Selon le Conseil d’État, l’administration fiscale n’est pas obligée de recourir exclusivement à la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour envoyer une proposition de redressement. Toutefois, si elle utilise d’autres voies (Chronopost, par exemple), elle doit justifier de cette notification par des modes de preuve offrant des garanties équivalentes.

À ce titre, dans une affaire récente, une proposition de redressement avait été adressée à un contribuable par le biais d’un div vers l’application d’échanges de fichiers sécurisés de l’administration fiscale, baptisée « Escale », qui avait été envoyé à l’adresse électronique du contribuable via un courriel.

Une notification par voie dématérialisée dont la régularité avait été contestée par le contribuable.

À tort, ont tranché les juges de la Cour administrative d’appel de Paris, qui ont relevé que l’administration avait produit une capture d’écran du rapport, généré par cette application, indiquant la date et l’heure auxquelles le contribuable avait téléchargé le fichier mis à sa disposition. Pour eux, ce rapport présentait des garanties équivalentes à celles d’un envoi par LRAR en ce qui concerne tant la date de la notification de la proposition de redressement et de la connaissance qu’en avait eu le contribuable que la confidentialité de la transmission de ce document.

Cour administrative d’appel de Paris, 28 juin 2024, n° 22PA05281

Dans une affaire récente, une femme mariée avait conclu seule un bail d’habitation. 6 mois après avoir quitté le logement, le divorce d’avec son mari avait été prononcé. Et dans la mesure où des loyers restaient dus au bailleur, ce dernier avait assigné les deux époux en paiement.

Saisie du litige, la cour d’appel avait condamné l’ex-mari à payer 21 400 €, soit la somme correspondant aux arriérés de loyers. En effet, comme ce dernier n’avait pas rapporté la preuve qu’il ne résidait pas dans le logement loué, les juges avaient considéré que le bail d’habitation, bien que conclu au seul nom de l’épouse, avait été souscrit pour l’entretien du ménage. Et donc que la solidarité des dettes ménagères pouvait s’appliquer.

Un recours avait alors été exercé auprès de la Cour de cassation. Et cette dernière a censuré la décision de la cour d’appel. Elle a rappelé que chacun des époux a le pouvoir de passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. En outre, le droit au bail qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Forte de ces constations, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel au motif qu’elle avait inversé la charge de la preuve lorsqu’elle avait demandé à l’ex-mari de prouver qu’il ne résidait pas dans le logement.

Autrement dit, pour faire condamner l’ex-mari au paiement des loyers (sur le principe de la cotitularité du bail et de la solidarité des époux au titre des dettes ménagères), il appartenait au bailleur de démontrer qu’il occupait (même de façon intermittente ou temporairement) le même logement que son ex-femme.

Cassation civile 1re, 12 juin 2024, n° 22-17231

Le dispositif de l’encadrement annuel des loyers d’habitation a été reconduit pour un an, soit jusqu’au 31 juillet 2025. Un dispositif qui s’applique dans les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire là où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.

En pratique, ce dispositif s’applique dans plusieurs cas de figure.

Le premier cas : lorsque le bail d’habitation fait l’objet d’un renouvellement, le bailleur ne peut augmenter le loyer que s’il est sous-évalué par rapport au prix du marché. Dans ce cas de figure, l’augmentation ne doit pas dépasser :– 50 % de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;– ou 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Le second cas : en cas de nouvelle mise en location après moins de 18 mois d’inoccupation (et pour les baux signés depuis le 1er juillet 2024), le bail doit mentionner le montant du loyer appliqué au dernier locataire.

Si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté en fonction de la variation de « l’indice de référence des loyers », appelé aussi IRL.

Si l’ancien loyer est sous-évalué, l’augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables ou le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Si des travaux importants ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire, le bailleur peut, là encore, revoir à la hausse le montant du loyer.

Pour une mise en location après 18 mois d’inoccupation, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d’un logement classé A, B, C, D ou E.

À noter : dans certaines agglomérations (Paris, Bordeaux, Lille…), ce dispositif est couplé avec le dispositif d’encadrement des loyers. Un dispositif dans lequel les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette définie chaque année par arrêté préfectoral.

Décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024, JO du 31

Comme chaque année, la même question se pose : à quelle rémunération doit-on s’attendre s’agissant des fonds en euros ? Même si les chiffres sont loin d’être arrêtés, quelques éléments laissent penser que le taux moyen des fonds en euros devrait être en léger recul en 2024. Après avoir profité d’un rendement moyen de 1,92 % en 2022 et de 2,60 % en 2023, les épargnants doivent s’attendre à un taux moyen de 2,5 % cette année. Un très léger recul qui peut s’expliquer par plusieurs facteurs, selon le cabinet Facts & Figures.

Tout d’abord, le cabinet anticipe une possible baisse du taux du Livret A allant de -0,25 % à -0,50 % en février 2025. Cette baisse étant la conséquence directe d’un recul de l’inflation à 2,6 % en 2024. Quel rapport avec les fonds en euros ? Les assureurs alignent souvent le rendement de leurs contrats à celui du Livret A afin de concurrencer l’épargne réglementée.

Ensuite, les assureurs n’auront pas la possibilité de piocher largement dans leurs réserves (la provision pour participation aux bénéfices) pour rehausser leur taux de rendement. En 2022 et 2023, ils ont déjà procédé à de larges prélèvements. L’heure est donc plutôt à la préservation des réserves.

Enfin, au regard des performances des marchés financiers, le cabinet Facts & Figures estime qu’en 2024, la poche actions des fonds en euros ne contribuera pas positivement au rendement de l’actif général comme elle l’avait fait en 2023.

Affaire à suivre, donc…

Les titulaires d’un contrat d’assurance-vie connaissent, en principe, cette règle. L’article 757 B du CGI prévoit que, pour les versements effectués par l’assuré après 70 ans, les bénéficiaires des sommes correspondantes profitent d’un abattement (global) de 30 500 € sur les primes investies. La part excédant 30 500 € étant soumise aux droits de succession selon le degré de parenté existant entre l’assuré et le bénéficiaire. Étant précisé que les produits générés par ces capitaux sont, quant à eux, totalement exonérés (hors prélèvements sociaux).

À ce titre, lors d’une séance de questions à l’Assemblée nationale, un député a interpellé les pouvoirs publics dans le but de savoir s’il était envisagé de faire évoluer cette règle qui n’a pas changé depuis 1991. Or, en 30 ans, le taux d’inflation cumulé étant de 66,6 %, ce montant aurait dû passer de 30 500 € à 50 810 €. En outre, en France, l’espérance de vie est passée de 72 ans en 1991 à 80 ans en 2022 pour les hommes et de 81 ans en 1991 à 85 ans en 2022 pour les femmes.

Réponse de Bercy : le traitement fiscal réservé aux contrats d’assurance-vie est dérogatoire au droit commun des droits de mutation à titre gratuit. Dès lors, ni le rehaussement de l’abattement à 50 000 €, ni le relèvement à 75 ans de l’âge à compter duquel les primes versées ouvrent droit aux droits de mutation ne sont justifiés. Par ailleurs, ces mesures auraient pour effet d’accroître le coût du dispositif pour les finances publiques. Par conséquent, il n’y a pas lieu de donner suite à ces propositions de modification des dispositions de l’article 757 B du CGI.

Rép. Min. n° 283, JOAN du 4 juin 2024

Un contribuable peut contester une décision de l’administration fiscale avec laquelle il est en désaccord. Tel est le cas, notamment, en cas de rejet d’une réclamation. Dans cette hypothèse, le contribuable dispose, en principe, de 2 mois pour présenter sa demande au tribunal administratif.

Un recours qui, jusqu’à présent, devait parvenir au tribunal avant l’expiration du délai imparti, sauf retard dû à un fonctionnement anormal des services postaux. Autrement dit, une demande adressée par voie postale dans le délai imparti mais réceptionnée par le tribunal après l’expiration de ce délai était irrecevable.

Une position que le Conseil d’État vient d’abandonner.

Désormais, pour apprécier le respect du délai de recours, les juges retiennent la date de l’expédition de la demande, et non plus celle de sa réception. En conséquence, une demande envoyée par la poste au plus tard le jour de l’expiration du délai est, en principe, valable, le cachet de la poste faisant foi, peu importe qu’elle soit reçue hors délai.

À noter : cette décision ne concerne pas les appels devant une cour administrative d’appel ni les pourvois devant le Conseil d’État, ces recours devant obligatoirement être adressés par voie électronique via l’application « Télérecours », et non par voie postale.

Conseil d’État, 13 mai 2024, n° 466541

Le secteur des SCPI a connu récemment quelques changements importants apportés par une ordonnance du 3 juillet 2024. Une ordonnance qui vient moderniser ce véhicule de placement populaire. Tour d’horizon des principales mesures introduites.

Diversification des investissements

Première nouveauté, les SCPI sont désormais autorisées à acquérir, de façon directe ou indirecte, installer, louer ou exploiter tout procédé de production d’énergies renouvelables, y compris à revendre l’électricité produite. Concrètement, les sociétés de gestion pourront investir notamment dans « des fermes photovoltaïques » ou encore dans des parcs éodivs. La vente de l’électricité produite ayant ainsi vocation à rapporter, à côté des revenus fonciers et financiers, des revenus commerciaux. Des revenus qui profiteront aux associés.

Une évaluation des actifs plus régulière

Autre changement prévu par l’ordonnance, les SCPI doivent désormais procéder à une évaluation semestrielle de leurs actifs. Jusqu’à présent, cette évaluation était annuelle. L’intérêt de cette mesure étant d’améliorer l’information à destination des investisseurs et de leur premettre d’avoir une image plus fidèle de la valorisation des actifs immobiliers détenus par les SCPI.

Le prix des parts

Enfin, l’ordonnance supprime le montant nominal de souscription de 150 € par part. Une bonne nouvelle pour les investisseurs. Les sociétés de gestion peuvent ainsi rendre les SCPI plus accessibles encore aux particuliers en fixant des montants de parts plus modestes. Cette suppression peut permettre également la mise en place de nouveaux modes d’investissement comme les versements programmés. Mode que l’on retrouve, par exemple, dans le cadre de l’assurance-vie.

Ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, JO du 4

Bonne nouvelle pour les candidats à l’accession à la propriété immobilière : selon les derniers chiffres publiés par la Banque de France, la production de crédits immobiliers semble reprendre des couleurs. En effet, les établissements financiers ont prêté aux Français 8,6 milliards d’euros en juin 2024, soit 0,5 milliard de plus qu’en mai 2024. Cette hausse peut s’expliquer notamment par le fait que les taux d’intérêt continuent de baisser. Ce qui redonne du pouvoir d’achat à ceux qui sont en recherche d’un bien.

Concrètement, il est possible aujourd’hui d’emprunter en moyenne à 3,62 %, hors assurance et coût des sûretés (3,49 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans), soit une baisse de 58 points de base depuis décembre 2023.

Précision : au mois de juillet 2024, le capital moyen emprunté était de 260 434 € sur 277 mois.

Autre information, en juillet 2024, la durée moyenne des crédits octroyés a atteint 20 ans et 11 mois. Une durée moyenne qui a retrouvé les niveaux élevés constatés entre avril et décembre 2023. Ce qui permet aux banques d’amplifier l’impact de la baisse des taux pour améliorer la solvabilité de la demande. Toutefois, même si les conditions de financement s’améliorent, la reprise du marché immobilier n’est pas encore à l’ordre du jour. Les prix de l’immobilier n’ayant pas subi une forte décote, l’accès au crédit reste encore contraint.

À noter : en juillet 2024, l’apport personnel moyen s’est élevé à 77 358 €, un niveau important qui a toutefois baissé de 500 € par rapport à juin 2024.

Dans une affaire récente, un contribuable avait reçu de ses parents, par donation-partage, la nue-propriété de titres, ces derniers s’étant réservé l’usufruit. Les frais liés à l’acte de donation-partage avaient été pris en charge par les parents donateurs. Quelques mois plus tard, ces titres avaient été cédés à un tiers, le prix de cession ayant été réemployé pour constituer des sociétés civiles. Étant précisé que le démembrement de propriété des titres avait été reporté sur les nouvelles parts sociales émises.

Précision : en cas de cession conjointe par le nu-propriétaire et l’usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l’opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés. En revanche, lorsque le prix de vente est réemployé dans l’acquisition d’autres titres (report du démembrement), la plus-value réalisée au moment de la cession n’est imposable qu’au nom du nu-propriétaire.

Au moment de la cession des titres, le nu-propriétaire avait acquitté l’impôt sur la plus-value en déduisant les droits de mutation qui avaient été pris en charge par ses parents lors de la donation-partage. Refus de la part de l’administration fiscale ! Même résultat devant le tribunal administratif puis devant la cour administrative d’appel. Le nu-propriétaire avait alors abattu sa dernière carte en portant le litige devant le Conseil d’État. Après avoir rappelé la règle en matière d’imposition en cas de démembrement de propriété, les juges de la Haute juridiction ont également rejeté la demande du nu-propriétaire. En effet, ils ont souligné que les droits de mutation acquittés par le donateur à l’occasion de la transmission à titre gratuit de droits sociaux en vertu d’une stipulation de l’acte de donation ne sont pas déductibles du gain net imposé dans les mains du donataire à la suite de la cession de ces droits, dès lors que ce dernier ne les a pas lui-même acquittés.

Conseil d’État, 17 juin 2024, n° 488488