La délégation de pouvoirs se distingue de la simple délégation de signature. Dans le cas d’une délégation de signature, le dirigeant charge simplement une personne de signer des actes en son nom et en ses lieu et place. Le délégataire n’est alors qu’un mandataire du dirigeant ; il ne représente pas la société. En revanche, dans le cas d’une délégation de pouvoirs, le dirigeant délègue une partie de ses pouvoirs au nom et pour le compte de la société. Le délégataire recevant ses pouvoirs de la société, il a donc le pouvoir de la représenter (dans la limite de sa délégation).

À noter : seule une véritable délégation de pouvoirs peut entraîner une décharge de responsabilité pénale du dirigeant.

Parce que les délégations de pouvoirs sont consenties au nom de la société, la cessation du mandat du dirigeant délégant, quelle qu’en soit la cause (révocation, démission, décès), ne met pas automatiquement fin aux délégations que celui-ci aurait pu consentir.

Précision : la délégation doit être opportune, c’est-à-dire justifiée au regard de la taille de l’entreprise, de ses activités et de son organisation interne. Une délégation mise en œuvre de manière artificielle risquerait d’être privée d’effet par les tribunaux.

Dans l’absolu, la qualité de délégataire n’est pas réservée à un statut particulier. Le délégataire peut être aussi bien un salarié, un associé qu’une personne extérieure à la société. Mais attention, une délégation de pouvoirs donnée à un tiers ne permet pas au dirigeant de s’exonérer de sa responsabilité.

Dans les groupes de sociétés, il est néanmoins possible pour le dirigeant d’une société de confier une délégation de pouvoirs à un salarié d’une autre société du groupe. Et cette délégation pourra, le cas échéant, permettre au dirigeant de se voir exonéré de sa responsabilité pénale. Ainsi par exemple, le dirigeant de la société tête de groupe peut déléguer ses pouvoirs en matière d’hygiène et de sécurité du travail pour l’ensemble des sociétés du groupe à un salarié d’une filiale.

Important : pour que la délégation de pouvoirs emporte délégation de responsabilité, le salarié délégataire doit être une personne compétente, pourvue de l’autorité et des moyens nécessaires pour assurer le respect des mesures règlementaires. L’inadéquation du poste, de la compétence et de la rémunération du salarié avec la délégation de pouvoirs consentie rendra celle-ci inefficace.

Dans tous les cas, le dirigeant est responsable des délégations de pouvoirs qu’il consent. Un choix hasardeux de délégataire, une mauvaise appréciation des missions confiées, un défaut de surveillance du délégataire seront autant de sources de responsabilité pour le dirigeant, pouvant, le cas échéant, justifier sa révocation.

Le délégataire peut, à son tour, déléguer une partie des missions qui lui ont été confiées. On parle alors de subdélégation. De même, le subdélégataire peut, par suite, déléguer une partie de ses attributions. Et on peut arriver ainsi à des délégations en chaîne, pouvant le cas échéant comporter plusieurs ramifications.

Exemple : un président de SAS a délégué au directeur juridique de la société la gestion des affaires juridiques de l’entreprise. Ce directeur juridique pourra, par suite, déléguer à un juriste de son service les missions relatives à la gestion des affaires contentieuses et à un autre la rédaction et la révision des contrats.

Les subdélégations doivent être consenties dans les mêmes conditions que celles exigées pour la délégation. En matière d’infraction à la sécurité du travail, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la subdélégation était valable même sans l’autorisation du dirigeant et il est permis de penser que cette solution s’applique aux autres matières. Toutefois, cette solution ne s’impose qu’en l’absence de stipulation contraire de l’acte de délégation, qui peut tout à fait interdire la subdélégation ou au moins subordonner celle-ci à l’autorisation préalable du dirigeant. De telles clauses sont d’ailleurs recommandées, dans la mesure où elles assurent au dirigeant une certaine maîtrise de la chaîne de délégations et de l’organigramme des pouvoirs et responsabilités de l’entreprise.

À noter : si la subdélégation est parfaitement envisageable, la codélégation, c’est-à-dire le fait de déléguer une même mission à deux ou plusieurs personnes en même temps, est à proscrire car elle ne permet pas au dirigeant de s’exonérer de sa responsabilité.

Une délégation de pouvoirs peut être orale, l’écrit n’étant pas obligatoire. Mais en pratique, l’écrit est fortement recommandé car il permet d’apporter la preuve de l’existence de la délégation et de son contenu.

Précision : cet écrit peut être un acte spécifique ou un paragraphe du contrat de travail du délégataire.

Pour emporter délégation de responsabilité, la délégation doit être certaine et dépourvue d’ambiguïté. Une formulation trop imprécise ou trop générale aura pour effet de faire perdre toute efficacité à la délégation. Il convient donc d’accorder un soin particulier à la rédaction de l’acte de délégation. Notamment, il est conseillé de mentionner le domaine et la portée de la délégation (objet, étendue des pouvoirs conférés au délégataire, réglementation qui lui revient de faire appliquer et de respecter) ainsi que la date de prise d’effet de la délégation et sa durée.

À noter : dans le cas d’une délégation consentie à durée indéterminée, le dirigeant délégant peut révoquer à tout moment la délégation. Mais attention, lorsque la délégation consentie à un salarié apparaît comme un élément substantiel de son contrat de travail, cette révocation peut être considérée comme une modification d’un élément du contrat de travail de nature à entraîner sa rupture.

Si les statuts fixent des conditions de délégation, le dirigeant souhaitant déléguer une partie de ses pouvoirs devra s’y conformer. À défaut, il engage sa responsabilité et risque la révocation.

Par une délégation de pouvoirs, il ne peut être question de se décharger de tous ses pouvoirs et de toutes ses responsabilités. La délégation doit être limitée à certains actes et à certaines catégories de missions seulement.

Par ailleurs, une délégation de pouvoirs efficace doit pouvoir exonérer le dirigeant de la responsabilité attachée au domaine de délégation. On rappellera ici que les domaines dans lesquels la responsabilité pénale du dirigeant peut être engagée, dans le cadre de l’exercice de ses fonctions, sont nombreux. On évoquera en particulier, sans que cette liste soit exhaustive :– les infractions à la réglementation du travail (hygiène, sécurité, durée du travail, travail dissimulé, embauche illégale de travailleurs étrangers…) ;– les infractions à la législation fiscale ;– les infractions au droit de la concurrence (ententes, abus de position dominante…) et de la consommation (pratiques commerciales déloyales ou trompeuses…) ;– les infractions spécifiques au droit des sociétés et au droit boursier ;– la contrefaçon.

Précision : lorsque les conditions requises sont réunies, la délégation a donc pour effet de dégager le représentant légal de sa responsabilité pénale. Seul le délégataire s’expose alors aux poursuites à condition bien sûr :– que l’infraction commise puisse être rattachée au domaine de compétence délégué ;– et, cela va sans dire, que le dirigeant n’ait pas personnellement pris part à l’infraction ou y ait pas lui-même consenti. Dans cette hypothèse, la délégation, aussi bien rédigée soit-elle, ne pourra pas permettre au dirigeant d’échapper aux poursuites.

Transmettre une entreprise n’est pas chose aisée car il peut tout d’abord être compliqué de trouver un (bon) repreneur. Et ce d’autant plus qu’une telle opération se veut généralement confidentielle, le cédant pouvant légitimement craindre que la mise en vente de son entreprise n’inquiète ses cats et ses partenaires.

Aussi, pour débusquer un repreneur, il convient de « ratisser large ». D’abord, en activant l’ensemble de ses réseaux, tant personnels que professionnels, c’est-à-dire sa famille, ses fournisseurs et ses concurrents. Ensuite, en faisant part de son projet aux organismes consulaires et aux fédérations professionnelles. Et en n’hésitant pas à solliciter son banquier et son cabinet d’expertise comptable car l’un comme l’autre sont susceptibles, grâce à leur propre réseau, de mettre le cédant en relation avec un ou plusieurs repreneurs potentiels. Enfin, la diffusion de son projet sur les « bourses d’affaires » présentes sur Internet ne doit pas être négligée.

Lorsque l’entreprise à céder est une entreprise individuelle, le dirigeant vendra son fonds de commerce. Celui-ci est composé de la marque, du nom commercial, de l’enseigne, de la catèle, du droit au bail ainsi que du matériel et du mobilier. Et très souvent, la cession du fonds s’accompagne de la cession des stocks. Dans ce cas de figure, ni les contrats ni les dettes ne sont transférés au repreneur, ce dernier n’achetant que des biens. Le vendeur doit donc gérer la cessation de son activité en encaissant les créances restant dues, en remboursant ses créanciers et en soldant ses comptes.

Si l’entreprise est une société (SARL, SAS…), la transmission s’opère, cette fois, sous forme de cession des titres. Ici, c’est toute l’activité, fonds de commerce, créances, contrats, trésorerie, etc., y compris les dettes de l’entreprise, qui est vendue. Cette opération est donc généralement synonyme pour le cédant d’un engagement de garantie de passif au profit de l’acquéreur.

Avant de céder une entreprise, il est primordial d’en connaître la valeur. Pour ce faire, il existe globalement deux grandes méthodes d’évaluation.

La première, la méthode patrimoniale, consiste à inventorier les éléments d’actif et de passif composant le patrimoine de l’entreprise. Cette opération, réalisée sur la base du bilan, revient à raisonner sur l’actif net comptable. Mais cette approche est insuffisamment précise car les valeurs comptables ainsi obtenues, sur la base de situations antérieures, nécessitent d’être réévaluées (fonds de commerce, immeubles, stocks, créances…) afin de rendre l’ensemble plus conforme à la réalité économique du moment.

La seconde méthode, dite de la rentabilité, part du postulat selon lequel la valeur d’une entreprise dépend de sa rentabilité passée mais également de celle qu’elle sera en mesure de dégager dans le futur. Ainsi, pour obtenir une estimation de la valeur de l’entreprise, on applique à son résultat net, à son résultat d’exploitation ou à son excédent brut d’exploitation un coefficient multiplicateur traduisant les hypothèses de croissance espérées.

Une fois la valeur de l’entreprise déterminée, souvent par la conjugaison des deux méthodes, vient ensuite le temps de la négociation entre les parties, à l’issue de laquelle le prix de vente sera déterminé.

À noter : dans le cadre des opérations précédant leur cession, les entreprises d’une certaine taille font très souvent l’objet d’un audit d’acquisition, généralement diligenté par le repreneur, destiné à évaluer leurs forces et leurs faiblesses.

Après être tombés d’accord sur les biens à transmettre et sur leur prix, cédant et repreneur doivent formaliser leur consentement dans un acte. Un compromis de vente ou un protocole d’accord, qui prévoit la signature ultérieure de l’acte définitif mais qui les engage d’ores et déjà, est alors dressé. Rédigé par des professionnels, cet acte est fondamental car il reprend chaque point de la négociation et fixe les droits et obligations de chacune des deux parties. Il précise notamment les modalités de la reprise (accompagnement du cédant, reprise de certains engagements, etc.), le prix de vente et ses modalités de paiement ainsi que les éventuelles conditions suspensives à la réalisation desquelles la cession est subordonnée.

Attention : l’employeur qui cède son fonds de commerce ou la majorité des parts sociales d’une SARL (ou des actions d’une société anonyme) doit en informer au préalable ses salariés pour leur permettre, le cas échéant, de présenter une offre de reprise. Et attention, le non-respect de cette obligation est susceptible d’être sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 2 % du prix de la cession.

L’incidence fiscale de la cession est évidemment une préoccupation majeure du vendeur. Plusieurs hypothèses doivent être distinguées.

• La vente d’un fonds de commerce (ou de titres si le cédant est associé d’une société de personnes relevant de l’impôt sur le revenu) déclenche l’imposition immédiate des bénéfices et des plus-values. Ces dernières sont taxées soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu, assorti de cotisations sociales, soit au taux réduit de 16 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Fort heureusement, plusieurs mécanismes sont prévus pour réduire cette imposition, sous réserve, bien entendu, d’en réunir toutes les conditions d’application (nature de l’activité, durée d’exercice…). Ainsi, les petites entreprises (TPE) peuvent être exonérées totalement lorsque leurs recettes sont inférieures à 250 000 € pour les activités de ventes ou de prestations d’hébergement et à 90 000 € pour les autres prestations de services. Les PME peuvent également être exonérées totalement lorsque la valeur du fonds ne dépasse pas 300 000 €, hors immeubles. Ces deux dispositifs concernant tant l’impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux. Et une exonération spécifique peut, en outre, s’appliquer dans le cadre du départ à la retraite du cédant. Toutes les plus-values étant alors exonérées d’impôt sur le revenu, excepté les plus-values immobilières. Étant précisé pour finir que les dispositifs TPE et PME sont exclusifs l’un de l’autre, mais peuvent se cumuler avec l’exonération pour départ à la retraite.

• Si l’entreprise est une société, la cession des titres obéit à un autre régime fiscal. Les plus-values sont alors imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application, le cas échéant, d’un abattement pour durée de détention des titres. Abattement qui peut notamment être majoré lorsque le dirigeant d’une PME soumise à l’IS cède ses titres pour partir à la retraite. Mais dans tous les cas, les plus-values restent soumises aux prélèvements sociaux.

Remarque générale : la cession d’une entreprise est une opération complexe qui nécessite de faire appel à des professionnels du chiffre et du droit. Vos conseils habituels (avocat, expert-comptable) sont à même de répondre à vos interrogations et de vous accompagner dans votre réflexion et tout au long de votre démarche.

Notion d’activité connexe ou complémentaire

En l’absence de définition légale, le caractère connexe ou complémentaire de l’activité nouvellement envisagée par le locataire par rapport à l’activité prévue au bail est apprécié souverainement par les juges. Ceux-ci prennent notamment en compte les désirs et les besoins de la catèle locale ainsi que l’évolution des usages commerciaux.

Attention : les activités connexes ou complémentaires ne doivent pas être confondues avec les activités accessoires qui, elles, ne nécessitent aucune autorisation puisqu’elles sont implicitement autorisées par le bail (pharmacie et parapharmacie, activité de PMU dans un café-bar, vente de denrées alimentaires et de boissons dans une station-service…).

À titre d’exemple, le caractère de connexité et de complémentarité a été reconnu aux activités suivantes :– Confection-vente de plats cuisinés et boucherie-charcuterie ;– Restauration rapide et bar-café ;– Vente de lingerie et commerce de prêt-à-porter féminin ;– Vente d’articles de maroquinerie et vente de chaussures ;– Vente de vins et alcools et magasin d’alimentation générale.

À l’inverse, les activités suivantes n’ont pas été considérées comme connexes ou complémentaires :– Sandwicherie et restaurant-pizzeria ;– Café-bar restaurant et night-club ;– Débit de tabac, articles de fumeurs et stylos de luxe ;– Station-service et carrosserie, peinture, réparation de véhicules ;– Boulangerie et pâtisserie.

Procédure à suivre

Préalablement à l’extension d’activité envisagée, le locataire doit faire part de ses intentions au propriétaire soit par acte extrajudiciaire en ayant recours à un huissier de justice, soit désormais par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Cette notification doit évidemment indiquer de manière précise l’(les) activité(s) nouvelle(s) que le locataire souhaite exercer dans les lieux loués.

La notification fait courir un délai de 2 mois pendant lequel le propriétaire peut s’opposer à la déspécialisation. Son refus ne peut être motivé que par l’absence de connexité ou de complémentarité de la nouvelle activité envisagée par le locataire. Le bailleur ne peut, par exemple, se prévaloir d’une clause d’exclusivité contenue dans le bail.

Si le propriétaire garde le silence pendant ce délai de 2 mois, l’adjonction de l’activité envisagée est réputée autorisée.

L’opposition du bailleur à la déspécialisation n’a pas à revêtir de forme particulière. Toutefois, la prudence lui commande de faire usage, sinon d’un acte d’huissier, tout au moins d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En cas de désaccord, le litige doit être porté devant le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds de commerce qui détermine si l’activité litigieuse envisagée est ou non complémentaire ou connexe. Dans l’affirmative, le locataire est autorisé à l’exercer.

Attention : le locataire qui procède à une extension d’activité sans respecter la procédure de déspécialisation commet un manquement à ses obligations pouvant justifier une résiliation ou un refus de renouvellement du bail.

À tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision de justice est passée en force de chose jugée (expiration du délai pour faire appel ou pour intenter un pourvoi en cassation), le locataire peut renoncer à sa demande de déspécialisation en le notifiant au bailleur par acte d’huissier ou par LRAR. Dans ce cas, c’est lui qui supporte tous les frais de l’instance.

Conséquences

Si la déspécialisation partielle entraîne par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale suivant la notification du locataire.

De même, il est en droit de demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, permettant ainsi de porter le montant du loyer à la valeur locative même si cette hausse dépasse le maximum normalement autorisé (variation de l’indice du coût de la construction).

Conditions préalables

Pour procéder à une déspécialisation plénière, deux conditions doivent être réunies :– D’une part, elle doit être justifiée par la conjoncture économique ainsi que par les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, ces deux conditions étant elles-mêmes cumulatives. Au titre de l’évolution de la conjoncture économique, le locataire peut mettre en avant les difficultés qu’il rencontre dans l’exercice de son activité, devenue insuffisamment rentable ou délaissée par les consommateurs. Quant à l’organisation rationnelle de la distribution, il s’agit d’un critère souvent plus difficile à établir. En la matière, le locataire peut démontrer par exemple que l’agencement et l’environnement du lieu de vente se prêteraient mieux à une activité nouvelle ou encore qu’il a tout intérêt à créer une autre activité compte tenu des commerces existants et des besoins de la catèle locale.

– D’autre part, l’activité nouvelle doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

Ainsi, a été autorisée la transformation d’un fonds, peu rentable, de vente de cartes géographiques, reproductions industrielles de toute nature, photocopies, et confection de panneaux, en une activité tous commerces saufs alimentaires « compte tenu des nécessités de la conjoncture économique et de l’organisation rationnelle de la distribution ». De même, un fonds de toilettage d’animaux de compagnie, « activité peu rentable dans un marché presque saturé », a été autorisé à se transformer en un commerce d’accessoires, cadeaux et petits objets.

En revanche, la transformation d’un magasin de chaussures en un commerce d’administrateur de biens et transactions immobilières a été refusée en raison du nombre déjà élevé d’agences immobilières dans le secteur. N’a pas été davantage autorisée la transformation d’un commerce de teinturerie-pressing en magasin de prêt-à-porter dans la mesure où l’activité était rentable et présentait un intérêt pour la catèle locale et que le grand nombre de magasins de prêt-à-porter implantés dans la rue satisfaisait aux besoins des consommateurs.

Procédure à suivre

Le locataire qui souhaite exercer dans les lieux loués une activité différente de celle prévue dans le bail doit en demander l’autorisation au bailleur. Cette demande doit être effectuée soit par acte extrajudiciaire en ayant recours à un huissier de justice, soit désormais par lettre recommandée avec avis de réception. Et elle doit indiquer la nature de l’activité dont l’exercice est envisagé.

Précision : la demande de déspécialisation doit également être notifiée, par acte d’huissier ou par LRAR, aux créanciers inscrits (par exemple ceux qui bénéficient d’un nantissement) sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent alors demander que le changement d’activité soit subordonné à des conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts, c’est-à-dire la constitution de garanties supplémentaires, même si les droits qu’ils détiennent sur l’actuel fonds de commerce sont transférés de plein droit sur le fonds transformé. De son côté, le bailleur doit, dans le mois de la demande, aviser par acte d’huissier de justice ou par LRAR ses autres locataires envers lesquels il s’est engagé à ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles qui fait l’objet de la demande. Ces derniers doivent faire connaître leur attitude dans le délai d’un mois, à peine de forclusion.

Le propriétaire dispose alors d’un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande de transformation pour signifier au locataire son acceptation, son refus, ou bien les conditions auxquelles il soumet son accord. Si le bailleur est demeuré silencieux pendant ce délai, son autorisation est réputée acquise.

Pour contester le refus du bailleur ou les conditions auxquelles il subordonne son acceptation, le locataire doit saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds. Ce dernier peut alors soit confirmer le refus ou l’acceptation conditionnelle du propriétaire, soit autoriser partiellement ou totalement la transformation malgré le refus du bailleur, dès lors que ce refus n’est pas justifié par un motif grave et légitime.

À cet égard, la loi précise que le refus de transformation est suffisamment motivé lorsque le bailleur justifie vouloir reprendre les lieux loués à l’expiration de la période triennale en cours pour réaliser soit des travaux de surélévation, de construction ou de reconstruction, soit des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière.

À noter : si le litige porte sur le montant du loyer, c’est le juge des loyers commerciaux qu’il convient de saisir, c’est-à-dire le président du tribunal de grande instance (ou le juge délégué à cette fonction).

Comme pour la déspécialisation partielle, le locataire qui procède à un changement d’activité sans respecter la procédure de déspécialisation et sans avoir obtenu l’autorisation du bailleur ou, à défaut, celle du tribunal, commet un manquement à ses obligations pouvant justifier une résiliation ou un refus de renouvellement de bail.

À noter : la renonciation du locataire à sa demande de déspécialisation plénière s’effectue dans les mêmes conditions que celles prévues pour la déspécialisation partielle.

Conséquences

Le changement d’activité peut avoir des conséquences sur le loyer. Ainsi le bailleur peut demander une augmentation immédiate du loyer sans attendre l’expiration de la période triennale en cours. Et lors du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative. En outre, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire le versement d’une indemnité égale au montant du préjudice que lui cause le changement d’activité.

À noter : autre conséquence, les clauses de résiliation pour cause de cessation d’activité ne peuvent s’appliquer pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux relatifs à la transformation des lieux destinés à la nouvelle activité. Cette durée ne peut toutefois pas excéder 6 mois à compter de l’accord du bailleur ou de la décision du tribunal autorisant la déspécialisation.

Conditions préalables

Pour effectuer une cession de bail avec changement d’activité pour cause de départ à la retraite ou d’invalidité, le locataire doit avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales. De plus, il suffit que le locataire ait simplement « l’intention » de céder son droit au bail et non pas qu’il vende ou qu’il justifie avoir trouvé un acquéreur.

Au même titre que la déspécialisation partielle ou plénière, la nouvelle activité envisagée doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Ces conditions sont limitatives, c’est-à-dire que le bailleur ne peut invoquer d’autres motifs pour refuser la cession et le changement d’activité.

Procédure à suivre

Le locataire doit signifier, par acte d’huissier, au bailleur (et s’il y a lieu, aux créanciers inscrits sur son fonds de commerce) son intention de céder le bail en précisant la nature des activités qui sont envisagées ainsi que le prix proposé. C’est la seule formalité imposée, le bailleur ne pouvant pas demander au locataire cédant ni le compromis de cession de bail ni le nom du cessionnaire.

Le bailleur dispose ensuite d’un délai de deux mois à compter de la signification pour faire connaître sa position. À défaut, il est réputé avoir donné son consentement. Ainsi, il peut accepter purement et simplement la cession du bail avec les nouvelles activités envisagées. Il peut aussi racheter le bail en exerçant sa priorité de rachat aux conditions fixées dans la notification. Ou encore contester le changement d’activité et faire opposition à la cession du bail en saisissant le tribunal de grande instance dans ce même délai de deux mois. Durant cette période d’opposition, le locataire doit continuer à exploiter le fonds loué. À défaut, le propriétaire peut valablement demander la résiliation du bail aux torts du locataire.

À noter : la déspécialisation en cas de départ à la retraite ne permet pas une augmentation immédiate du prix du bail. Toutefois, les juges ont admis le paiement d’une indemnité par le locataire en compensation du préjudice subi par le bailleur. Préjudice qui doit être prouvé par le bailleur lui-même.