Après avoir analysé plus de 70 000 offres et demandes de locations d’étudiants réalisées sur les 12 derniers mois, le site internet LocService.fr a publié une étude illustrant le marché de la location étudiante dans le parc locatif privé français. Cette étude nous apprend notamment que 61 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1 et 18 % s’orientent vers un appartement avec une chambre (T2).

Autre information, en moyenne, les étudiants consacrent un budget de 685 € par mois pour leur logement. Le niveau des loyers étant très disparates selon les secteurs géographiques. En province, ce montant tombe à 615 € alors qu’en région parisienne, il monte à 865 €. Ceux qui ont la chance de pouvoir accéder à un logement dans la Capitale déboursent environ 940 € par mois. Soulignons également que les chambres étudiantes se louent 458 € pour une surface de 14 m², les studios 550 € pour 23 m², les appartements T1 566 € pour 30 m² et les appartements T2 743 € pour 42 m².

Précision : d’après les chiffres de cette étude, la moitié des étudiants souhaite louer un logement meublé.

À noter que les étudiants privilégient bien évidemment les grandes villes pour s’installer, là où les offres de formations sont les plus attractives ou les plus nombreuses. À elle seule, la région parisienne capte 28 % de la demande étudiante nationale. Après Paris, les villes les plus demandées sont Lyon (8,3 % de la demande), Toulouse (4,1 %), Montpellier (4,1 %) et Lille (3,8 %).

Par ailleurs, l’étude s’est également intéressée à la tension locative, c’est-à-dire à la difficulté à trouver un logement à louer dans une ville. La ville la plus tendue en France étant Lyon où le ratio entre candidatures et offres est de 4,86. Vient ensuite Rennes avec un ratio de 4,17. Sur la troisième marche du podium se trouve la ville de Bordeaux avec un ratio de 3,93, suivie de Paris et La Rochelle avec des ratios respectifs de 3,75 et 3,74.

Certaines offres de prêt immobilier contiennent une clause dite de « portabilité ». Une clause qui permet à un propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier de conserver le crédit qu’il a contracté lors de l’achat de ce bien pour financer l’acquisition d’un nouveau bien. L’intérêt de cette clause : permettre à l’intéressé de continuer à bénéficier du taux de son premier crédit lorsque celui‑ci est plus avantageux que les taux en cours.

Mais ce type de clause n’est pas obligatoire et a même tendance à disparaître. Car les banques ont bien compris que la clause de portabilité pouvait être pénalisante pour elles dans un contexte de hausse prévisible des taux d’intérêt.

À ce titre, un député a déposé récemment une proposition de loi visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers. Ce qui permettrait, selon ce député, d’agir contre le blocage du marché de l’immobilier et de simplifier les procédures de vente et de rachat de biens. En effet, outre la conservation du taux en cours, la portabilité évite de devoir contracter un nouveau crédit et de régler des pénalités de remboursement anticipé de prêt.

Les réticences de la Fédération bancaire française

Reste à savoir si ce texte verra bien le jour. La Fédération bancaire française (FBF) s’est, d’ores et déjà, exprimée sur le sujet. Elle estime que ce type de dispositif créerait un risque supplémentaire pour les ménages. En effet, en raison des contraintes financières pesant sur les banques, il existerait, selon elle, un risque de passer d’une offre essentiellement à taux fixe, protectrice du budget des ménages, en offre à taux variable et à taux fixes résiduels plus élevés. Selon la FBF, entre la volatilité plus grande des durées réelles des prêts et leur allongement et le poids plus important donné au bien immobilier comme garantie, une transformation du modèle et du refinancement des crédits pour maîtriser les risques serait nécessaire. En outre, la portabilité ajouterait sans doute de nouvelles contraintes en capital pour les banques et in fine sur les coûts pour les emprunteurs.

À suivre, donc…

Proposition de loi n° 2583 visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers, enregistrée à l’Assemblée nationale le 2 mai 2024

Le bailleur qui entend recouvrer un impayé de fermage doit envoyer à l’exploitant locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Et attention, car si elle n’est pas retirée par son destinataire, cette lettre recommandée est dépourvue d’efficacité juridique.

C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Confronté à plusieurs impayés de fermage, un bailleur avait délivré à son locataire une mise en demeure de payer par LRAR. Cette lettre n’ayant pas été retirée par ce dernier, et les sommes dues n’ayant pas été payées, le bailleur avait, trois mois plus tard (conformément au délai légal), agi en justice afin d’obtenir la résiliation du bail. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car ils ont estimé que, n’ayant pas été retirée, la lettre ne valait pas mise en demeure. Or dans la mesure où la mise en demeure constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, la procédure de résiliation du bail engagée par le bailleur n’était pas valable. Sévère !

En pratique, lorsqu’une LRAR n’est pas retirée, le bailleur a donc tout intérêt à réitérer sa sommation de payer en envoyant une mise en demeure, cette fois, par acte de commissaire de justice.

Rappel : le défaut de paiement du fermage par un exploitant agricole constitue une cause de résiliation de son bail rural. Mais attention, le bailleur n’est en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail pour ce motif que si « deux défauts de paiement du fermage ont persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ».

Cassation civile 3e, 14 décembre 2023, n° 22-16751

Les conditions de souscription d’une assurance-vie autorisent l’épargnant à verser des primes dont le montant est totalement libre. Et rien a priori ne lui interdit de détenir une partie importante de son patrimoine au sein d’un tel contrat pour en faire « profiter », au moment de son décès, un ou plusieurs bénéficiaires désignés parmi les héritiers eux-mêmes ou une personne extérieure à la famille. En revanche, le contrat d’assurance-vie ne doit pas être un moyen pour empêcher les héritiers réservataires de percevoir, au moment du décès de l’épargnant, leur part de réserve. Si tel était le cas, la loi protège ces derniers en leur ouvrant une action judiciaire spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer, au sein de la succession du défunt, soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées. L’utilisation de cette action judiciaire a fait l’objet d’un récent contentieux.

Dans cette affaire, deux époux étaient décédés respectivement les 1er mars 2010 et 21 avril 2013, en laissant pour leur succéder leurs deux enfants. Un contrat d’assurance-vie avait été souscrit par la mère au bénéfice de sa fille. Au décès de la mère, le frère avait demandé notamment le rapport à la succession des sommes versées sur cette assurance-vie au titre des primes manifestement exagérées.

Saisie du litige, la cour d’appel avait condamné la sœur à rapporter à la succession l’intégralité du capital versé. Pour justifier leur position, les juges avaient souligné que, au moment de la souscription du contrat, la mère n’avait pas de revenus propres et n’était pas assujettie à l’impôt sur le revenu. L’utilité d’un tel contrat n’était donc pas démontrée.

Une argumentation qui n’a pas convaincu les juges de la Cour de cassation. Ces derniers ont estimé que la cour d’appel n’avait pas évalué la situation en tenant compte du patrimoine global des époux (immobilier et comptes d’épargne). Ce patrimoine étant, à leurs yeux, de nature à établir que le montant des primes versées n’était pas manifestement exagéré. En outre, les juges ont rappelé que le caractère manifestement exagéré des primes s’apprécie au moment de leur versement et au regard de différents critères comme l’âge, la situation patrimoniale et familiale du souscripteur et l’utilité du contrat pour ce dernier. Appréciation à laquelle la cour d’appel n’avait pas procédé.

Cassation civile 1re, 2 mai 2024, n° 22-14829

Votée à l’unanimité (en première lecture) au Sénat, une proposition de loi prévoit d’encadrer les frais facturés par les établissements bancaires pour clôturer les comptes de leurs cdivts décédés, couramment appelés « frais bancaires de succession ». Selon une étude d’UFC – Que Choisir datant de février 2024, ces frais s’élevaient en moyenne à 291 € en 2023 (soit +50 % par rapport à 2012). Autre élément à tirer de cette étude, les frais bancaires acquittés en moyenne par les héritiers pour une succession de 20 000 € s’échelonnent entre 80 et 527,50 €, soit un rapport de 1 à 6,5 pour une succession. Les frais facturés en France sont presque trois fois supérieurs à ceux pratiqués en Belgique et en Italie et près de quatre fois plus élevés qu’en Espagne, selon cette même étude.

Concrètement, le texte de loi prévoit la gratuité des opérations de clôture des comptes dans trois cas :

– pour les successions les plus modestes, à savoir lorsque le solde total des comptes du défunt est inférieur à un seuil fixé à 5 909 € actuellement. Ce montant étant révisé tous les ans en fonction de l’inflation ;

– pour les successions des comptes des défunts mineurs, sans condition de montant ;

– pour les successions les plus simples, c’est-à-dire lorsque le ou les héritiers produisent un acte de notoriété ou une attestation signée par l’ensemble des héritiers à la banque lors de la clôture des comptes du défunt, peu importe leurs soldes. Les opérations liées à la clôture ne devront pas présenter de complexité manifeste.

Seront notamment soumis à ce dispositif les comptes de dépôt et de paiement ainsi que les plans et livrets réglementés (livret jeune, Livret A, LDDS, LEP, PEL, CEL…).

Dans les autres cas de succession (hors ces trois cas de gratuité), les opérations liées à la clôture des comptes et produits d’épargne d’un défunt pourront donner lieu à des frais mais ces derniers seront plafonnés à 1 % maximum du montant total des sommes détenues et selon un barème dégressif qui sera fixé par décret. Les banques seront donc soumises à un double plafonnement, en pourcentage et en valeur.

Précision : la proposition de loi prévoit également que le respect de la règlementation sera contrôlé par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution et par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

Proposition de loi visant à réduire et encadrer les frais bancaires sur succession, enregistrée à l’Assemblée nationale le 16 mai 2024

Don manuel, donation-partage, legs, assurance-vie… il existe différentes manières de donner de l’argent ou de transmettre des biens à des proches. L’Observatoire des solidarités intergénérationnelles s’est d’ailleurs intéressé à cette problématique de la transmission de patrimoine et a publié récemment, avec l’aide de l’Ifop, une étude qui décrypte les préoccupations et pratiques financières des familles françaises en matière de succession, de transmission et de donation.

Cette étude (réalisée en ligne d’un échantillon de 1 257 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus) nous apprend que 44 % des Français déclarent avoir déjà bénéficié d’un héritage et 78 % s’estiment en mesure d’en faire bénéficier leurs proches à l’avenir. Un score relativement important qui rassemble toutes les générations (86 % des seniors et 75 % des jeunes entre 18 et 24 ans pensent être en capacité de léguer un héritage à l’avenir) et les classes sociales (87 % des CSP+ et 71 % des employés et ouvriers), signe d’une démocratisation de la transmission et d’une volonté de consolider la situation économique et sociale de sa descendance.

Les retraités peu inclins à anticiper leur succession

Malgré toutes les bonnes volontés, une faible minorité de Français anticipe et prépare leur transmission. En effet, à la question posée sur l’intention de rédiger un testament, plus de 60 % des Français répondent par la négative. Seuls 14 % d’entre eux ont déjà fait la démarche de rédiger un tel document et 23 % seulement l’envisagent. Étant précisé que chez les jeunes de 25-34 ans, 51 % d’entre eux ont rédigé un testament ou en ont l’intention (+14 points par rapport à la moyenne des Français). Au contraire, leurs aînés, retraités, sont très peu moteurs dans la planification de leur succession avec seulement un tiers de réponses positives sur la rédaction d’un testament ou son intention de le faire.

Fait marquant, l’outil le plus souvent mis en œuvre dans une stratégie de transmission est l’assurance-vie. Pour 55 % des Français, cette dernière est perçue comme le produit d’épargne le plus approprié dans le cadre d’une transmission. Les investissements immobiliers (SCPI, OPCI…) et les livrets bancaires (Livret A, LDDS, LEP…) figurent également sur le podium des solutions privilégiées.

Observatoire des solidarités intergénérationnelles – Les Français et la succession, mai 2024

Bercy est sur le pied de guerre. D’après le ministre des Comptes publics, Thomas Cazenave, un renforcement des contrôles liés aux crypto-actifs est envisagé. Pourquoi en faire un sujet important ? Selon les estimations de la Banque centrale européenne, près de 5 millions de Français utilisent ou ont investi dans des crypto-actifs. Pourtant, seulement 150 000 déclarations ont été enregistrées par la Direction générale des finances publiques en 2023. Un différentiel qui laisse les pouvoirs publics songeurs. Pour faciliter les contrôles, un dispositif spécifique (comparable à celui dédié aux comptes ouverts à l’étranger) devrait être intégré dans un projet de loi antifraude attendu à l’automne 2024.

À noter : l’Europe semble également se saisir de cette problématique. Une directive européenne visant à renforcer la coopération entre les autorités fiscales nationales (DAC8) doit entrer en vigueur courant 2026. Cette règlementation obligera notamment les prestataires de services sur actifs numériques à déclarer tous les mouvements sur les comptes et « wallets » de leurs cdivts à l’administration fiscale du pays où ils sont établis.

Pour financer des travaux de rénovation énergétique, les pouvoirs publics ont mis en place, au 1er janvier 2020, une aide financière sous la forme d’une prime à la transition énergétique, versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) : MaPrimeRénov’. Depuis son lancement, plus de 2,4 millions de ménages ont pu en bénéficier. Mais là où il y a des aides, les tentatives d’arnaques ne sont jamais loin.

Récemment, une vague inquiétante de fraudes frappe ce dispositif. En effet, des individus mal intentionnés usurpent l’identité de particuliers ou d’entreprises pour s’approprier indûment ces aides. L’Agence nationale de l’habitat est sur le pied de guerre contre ces agissements qui menacent non seulement les finances publiques, mais également la confiance dans ce système de subvention.

Pour riposter, l’Anah vient de mettre en place une ambitieuse campagne de vérification. Ainsi, des milliers de ménages vont recevoir un courrier les invitant à confirmer qu’ils sont bien à l’origine des travaux déclarés sur la plate-forme maprimerenov.gouv.fr. Cette procédure supplémentaire est de nature à allonger les délais de traitement des dossiers, mais est indispensable à la sécurisation du parcours des ménages et à l’identification des acteurs malveillants.

À noter : aucune information personnelle ne sera demandée par l’Anah, hormis celles déjà fournies initialement. En cas de communication avec cette agence, veillez à ne pas divulguer plus que ce qui est strictement nécessaire.

L’Anah invite les ménages ayant sollicité une aide via le dispositif MaPrimeRénov’ à rester vigilant !