Comme à son habitude, l’administration fiscale a mis à jour son simulateur de calcul de l’impôt sur le revenu. Cet applicatif permet aux contribuables d’estimer le montant de leur impôt dû en 2024 sur les revenus perçus en 2023. Accessible depuis le site internet www.impots.gouv.fr, il se décline en deux versions :– une version simplifiée qui s’adresse aux personnes déclarant des salaires, des pensions ou des retraites, des revenus fonciers, des revenus de valeurs et capitaux mobiliers, et déduisant les charges les plus courantes (pensions alimentaires, frais de garde d’enfants…) ;– et une version complète qui s’adresse aux personnes déclarant, en plus des revenus et charges énoncés ci-dessus, des revenus d’activité autre que salariée (commerciale, libérale, agricole…), des dépenses issues d’investissements locatifs, etc.

Après avoir renseigné les différentes rubriques, le simulateur dévoile le montant de l’impôt estimé.

Précision : ce simulateur intègre les nouveautés fiscales de la loi de finances pour 2024 comme la revalorisation de 4,8 % des tranches du barème de l’impôt sur le revenu.

Attention, le résultat obtenu à l’aide de cet applicatif ne saurait engager l’administration fiscale sur le montant définitif de l’impôt à acquitter. Et cette simulation ne constitue en aucune façon une déclaration de revenus.

www.impots.gouv.fr

Selon une étude récente d’Imodirect, les fraudes liées aux dossiers de location ne cessent de croître. En effet, plus d’un dossier sur 5 à Paris (et petite couronne) comporte au moins un élément frauduleux, soit une augmentation de 15 % par rapport aux chiffres fournis dans la même étude réalisée en 2022. Sur le reste du territoire, on dénombre environ 12,1 % de dossiers frauduleux (plus d’un dossier sur 8), contre 10 % en 2022, soit 20 % d’augmentation.

Fait marquant, cette augmentation concerne aussi bien les dossiers des candidats locataires que ceux des garants. Cette pratique, de plus en plus répandue, présente des risques tant pour les bailleurs que pour les locataires. En effet, l’usage de faux peut être sanctionné par une peine d’amende (pouvant aller jusqu’à 45 000 €) et de prison.

La technologie au service de la fraude

L’utilisation d’internet et d’outils d’édition de fichier « PDF » facilite grandement la falsification de documents. Des logiciels tels que Photoshop ou Adobe Acrobat permettent de modifier facilement les mentions figurant sur des documents. Ainsi, par exemple, avec un scanner et un bon logiciel de retouche photo, il est très facile de transformer un CDD en CDI ou encore de faire faire un bond spectaculaire à son niveau de salaire. Une pratique d’autant plus courante dans les grandes villes, comme Paris, où le marché locatif est particulièrement tendu et où la sélection des locataires est devenue très rude. Pire encore, certains sites internet proposent, pour quelques dizaines d’euros, de fausses fiches de paie avec le nom, la profession et le niveau de salaire désirés.

Toutefois, certaines techniques simples peuvent permettre de démasquer les fraudes les plus évidentes. En croisant les données du dossier, des incohérences entre le taux d’imposition à la source et l’avis d’imposition, par exemple, peuvent être repérées par une simple lecture attentive des documents.

Autre moyen pour découvrir le stratagème : se munir du dernier avis d’imposition du candidat locataire. En se connectant sur www.impots.gouv.fr (service de vérification des avis), le bailleur pourra, après avoir entré le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition du locataire, avoir accès à un affichage synthétique des données figurant sur l’avis (nombre de déclarants, situation de famille, revenu brut global…). Ainsi, par comparaison, le bailleur pourra déterminer si le candidat est fiable ou non.

Après le Label ISR, c’est au tour du label Greenfin de faire l’objet d’une mise à jour. En effet, un arrêté récent vient entériner un nouveau référentiel. Un référentiel qui prend désormais en compte les énergies nucléaires dans ses activités éligibles. Ainsi, les fonds d’investissement qui arborent ce label pourront investir dans les sociétés dont l’ensemble des activités économiques permettent la production d’énergie à partir de technologies nucléaires, y compris les technologies du cycle des combustibles et de gestion des déchets radioactifs.

À noter : ce nouveau référentiel est entré en vigueur depuis le 23 janvier 2024.

Rappelons que le label Greenfin, créé par les pouvoirs publics, s’intéresse à la finance verte, c’est-à-dire qu’il garantit que les fonds labellisés sélectionnent les entreprises ayant un impact positif sur le climat et la transition écologique. Le label a la particularité de s’appuyer notamment sur 8 catégories d’activités entrant dans le champ de la transition énergétique et écologique (énergie, gestion des déchets et contrôle de la pollution…).

Arrêté du 8 janvier 2024, JO du 9

Les héritiers peuvent solliciter auprès de l’administration fiscale un paiement fractionné ou différé des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière dont ils sont redevables.

Précision : le paiement fractionné consiste à acquitter les droits d’enregistrement en plusieurs versements égaux étalés, en principe, sur une période d’un an maximum (3 versements espacés de 6 mois). Le paiement différé ne peut, quant à lui, être utilisé que pour les successions comprenant des biens démembrés. Les droits de succession correspondant à la valeur imposable de la nue-propriété sont alors acquittés dans les 6 mois suivant la réunion des droits démembrés (au décès du conjoint survivant) ou la cession partielle ou totale de leurs droits.

Mais attention, en contrepartie de cette « facilité de paiement », les héritiers sont redevables d’intérêts dont le taux est défini chaque année. Ainsi, pour les demandes de « crédit » formulées depuis le 1er janvier 2024, le taux est fixé à 2,2 % (1,7 % en 2023). Un taux abaissé à 0,7 % (0,5 % en 2023) pour certaines transmissions d’entreprises.

Nouveauté : un décret récent confirme que le dispositif du paiement différé est étendu aux transmissions pour lesquelles le conjoint survivant a manifesté sa volonté de bénéficier des droits viagers d’habitation et d’usage.

Avis ECOT2335703V, JO du 26 décembre 2023

Afin de préserver le pouvoir d’achat des Français, la loi de finances pour 2024 procède à plusieurs réévaluations au niveau du barème de l’impôt sur le revenu. Des réévaluations qui ont été rendues nécessaires en raison des niveaux de l’inflation subis, notamment par les particuliers, en 2023.

Barème de l’impôt sur le revenu

Ainsi, les limites des différentes tranches du barème de l’impôt sur le revenu, qui sera liquidé en 2024, sont revalorisées de 4,8 %. Ce taux correspondant à la hausse prévisible des prix à la consommation hors tabac pour 2023. Le barème applicable aux revenus de 2023 est donc le suivant :

Plafonnement des effets du quotient familial

Le quotient familial est un système qui corrige la progressivité du barème de l’impôt sur le revenu pour les contribuables ayant droit à plus d’une part. Toutefois, l’avantage fiscal qui résulte de son application est limité pour chaque demi-part ou quart de part s’ajoutant aux deux parts des contribuables mariés ou pacsés faisant l’objet d’une imposition commune ou à la part des contribuables célibataires, divorcés, mariés ou pacsés imposés isolément.

Ce plafonnement des effets du quotient familial est relevé, pour l’imposition des revenus de 2023, de 1 678 à 1 759 € pour chaque demi-part accordée, soit 880 € (au lieu de 839 €) par quart de part additionnel.

Prélèvement à la source des couples mariés ou pacsés

Le prélèvement à la source (PAS) est opéré à partir d’un taux calculé par l’administration pour chaque foyer fiscal, sur la base de la dernière déclaration de revenus des contribuables. Le taux appliqué aux revenus d’un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune est donc identique. Ils peuvent toutefois opter pour une individualisation de ce taux afin de tenir compte d’un écart de revenus.

Nouveauté : à partir du 1er septembre 2025, ce taux individualisé sera la règle pour ces couples, et non plus une option. Bien évidemment, ils pourront toujours demander à bénéficier d’un taux commun.

Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, JO du 30

Selon une étude réalisée par LocService.fr, le marché locatif français connaît une tension croissante. « Comme on pouvait le craindre, les interdictions de louer les passoires thermiques, ainsi que les difficultés d’accès au crédit immobilier, font rencontrer de très grandes difficultés pour les locataires, et le niveau général de tension du marché est en nette hausse », explique l’un des auteurs de l’étude. Il est à espérer que la politique de rénovation énergétique portée par les pouvoirs publics produira rapidement ses effets et que les banques ouvriront davantage le robinet du crédit, sans quoi la crise du logement risque de s’aggraver encore.

Une hausse des loyers

En 2023, le loyer mensuel moyen s’établit à 718 € (charges comprises), pour une surface moyenne de 43,6 m², soit 16,48 € au mètre carré (en progression de 1,7 % par rapport à l’année précédente). Mais l’étude de LocService.fr souligne également l’existence de fortes disparités régionales, avec l’Ile-de-France qui affiche des loyers 77 % plus élevés au mètre carré par rapport à la province. Sans surprise, Paris est la ville la plus chère avec un m² au tarif de 37,12 €.

Par ailleurs, LocService.fr s’est également intéressé à la tension locative, c’est-à-dire à la difficulté de trouver un logement à louer dans une ville. La ville la plus tendue en France étant Rennes où le ratio entre candidatures et offres est de 9,79. La capitale bretonne devance la ville de Lyon d’une courte tête, cette dernière occupant la deuxième place avec un ratio de 9,76. Des difficultés se font également sentir dans les villes d’Annecy (ratio de 8,83), de Paris (7,18), de Bordeaux (7,11) et d’Angers (5,97).

Globalement, au niveau national, les candidats locataires déclarent avoir un budget moyen de 776 €/mois pour se loger. Un tiers d’entre eux sont des étudiants, un taux important qui s’explique par la tendance de ces derniers à changer plus fréquemment de logements, tandis que 10 % sont des retraités. Concernant leurs garants, la famille continue d’être le moyen sollicité dans la majorité des cas (67 %), alors que 14 % des candidats affirment n’avoir aucun garant. 8 % font le choix de s’appuyer sur la garantie Visale d’Action Logement, un chiffre qui n’augmente plus depuis plusieurs années.

Dans sa dernière étude, les Notaires de France se sont penchés sur la question de savoir quel est l’impact de l’étiquette énergie sur les volumes et les prix de vente des biens immobiliers. Et cette étude constate une forte augmentation de la part des ventes de logements les plus énergivores (étiquettes énergie F et G) sur les premiers mois de 2023. Ces biens représentent dorénavant 18 % des ventes, soit +7 points en deux ans.

Les Notaires de France notent également que ce phénomène se reporte sur tous les départements, bien que quelques-uns se distinguent de cette tendance générale. Il s’agit principalement de ceux qui enregistrent déjà une forte part de ventes de logements étiquetés F et G. La Savoie et la Haute-Savoie sont les seuls à voir leur part légèrement baisser. A contrario, bon nombre de départements du Sud-Ouest, qui enregistraient, au 2e trimestre 2021, une faible proportion de ventes de logements très énergivores, ont vu leur part un peu plus que doubler jusqu’au 2e trimestre 2023, comme le Tarn-et-Garonne, les Landes ou les Pyrénées-Atlantiques. En Gironde, elle a même été multipliée par 4.

Globalement, en 2022, environ une vente sur trois d’appartements affichant une étiquette F ou G est intervenue dans une ville de plus 100 000 habitants, contre une sur quatre un an plus tôt, soit une hausse d’environ 10 points, alors que cette hausse n’est que de 2 points sur l’ensemble des ventes intervenues sur le marché du collectif.

Si, les années précédentes, l’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements était moins significatif sur le collectif, notamment pour les plus mauvaises étiquettes (F et G), ce n’était plus le cas en 2022. En effet, la décote engendrée par une étiquette F ou G, par rapport à un appartement similaire de classe D, est significative dans toutes les régions de France métropolitaine (hors Corse). Cette décote dépasse même -10 % dans le Grand Est et les Hauts-de-France. Sur l’individuel, la moins-value, déjà importante, l’est d’autant plus en 2022. Elle s’échelonne de -5 à -22 % en 2022 pour les maisons contre de -4 à -11 % pour les appartements.

Notaires de France – La valeur verte des logements en 2022, novembre 2023

Un groupe de parlementaires a déposé récemment une proposition de loi ayant pour objectif de rétablir une certaine équité fiscale entre les membres d’un couple et d’ajouter des cas de révocation des avantages matrimoniaux entre époux. Explications.

Une équité fiscale

Les époux, quel que soit leur régime matrimonial, et les partenaires de pacte civil de solidarité (Pacs) forment un foyer fiscal et sont soumis au principe de solidarité fiscale. Ce principe les oblige au paiement solidaire des dettes fiscales communes. Toutefois, l’un des conjoints peut adresser à l’administration fiscale une demande de décharge de l’obligation de paiement solidaire. Pour instruire cette demande, l’administration évalue alors le patrimoine global du demandeur : le patrimoine commun, les biens acquis avant le mariage ainsi que ceux issus des successions ou des donations.

Les auteurs de cette proposition de loi ont souligné qu’en cas de dissolution du Pacs, de divorce ou de décès de l’un des conjoints, cette solidarité fiscale se transforme souvent en injustice et tend à léser l’un des ex-conjoints et ses héritiers. C’est la raison pour laquelle le texte propose d’assouplir les conditions d’appréciation de la situation patrimoniale du demandeur en excluant la résidence principale dont il est propriétaire ou sur laquelle il est titulaire d’un droit réel immobilier, les biens immobiliers qu’il détenait antérieurement à la date de son mariage ou de son Pacs, et le patrimoine qu’il a reçu par donation ou succession.

Des cas d’ingratitude

Par principe, une donation est irrévocable. En pratique, le donateur ne peut donc plus revenir sur sa décision et récupérer le bien donné. Toutefois, une donation peut être révoquée pour cause d’ingratitude dans trois situations :

– le donataire a attenté à la vie du donateur ;

– le donataire s’est rendu coupable envers le donateur de sévices, délits ou injures graves ;

– le donataire lui refuse des aliments.

Ce principe d’ingratitude se retrouve également dans le cadre successoral. Ainsi, est indigne de succéder et est donc exclu de la succession :

– celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement donné ou tenté de donner la mort au défunt ;

– celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement porté des coups ou commis des violences ou voies de fait ayant entraîné la mort du défunt sans intention de la donner.

Toujours dans l’optique d’assurer une justice patrimoniale, la proposition de loi prévoit d’étendre les cas d’ingratitude qui s’appliquent en cas de donation au droit des régimes matrimoniaux, et ce afin d’empêcher la personne qui a commis un crime en tuant son conjoint d’hériter de ce dernier par le jeu des avantages matrimoniaux.

Précision : les avantages matrimoniaux sont les enrichissements qu’un époux retire du régime matrimonial conventionnellement adopté par rapport à la situation qui aurait été la sienne dans le régime légal (régime de la communauté réduite aux acquêts). Un enrichissement qui s’opère au jour de la dissolution du régime. Étant précisé que ces avantages échappent au régime juridique des libéralités : ils ne sont ni rapportables ni réductibles.

Proposition de loi n° 1961 visant à assurer une justice patrimoniale au sein de la famille, enregistrée à l’Assemblée nationale le 5 décembre 2023

La Cour des comptes vient de rendre public un rapport en matière de fiscalité immobilière. Elle y pointe notamment du doigt le manque d’efficacité de l’outil fiscal pour venir en soutien du secteur immobilier. Secteur qui traverse actuellement une forte zone de turbulences.

Pour favoriser la résidivce du marché, la Cour des comptes recommande notamment de réorienter la fiscalité du logement vers davantage de neutralité, notamment en transformant certaines « niches fiscales » en dépenses budgétaires et en imposant fiscalement la détention de biens immobiliers, de préférence à l’acquisition. Concrètement, elle propose que les droits de mutation à titre onéreux (nommés de façon simpliste « frais de notaire »), appliqués lors de transactions immobilières, soient revus à la baisse.

En contrepartie, il serait question de revoir la méthodologie d’estimation de l’assiette de la taxe foncière (réforme des valeurs locatives) pour établir un div plus direct avec les loyers ou les prix de marché. Cette révision aurait pour effet de faire grimper les montants de cet impôt.

Autre recommandation émise par la Cour des comptes : revoir le système des abattements pour durée de détention. Selon elle, ce système, qui permet d’adoucir la facture fiscale au moment de la vente d’un bien immobilier, serait de nature à favoriser la conservation de biens immobiliers sous-utilisés et à empêcher la fluidité du marché. La solution proposée consiste à imposer la plus-value réelle en substituant aux abattements liés à la durée de détention une correction du prix d’achat de l’inflation, entre l’achat et la vente, et la prise en compte des travaux d’amélioration. À défaut, aligner le rythme des abattements sur une durée maximale de 22 ans pour limiter la rétention immobilière.

En outre, l’institution préconise une harmonisation des conditions fiscales applicables entre meublé et non-meublé, en réduisant l’abattement offert aux loueurs en meublé (de 50 à 30 %). Ce qui permettrait d’égaliser les situations et de générer des effets redistributifs pour les ménages les plus modestes : réduction du prix des loyers en l’absence d’incitation à louer en meublé et baisse du rendement de certains actifs immobiliers.

Conseil des prélèvements obligatoire – Pour une fiscalité du logement plus cohérente, décembre 2023