Très souvent, les contrats de bail commercial comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations, en particulier en cas de défaut de paiement du loyer.

En pratique, pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un « commandement » au locataire par acte d’huissier de justice. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose le locataire pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bailleur peut saisir le juge pour lui demander de constater la résiliation du bail.

L’action du bailleur paralysée par la procédure de sauvegarde

Mais attention, si le locataire fait l’objet d’une mise sous sauvegarde de justice, l’action engagée précédemment par le bailleur pour demander au juge de prononcer la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire ne peut plus être poursuivie. C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire récente.

Dans cette affaire, un bailleur avait envoyé à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers visant la clause résolutoire prévue dans le bail commercial. Un mois plus tard, le locataire n’avait toujours pas payé ses loyers si bien que le bail commercial devait, en principe, être résilié. Or, deux ans plus tard, le locataire avait été mis sous sauvegarde de justice. Saisie du litige en la matière, la cour d’appel avait constaté que le bail avait bel et bien été résilié car la procédure de sauvegarde avait été ouverte ensuite.

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. Pour elle, l’action engagée par le bailleur, avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, en vue de faire prononcer la résiliation du bail commercial en vertu de la clause résolutoire pour des loyers impayés dus avant l’ouverture de ladite procédure ne peut plus être poursuivie après.

En résumé : l’ouverture d’une procédure de sauvegarde paralyse donc la clause résolutoire dès lors qu’une décision définitive constatant la résiliation du bail n’a pas encore été prise. Il est de même en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du locataire. Lorsqu’il est victime de loyers impayés, le bailleur a donc tout intérêt à saisir rapidement la justice pour faire résilier le bail. Car si le locataire fait ensuite l’objet d’une procédure collective, ce ne sera plus possible…

Cassation civile 3e, 13 avril 2022, n° 21-15336

L’action d’une banque contre un emprunteur qui n’a pas payé ses échéances de prêt se prescrit dans un délai de 2 ans. Et dans ce cas, l’action engagée contre la personne qui s’est portée caution est prescrite également. C’est, en tout cas, ce que prévoit la loi (plus exactement une ordonnance du 15 septembre 2021) pour les cautionnements souscrits depuis le 1er janvier 2022.

Les juges viennent d’étendre cette mesure de protection aux cautionnements souscrits avant le 1er janvier 2022.

Dans cette affaire, une banque avait agi en justice contre un couple d’emprunteurs qui n’avait pas remboursé ses échéances de prêt immobilier, ainsi que contre la caution. Or, plus de 2 ans s’étant écoulés, l’action contre les emprunteurs était prescrite. La banque avait alors fait valoir que, selon la position habituelle des juges, seuls les emprunteurs pouvaient se prévaloir de cette prescription si bien qu’elle pouvait valablement agir contre la caution. Mais, contre toute attente, les juges ont changé de doctrine : pour ne pas pénaliser la personne qui s’était portée caution, ils ont, en effet, décidé de lui appliquer la règle nouvelle, qui vaut pour les cautionnements souscrits depuis le 1er janvier 2022, bien que son engagement de caution eût été pris avant cette date.

Conséquence de cette décision : lorsque l’action contre un emprunteur est prescrite, l’action contre la caution est prescrite aussi, et ce quelle que soit la date à laquelle le contrat de cautionnement a été signé.

Cassation civile 1re, 20 avril 2022, n° 20-22866

Le fonds de dotation est un organisme à but non lucratif qui réalise une œuvre ou une mission d’intérêt général ou qui aide un autre organisme à but non lucratif à accomplir cette œuvre ou cette mission en lui accordant des financements. Une association peut ainsi créer un fonds de dotation si c’est utile pour réaliser l’objet fixé dans ses statuts.

Après les modifications apportées par la loi du 24 août 2021 confortant le respect des principes de la République, notamment sur le renforcement des contrôles des autorités administratives sur les fonds de dotation, un récent décret apporte plusieurs modifications sur leur création et leur fonctionnement.

Les déclarations de création et de modification

De nouvelles informations doivent être communiquées dans la déclaration de création du fonds de dotation ainsi que dans celle de modification des statuts.

Ainsi désormais doivent être mentionnés :– l’adresse électronique du fonds de dotation et ses coordonnées téléphoniques ;– un exposé précis de son objet ;– les établissements bancaires auprès desquels il disposera de comptes ou de moyens de paiement et leurs coordonnées ;– les noms, prénoms, dates de naissance, lieux de naissance, professions, domiciles et nationalités de ses fondateurs.

Par ailleurs, le préfet dispose à présent d’un délai d’un mois et non plus de 5 jours pour délivrer les récépissés de ces déclarations.

À savoir : tout changement dans les statuts ou dans les informations déclarées lors de la création du fonds doit être communiquée au préfet dans les 3 mois.

La dotation des fonds de dotation

Le montant de la dotation initiale du fonds doit être versé en numéraire. Et il est désormais précisé que ce versement est effectué par les fondateurs au cours du premier exercice comptable.

En outre, à présent, la création d’un comité consultatif est obligatoire dès lors que les dotations (et non plus une seule dotation) dépassent 1 million d’euros.

Le rapport d’activité, le rapport annuel et les comptes annuels

Les fonds de dotation doivent, dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice, transmettre au préfet du département leurs comptes annuels, un rapport d’activité et, éventuellement un rapport du commissaire aux comptes.

En pratique : l’envoi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de ces documents n’est plus obligatoire. Ils peuvent également désormais être adressés par voie dématérialisée.

Par ailleurs, le rapport d’activité doit maintenant préciser :– la dénomination, l’adresse du siège social, l’adresse électronique, les coordonnées téléphoniques et la nature des personnes morales bénéficiaires des redistributions ;– la liste des libéralités reçues, leurs montants et les personnes émettrices de ces libéralités ;– si le fonds bénéficie directement ou indirectement d’avantages ou de ressources versés en numéraire ou consentis en nature par un État étranger, par une personne morale étrangère, par tout dispositif juridique de droit étranger comparable à une fiducie ou par une personne physique non résidente en France.

Rappel : le fonds de dotation qui reçoit des avantages et ressources (dons, prêts, subventions, legs, mécénat de compétences…) de la part de personnes étrangères, qu’elles soient publiques ou privées, doit tenir un état séparé de ces éléments qui doit être intégré à l’annexe des comptes annuels.

Le préfet qui reçoit des documents incomplets peut mettre en demeure le fonds de dotation de les compléter. En l’absence de réponse du fonds dans un délai de 2 mois, le préfet peut suspendre son activité jusqu’à ce que les informations complémentaires lui soient transmises. Si le fonds ne communique toujours pas ces informations dans les 6 mois qui suivent la décision de suspension de son activité, le préfet peut de nouveau le mettre en demeure de remplir son obligation et, à défaut de réponse dans les 2 mois, saisir les tribunaux afin d’obtenir sa dissolution.

Attention : le préfet peut refuser à un fonds de dotation de faire appel à la générosité du public lorsque celui-ci ne respecte pas son obligation de transmettre le rapport annuel d’activité, le rapport du commissaire aux comptes et les comptes annuels.

Le contrôle du préfet

Le préfet qui constate que des dysfonctionnements affectent la réalisation de l’objet du fonds de dotation peut le mettre en demeure de respecter ses obligations. Si ce dernier ne s’y conforme pas dans les 2 mois, le préfet peut suspendre son activité pendant au maximum 6 mois (renouvelable deux fois, soit 18 mois au total) et, le cas échéant, saisir les tribunaux afin d’obtenir sa dissolution.

Sont désormais ajoutés à la liste de ces dysfonctionnements :– le non-respect de l’obligation de constituer la dotation initiale ;– la poursuite de l’activité ou de l’existence du fonds de dotation au-delà de son terme statutaire ;– l’appel à la générosité du public sans avoir obtenu, au préalable, l’autorisation administrative requise ;– le non-respect de la suspension administrative prononcée par le préfet ;– le fait que les décisions prises par ses dirigeants ne permettent pas d’assurer la continuité de son activité ;– le fait de bénéficier de fonds publics sans autorisation ;– la non-transmission au préfet des documents complets exigés dans le cadre de son pouvoir d’investigation visant à s’assurer de la conformité de son objet et de sa régularité de fonctionnement.

Décret n° 2022-813 du 16 mai 2022, JO du 17

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée.

Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail (ni, en cas de refus de renouvellement, du paiement d’une indemnité d’éviction) ; mais, en contrepartie, il ne s’engage que pour une courte durée (ce qui lui permet, par exemple, de tester son activité…).

Précision : ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

Des règles dérogatoires applicables pendant 3 ans

Et, selon les juges, lorsqu’un bail dérogatoire est conclu pour une durée d’un an mais précise qu’il est tacitement renouvelable dans la limite de 3 ans, les règles applicables à ce bail sont celles des baux dérogatoires pendant 3 ans. Le congé envoyé par le bailleur au locataire avant l’expiration des 3 ans (en l’occurrence au bout de 2 ans) n’a donc pas à respecter la réglementation des baux commerciaux (obligation d’envoyer un congé par acte d’huissier de justice au moins 6 mois avant l’expiration du bail). Il peut donc valablement être envoyé au locataire quelques jours avant la fin du bail tacitement reconduit (en l’occurrence le 28 juin 2017 pour une fin de bail prévue le 30 juin 2017) dès lors qu’aucun délai de prévenance n’est prévu par le contrat.

Précision : le locataire prétendait qu’après l’expiration de la période d’un an, le bail reconduit était automatiquement devenu soumis à la réglementation des baux commerciaux. À tort donc.

Cassation civile 3e, 11 mai 2022, n° 21-15389

Les statuts d’une société d’exercice libéral à responsabilité limitée (Selarl) prévoyaient que l’exclusion d’un associé devait être « décidée par les associés à la majorité prévue pour les décisions extraordinaires, calculée en excluant [le vote de] l’intéressé ». Un associé exclu de la société avait contesté en justice la validité de cette clause, et demandé l’annulation de son exclusion, en faisant valoir qu’elle était irrégulière car elle consistait à le priver de son droit de participer à la décision.

Les juges lui ont donné raison. En effet, ils ont rappelé que, sauf dans les cas prévus par la loi, chaque associé a le droit de participer aux décisions collectives, et donc de voter, toute clause contraire étant réputée non écrite. Et dans cette affaire, ils ont estimé que la clause litigieuse, en ne prenant pas en compte son vote pour le calcul des voix, revenait à priver de son droit de vote l’associé dont l’exclusion était envisagée. Elle n’était donc pas valable. La décision ayant prononcé l’exclusion devait donc être annulée.

Observations : cette décision a été rendue pour une Selarl médicale, en l’occurrence une Selarl d’imagerie médicale. Or la loi du 31 décembre 1990 sur les sociétés d’exercice libéral (SEL) et, plus précisément, l’article du code de la Santé publique, pris sur le fondement de cette loi, applicable aux SEL médicales ou paramédicales (SEL de médecins, de sages-femmes, de chirurgiens-dentistes ou d’auxiliaires médicaux) prévoient que l’exclusion d’un associé « est décidée par les associés statuant à la majorité renforcée par les statuts, en excluant, outre l’intéressé, les associés ayant fait l’objet d’une sanction pour les mêmes faits ou pour des faits connexes, l’unanimité des autres associés exerçant au sein de la société devant être recueillie ». Ces textes étaient donc applicables à la Selarl concernée par cette affaire. La clause litigieuse, qui reprenait cette formulation, était donc a priori valable. Mais curieusement, cet argument n’a pas été invoqué par la Selarl devant les juges…

Cassation commerciale, 21 avril 2022, n° 20-20619

Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2021. Une année marquée par une hausse de l’activité mais par une baisse des prix.

Des transactions en hausse

Malgré un contexte de crise sanitaire, l’activité sur les marchés fonciers ruraux s’est nettement redressée en 2021 par rapport aux deux années précédentes. Ainsi, 103 500 transactions (terres agricoles et prés confondus) ont été enregistrées l’an dernier (+19,2 % par rapport à 2020), représentant une valeur de 6,8 Md€ (+23,5 %). Au total, ce sont 467 800 hectares (+15,1 %) qui ont changé de main en 2021.

À noter : en 2021, les surfaces vendues libres sont redevenues majoritaires par rapport aux surfaces vendues occupées, et ce pour la première fois depuis 2008.

S’agissant des vignes, le nombre de transactions (9 410) a également connu une hausse importante l’an dernier, à +14,6 %. Un rebond porté tant par les ventes de parcelles de vignes que par les ventes de domaines viticoles. En superficie, 17 400 hectares de vignes ont été cédés (+19,3 %) pour une valeur totale de 1 Md€ (+27,1 %).

Des prix en baisse

Les prix, quant à eux, ont connu une baisse en 2021, en particulier dans les zones de grandes cultures (pour les terres libres).

Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a chuté de 2,3 % pour s’établir à 5 940 € l’hectare en moyenne. Les terres destinées aux grandes cultures affichent un prix moyen de 7 270 €/ha (-5,3 %) tandis que celles promises à l’élevage bovin valent 4 570 €/ha en moyenne (-1,1 %).

Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a diminué de 0,4 % « seulement », à 4 910 €/ha en moyenne (6 260 €/ha dans les zones de grandes cultures et 3 690 €/ha dans les zones d’élevage bovin).

Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé, sachant qu’il a baissé un peu en zone d’appellation d’origine protégée (AOP) : 147 900 €/ha en moyenne (-1,7 %). En revanche, il a continué à progresser dans les zones produisant des eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac) pour s’établir à 58 600 €/ha (+5,8 %), ainsi que pour les vignes hors AOP (15 000 €/ha, +3,4 %).

Précision : hors Champagne, les prix des vignes AOP ont augmenté de 2,4 %. En Champagne, en revanche, ils ont baissé de 5,6 %, ce qui explique la baisse générale.

Et les parts de société ?

Avec 7 600 transactions en 2021, le marché des parts de sociétés détenant du foncier (sociétés d’exploitation agricole et sociétés de portage) reprend, lui aussi, de la vigueur (+10,5 % par rapport à 2020). C’est également le cas en valeur, avec une progression de 12,8 %, les volumes échangés ayant représenté 1,52 Md€. 2021 constitue d’ailleurs une année record tant en nombre de cessions qu’en valeur.

FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2021, mai 2022

Les prochains soldes d’été débuteront le mercredi 22 juin à 8 heures et s’achèveront 4 semaines plus tard, soit le mardi 19 juillet 2022.

Rappel : les soldes d’été débutent le dernier mercredi du mois de juin. Toutefois, lorsque le dernier mercredi intervient après le 28 juin, les soldes sont avancés à l’avant-dernier mercredi du mois de juin. Ce qui est le cas cette année.

Toutefois, ils se dérouleront à des dates ultérieures dans les départements touristiques et les collectivités d’outre-mer suivants :– Alpes-Maritimes : du mercredi 6 juillet au mardi 2 août 2022 ;– Corse-du-Sud et Haute-Corse : du mercredi 13 juillet au mardi 9 août 2022 ;– Saint-Pierre-et-Miquelon : du mercredi 20 juillet au mardi 16 août 2022 ;– La Réunion (soldes d’hiver) : du samedi 3 au vendredi 30 septembre 2022 ;– Guadeloupe : du samedi 24 septembre au vendredi 21 octobre 2022 ;– Martinique : du jeudi 6 octobre au mercredi 2 novembre 2022 ;– Saint-Barthélemy et Saint-Martin : du samedi 8 octobre au vendredi 4 novembre 2022.

À noter que dans le département des Pyrénées-Orientales, dans lequel les soldes d’été débutaient jusqu’alors, de façon dérogatoire, le premier mercredi du mois de juillet, les dates des soldes sont désormais alignées sur les dates nationales.

Précision : s’agissant des ventes en ligne ou à distance, les soldes auront lieu du 22 juin au 19 juillet, quel que soit le siège de l’entreprise.

Des produits proposés à la vente depuis au moins un mois

Et attention, on rappelle que les produits soldés doivent être proposés à la vente depuis au moins un mois à la date de début de la période des soldes, donc cette année depuis le 22 mai au plus tard. Le commerçant qui ne respecterait pas cette règle encourrait une amende pénale pouvant s’élever à 15 000 € (75 000 € si les poursuites sont engagées contre une société).

Illustration : une société qui avait proposé des articles soldés, dont un grand nombre avait fait l’objet d’un réapprovisionnement au cours du mois précédant les soldes par un fournisseur à laquelle elle était liée par un contrat de commission-affiliation (contrat par lequel elle vendait les produits du fournisseur en échange d’une commission sur le chiffre d’affaires), a été condamnée au paiement d’une amende de 10 000 € dont 5 000 € avec sursis.

Cassation criminelle, 22 février 2022, n° 21-83226


Arrêté du 2 juin 2022, JO du 10