Lorsque la Safer exerce son droit de préemption, et donc qu’elle acquiert le bien agricole mis en vente en lieu et place de l’acquéreur initialement pressenti, elle doit justifier sa décision en faisant explicitement référence et de façon motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis par la loi (installation ou maintien d’agriculteurs, consolidation d’une exploitation afin de lui permettre d’atteindre une dimension économique viable, sauvegarde du caractère familial d’une exploitation, lutte contre la spéculation foncière, etc.). Et attention, si tel n’est pas le cas, la décision de préemption encourt la nullité.

Illustration avec l’affaire récente suivante. La vente d’une parcelle enclavée, située en bordure de mer, avait été prévue au profit d’une société ostréicole qui exploitait des parcelles contigües à celle-ci. Informée du projet, la Safer avait manifesté son intention d’exercer son droit de préemption sur cette parcelle. À l’appui de sa décision, elle avait fait valoir que plusieurs autres exploitants pouvaient être intéressés par cette parcelle et que le rétrocessionnaire potentiellement pressenti était spécialisé dans la production ostréicole.

Une motivation qui n’était pas réelle

Invoquant une motivation qui ne tenait pas la route, l’acquéreur évincé avait alors demandé en justice l’annulation de la décision de préemption. Et les juges lui ont donné gain de cause. En effet, ils ont estimé que la mention par la Safer, dans sa décision de préemption, de l’existence de plusieurs autres rétrocessionnaires potentiels était illusoire dans la mesure où, compte tenu de la configuration des lieux, seuls deux exploitants pouvaient être intéressés par l’acquisition de cette parcelle enclavée, à savoir l’acquéreur évincé et son seul concurrent local en la personne du rétrocessionnaire potentiellement pressenti. D’autre part, les juges ont constaté que la Safer avait faussement retenu, dans sa motivation, que ce rétrocessionnaire potentiel était spécialisé dans la production ostréicole alors qu’il ne disposait pas sur place de parc d’élevage.

Les juges en ont déduit que la motivation développée par la Safer n’était pas réelle et ne visait qu’à dissimuler la perspective de privilégier un exploitant au détriment d’un autre. La décision de préemption a donc été annulée.

Cassation civile 3e, 7 septembre 2023, n° 21-21445

En principe, le locataire titulaire d’un bail commercial a le droit d’y mettre fin tous les 3 ans. Toutefois, par exception, l’exploitant locataire d’une résidence de tourisme classée ne dispose pas de cette faculté. Les baux commerciaux conclus pour l’exploitation de tels biens ont donc nécessairement une durée de 9 ans minimum.

Mais attention, cette interdiction légale de résilier tous les 3 ans le bail d’un logement situé dans une résidence de tourisme classée ne s’applique pas aux baux renouvelés. Autrement dit, une fois que le bail est renouvelé, l’exploitant locataire retrouve la faculté de donner congé aux propriétaires de la résidence à l’expiration de chaque période triennale. Cette précision vient d’être apportée par la Cour de cassation.

À noter : l’interdiction de résilier le bail de logement situé dans une résidence de tourisme tous les 3 ans a été édictée par la loi pour permettre aux propriétaires de ces locaux, souvent des particuliers qui ont investi, d’être assurés de louer leur bien pendant au moins 9 ans et de pouvoir ainsi bénéficier de la réduction d’impôt associée à ce type d’investissement. Rappelons, en effet, que le bénéfice de cette réduction d’impôt est subordonné au respect de l’engagement du propriétaire de louer son logement à l’exploitant de la résidence de tourisme pendant au moins 9 ans.

Cassation civile 3e, 7 septembre 2023, n° 21-14279

Depuis le début de l’année, et jusqu’au 27 décembre 2027, les fonctionnaires peuvent, dans le cadre d’un mécénat de compétences, être mis à disposition auprès de certains organismes non lucratifs. Une récente circulaire vient d’apporter des précisions concernant la mise en place de ce partenariat.

À noter : auparavant, la mise à disposition de fonctionnaires dans une association était possible uniquement si celle-ci contribuait à la mise en œuvre d’une politique de l’État, des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics administratifs et seulement pour l’exercice des missions de service public confiées à l’association.

Dans quels organismes ?

Les fonctionnaires de l’État ainsi que les fonctionnaires territoriaux (communes de plus de 3 500 habitants, départements, régions et établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre) peuvent être mis à disposition auprès :– d’organismes d’intérêt général ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel ou concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises ;– de fondations reconnues d’utilité publique ;– d’associations reconnues d’utilité publique.

À savoir : il appartient à l’administration employant le fonctionnaire de vérifier si l’association remplit les conditions de l’intérêt général.

La mise à disposition du fonctionnaire permet la conduite ou la mise en œuvre d’un projet pour lequel ses compétences et son expérience professionnelle sont utiles et répondant aux missions statutaires de l’organisme.

Selon quelles modalités ?

La mise à disposition du fonctionnaire peut être partielle ou totale. Elle est d’une durée de 18 mois, renouvelable jusqu’à 3 ans.

Les organismes bénéficiant de la mise à disposition d’un fonctionnaire peuvent être dispensés de l’obligation d’en rembourser le coût. Celle-ci est alors analysée comme une subvention en nature. Dans cette hypothèse, l’organisme doit faire une demande de subvention au moyen du formulaire Cerfa n° 12156*06 et adhérer au contrat d’engagement républicain.

Précision : l’organisme doit, dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice ou des exercices concernés par cette subvention, transmettre à l’administration employant le fonctionnaire un compte-rendu financier, un compte-rendu annuel d’évaluation du projet, son rapport annuel d’activité, ses comptes annuels et, le cas échéant, le rapport du commissaire aux comptes (subvention annuelle supérieure à 153 000 €).

En pratique, la mise à disposition du fonctionnaire est officialisée dans une convention signée par son employeur et l’organisme d’accueil. Ce document précise notamment les missions confiées au fonctionnaire, la durée de sa mise à disposition et, le cas échéant, les modalités de la subvention.

Circulaire du 19 juillet 2023 relative à l’expérimentation du mécénat de compétences dans la fonction publique de l’État et la fonction publique territoriale

Un locataire ne peut suspendre le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à ses obligations que si ce manquement l’empêche totalement d’utiliser les locaux loués ou de les utiliser conformément à l’usage auquel ils sont destinés.

La Cour de cassation vient de rappeler ce principe dans l’affaire récente suivante. Une société locataire d’un local à usage commercial avait cessé de payer ses loyers en raison d’infiltrations d’eau dans ce local. À l’appui de sa décision, elle invoquait le fait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance. La cour d’appel lui avait donné raison, ayant constaté que le bailleur avait manqué à une obligation essentielle du bail.

Rappel : le bailleur est obligé de délivrer le bien loué au locataire, d’entretenir ce bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

Mais la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel. En effet, elle lui a reproché de ne pas avoir recherché si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Ainsi, contrairement à ce que la cour d’appel avait estimé, le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ne suffit pas à justifier le défaut de paiement des loyers par le locataire.

Cassation civile 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15923

Sauf exceptions (donation-partage entre les héritiers, notamment), un héritier doit rapporter à la succession les donations que le défunt lui a consenties de son vivant. En effet, ces donations sont censées constituer des avances sur l’héritage futur de l’héritier et non pas un avantage qui lui serait consenti au détriment des autres héritiers.

En pratique, au décès du donateur, il convient de réintégrer la valeur des biens qui ont été ainsi donnés de son vivant dans la masse des biens à partager entre les héritiers. Et du coup, l’héritier concerné par le rapport des donations reçoit sa part d’héritage diminuée de la valeur du bien qu’il a déjà reçue.

Des fermages impayés par une fille à sa mère

Cette règle a été appliquée par les juges à des fermages impayés par une fille à sa mère. Dans cette affaire, une propriétaire de parcelles agricoles les avait données à bail rural à l’une de ses filles pour qu’elle les exploite. Or, pendant plusieurs années, cette dernière, avec l’accord de sa mère, avait cessé de payer les fermages. Après le décès de la propriétaire, l’autre fille de celle-ci avait, dans le cadre du règlement de la succession, demandé à sa sœur que le montant des fermages impayés soit réintégré dans la masse des biens à partager entre elles deux.

Saisis du litige qui s’en est suivi, les juges lui ont donné gain de cause. En effet, pour eux, la renonciation de la mère à percevoir les fermages l’avait été dans une intention libérale de sorte qu’il s’agissait bien d’une donation (on parle de « libéralité ») consentie par cette dernière à sa fille, qui devait être rapportée à la succession.

Cassation civile 1re, 21 septembre 2022, n° 20-22139

Souvent, les contrats de bail comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations, en particulier en cas de défaut de paiement du loyer.

En pratique : pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un « commandement » au locataire par acte d’huissier de justice. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

L’intérêt d’une clause résolutoire

Intérêt d’une clause résolutoire : dès lors qu’il constate un manquement du locataire à un engagement prévu par la clause, manquement qui a persisté un mois après une mise en demeure, le juge, saisi par le bailleur, doit prononcer la résiliation du bail, même si ce manquement est minime. Autrement dit, en présence d’une clause résolutoire, le juge ne dispose plus d’aucun pouvoir d’appréciation.

Et la clause résolutoire est également utile au cas où le locataire serait placé en redressement ou en liquidation judiciaire. Mais à condition de la faire jouer avant qu’une telle procédure soit ouverte. Car une fois que la procédure de redressement ou de liquidation est ouverte, les créanciers ne peuvent plus engager contre l’entreprise qui en fait l’objet une action en justice pour obtenir la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (par exemple, un loyer).

Ainsi, dans une affaire récente, un loueur de véhicules avait mis en demeure une société cdivte de lui régler, sous 8 jours (en l’occurrence le 1er octobre 2019 au plus tard), 197 000 € d’arriérés de loyers, faute de quoi il ferait jouer la clause résolutoire prévue dans le contrat de location. Cette mise en demeure étant restée sans effet, le loueur avait obtenu du juge des référés une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant la restitution des véhicules. Par la suite, cette ordonnance avait fait l’objet d’un appel tandis que la société locataire avait été mise en redressement judiciaire.

Du coup, le loueur était-il encore en droit d’agir contre cette dernière ? La Cour de cassation a répondu par l’affirmative : un créancier peut très bien demander la résiliation d’un contrat de location en faisant jouer une clause résolutoire ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Dans cette affaire, la clause résolutoire avait été acquise à l’issue du délai de 8 jours laissé à la société locataire pour payer les loyers (soit le 1er octobre 2019), donc avant le prononcé du jugement d’ouverture du redressement judiciaire le 26 décembre 2019. Le loueur de véhicules était donc en droit d’obtenir la résiliation du bail.

Cassation commerciale, 13 septembre 2023, n° 22-12047

Mis en place en 2022, et reconduit en 2023, au profit des particuliers, le bouclier « électricité » profite également aux entreprises de moins de 10 salariés, qui dégagent un chiffre d’affaires (CA) ou présentent un total de bilan inférieur à 2 M€ et qui disposent d’un compteur électrique d’une puissance inférieure à 36 kVA. Grâce à lui, la hausse des tarifs de l’électricité est limitée à 15 % depuis le mois de février 2023.

Ce dispositif devrait être maintenu l’année prochaine. En effet, le projet de loi de finances pour 2024, présenté récemment, prévoit sa reconduction pour une année supplémentaire. « Compte tenu de la volatilité des prix de l’électricité sur les marchés de gros depuis l’automne 2021 et de son impact sur le calcul des tarifs réglementés, il autorise ainsi le gouvernement à fixer, tout au long de l’année 2024, comme c’est le cas depuis 2022, des tarifs réglementés de l’électricité inférieurs à ceux résultant de la réglementation en vigueur ».

Reste à savoir selon quelles modalités et dans quelles conditions ce bouclier « électricité » s’appliquera en 2024. À suivre…

Art. 52, Projet de loi de finances pour 2024 n° 1680, enregistré à l’Assemblée nationale le 27 septembre 2023

Les associations ne disposent pas toutes des mêmes droits en matière d’acquisition et d’administration d’immeubles. Alors que certaines peuvent être propriétaires de tout bien immobilier, quel que soit son usage (la mise en location, par exemple), d’autres ne sont autorisées à détenir que les immeubles utiles à leur activité.

Quels immeubles pour quelles associations ?

Toutes les associations déclarées peuvent acheter, posséder et administrer le local destiné à leur administration et à la réunion de leurs membres ainsi que les immeubles strictement nécessaires à l’accomplissement de leur but.

En revanche, pour recevoir à titre gratuit, c’est-à-dire par donation ou par legs, des immeubles, quel que soit leur usage, les posséder et les administrer, les associations doivent être déclarées depuis au moins 3 ans et l’ensemble de leurs activités doit être mentionné au b du 1 de l’article 200 du Code général des impôts (association d’intérêt général ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises).

Enfin, les associations reconnues d’utilité publique peuvent acheter, recevoir par donation ou legs, posséder et administrer tout bien immobilier, quel que soit l’usage qu’elles en font (sauf interdiction prévue par leurs statuts).

Important : si les statuts associatifs ne précisent pas l’organe compétent pour décider de la vente ou de l’achat d’un immeuble, c’est à l’assemblée générale qu’il revient de se prononcer sur ces sujets. Dans les associations reconnues d’utilité publique, les statuts types prévoient que l’assemblée générale « approuve les délibérations du conseil d’administration relatives aux acquisitions, échanges et aliénations d’immeubles ».

Une déclaration modificative

Dans les 3 mois suivant l’acquisition ou la vente d’un immeuble, l’association doit transmettre au greffe des associations une déclaration modificative accompagnée d’un état descriptif en cas d’acquisition et de l’indication du prix d’achat ou de vente. Le dirigeant qui ne procède pas à cette déclaration risque 1 500 € d’amende.

À savoir : les associations qui reçoivent un immeuble par donation ou par legs doivent le déclarer au préfet. Sauf pour les associations d’utilité publique, ce dernier peut s’y opposer si l’association n’a pas la capacité juridique de les recevoir.

Les établissements recevant du public (commerces, hôtels, restaurants, bureaux…) ont l’obligation d’être accessibles aux personnes atteintes d’un handicap. Or, selon le ministère de l’Économie, sur les 2 millions d’ERP environ que compte la France, un million ne sont pas encore accessibles, et ce malgré la politique des agendas d’accessibilité programmés (Ad’AP) menée ces dernières années.

Du coup, afin d’accélérer le processus, un « fonds territorial d’accessibilité » a été mis en place afin d’accompagner financièrement les ERP de 5e catégorie, c’est-à-dire ceux du quotidien (cafés, hôtels, restaurants, commerces de proximité, établissements bancaires, cabinets médicaux…), pour la réalisation de leurs travaux de mise en accessibilité.

Ainsi, ces établissements pourront bénéficier d’une aide financière à hauteur de 50 % des dépenses engagées pour ces travaux, dans la limite de 20 000 €.

Les conditions à remplir

Sont éligibles à l’aide les ERP de 5e catégorie qui appartiennent à la catégorie des micro, petites ou moyennes entreprises, c’est-à-dire qui emploient moins de 250 salariés et qui dégagent un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 M€ HT ou dont le total de bilan n’excède pas 43 M€.

Précision : priorité sera donnée aux demandes formulées par les établissements situés dans les villes qui accueilleront les Jeux olympiques et paralympiques de Paris 2024.

Les formalités à accomplir

L’aide pourra être demandée à compter du 2 novembre prochain sur

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La demande devra être accompagnée d’un certain nombre de pièces dont la liste figure dans

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Si le dossier est accepté, une avance de 30 % pourra être versée au moment du commencement de l’exécution des travaux, sur présentation des documents justificatifs (bons de commande, tickets de caisse, factures ou devis), le solde étant versé une fois que ces travaux seront achevés, sur présentation, cette fois, des factures acquittées.

La liquidation judiciaire d’une association peut faire apparaître une insuffisance d’actif. Les liquidités de la structure ne permettant plus de rembourser ses dettes.

Dans une telle situation, le dirigeant associatif qui a commis une faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif peut être condamné en justice à supporter les dettes de l’association, en partie ou totalement, sur son patrimoine personnel.

Ainsi, dans une affaire récente, une association gérant une école avait été mise en liquidation judiciaire. Son président, ainsi que le directeur pédagogique de l’école, reconnu comme dirigeant de fait de l’association, avaient alors été condamnés à payer plus de 180 000 € au titre de l’insuffisance d’actif constatée dans le cadre de cette liquidation. En effet, selon les juges, ces derniers avaient commis des fautes de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif.

Saisie de ce litige, la Cour d’appel de Versailles a annulé en partie cette condamnation.

D’abord, elle a estimé que le directeur pédagogique de l’école, salarié de l’association, ne pouvait pas être considéré comme un dirigeant de fait, c’est-à-dire comme une personne exerçant en toute indépendance une activité positive de gestion ou de direction. Dès lors, ce dernier ne pouvait pas être condamné à rembourser les dettes de l’association.

Ensuite, la cour d’appel a rappelé, d’une part, que la responsabilité d’un dirigeant associatif ne peut pas être engagée lorsqu’il a commis non pas une faute de gestion mais une simple négligence, et d’autre part, qu’en cas de liquidation judiciaire d’une association non assujettie à l’impôt sur les sociétés, l’existence d’une faute de gestion commise par un dirigeant associatif doit être appréciée au regard de sa qualité de bénévole.

Au vu de ces principes, elle a considéré que le président de l’association avait commis une première faute de gestion, à savoir le non-paiement, pendant près d’un an et pour un montant de plus de 100 000 €, des cotisations sociales et des cotisations de retraite complémentaire dues sur les rémunérations des salariés. La persistance et le montant des cotisations impayées ne pouvant permettre de qualifier ce fait de simple négligence. Une seconde faute de gestion, qui ne pouvait pas non plus s’assimiler à une simple négligence, a été reprochée au président de l’association, soit la poursuite d’une activité déficitaire pendant 3 ans alors que la diminution des sources de financement s’aggravait et que les charges n’étaient pas suffisamment réduites.

Pour la cour d’appel, ces deux fautes de gestion, qui ont conduit à une augmentation du passif, ont nécessairement contribué à une augmentation de l’insuffisance d’actif. Dès lors, la responsabilité du président de l’association devait être engagée. Pour autant, compte tenu de sa qualité de dirigeant bénévole, la cour d’appel a réduit le montant de sa condamnation à 15 000 €.

Cour d’appel de Versailles, 16 mai 2023, n° 22/06770