’elles ont exercées au cours du 2nd semestre 2017. Une démarche qui s’effectue sur le site Internet de la HATVP.

Concrètement, doivent notamment être communiquées les informations portant sur :– le type de décisions publiques sur lesquelles l’association a fait porter ses actions de lobbying : lois, décrets, décisions de nomination… ;– le type d’actions qu’elle a effectuées : organisation de discussions informelles ou de réunions en tête-à-tête, invitation à des évènements, mise en place d’une correspondance régulière, envoi de pétitions ou de lettres ouvertes, transmission de suggestions afin d’influencer la rédaction d’une décision publique ou d’expertises afin de convaincre ;– les catégories de responsables publics avec lesquelles l’association est entrée en communication sans mentionner l’identité ou la fonction précisément occupée : membre du Gouvernement ou de cabinet ministériel, député, sénateur, collaborateur du Président de la République… ;– le montant des dépenses liées aux actions de représentation d’intérêts, soit le montant de l’ensemble des moyens humains, matériels et financiers mobilisés pour mener ses activités.

Rappel : une association est un représentant d’intérêts lorsque l’activité d’un de ses dirigeants, de ses employés ou de ses membres consiste, de façon principale ou régulière, à entrer en communication, à son initiative, avec des responsables publics afin d’influer sur des décisions publiques en projet ou en vigueur, générales ou individuelles (lois, décrets, contrats de concession, marchés publics, décisions de nomination…).

Comme chaque année à cette époque, les exploitants agricoles doivent procéder à leur déclaration Pac pour pouvoir bénéficier des aides « surfaces ». Une déclaration qui doit désormais (depuis l’année 2016) être souscrite en ligne sur le site Télépac.

En pratique, les télédéclarations peuvent être effectuées depuis le 1er avril, la date butoir étant fixée au 15 mai 2018.

Cette année, Télépac s’est enrichi de nombreuses améliorations ergonomiques qui permettent de faciliter la navigation et de réduire certains risques d’erreur lors de la déclaration. Le ministère de l’Agriculture attire toutefois l’attention des déclarants sur « certaines modalités d’appréciation de la surface admissible » qui évoluent en 2018 s’agissant des surfaces en prairies ou pâturages permanents.

À noter : un numéro vert est à mis à la disposition des exploitants pour toute question relative à la déclaration : 0 800 221 371. Ces derniers peuvent également consulter le guide national d’aide à la déclaration du taux d’admissibilité des prairies et pâturages permanents, qui a été mis à jour des dernières évolutions.

Ministère de l’Agriculture, communiqué du 3 avril 2018

Le commerçant qui est locataire du local dans lequel il exerce son activité peut mettre fin à son bail à l’expiration de chaque période triennale. Ainsi, par exemple, si son bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er décembre 2016 pour se terminer normalement au 30 novembre 2025, il pourra y mettre un terme anticipé pour la date du 30 novembre 2019, puis pour le 30 novembre 2022.

Pour ce faire, le locataire doit délivrer un congé au bailleur, par acte d’huissier ou par lettre recommandée AR, au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours. Ainsi, si le locataire veut mettre fin à son bail pour le 30 novembre 2019, il devra donner son congé au plus tard le 31 mai 2019.

Et attention, si le congé est donné moins de 6 mois avant le terme de la période triennale, son effet est repoussé à l’expiration de la période triennale suivante. Conséquence : le bailleur sera en droit de réclamer au locataire le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de cette période, donc pendant 3 ans de plus !

Un congé donné au dernier moment

Application de cette règle vient d’être faite à l’encontre d’un locataire dont le bail avait débuté le 1er octobre 2010 et qui souhaitait y mettre fin le 30 septembre 2013. Il avait rédigé son courrier le vendredi 29 mars 2013, mais celui-ci n’avait pu être notifié au bailleur que le mardi 2 avril, les trois jours précédents étant un samedi, un dimanche et le lundi férié (lundi de Pâques). Le bailleur avait alors considéré que le congé était trop tardif car il ne pouvait pas prendre effet le 30 septembre 2013. Il avait donc réclamé au locataire le paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale suivante, c’est-à-dire jusqu’au 30 septembre 2016.

Pour s’en sortir, le locataire avait invoqué un texte (l’article 642 du Code de procédure civile) selon lequel un délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Selon lui, le congé délivré pour le 30 septembre 2013 devait donc être prorogé jusqu’au 2 avril 2013. Son congé n’était donc pas trop tardif.

Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car cet article ne s’applique pas dans cette hypothèse, mais seulement lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai. Pour eux, le congé devait être notifié au bailleur le 31 mars 2013 au plus tard. Le congé délivré le 2 avril 2013 n’étant pas valable, le locataire a été condamné à payer les loyers pendant 3 ans de plus.

Cassation civile 3e, 8 mars 2018, n° 17-11312

En matière de baux commerciaux, lorsqu’un local est détruit par une cause étrangère aux contractants, imprévisible et irrésistible (on parle de cas fortuit), le bail est résilié de plein droit. Et le bailleur n’est pas tenu de dédommager le locataire.Mais si le local n’est pas totalement détruit, le locataire peut demander soit la résiliation du bail, soit une diminution du loyer.

Simple à première vue ! Mais dans la pratique, la notion de destruction totale d’un bien loué peut également recouvrir des hypothèses où le local, même s’il n’a pas été intégralement détruit, est devenu impropre à sa destination. On considère également que la perte du bien est totale lorsque le coût des travaux de remise en état excède la valeur vénale de l’immeuble. Dans ces deux situations de destruction partielle, le bail peut quand même être résilié de plein droit, sans aucun dédommagement pour le locataire.

C’est ainsi qu’ayant perdu son local dans un incendie, un boulanger n’a pas obtenu gain de cause auprès des juges suite à la résiliation de son bail commercial par le bailleur. Contestant cette résiliation car le local n’était que partiellement détruit, il avait demandé en justice que le bailleur soit tenu d’effectuer des travaux de remise en état. En vain ! En effet, les juges ont relevé que bien que le local n’ait pas été entièrement détruit, l’incendie l’avait rendu impropre à l’exploitation prévue au bail. Ce qui est assimilé à une destruction en totalité du bien loué.

Cassation civile 3e, 8 mars 2018, n° 17-11439

Les exploitants agricoles qui souscrivent une assurance contre les risques climatiques (grêle, tempête, gel, inondation, sécheresse) bénéficient d’une aide de l’État, via le fonds européen agricole pour le développement rural, pour son financement.

Précision : les contrats d’assurance multirisques climatiques offrent une garantie de base et la faculté de souscrire des garanties complémentaires.

Jusqu’alors, cette prise en charge ne pouvait excéder 65 % du montant des primes d’assurance. Un récent règlement européen (dit règlement « omnibus ») du 13 décembre 2017 est venu autoriser les États membres à fixer un taux plus élevé pouvant aller jusqu’à 70 %. Toutefois, pour des raisons budgétaires, le ministre de l’Agriculture a annoncé qu’il ne ferait pas usage de cette faculté, au grand dam des syndicats d’exploitants agricoles. Le taux de subvention restera donc fixé à 65 %.

D’autre part, aujourd’hui, l’assurance récolte n’entre en jeu que si la baisse de production subie par l’exploitant est d’au moins 30 % par rapport à la moyenne des 5 dernières années. Le même règlement européen a permis l’abaissement de ce seuil à 20 %. Mais là encore, le ministre de l’Agriculture a indiqué qu’il ne mettrait pas en œuvre cette possibilité car, selon lui, les contrats d’assurance « seraient, certes, plus protecteurs, mais également plus coûteux pour les agriculteurs ». Le seuil de déclenchement de l’assurance récolte restera donc fixé à 30 % en France. Une position du ministre qui a suscité une vive déception chez un certain nombre d’organisations syndicales, en particulier celles représentant les producteurs de grandes cultures.

Le dirigeant d’une société s’était porté caution, pendant 10 ans et dans la limite de 74 100 €, de l’ensemble des engagements de celle-ci vis-à-vis d’une banque qui lui avait consenti une ouverture de crédit. Quelques années plus tard, cette société avait absorbé deux sociétés qui avaient antérieurement souscrit des prêts auprès de la même banque. Lorsque la société absorbante avait été mise en liquidation judiciaire, la banque avait agi contre le dirigeant caution pour qu’il paie les dettes résultant du crédit accordé aux sociétés absorbées. Or, ce dernier avait refusé de s’exécuter car il estimait ne pas être tenu de garantir les prêts accordés aux deux sociétés avant leur absorption par sa société.

Extension du cautionnement

Mais les juges ont donné raison à la banque. Pour eux, dans la mesure où le dirigeant s’était rendu caution de l’ensemble des engagements, présents ou futurs, de la société à l’égard de la banque, il ne pouvait pas valablement contester être tenu des créances de la banque sur cette société résultant des crédits octroyés en 2011 aux deux sociétés absorbées en 2012. En effet, avec l’absorption, les prêts accordés aux sociétés absorbées avaient été transmis à la société absorbante (on parle de « transmission universelle du patrimoine » de la société absorbée à la société absorbante).

Précision : les juges ont également indiqué que la banque n’a pas l’obligation d’informer la caution, qui s’est engagée à garantir l’ensemble des engagements d’une société à son égard, des conséquences de la transmission universelle des patrimoines d’autres sociétés à la société qui les a absorbées. Dans cette affaire, le dirigeant caution reprochait à la banque d’avoir manqué à son devoir de mise en garde sur les conséquences de l’absorption.

Cassation commerciale, 28 février 2018, n° 16-18692

Lorsqu’un associé a personnellement subi un préjudice du fait du dirigeant de la société, il peut en demander réparation en justice en mettant en cause la responsabilité de ce dernier. Mais encore faut-il qu’il parvienne à démontrer qu’il a subi un préjudice distinct de celui de la société pour que son action en responsabilité aboutisse.

Tel n’a pas été le cas dans une affaire opposant l’un des deux associés d’une société de transports et loisirs aériens par hélicoptère à l’autre associé, également gérant de la SARL. Le conflit les opposant résidait principalement dans le fait que le gérant avait acheté un hélicoptère pour le compte de la société en formation, achat entièrement financé par l’autre associé. Malheureusement, l’hélicoptère s’est avéré non conforme à l’objet social, nécessitant d’importants travaux pour être utilisé. Ce qui a retardé le début d’activité de la société de plusieurs mois. L’associé a alors décidé d’agir en responsabilité contre le gérant afin d’obtenir réparation de son préjudice. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, selon eux, l’associé n’est pas parvenu à prouver qu’il avait subi un préjudice distinct de celui de la société.

Cassation commerciale, 17 janvier 2018, n° 16-10266

Chaque année, l’association Recherches & Solidarités sonde les responsables, les membres du bureau ou du conseil d’administration des associations. Ils peuvent ainsi exprimer leur ressenti quant à la situation générale de l’association et ses perspectives d’évolution dans les mois à venir. Des données importantes pour tous ceux qui soutiennent les associations et tentent de répondre à leurs attentes.

Ainsi, en 2017, pour 66 % des responsables interrogés, la situation générale de leur association (actions, missions…) au cours des premiers mois de l’année était « bonne », voire « très bonne ». 57 % étaient même optimistes quant à l’évolution de cette situation au cours des prochains mois et 59 % envisageaient de nouveaux projets ou une extension de l’activité de l’association. Toutefois, les responsables associatifs se montraient inquiets concernant la disponibilité des bénévoles, la situation financière de l’association et le renouvellement de ses dirigeants bénévoles.

Ces tendances seront-elles confirmées cette année ? Pour le savoir, Recherches & Solidarités invite à nouveau les responsables associatifs à répondre à un questionnaire disponible sur son site Internet. Divers sujets y sont abordés comme la situation de l’association au cours des premiers mois de l’année 2018 (situation générale, financière…), la mise en place de nouveaux projets à l’automne 2018, les sujets d’inquiétude pour les mois à venir, les expériences et les souhaits d’accompagnement de l’association en matière de financement, de bénévolat, d’emploi salarié ou encore pour la mise en place de nouvelles actions.

Les premiers résultats de l’enquête seront connus avant l’été et seront personnellement adressés aux responsables qui se sont « prêtés au jeu ».

https://recherches-solidarites.org/