L’intérêt de passer de la location nue à la location meublée

La location meublée présente un certain nombre d’avantages. Son régime fiscal notamment mérite qu’on s’y intéresse.

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez vide, la question de basculer vers la location meublée vous a peut-être déjà traversé l’esprit. Voici quelques éléments qui peuvent vous aider à nourrir votre réflexion.

Une fiscalité avantageuse

En raison des abattements et des amortissements dont il bénéficie, le régime meublé est plus intéressant que celui du foncier ou du micro-foncier. Ainsi, si vos recettes annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 77 700 €, votre revenu imposable est déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (régime dit « micro-bénéfices industriels et commerciaux » ou « micro-BIC »). Vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Mais corrélativement, vous ne pouvez déduire aucune charge.

Si votre activité de location dépasse 77 700 €, vous relevez du régime réel. Sachant que vous pouvez aussi opter pour le régime réel même si vos recettes n’excèdent pas ce montant. Dans ce cadre, vous pouvez alors imputer vos déficits d’exploitation sur vos bénéfices réalisés au cours de l’année et des 10 années suivantes (régime LMNP). Autre avantage, vous pouvez pratiquer l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l’immeuble. Ce régime permet aussi de déduire certaines charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).

Une rentabilité accrue

Du point de vue de la rentabilité, on observe généralement qu’un meublé affiche, en moyenne, un loyer supérieur de 15 à 30 % à celui d’une location nue pour un appartement comparable et à surface égale. Sachant que le rendement brut du bien loué meublé doit être, comme en location nue, minoré de l’ensemble des charges que supporte le bailleur (taxe foncière, charges de copropriété, travaux de remise en état, remplacement du mobilier…) et, le cas échéant, des frais de gestion et du coût de l’assurance contre les loyers impayés. Un rendement meilleur, certes, à condition toutefois que le logement soit occupé régulièrement. Car le taux de vacance locative en meublé est plus important qu’en location nue. Aussi, pour tenter de faire diminuer le risque de vacance, privilégiez autant que possible l’investissement dans un bien immobilier en centre-ville (ou proche du centre-ville) et dans une grande ville. En effet, les locataires recourant à la location meublée sont le plus souvent des étudiants ou des cadres en mission. Et sachez que plus vous équiperez votre logement convenablement et plus vous attirerez l’intérêt des candidats à la location. Sans compter qu’un loyer fixé au-dessus du prix du marché sera, dans ce cas, plus facilement justifiable.


Précision : le bailleur d’un logement meublé doit prévoir au minimum onze éléments de mobilier : de la literie, comprenant couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec freezer, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.


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Comment transmettre son entreprise à moindre coût ?

Passé un certain âge, se pose la question de la transmission de son entreprise. Une transmission qui peut être subie (décès de l’entrepreneur) ou anticipée (par le biais d’une donation, notamment). À ce titre, la transmission, par donation ou par succession, de parts ou d’actions d’une société peut être exonérée de droits de mutation à hauteur de 75 % de leur valeur. Pour en bénéficier, les titres transmis doivent faire l’objet d’un engagement de conservation, aussi appelé « Pacte Dutreil ». Retour sur les conditions d’application de ce dispositif.

D’abord un engagement collectif de conservation… Les associés doivent conserver les titres transmis pendant au moins 2 ans.

Les titres transmis doivent avoir fait l’objet d’un engagement collectif de conservation pris par le donateur ou le défunt, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, avec un ou plusieurs autres associés de la société. L’engagement « collectif » peut également être pris par une personne seule. En d’autres termes, le dispositif bénéficie aussi aux transmissions de sociétés unipersonnelles (EURL, Sasu…). D’une durée minimale de 2 ans, l’engagement collectif commence à courir à compter de l’enregistrement de l’acte le constatant (pour un acte sous seing privé) ou de la date de l’acte (pour un acte authentique). L’engagement devant, en principe, être en cours au jour de la transmission.

En outre, l’engagement collectif doit porter sur un certain quota de titres, à savoir au moins :– 10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote pour une société cotée ;– ou 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour une société non cotée.

Ces quotas devant être respectés pendant toute la durée de l’engagement collectif.

Point important, en l’absence d’engagement collectif pris avant la transmission, il est néanmoins possible de bénéficier de l’exonération partielle à certaines conditions. Ainsi, l’engagement collectif peut être « réputé acquis » lorsque le donateur ou le défunt, seul ou avec son conjoint ou partenaire de Pacs, détient, directement, depuis au moins 2 ans, le quota de titres requis et que l’un d’eux exerce dans la société depuis plus de 2 ans, selon les cas, son activité professionnelle principale ou une fonction de direction éligible.


À noter : depuis le 1er janvier 2019, les engagements collectifs peuvent être réputés acquis en prenant en compte les détentions indirectes (un seul niveau d’interposition), y compris celles du concubin notoire.

Autre condition, la société dont les titres sont transmis doit exercer, de façon prépondérante, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, peu importe en revanche son régime d’imposition.

… suivi d’un engagement individuel de conservation Les héritiers doivent conserver (individuellement) les titres transmis pendant 4 ans après l’expiration de l’engagement collectif de conservation.

Au jour de la transmission, chaque donataire ou héritier doit également prendre l’engagement individuel, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de conserver les titres transmis pendant au moins 4 ans à compter de l’expiration de l’engagement collectif de conservation pris précédemment ou de la transmission si l’engagement collectif est réputé acquis.


Précision : l’engagement individuel peut ne porter que sur une partie des titres transmis, l’exonération étant alors limitée à la fraction des titres faisant l’objet de cet engagement.

Exercice professionnel

En outre, l’un des donataires ou héritiers ayant pris l’engagement individuel, ou l’un des associés ayant souscrit l’engagement collectif doit exercer, pendant la durée de l’engagement collectif et les 3 ans qui suivent la transmission, soit son activité professionnelle principale (dans le cas d’une société de personnes), soit une fonction de direction éligible (dans le cas d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés).

Obligations déclaratives

Enfin, certaines obligations déclaratives doivent être respectées pour pouvoir bénéficier de l’exonération Dutreil. Concrètement, les héritiers ou les donataires doivent joindre à la déclaration de succession ou à l’acte de donation une attestation de la société dont les titres font l’objet de l’engagement collectif certifiant que celui-ci est en cours au jour de la transmission et qu’il a porté jusqu’à cette date sur le quota de titres requis. Puis, dans les 3 mois qui suivent la fin de l’engagement individuel, ils doivent remettre une attestation de la société certifiant que l’ensemble des conditions d’application du Pacte Dutreil ont été respectées jusqu’à leur terme.

Si vous souhaitez mettre en place un Pacte Dutreil, il peut être opportun, compte tenu de la complexité du dispositif, de faire appel à votre conseil habituel.

Remise en cause de l’exonération Si les conditions pour bénéficier du dispositif Dutreil ne sont pas respectées, les avantages fiscaux peuvent être remis en cause.

L’exonération partielle peut être remise en cause en cas de non-respect des engagements collectifs et individuels, notamment en raison de la cession des titres de la société. Cette remise en cause peut concerner soit l’ensemble des héritiers ou donataires, soit seulement l’un d’entre eux. La remise en cause du régime de faveur donne alors lieu à restitution du complément de droits de mutation ayant fait l’objet de l’exonération et au versement d’un intérêt de retard (0,20 % par mois).


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Modification d’un testament

Il y a quelques années, j’ai procédé à la rédaction de mon testament. Par prudence, je l’ai ensuite confié à mon notaire afin qu’il l’inscrive au Fichier central des dernières volontés. Je souhaiterais aujourd’hui y apporter certaines modifications. Est-ce possible ?

Oui, vous pouvez apporter à votre testament toutes les modifications que vous souhaitez. Attention toutefois, si trop de changements sont apportés, il est alors plus prudent de rédiger entièrement un nouveau testament. À noter que ces modifications peuvent être faites chez votre notaire. Mais sachez également que vous pouvez révoquer votre testament par un simple testament que vous aurez rédigé seul et que vous aurez conservé chez vous. Vous pouvez également le faire enregistrer.


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Pas d’afflux massif de passoires thermiques sur le marché immobilier

Le volume de ventes des logements énergivores est demeuré globalement identique à celui de 2021, avec « seulement » 8 % des transactions réalisées en 2022.

Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de louer certains logements très énergivores (affichant la classe G au diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an), les fameuses passoires thermiques. À l’annonce de cette échéance par les pouvoirs publics, des professionnels du secteur de l’immobilier avaient manifesté leur inquiétude car ils pensaient que de nombreux logements bannis du parc locatif allaient se retrouver sur le marché immobilier.

Selon le dernier baromètre Guy Hoquet sur les passoires thermiques, cette inquiétude ne s’est pas vraiment concrétisée. En effet, le volume de ventes des logements énergivores est demeuré globalement identique à celui de 2021, avec « seulement » 8 % des transactions réalisées en 2022. Seule la ville de Paris fait exception à la moyenne nationale : les biens classés G représentent 21,6 % de l’offre commercialisée.

Globalement, selon les régions, le poids des passoires thermiques a augmenté de quelques points. Mais il faut rappeler que la méthodologie du diagnostic de performance énergétique (DPE) a évolué au 1er juillet 2021. Cette réforme a fait basculer de nombreux logements en classe F ou G du DPE. Avant la réforme du DPE, les pouvoirs publics estimaient à 4,8 millions le nombre de passoires thermiques dans le parc immobilier français. Après la réforme, ce chiffre est passé à 5,2 millions.

Autre information à tirer de cette étude : les biens immobiliers qui affichent une étiquette F ou G se vendent en moyenne 10 % moins cher. À Paris, la décote moyenne est de 3 points. Toutefois, dans certaines villes, il n’a été observé aucune décote de prix, voire des valeurs plus élevées que la moyenne : c’est le cas à Bordeaux, Rennes, Bastia, Angers et Orléans.


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Loc’Avantages : les plafonds de loyers 2023 sont connus

Les pouvoirs publics viennent de communiquer les plafonds de loyers à respecter pour pouvoir bénéficier des avantages liés au dispositif « Loc’Avantages ».

Le dispositif « Loc’Avantages » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction variant en fonction de la convention conclue (secteur intermédiaire (Loc 1), social (Loc 2) ou très social (Loc 3)). En clair, plus le loyer est réduit et plus la réduction d’impôt est forte.


Précision : le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. Un logement qui doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans au moins).

En fonction de la convention choisie, des plafonds de loyers mensuels doivent être respectés. À ce titre, les pouvoirs publics ont récemment communiqué ces différents plafonds. Ces derniers pouvant être consultés en

cliquant ici

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Du nouveau pour certains crédits et réductions d’impôts

La loi de finances pour 2023 aménage le crédit d’impôt garde d’enfants ainsi que le dispositif pour les investissements forestiers et proroge le dispositif IR-PME.

Les pouvoirs publics prorogent plusieurs dispositifs conférant un crédit ou une réduction d’impôt. Des dispositifs qui, pour certains, ont été renforcés pour préserver le pouvoir d’achat des Français ou soutenir certains secteurs.

Augmentation du crédit d’impôt garde d’enfants

Les contribuables qui font garder, à l’extérieur de leur domicile (assistante maternelle, crèche…), leurs enfants de moins de 6 ans peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt égal à 50 % des dépenses effectivement supportées à ce titre, retenues dans la limite d’un plafond annuel jusqu’à présent fixé à 2 300 € par enfant à charge. Sachant que les dépenses ouvrant droit à cet avantage fiscal sont celles qui ont donné lieu à un règlement définitif pour une prestation réalisée au 31 décembre de l’année de versement.

Bonne nouvelle pour les parents de jeunes enfants, le plafond des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est porté de 2 300 à 3 500 €, soit une hausse de l’avantage fiscal maximal de 600 €. Le crédit d’impôt atteint donc 1 750 € par enfant, au lieu de 1 150 €. Cette mesure s’applique aux dépenses engagées dès 2022.

Prorogation du taux majoré pour les investissements IR-PME

Le dispositif IR-PME octroie une réduction d’impôt sur le revenu aux personnes qui investissent en numéraire au capital de PME ou qui souscrivent des parts de fonds commun de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP). Normalement fixé à 18 %, le taux de cette réduction d’impôt avait été relevé à 25 %, notamment pour les versements effectués entre le 18 mars 2022 et le 31 décembre 2022.

Cette majoration de taux est prorogée pour les investissements réalisés en 2023, sous réserve de l’approbation de la Commission européenne, et ce à compter d’une date à préciser par décret. En attendant, le taux reste fixé à 18 % en ce début d’année 2023.

Aménagement du crédit d’impôt pour les investissements forestiers

Les particuliers qui réalisent des opérations forestières (acquisition de terrains, souscription de parts dans des groupements forestiers…) peuvent bénéficier d’un avantage fiscal. Cet avantage, qui devait prendre fin au 31 décembre 2022, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2025. En outre, pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2023 et sous réserve du décret d’application, l’acquisition de bois et forêts ou de terrains nus à boiser ouvre désormais droit au crédit d’impôt déjà applicable aux travaux forestiers (au lieu d’une réduction d’impôt). À noter que le taux du crédit d’impôt est relevé de 18 à 25 % des dépenses éligibles, retenues dans la limite annuelle de 6 250 € pour les personnes seules et de 12 500 € pour les personnes mariées ou pacsées, soumises à une imposition commune.


Loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022, JO du 31


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€STR (ex-taux EONIA)

Euro short-term rate (€STR) est le taux à court terme en euros qui reflète les coûts d’emprunt au jour le jour en euros non garantis pour les banques de la zone euro.

€STR – Décembre 2022 (ex-taux EONIA)
€STR – DECEMBRE 2022(ex-taux EONIA)
Taux minimal : 1,398 %
Taux maximal : 1,907 %


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Une carte interactive pour connaître le montant des loyers en France

Un nouvel outil en ligne permet de connaître, commune par commune, le prix au m² des maisons et des appartements du parc locatif privé.

Le ministère du Logement vient de mettre en ligne une nouvelle carte interactive qui peut être utile aux professionnels du secteur immobilier, aux bailleurs ainsi qu’aux locataires. Cette carte permet, en effet, de connaître le prix au m² (charges comprises), commune par commune, des maisons et des appartements du parc locatif privé. Les indicateurs qui y sont diffusés étant ceux des logements mis en location au troisième trimestre 2022.

Pour les pouvoirs publics, la connaissance du niveau des loyers au niveau local est de nature à fournir des informations précieuses pour les acteurs publics et privés concernés par les marchés locatifs. Pour le ministère chargé de la Ville et du Logement, elle permet d’évaluer les dispositifs et de concevoir des outils mieux adaptés aux réalités des territoires.

À noter que l’élaboration de la carte des loyers repose sur des partenariats avec Leboncoin et le Groupe SeLoger. L’utilisation des données des annonces de ces plate-formes permet à l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement) de bénéficier d’une connaissance actualisée des loyers. En div avec ses partenaires, l’ANIL a également apporté des évolutions méthodologiques et produit de nouveaux indicateurs, qui permettent à la carte des loyers de connaître une évolution substantielle.

Pour accéder aux différentes cartes interactives,

cliquez ici


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Conséquences de l’accord d’un époux au cautionnement souscrit par son conjoint

Mon épouse a donné son accord exprès au cautionnement que j’ai souscrit au profit de la banque en contrepartie de l’octroi d’un crédit pour mon entreprise. Quelles sont les conséquences patrimoniales de ce consentement ?

Lorsqu’une personne mariée sous le régime de la communauté souscrit un cautionnement, seuls ses biens propres et ses revenus sont engagés dans l’opération. Mais si son conjoint donne son consentement exprès au cautionnement – les banques le demandent très souvent –, par exemple en inscrivant et en signant dans l’acte la mention « bon pour consentement aux engagements ci-dessus », les biens communs des époux seront alors également engagés et pourront donc servir de gage au banquier en cas de défaut de paiement des échéances du prêt. En revanche, les biens propres du conjoint resteront à l’abri des poursuites de ce dernier.


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L’intérêt des versements programmés sur un contrat d’assurance-vie

Les versements programmés sur un contrat d’assurance-vie permettent de se constituer un capital à son rythme.

Vous détenez un contrat d’assurance-vie et vous souhaitez vous constituer, sans vous en soucier, une épargne qui vous permettra de financer de futurs projets ? La mise en place de versements programmés peut être une bonne solution.

Une formule simple et souple

Outre le fait de pouvoir alimenter une assurance-vie par des versements libres, vous pouvez mettre en place des versements programmés. Ces derniers permettent d’épargner automatiquement et régulièrement. Avec l’aide du cabinet, vous déterminez le montant des versements, les supports sur lesquels seront investies ces sommes (fonds en euros et/ou unités de compte) et la périodicité des versements (mensuelle, trimestrielle…). À noter que cette solution est souple puisque vous avez la possibilité de moduler ces versements à la hausse ou à la baisse en fonction de votre capacité d’épargne mais également de les arrêter à tout moment.

Les avantages des versements programmés

Recourir aux versements programmés limite les risques lorsque l’on souhaite investir dans des unités de compte. D’abord, leur régularité permet d’accompagner les variations du marché et non de les subir. Étalés dans le temps, les achats d’unités de compte s’effectueront ainsi au prix moyen du marché sans risque de se positionner au plus haut de la cote comme avec un versement unique ou des versements très décalés. Ensuite, le montant de chaque versement étant, en principe, relativement faible, l’exposition au contexte du marché sera moindre que lors d’un gros versement.En définitive, les versements programmés sont un gage de tranquillité d’esprit pour qui souhaite investir en douceur dans les unités de compte.

Ce qui ne vous interdit pas, à l’occasion d’une rentrée d’argent, d’effectuer un versement libre plus important. Mais dans cette hypothèse, il est conseillé de vous faire accompagner par le cabinet pour investir dans des supports correspondant à vos objectifs patrimoniaux, à votre horizon de placement et à votre appétence au risque.

Une épargne pour votre retraite

Les versements programmés peuvent vous aider à vous constituer une épargne en vue de votre retraite. En épargnant régulièrement, votre effort d’épargne sera allégé. Et plus vous commencerez à épargner tôt, plus votre épargne aura le temps de fructifier. À l’arrivée de la retraite, vous pourrez bénéficier d’un complément de revenu sous la forme d’une rente viagère ou d’un capital.


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