Le commerçant ou l’entreprise qui exploite son fonds de commerce dans un local loué par bail commercial a le droit d’acquérir ce local en priorité lorsque le propriétaire décide de le mettre en vente.

En pratique, ce dernier doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, cette notification valant offre de vente. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsque le locataire accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt. Si, à l’expiration de ce délai de 2 ou 4 mois, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

C’est ce qu’il s’est passé dans l’affaire récente suivante. Un commerçant avait accepté l’offre de vente du local dans lequel il exerçait son activité en précisant son intention de souscrire un prêt. Le jour de l’expiration du délai de 4 mois, la vente n’était toujours pas signée. Il avait alors assigné le propriétaire en justice pour le forcer à réaliser la vente à son profit. Et il avait estimé que cette demande de réalisation forcée dans le délai de 4 mois suffisait à considérer qu’il remplissait les conditions requises pour que la vente puisse se réaliser et que le défaut de signature ne pouvait donc pas lui être imputable.

Les juges n’ont pas été de cet avis. Car pour eux, lorsque le locataire commercial accepte l’offre de vente du bailleur, le défaut de réalisation de la vente dans le délai imparti, lorsqu’il est imputable au locataire, rend l’acceptation de l’offre sans effet. Et selon les juges, dans cette affaire, le défaut de signature de l’acte de vente dans le délai de 4 mois était imputable à la seule absence de diligence du locataire. Le fait qu’il ait assigné le bailleur le jour de l’expiration de ce délai ne permettait pas de pallier l’absence de signature de l’acte dans le délai. Il était donc trop tard pour que la vente puisse se réaliser à son profit.

Cassation civile 3e, 24 novembre 2021, n° 10-16238

Lorsqu’une entreprise se retrouve en état de cessation des paiements, son dirigeant est tenu, dans les 45 jours qui suivent, de demander l’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire (sauf s’il bénéficie d’une procédure de conciliation). Autrement dit, de déposer son bilan.

Rappel : une entreprise est en état de cessation des paiements lorsqu’elle ne peut plus faire face à son passif exigible (ses dettes à payer immédiatement) avec son actif disponible.

Et attention, le chef d’entreprise ou le dirigeant de société qui aurait sciemment omis de demander l’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire dans le délai de 45 jours à compter de la cessation des paiements, sans avoir, par ailleurs, demandé l’ouverture d’une procédure de conciliation, risquerait d’être condamné par le tribunal à une mesure d’interdiction de gérer, de diriger, d’administrer ou de contrôler, directement ou indirectement, toute entreprise commerciale ou artisanale, ou toute exploitation agricole et toute personne morale, ou encore une ou plusieurs de celles-ci.

Une déclaration de cessation des paiements très tardive

C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire où le gérant d’une société avait déclaré la cessation des paiements de celle-ci le 23 mars 2016 alors que le tribunal avait fixé la date de cette cessation des paiements au 6 octobre 2014. Pour sa défense, le gérant avait tenté de faire valoir qu’il n’avait pas eu conscience de l’état de cessation des paiements de la société dans les 45 jours qui avaient suivi le 6 octobre 2014 et qu’il n’avait donc pas « sciemment » omis de déclarer cet état au tribunal de commerce.

Mais les juges n’ont pas été de cet avis. En effet, ils ont constaté, d’une part, que dès le premier semestre 2015, il était impossible de payer la part patronale des cotisations sociales, d’autre part, qu’à partir du dernier trimestre 2015, la TVA n’était pas non plus réglée, et enfin que depuis quatre mois avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire (depuis décembre 2015), le paiement des salaires n’était plus assuré. Ils en ont déduit qu’en attendant le 23 mars 2016 pour demander l’ouverture d’une procédure collective, le gérant avait omis sciemment de déclarer la cessation des paiements dans le délai de 45 jours requis. Et que ce dernier pouvait donc valablement être condamné à une mesure d’interdiction de gérer.

Cassation commerciale, 12 janvier 2022, n° 20-21427

Le gouvernement l’avait annoncé il y a quelques semaines. C’est désormais officiel : les entreprises appartenant aux secteurs les plus impactés par les mesures de restrictions sanitaires prises en raison du rebond de l’épidémie (secteurs protégés dits S1 et secteurs connexes dits S1bis) vont pouvoir bénéficier du dispositif « aides coûts fixes » au titre des mois de décembre 2021 et/ou de janvier 2022.

Le versement de cette aide, dénommée « aide coûts fixes consolidation », est subordonné aux conditions et modalités suivantes.

Les entreprises concernées

Pour bénéficier de « l’aide coûts fixes consolidation », les entreprises doivent :– avoir été créées avant le 1er janvier 2019 ;– exercer leur activité principale dans l’un des secteurs particulièrement affectés par l’épidémie (secteurs protégés dits S1) ou dans l’un des secteurs connexes à ces derniers (secteurs dits S1bis) ;– avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % au cours du mois éligible (décembre 2021 ou janvier 2022) par rapport au même mois de l’année 2019 ;– avoir un excédent brut d’exploitation (EBE) « coûts fixes consolidation » négatif au cours du mois éligible (voir la formule de calcul en annexe du décret du 2 février 2022).

En pratique, sont particulièrement concernées les entreprises des secteurs de la restauration, de l’événementiel, les traiteurs, les agences de voyages ou encore celles exerçant des activités de loisirs.

Le montant de l’aide

L’aide a pour objet de compenser 90 % (70 % pour les entreprises de plus de 50 salariés) des pertes brutes d’exploitation subies par les entreprises concernées. Plus précisément, son montant s’élève, pour chaque mois éligible (décembre 2021 et janvier 2022), à la somme de 90 % (70 % pour les entreprises de plus de 50 salariés) de l’opposé mathématique de l’excédent brut d’exploitation constaté pour le mois considéré.

Elle est plafonnée à 12 M€. Ce plafond prenant en compte l’ensemble des aides Covid (notamment les aides « coûts fixes » et « coûts fixes rebond ») versées à l’entreprise considérée depuis mars 2021.

À noter : s’agissant des discothèques, dont la fermeture a été prolongée jusqu’au 16 février 2022, elles bénéficieront du dispositif « aide coûts fixes renfort » qui prend en charge 100 % de leurs pertes d’exploitation (EBE négatif) pour les mois de décembre 2021 et de janvier 2022.

La demande pour bénéficier de l’aide

Les entreprises éligibles à l’aide « coûts fixes consolidation » doivent déposer leur demande sur le site www.impots.gouv.fr avant le 31 mars 2022.

Attention : par dérogation, les entreprises qui bénéficient du fonds de solidarité ou de « l’aide renfort » au titre du mois de décembre 2021 ou de janvier 2022 doivent déposer leur demande d’aide « coûts fixes consolidation » dans le délai de 45 jours à compter du versement de l’aide du fonds de solidarité ou de « l’aide renfort ».

La demande doit être accompagnée, pour chaque mois éligible, d’un certain nombre de justificatifs, notamment d’une déclaration sur l’honneur attestant que l’entreprise remplit bien les conditions d’exigibilité requises et de l’exactitude des informations déclarées, et d’une attestation de son expert-comptable faisant état notamment de l’excédent brut d’exploitation et du chiffre d’affaires de l’entreprise pour les mois éligibles ainsi que de son chiffre d’affaires de référence.

La subvention est mensuelle mais sera versée en une seule fois au titre du bimestre décembre 2021-janvier 2022 sur le compte bancaire fourni par celle-ci lors de sa demande.

Décret n° 2022-111 du 2 février 2022, JO du 3

On se souvient que les mesures d’assouplissement des règles relatives à la tenue des réunions des assemblées générales et des organes d’administration, de surveillance et de direction des sociétés, qui avaient été prises au début de la crise sanitaire du Covid-19 pour leur permettre d’assurer la continuité de leur fonctionnement (faute pour ces réunions de pouvoir avoir lieu en présentiel), avaient été prorogées plusieurs fois, et au final jusqu’au 30 septembre 2021.

Conférence téléphonique ou audiovisuelle

Dans la mesure où l’épidémie perdure, les pouvoirs publics ont décidé, dans le cadre de la loi instaurant le pass vaccinal, de réactiver ces mesures. Ainsi, du 23 janvier au 31 juillet 2022 inclus, les réunions des organes dirigeants collégiaux (conseils d’administration, conseils de surveillance, directoires) des sociétés civiles et commerciales ou de toute autre personne morale (coopératives, associations, groupements d’intérêt économique, mutuelles…) peuvent se tenir par conférence téléphonique ou par visioconférence, et ce sans qu’une clause des statuts ou du règlement intérieur soit nécessaire à cet effet ou puisse s’y opposer et quel que soit l’objet de la décision sur laquelle l’organe est appelé à statuer.

En pratique : les moyens utilisés doivent permettre l’identification des membres de l’organe et garantir leur participation effective. Ils doivent transmettre au moins la voix des participants et garantir techniquement la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Par ailleurs, les décisions de ces organes dirigeants collégiaux peuvent être prises par voie de consultation écrite sans que, là aussi, une clause des statuts ou du règlement intérieur soit nécessaire à cet effet ou puisse s’y opposer.

S’agissant des assemblées générales de société, il est prévu qu’une ordonnance soit prise d’ici le 22 avril 2022 pour fixer les conditions dérogatoires et simplifiées dans lesquelles elles peuvent se tenir et délibérer pendant cette période de crise sanitaire.

Art. 13, loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, JO du 23

En cette période de crise sanitaire, où le nombre des contaminations au Covid-19 est particulièrement élevé, les associations peuvent se trouver dans l’impossibilité de tenir leurs réunions en présentiel.

Cette situation a conduit le gouvernement à assouplir les règles de tenue des réunions des organes dirigeants des associations (bureau, conseil d’administration…).

Ainsi, jusqu’au 31 juillet 2022 inclus, sont réputés présents à ces réunions leurs membres qui y participent par conférence téléphonique ou visioconférence. Le moyen de communication choisi devant toutefois :– permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations ;– permettre l’identification des personnes présentes ;– garantir leur participation effective.

Par ailleurs, les décisions de ces organes peuvent également être adoptées dans le cadre d’une consultation écrite de leurs membres.

Important : ces assouplissements s’appliquent même si les statuts ou le règlement intérieur de l’association ne le prévoient pas ou s’y opposent, et quel que soit l’objet de la décision à prendre.

Art. 13, loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, JO du 23

Le 1er janvier 2021, l’indice de réparabilité a fait son apparition sur les emballages de certains appareils électriques et électroniques vendus dans le commerce. Présenté sous la forme d’un logo représentant une clé de mécanicien entourée d’un engrenage et accompagné d’une note allant de 0 à 10, cet indice permet aux consommateurs, comme son nom l’indique, de savoir si un tel équipement peut être réparé facilement.

Rappel : attribuée par le fabricant, cette note est calculée à partir des 5 critères suivants :– la disponibilité de la documentation technique nécessaire à la réparation de l’appareil ;– la possibilité de démonter l’appareil, l’accessibilité des pièces à remplacer et les outils nécessaires pour le faire ;– la durée de disponibilité sur le marché des pièces détachées et les délais de livraison ;– le prix des pièces détachées par rapport à l’équipement neuf ;– des critères spécifiques à la catégorie d’équipements concernée.

En pratique, les commerçants sont tenus de faire figurer l’indice de réparabilité fourni par le producteur, de manière visible, sur chaque équipement concerné (ou à proximité immédiate) proposé à la vente dans leur magasin. De même, ils doivent afficher l’indice de manière visible dans la présentation du produit et à proximité de son prix lorsqu’il est vendu sur internet.

Précision : 5 catégories d’équipements sont, pour le moment, concernées par cette obligation, à savoir les smartphones, les ordinateurs portables, les téléviseurs, les lave-linges à hublot et les tondeuses à gazon électriques.

Des sanctions à la clé

Depuis le 1er janvier 2022, le commerçant qui commet un manquement à l’obligation d’information relative à l’indice de réparabilité est passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une société.

Et attention, la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression fraudes (DGCCRF) a fait savoir qu’elle allait procéder à des contrôles à compter de ce mois de janvier 2022 pour s’assurer du bon respect de cette nouvelle obligation.

Elle contrôlera également la sincérité de la notation et, le cas échéant, pourra engager une procédure pour pratique commerciale trompeuse si cette notation est trompeuse.

Art. 29, loi n° 2020-105 du 10 février 2020, JO du 11

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’avère que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée.

20 ans à compter de la vente

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut. Mais attention, elle est également enfermée dans un délai de 20 ans qui court à compter du jour de la vente lorsqu’elle est exercée contre un particulier. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un particulier avait fait l’acquisition d’une maison en octobre 2008 et avait constaté en 2015 des infiltrations ainsi qu’un affaissement de la charpente. Le vendeur avait alors prétendu que l’action en garantie des vices cachés était prescrite car elle aurait dû, selon lui, être intentée dans les 5 ans après l’achat, c’est-à-dire avant octobre 2013.

Mais au contraire, les juges ont estimé que l’action en garantie des vices cachés intentée en 2015 pour une maison acquise en 2008 auprès d’un particulier n’était pas prescrite.

Attention : lorsqu’elle est exercée contre une entreprise, l’action en garantie des vices cachés doit intentée, elle aussi, dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut, mais sans pouvoir dépasser ici un délai de 5 ans à compter de la date de l’achat.

Cassation civile 3e, 8 décembre 2021, n° 20-21439