Bonne nouvelle pour les investisseurs. Selon le dernier baromètre semestriel d’Empruntis, acquérir un bien immobilier neuf devient plus abordable. En effet, entre avril et octobre 2025, le marché révèle une baisse des prix dans plusieurs grandes villes, une stabilité des taux d’emprunt et un rajeunissement des emprunteurs, soutenus par un PTZ élargi et des conditions de financement favorables. Ainsi, par exemple, les valeurs moyennes des trois-pièces reculent encore dans 9 des 10 plus grandes villes françaises, parfois même de manière spectaculaire : près de -20 % à Nantes, -11,5 % à Bordeaux ou encore -7 % à Lille et Montpellier. Seule Nice échappe à cette correction avec une hausse notable de plus de 11 % sur le prix moyen d’un trois-pièces.

Ce repli généralisé peut s’expliquer notamment par une offre recentrée sur la résidence principale et la primo-accession, soutenue par des dispositifs comme le BRS (le Bail Réel Solidaire) ou la TVA réduite, qui tirent mécaniquement les prix moyens vers le bas. Pour autant, comme l’indique le baromètre, il ne s’agit pas d’un vrai « krach » car l’offre de biens se fait rare.

Quelles perspectives à court terme ?

D’après le baromètre Empruntis, début 2026, le marché du neuf devrait rester dynamique mais prudent. Les taux d’intérêt, stables ou en légère hausse autour de 3,3-3,5 %, maintiendront une pression sur la capacité d’emprunt, particulièrement dans les grandes métropoles. La baisse des prix constatée dans plusieurs villes devrait soutenir le pouvoir d’achat, favorisant les primo-accédants et les projets en résidence principale. Et le maintien du PTZ et des aides publiques, ainsi que l’assouplissement des critères bancaires, devraient continuer de faciliter l’accès au crédit.

En résumé, 2026 s’annonce comme une année de transition vers un marché plus équilibré, avec des opportunités réelles pour les acquéreurs bien accompagnés et une segmentation marquée selon les territoires.

La fin de l’année approche à grands pas, mais il vous reste encore du temps pour diminuer votre facture fiscale. En effet, si vous constatez un excédent de trésorerie, vous avez tout intérêt à alimenter votre produit d’épargne retraite : Perp, contrat Madelin ou Plan d’épargne retraite (PER). Vous pourrez ainsi déduire de votre revenu imposable les sommes que vous y aurez versées. Mais attention, cette déductibilité a une limite. Une limite que vous pouvez découvrir en consultant votre avis d’imposition. En effet, une rubrique mentionne les sommes maximales qu’il est possible de déduire. Si vous constatez que vos plafonds de déduction ne sont pas encore atteints, pensez à en profiter à plein !

À ce titre, ayez en tête quelques règles. D’une part, lorsque vous effectuez des versements, par exemple, sur votre PER, l’administration fiscale les impute en priorité sur le plafond de l’année en cours. Une fois ce plafond épuisé, l’imputation s’opère alors du plafond le plus ancien (3 ans maximum) au plafond le plus récent. D’autre part, au cas où vous auriez épuisé l’ensemble de vos plafonds, vous avez le droit d’utiliser ceux de votre conjoint (marié ou pacsé). À condition, bien sûr, qu’il n’en ait pas lui-même l’utilité. N’oubliez pas, dans ce cas, de cocher la case 6QR de votre prochaine déclaration de revenus.

La préparation de la retraite est un enjeu majeur pour beaucoup de Français. Ils sont d’ailleurs nombreux à se montrer inquiets quant à leur niveau de pension futur. Pour savoir dans quel état d’esprit se trouvent les Français vis-à-vis de la problématique de la retraite, le cabinet Adwise a réalisé un sondage auprès de 2 000 personnes (âgées de 25 à 64 ans).

D’après ce sondage, 84 % des personnes interrogées pensent que le recours à l’épargne retraite est indispensable pour compléter leur revenu face à l’évolution du système par répartition. Toutefois, moins de 2 épargnants sur 10 estiment faire le nécessaire pour préparer leur retraite. Et bien qu’ils soient conscients de cette problématique, seulement 30 % des Français qui déclarent mettre de l’argent de côté le font pour préparer leur retraite. Sans surprise, l’essentiel de leur épargne étant principalement destiné à la constitution d’une épargne de précaution ou à financer d’éventuels projets personnels futurs.

Précision : 1 personne sur 2 qui réalise un effort d’épargne dans le but de se ménager des revenus complémentaires pour la retraite y consacre moins de 100 € par mois.

Fait marquant, ils sont 58 % à privilégier l’épargne bancaire (Livret A, LDDS, LEP, PEL) et 39 % l’immobilier (achat de leur résidence principale ou d’un bien mis en location). Si 40 % ont recours à l’épargne retraite et salariale, ils ne sont que 29 % à faire le choix du PER individuel ou collectif.

Autre élément : l’absence de préparation n’est pas seulement liée aux revenus, c’est aussi une question de freins culturels et psychologiques. Ainsi, par exemple, 63 % des Français se déclarent insuffisamment informés sur la meilleure manière de préparer financièrement leur retraite. Et ils sont 38 % à ne pas épargner en raison, selon eux, de la complexité des solutions et d’un manque de connaissances.

Si, courant 2025, vous avez revu à la hausse ou à la baisse votre taux de prélèvement à la source et vos éventuels acomptes, afin d’intégrer, notamment, une variation de vos revenus, ce changement ne s’applique, en principe, que pour l’année civile. En janvier 2026, il sera donc remplacé par celui issu de votre déclaration de revenus 2024 effectuée au printemps dernier. Mais si vous estimez que ce nouveau taux ne correspond pas à votre situation, vous devez renouveler votre demande de modulation. Et pour cela, il est conseillé d’agir dès la mi-novembre.

À noter : sans cette demande d’actualisation, une variation de revenus en 2025 ne serait prise en compte qu’à partir de septembre 2026 (déclaration de revenus 2025, effectuée au printemps 2026).

Pour rappel, revoir à la baisse son prélèvement n’est possible qu’à partir d’un écart de plus de 5 % entre le prélèvement que vous avez estimé et celui qui aurait été applicable en l’absence d’ajustement.

La marche à suivre

Vous devez formuler votre demande de modulation dans votre espace sécurisé sur le site impots.gouv.fr, dans le service « Gérer mon prélèvement à la source ». Vous devez indiquer, pour l’année en cours, votre nombre de parts fiscales et surtout procéder à une estimation des revenus imposables de votre foyer fiscal.

Attention : lors d’une modulation à la baisse, une erreur d’estimation peut être sanctionnée par une majoration lorsque le prélèvement effectivement réalisé par l’administration fiscale est inférieur de plus de 10 % à celui qui aurait dû être effectué.

Depuis le 1er juin 2022, grâce à la loi dite « Lemoine » du 28 février 2022, les Français peuvent mettre fin à leur contrat d’assurance-emprunteur à tout moment pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Toutefois, le changement d’assurance-emprunteur ne peut intervenir que si l’établissement bancaire donne son accord et si le nouveau contrat d’assurance présente un niveau de garanties équivalent à celui du contrat initialement souscrit auprès de la banque.

Mais depuis quelques années, les assureurs dénoncent certaines pratiques utilisées par les établissements bancaires pour tenter de décourager les emprunteurs de changer de contrat : demandes de pièces inutiles, exclusions de garanties, refus injustifiés et délais de traitement importants conduisant à dépasser les délais légaux. Et c’est ce dernier point qui a attiré l’attention de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Rappelons qu’une fois la demande de changement d’assurance-emprunteur adressée à l’établissement bancaire du cdivt, ce dernier dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour répondre. Or selon l’Observatoire 2024 de l’assurance-emprunteur, près d’une demande de substitution d’assurance sur deux excède ce délai légal de 10 jours. Des abus qui ont des effets négatifs pour le secteur : concurrence freinée, maintien des banques en position dominante et, pour l’emprunteur, un manque à gagner. Après avoir mené son enquête, la DGCCRF vient de prononcer à l’encontre de plusieurs banques une peine d’amende de plusieurs centaines de milliers d’euros pour non-respect de la réglementation. Une première depuis l’instauration de la loi Lemoine. Reste à savoir maintenant si ces premières sanctions auront un effet positif sur le secteur.

La délégation d’assurance : un levier d’économies

Contrairement aux établissements bancaires, qui ne tiennent pas toujours compte de toutes les particularités de la situation d’un emprunteur pour définir le prix de sa couverture assurantielle, les assureurs ajustent leurs tarifs au profil de leurs cdivts. Combiné au fait qu’une assurance-emprunteur souscrite auprès d’un assureur peut offrir un bon rapport qualité-prix, des économies notables peuvent être faites par un emprunteur qui décide de substituer son contrat. « Selon les études réalisées, la possibilité de résiliation à tout moment de l’assurance-emprunteur permettrait de réaliser une économie potentielle moyenne allant de 5 000 à 15 000 € (selon les modalités du crédit couvert) pour chaque dossier d’emprunt immobilier sur toute la durée du prêt », ont tenu à préciser les pouvoirs publics dans l’étude d’opportunité de faire évoluer la législation en matière d’assurance-emprunteur.

Et les gains que l’on peut tirer d’un changement de contrat d’assurance ne sont pas uniquement économiques. En initiant cette démarche, un emprunteur peut aussi rechercher un niveau de couverture plus favorable et mieux adapté à sa situation. Là encore, compte tenu des différentiels tarifaires, un emprunteur dispose probablement d’une marge de manœuvre qui lui permettra, à tarif égal, de trouver un contrat plus protecteur auprès d’un assureur.

Afin de renforcer la transparence de l’information délivrée aux investisseurs et de faciliter la comparabilité des SCPI avec les autres véhicules d’investissement immobilier, l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) vient d’actualiser ses modalités de calcul et de publication des indicateurs de performance des SCPI.

À noter : l’ASPIM, qui représente les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »), contribue notamment avec les autorités de place à l’évolution de la réglementation des FIA.

Globalement, cette mise à jour conduit notamment à :– créer un indicateur obligatoire, la performance globale annuelle (PGA). Cet indicateur additionne le dividende et la variation du prix de souscription sur un an ;– un encadrement renforcé du taux de distribution. Le taux de distribution étant l’une des composantes de la performance globale d’une SCPI, il ne peut être communiqué isolément. Toute communication relative au taux de distribution d’une SCPI doit désormais systématiquement être accompagnée de la performance globale annuelle (PGA), calculée sur la même période ;– une révision de la présentation du TRI (taux de rendement interne). Ainsi, cet indicateur doit être calculé et présenté sur les 5 dernières années ou, si la SCPI existe depuis moins de 5 ans, sur toute sa période d’existence, ou, au choix de la société de gestion, sur une période plus longue. Dans tous les cas, le TRI doit être calculé sur des tranches complètes de 12 mois. À ce titre, le TRI ne peut pas être présenté, ni annualisé sur une période inférieure à un an. En outre, il doit prendre en compte les pénalités de sortie anticipée ;– encourager les sociétés de gestion, dans leur rapport annuel, à publier le rendement global immobilier (RGI). Et à rappeler que cet indicateur mesure la performance patrimoniale de la SCPI (qui se calcule comme la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année N) et ne reflète pas directement la performance effectivement perçue par l’investisseur en cas de rachat.

Comme chaque année, la même question se pose : à quelle rémunération doit-on s’attendre s’agissant des fonds en euros ? Même si les chiffres sont loin d’être arrêtés, quelques éléments laissent penser que le taux moyen des fonds en euros devrait au moins être équivalent à celui de 2024. Ainsi, après avoir profité d’un rendement moyen de 2,60 % en 2023 et 2024 (chiffres de l’ACPR), les épargnants peuvent espérer un taux moyen de 2,65 % en 2025, net de frais (voire 2,7 % dans le scénario le plus positif), mais hors prélèvements sociaux. Un taux légèrement meilleur qui peut s’expliquer par plusieurs facteurs, selon le cabinet Facts & Figures.

Plusieurs facteurs d’explication

Tout d’abord, le cabinet explique que, comme la situation politique et budgétaire de la France se dégrade, le rendement des obligations françaises devrait mécaniquement grimper. Une bonne nouvelle pour les épargnants qui devraient logiquement voir les rendements continuer à progresser dans les années à venir. Rappelons que pour composer les fonds en euros, les assureurs investissent massivement les cotisations des assurés dans des obligations d’État (OAT) et d’entreprises privées. Sachant que l’OAT 10 ans français occupe une place encore importante dans les allocations d’actifs.

Ensuite, pour bonifier leur taux, les assureurs vont pouvoir piocher dans leurs réserves, la fameuse provision pour participation aux bénéfices. Rappelons que ces dernières sont des fonds dans lesquels chaque assureur met de côté une partie des produits financiers dégagés par la gestion de son fonds en euros. Une réserve permettant d’offrir une rémunération stable dans le temps ou un bonus de rendement.

Enfin, la baisse récente des rendements de l’épargne réglementée (typiquement le Livret A) va profiter aux assureurs. En effet, ces derniers alignent souvent le rendement de leur contrat, a minima, sur celui du Livret A afin de concurrencer l’épargne réglementée.

Affaire à suivre, donc…

L’assurance-vie luxembourgeoise continue de séduire les épargnants. Selon les derniers chiffres du Commissariat aux assurances luxembourgeois, les investissements des Français dans ce produit ont connu une nette augmentation de 56,3 % en 2024, atteignant 13,9 milliards d’euros (8,9 Md€ en 2023). Un record ! Bien que les chiffres de cette année ne soient pas encore connus, selon les professionnels de la finance, 2025 devrait enregistrer des flux tout aussi conséquents. Cette tendance, qui a commencé à prendre de l’ampleur à compter de la dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin 2024, peut refléter l’expression d’une certaine inquiétude des investisseurs. Une inquiétude nourrie notamment par la crise politique française, une dette importante et un déficit abyssal, les difficultés liées à l’adoption des budgets et encore par les tensions internationales.

Le Grand-Duché rassure

Bien que ce succès interpelle, il faut dire que l’assurance-vie luxembourgeoise a des atouts à faire valoir. Par exemple, ce type de contrat bénéficie d’une protection particulière et unique en Europe. En effet, ce système de protection, connu sous le nom de « triangle de sécurité », assure la séparation des avoirs des souscripteurs et des actifs des actionnaires et des créanciers de l’assureur. Concrètement, ces actifs sont déposés sur des comptes séparés et détenus auprès de banques dépositaires « agréées » par le Commissariat aux assurances. Cet organe de surveillance étant autorisé à intervenir sur ces comptes en cas de problèmes. En outre, le Luxembourg octroie aux épargnants un statut de créancier super privilégié. Ce privilège permet aux épargnants de récupérer, avant tout autre créancier, en priorité les sommes déposées sur leur contrat en cas de défaillance de la compagnie d’assurance.

Un contrat haut de gamme

L’autre intérêt de l’assurance-vie luxembourgeoise est de pouvoir se confectionner un contrat sur-mesure. Contrairement à l’assurance-vie à la française, il est possible d’accéder à un panel plus large de supports d’investissement. Avec un ticket d’entrée de 250 000 €, le souscripteur peut investir dans des fonds actions, obligataires, convertibles, des titres cotés ou non cotés. Pour les contrats haut de gamme, des fonds d’investissement plus complexes peuvent être proposés et intégrer des produits structurés, des contrats d’option, des contrats à terme, des contrats dérivés, des contrats de devises ou encore de taux. Autre avantage, il est même possible d’alimenter son contrat avec différentes devises comme l’euro, le dollar, la livre sterling, le franc suisse ou encore le yen. Un avantage non négligeable pour les épargnants ayant des actifs à l’international.

Précision : l’assurance-vie luxembourgeoise ne procure aucun avantage fiscal particulier par rapport au système français car c’est la fiscalité du pays de résidence du souscripteur qui s’applique, soit la fiscalité française de l’assurance-vie pour un résident français.

En raison notamment des tensions générées par la guerre opposant la Russie à l’Ukraine, la France souhaite renforcer son industrie de la défense (qui représente un bassin de plus de 4 500 entreprises pour 220 000 emplois). Toutefois, ce renforcement ne pourra s’opérer sans un accompagnement financier. Selon Bpifrance, les besoins de cette industrie ont été estimé à environ 15 milliards d’euros pour pouvoir faire croître le chiffre d’affaires de la défense de 31 Md€ entre 2025 et 2030. Au vu des sommes importantes à mobiliser, les pouvoirs publics souhaitent faire appel à l’épargne des Français. Et c’est là que Bpifrance entre en jeu. Cette dernière vient officiellement de lancer un nouveau fonds de capital-investissement dédié à ce secteur.

Bpifrance Défense

D’une taille cible de 450 M€, ce nouveau fonds de capital-investissement permet aux particuliers de placer au minimum 500 € et jusqu’à 500 000 €. Étant précisé que les fonds investis sont bloqués au minimum pendant 5 ans (hors rachats exceptionnels pour cause notamment de décès de l’investisseur). Et la période de détention recommandée des parts du fonds est fixée à 10 ans.

Précision : les parts de ce fonds d’investissement peuvent être logées dans un compte-titres, un PEA (et PEA-PME), une assurance-vie et un Plan d’épargne retraite individuel et collectif.

Dans le détail, le fonds investira directement et indirectement dans un portefeuille diversifié, constitué in fine d’environ 500 entreprises. Point important, selon Bpifrance, l’objectif de rendement à long terme est fixé à 5 % de TRI (taux de rentabilité interne) net par an. Attention toutefois, cet objectif de rendement n’est pas garanti et ne constitue qu’un objectif de gestion.

Afin de faciliter son accès, la souscription au fonds Bpifrance Défense est possible sur une plate-forme internet sécurisée (

). Un fonds qui est également accessible par le biais de certains établissements bancaires, assureurs et conseillers en gestion de patrimoine. D’une durée de vie de 20 ans, le fonds est ouvert à la souscription pendant 10 ans, à compter du 14 octobre 2025.

Attention : le fonds Bpifrance Défense présente notamment un risque de perte en capital, les investisseurs pouvant perdre totalement ou partiellement les montants investis, sans recours possible contre Bpifrance Investissement.

Un certain nombre de dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction ou d’un crédit d’impôt en contrepartie de dépenses réalisées ou d’investissements effectués dans des secteurs clés de l’économie tels que l’immobilier. Le dispositif Denormandie en fait partie. Explications.

En quoi consiste le dispositif ?

Le dispositif Denormandie permet aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier ancien, situé dans certaines communes, en vue de le louer, et qui effectuent des travaux d’amélioration, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux variant selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur.

Le dispositif Denormandie est réservé aux investissements réalisés dans des logements anciens situés dans une commune :– dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ;– ou en zone labellisée Cœur de ville ;– ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

À noter : un simulateur permet de savoir en quelques clics si la commune où se situe le bien visé relève du dispositif Denormandie. Vous pouvez y accéder

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Un bien à rénover

Autre condition à respecter, le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation. Des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % au moins pour les logements faisant partie d’un habitat collectif). Sachant que les travaux engagés devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En pratique, le logement doit, après travaux, être classé au minimum dans la catégorie E du DPE.

Pour répondre à cette condition de réalisation de travaux, le bailleur peut préférer réaliser des actions d’amélioration de la performance énergétique relevant de deux catégories sur les cinq retenues : isolation des murs, des toitures et des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude.

Un bien destiné à la location

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le propriétaire du logement doit s’engager à le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. Étant précisé que cet engagement de location doit être pris pour une durée de 6 ou 9 ans.

À l’issue de ce délai, le bailleur peut proroger son engagement de 3 ans, renouvelables une fois en cas d’engagement initial de 6 ans. Il peut ainsi s’étaler sur une durée de 12 ans.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bailleur doit aussi s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond dont le montant est relevé chaque année. Ce plafond doit être respecté pendant toute la période de l’engagement de location. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location. Outre ces plafonds de loyers, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures à certains plafonds.

Quels avantages fiscaux ?

Si toutes les conditions sont remplies, le bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et par an.

Attention, le prix du logement servant de base de calcul doit prendre en compte tous les frais accessoires (droits d’enregistrement, frais de notaire…).

À noter que le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location pris par le bailleur. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans (23 %, 29 % et 32 % en outre-mer).