Selon un sondage récent réalisé par OpinionWay pour Les Échos, 74 % des Français jugent les droits de succession trop élevés (soit 1 point de plus par rapport au même sondage réalisé l’année dernière). À l’inverse, ils sont 11 % à souhaiter une hausse du tarif (soit une progression de 4 points par rapport à 2023).

Pourtant, la fiscalité qui s’applique à l’occasion d’une transmission se révèle mal connue et largement surestimée. En effet, grâce à la loi « Tepa » du 21 août 2007, les transmissions entre personnes mariées ou pacsées sont exonérées de droits de succession. Et pour les transmissions en ligne directe (parents-enfants), chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € en franchise de droit (une fois consommé, cet abattement est utilisable à nouveau au bout de 15 ans).

Interrogées sur la manière de réduire les droits de succession, 35 % des personnes sondées mettent en avant une baisse du taux d’imposition pour toutes les tranches du barème. Elles sont 33 % à préconiser une augmentation du montant des abattements dont peuvent bénéficier les héritiers et 29 % privilégient un élargissement des abattements liés au statut de certains biens (comme la résidence principale). Autre solution qui tient la corde pour 70 % des Français : prendre en compte l’inflation pour la révision des tranches du barème des droits de succession. Une solution déjà pratiquée pour les tranches du barème de l’impôt sur le revenu.

Lorsque des époux mariés sous le régime légal divorcent, la communauté fait l’objet d’une dissolution. Dans le cadre des opérations de partage des biens, les ex-époux reprennent, en principe, leurs biens propres. Un arrêt récent de la Cour de cassation est venu apporter des précisions sur ce droit de reprise.

Dans cette affaire, un couple marié sous le régime de la communauté avait divorcé. Lors de la liquidation du régime matrimonial, l’ex-mari avait contesté la reprise par son ex-épouse d’une somme d’argent d’un montant de 22 867 €. Cette somme provenant de donations consenties par les parents de celle-ci. En effet, selon l’ex-mari, cette donation avait été réalisée au profit des deux époux.

Ce dernier avait également reproché à la cour d’appel de s’être limitée à constater que son épouse était devenue propriétaire de cette somme par donation et que cette somme était donc un bien propre. Il avait donc porté le litige devant la Cour de cassation, laquelle n’a pas suivi le raisonnement de la cour d’appel. En effet, elle a considéré que la cour d’appel n’avait pas, comme il le lui incombait, vérifié si les sommes d’argent faisant l’objet d’une reprise existaient encore et si elles étaient demeurées propres à l’épouse à la dissolution de la communauté.

En pratique : en raison de la fongibilité des sommes d’argent, il peut être difficile de rapporter la preuve du caractère propre d’une somme d’argent. Il est donc recommandé d’isoler ces sommes sur un compte bancaire au nom du donataire et de ne réaliser aucun mouvement sur ce compte.

Cassation civile 1re, 2 mai 2024, n° 22-15238

La loi de finances pour 2024 a élargi le dispositif de « jeune entreprise innovante » (JEI) à une nouvelle catégorie d’entreprises baptisée « jeune entreprise de croissance » (JEC). En pratique, les JEC peuvent consacrer seulement entre 5 et 15 % de leurs charges à des dépenses de R&D (contre 15 % au moins pour les JEI classiques). Mais elles doivent aussi satisfaire à des indicateurs de performance économique dont les critères viennent d’être fixés. Ainsi, ce nouveau statut, applicable depuis le 1er juin 2024, suppose que l’entreprise remplisse, de façon cumulative, les deux conditions suivantes, appréciées à la clôture de l’exercice (N) :– avoir augmenté son effectif d’au moins 100 % et d’au moins 10 salariés en équivalents temps plein par rapport à celui constaté à la clôture de l’avant-avant-dernier exercice (N-3) ;– ne pas avoir diminué le montant de ses dépenses de recherche au cours de cet exercice par rapport à celui de l’exercice précédent (N-1).

Précision : comme les JEI, les JEC doivent être des PME (moins de 250 salariés et chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€ ou total du bilan annuel n’excédant pas 43 M€) de moins de 8 ans.

Les avantages à la clé

Les JEC bénéficient des mêmes avantages que les JEI, à savoir des exonérations en matière d’impôts locaux et de cotisations sociales patronales.

Précision : une exonération d’impôt sur les bénéfices peut également profiter aux entreprises ayant le statut de JEC créées avant 2024.

Par ailleurs, les particuliers qui souscrivent en numéraire au capital d’une JEC, entre le 1er juin 2024 et le 31 décembre 2028 peuvent, sous certaines conditions et dans certaines limites annuelles de versements, bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu « Madelin », à un taux renforcé.

À noter : dans ce cadre, la réduction d’impôt est toutefois plafonnée à 50 000 € sur la période 2024-2028.

Décret n° 2024-464 du 24 mai 2024, JO du 25

Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer (FNSafer) a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2023. Une année marquée par une baisse de l’activité, tant en volume qu’en surfaces, mais aussi par une progression, légère il est vrai, des prix.

Des transactions en baisse

Après deux années de hausse, l’activité sur les marchés fonciers ruraux a marqué le pas en 2023. Ainsi, 104 560 transactions (terres agricoles et prés confondus, libres et loués) ont été enregistrées l’an dernier (-1,5 % par rapport à 2022), représentant une valeur de 7,5 Md€ (+4,9 %). Au total, ce sont 454 900 hectares (-5,3 %) qui ont changé de main en 2023.

À noter : les agriculteurs personnes physiques sont restés les principaux acquéreurs de terres agricoles en 2023, mais on constate ici une légère diminution (-3,7 % en nombre et -3,6 % en surface). Et pour la deuxième année consécutive depuis 10 ans, les acquisitions de terres agricoles par des personnes physiques non agricoles ont également connu un repli en surface (-9,7 %). Attention toutefois, en nombre, elles sont reparties à la hausse (+7,8 %), ce qui n’est pas sans inquiéter le président de la FNSafer, lequel parle de 15 000 à 20 000 hectares par an qui sont ainsi détournés de leur vocation agricole. Quant aux acquisitions par des sociétés agricoles, elles ont, elles aussi, subi une nette baisse, que ce soit en nombre (-8,9 %) ou en surface (-5,5 %).

S’agissant des vignes, le nombre de transactions (8 770) a également connu une baisse l’an dernier, à -7,6 %. En superficie, 16 000 hectares de vignes ont été cédés (-12,8 %) pour une valeur totale en augmentation de 15,8 % (1,17 Md€) grâce à quelques ventes d’exception.

Des prix qui continuent d’augmenter

En 2023, les prix ont encore augmenté, mais moins fortement qu’en 2022.

Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a augmenté de 1,5 % pour s’établir à 6 200 € l’hectare en moyenne. Les terres destinées aux grandes cultures ont affiché un prix moyen de 7 710 €/ha (+4,8 %) tandis que celles situées dans les zones d’élevage bovin valaient 4 630 €/ha en moyenne (-0,3 %) en 2023. En zones de polyculture-élevage, les prix ont enregistré une baisse de 0,4 % pour s’établir à 6 170 €/ha.

Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a augmenté de 1,4 %, à 5 120 €/ha en moyenne (6 450 €/ha, soit -0,6 %, dans les zones de grandes cultures et 3 910 €/ha, soit +2,6 %, dans les zones d’élevage bovin). En zones de polyculture-élevage, les prix (5 010 €/ha) ont augmenté de 2,4 % en 2023.

Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé, sachant qu’il a encore augmenté en zone d’appellation d’origine protégée (AOP) : 153 500 €/ha en moyenne (+1,5 %). Mais il a diminué sensiblement dans les zones produisant des eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac) pour s’établir à 56 600 €/ha (-6,4 %), et plus légèrement pour les vignes hors AOP (15 000 €/ha, -1,8 %).

Hors Champagne, les prix des vignes AOP (82 200 €) ont augmenté de 0,7 %. En Champagne, ils ont progressé de 2,3 % (1,091 M€/ha). La plus forte hausse étant celle de la région Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura, avec +8,0 %, suivie par la région Alsace-Est (+4,1 %).

À noter : les prix des terres et prés, des vignes et des forêts sont consultables sur

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Plus de transparence pour le marché des parts de société

Avec 8 280 transactions en 2023, le marché des parts de sociétés détenant du foncier semble se tasser. L’entrée en application, en 2023, de la loi dite « sempastous », qui a instauré un contrôle, via les Safer, des cessions de parts de sociétés possédant ou exploitant des terres agricoles en vue de mieux réguler l’accès au foncier agricole, n’y est évidemment pas étrangère.

Dans le détail, ce sont plus de 900 000 hectares (923 300) qui ont été concernés par ces cessions de parts (ou autres opérations modifiant la structure du capital social), représentant 1,85 Md€ en valeur.

Précision : près des deux tiers (63 %) des cessions de parts de sociétés possédant ou exploitant des terres agricoles ont eu lieu entre membres d’une même famille. Les cessions en faveur d’un tiers qui n’a aucun div de parenté avec le cédant et qui n’est pas déjà associé dans la société représentent 31 % des cessions de parts, tandis que les cessions entre associés non familiaux représentent 6 % seulement des cessions de parts.

Confirmation du repli du marché de l’urbanisation

L’an dernier, 12 900 hectares de terres agricoles « seulement » ont été vendus pour être transformés en zones de logements ou d’activité, soit une baisse de 29 % par rapport à 2022. L’artificialisation des sols continue donc de ralentir fortement, les surfaces agricoles qui ont été urbanisées atteignant ainsi un niveau historiquement bas. Mais ce sont encore 13 000 hectares perdus pour l’agriculture.

FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2023, mai 2024

Après avoir analysé plus de 70 000 offres et demandes de locations d’étudiants réalisées sur les 12 derniers mois, le site internet LocService.fr a publié une étude illustrant le marché de la location étudiante dans le parc locatif privé français. Cette étude nous apprend notamment que 61 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1 et 18 % s’orientent vers un appartement avec une chambre (T2).

Autre information, en moyenne, les étudiants consacrent un budget de 685 € par mois pour leur logement. Le niveau des loyers étant très disparates selon les secteurs géographiques. En province, ce montant tombe à 615 € alors qu’en région parisienne, il monte à 865 €. Ceux qui ont la chance de pouvoir accéder à un logement dans la Capitale déboursent environ 940 € par mois. Soulignons également que les chambres étudiantes se louent 458 € pour une surface de 14 m², les studios 550 € pour 23 m², les appartements T1 566 € pour 30 m² et les appartements T2 743 € pour 42 m².

Précision : d’après les chiffres de cette étude, la moitié des étudiants souhaite louer un logement meublé.

À noter que les étudiants privilégient bien évidemment les grandes villes pour s’installer, là où les offres de formations sont les plus attractives ou les plus nombreuses. À elle seule, la région parisienne capte 28 % de la demande étudiante nationale. Après Paris, les villes les plus demandées sont Lyon (8,3 % de la demande), Toulouse (4,1 %), Montpellier (4,1 %) et Lille (3,8 %).

Par ailleurs, l’étude s’est également intéressée à la tension locative, c’est-à-dire à la difficulté à trouver un logement à louer dans une ville. La ville la plus tendue en France étant Lyon où le ratio entre candidatures et offres est de 4,86. Vient ensuite Rennes avec un ratio de 4,17. Sur la troisième marche du podium se trouve la ville de Bordeaux avec un ratio de 3,93, suivie de Paris et La Rochelle avec des ratios respectifs de 3,75 et 3,74.

Certaines offres de prêt immobilier contiennent une clause dite de « portabilité ». Une clause qui permet à un propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier de conserver le crédit qu’il a contracté lors de l’achat de ce bien pour financer l’acquisition d’un nouveau bien. L’intérêt de cette clause : permettre à l’intéressé de continuer à bénéficier du taux de son premier crédit lorsque celui‑ci est plus avantageux que les taux en cours.

Mais ce type de clause n’est pas obligatoire et a même tendance à disparaître. Car les banques ont bien compris que la clause de portabilité pouvait être pénalisante pour elles dans un contexte de hausse prévisible des taux d’intérêt.

À ce titre, un député a déposé récemment une proposition de loi visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers. Ce qui permettrait, selon ce député, d’agir contre le blocage du marché de l’immobilier et de simplifier les procédures de vente et de rachat de biens. En effet, outre la conservation du taux en cours, la portabilité évite de devoir contracter un nouveau crédit et de régler des pénalités de remboursement anticipé de prêt.

Les réticences de la Fédération bancaire française

Reste à savoir si ce texte verra bien le jour. La Fédération bancaire française (FBF) s’est, d’ores et déjà, exprimée sur le sujet. Elle estime que ce type de dispositif créerait un risque supplémentaire pour les ménages. En effet, en raison des contraintes financières pesant sur les banques, il existerait, selon elle, un risque de passer d’une offre essentiellement à taux fixe, protectrice du budget des ménages, en offre à taux variable et à taux fixes résiduels plus élevés. Selon la FBF, entre la volatilité plus grande des durées réelles des prêts et leur allongement et le poids plus important donné au bien immobilier comme garantie, une transformation du modèle et du refinancement des crédits pour maîtriser les risques serait nécessaire. En outre, la portabilité ajouterait sans doute de nouvelles contraintes en capital pour les banques et in fine sur les coûts pour les emprunteurs.

À suivre, donc…

Proposition de loi n° 2583 visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers, enregistrée à l’Assemblée nationale le 2 mai 2024

Le bailleur qui entend recouvrer un impayé de fermage doit envoyer à l’exploitant locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Et attention, car si elle n’est pas retirée par son destinataire, cette lettre recommandée est dépourvue d’efficacité juridique.

C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Confronté à plusieurs impayés de fermage, un bailleur avait délivré à son locataire une mise en demeure de payer par LRAR. Cette lettre n’ayant pas été retirée par ce dernier, et les sommes dues n’ayant pas été payées, le bailleur avait, trois mois plus tard (conformément au délai légal), agi en justice afin d’obtenir la résiliation du bail. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car ils ont estimé que, n’ayant pas été retirée, la lettre ne valait pas mise en demeure. Or dans la mesure où la mise en demeure constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, la procédure de résiliation du bail engagée par le bailleur n’était pas valable. Sévère !

En pratique, lorsqu’une LRAR n’est pas retirée, le bailleur a donc tout intérêt à réitérer sa sommation de payer en envoyant une mise en demeure, cette fois, par acte de commissaire de justice.

Rappel : le défaut de paiement du fermage par un exploitant agricole constitue une cause de résiliation de son bail rural. Mais attention, le bailleur n’est en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail pour ce motif que si « deux défauts de paiement du fermage ont persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ».

Cassation civile 3e, 14 décembre 2023, n° 22-16751

Les conditions de souscription d’une assurance-vie autorisent l’épargnant à verser des primes dont le montant est totalement libre. Et rien a priori ne lui interdit de détenir une partie importante de son patrimoine au sein d’un tel contrat pour en faire « profiter », au moment de son décès, un ou plusieurs bénéficiaires désignés parmi les héritiers eux-mêmes ou une personne extérieure à la famille. En revanche, le contrat d’assurance-vie ne doit pas être un moyen pour empêcher les héritiers réservataires de percevoir, au moment du décès de l’épargnant, leur part de réserve. Si tel était le cas, la loi protège ces derniers en leur ouvrant une action judiciaire spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer, au sein de la succession du défunt, soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées. L’utilisation de cette action judiciaire a fait l’objet d’un récent contentieux.

Dans cette affaire, deux époux étaient décédés respectivement les 1er mars 2010 et 21 avril 2013, en laissant pour leur succéder leurs deux enfants. Un contrat d’assurance-vie avait été souscrit par la mère au bénéfice de sa fille. Au décès de la mère, le frère avait demandé notamment le rapport à la succession des sommes versées sur cette assurance-vie au titre des primes manifestement exagérées.

Saisie du litige, la cour d’appel avait condamné la sœur à rapporter à la succession l’intégralité du capital versé. Pour justifier leur position, les juges avaient souligné que, au moment de la souscription du contrat, la mère n’avait pas de revenus propres et n’était pas assujettie à l’impôt sur le revenu. L’utilité d’un tel contrat n’était donc pas démontrée.

Une argumentation qui n’a pas convaincu les juges de la Cour de cassation. Ces derniers ont estimé que la cour d’appel n’avait pas évalué la situation en tenant compte du patrimoine global des époux (immobilier et comptes d’épargne). Ce patrimoine étant, à leurs yeux, de nature à établir que le montant des primes versées n’était pas manifestement exagéré. En outre, les juges ont rappelé que le caractère manifestement exagéré des primes s’apprécie au moment de leur versement et au regard de différents critères comme l’âge, la situation patrimoniale et familiale du souscripteur et l’utilité du contrat pour ce dernier. Appréciation à laquelle la cour d’appel n’avait pas procédé.

Cassation civile 1re, 2 mai 2024, n° 22-14829

Votée à l’unanimité (en première lecture) au Sénat, une proposition de loi prévoit d’encadrer les frais facturés par les établissements bancaires pour clôturer les comptes de leurs cdivts décédés, couramment appelés « frais bancaires de succession ». Selon une étude d’UFC – Que Choisir datant de février 2024, ces frais s’élevaient en moyenne à 291 € en 2023 (soit +50 % par rapport à 2012). Autre élément à tirer de cette étude, les frais bancaires acquittés en moyenne par les héritiers pour une succession de 20 000 € s’échelonnent entre 80 et 527,50 €, soit un rapport de 1 à 6,5 pour une succession. Les frais facturés en France sont presque trois fois supérieurs à ceux pratiqués en Belgique et en Italie et près de quatre fois plus élevés qu’en Espagne, selon cette même étude.

Concrètement, le texte de loi prévoit la gratuité des opérations de clôture des comptes dans trois cas :

– pour les successions les plus modestes, à savoir lorsque le solde total des comptes du défunt est inférieur à un seuil fixé à 5 909 € actuellement. Ce montant étant révisé tous les ans en fonction de l’inflation ;

– pour les successions des comptes des défunts mineurs, sans condition de montant ;

– pour les successions les plus simples, c’est-à-dire lorsque le ou les héritiers produisent un acte de notoriété ou une attestation signée par l’ensemble des héritiers à la banque lors de la clôture des comptes du défunt, peu importe leurs soldes. Les opérations liées à la clôture ne devront pas présenter de complexité manifeste.

Seront notamment soumis à ce dispositif les comptes de dépôt et de paiement ainsi que les plans et livrets réglementés (livret jeune, Livret A, LDDS, LEP, PEL, CEL…).

Dans les autres cas de succession (hors ces trois cas de gratuité), les opérations liées à la clôture des comptes et produits d’épargne d’un défunt pourront donner lieu à des frais mais ces derniers seront plafonnés à 1 % maximum du montant total des sommes détenues et selon un barème dégressif qui sera fixé par décret. Les banques seront donc soumises à un double plafonnement, en pourcentage et en valeur.

Précision : la proposition de loi prévoit également que le respect de la règlementation sera contrôlé par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution et par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

Proposition de loi visant à réduire et encadrer les frais bancaires sur succession, enregistrée à l’Assemblée nationale le 16 mai 2024