Début décembre 2023, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a pris plusieurs mesures pour faciliter la distribution de crédits immobiliers aux particuliers. Parmi ces mesures, le HCSF a évoqué la possibilité pour les ménages (solvables) qui auraient essuyé un refus de la part d’une banque pour le financement de leur projet de demander un réexamen de leur situation. Une mesure qui va prendre vie dans les prochaines semaines. En effet, la Fédération bancaire française a annoncé que ce dispositif sera mis en place par les banques progressivement courant février 2024 et s’appliquera jusqu’à fin décembre 2024. En pratique, il sera ouvert aux personnes physiques cdivtes de la banque concernée, qui ont établi un dossier conforme permettant l’instruction complète par la banque, et qui ne sont pas inscrites sur les fichiers d’incidents de paiements gérés par la Banque de France (FICP, FCC).

Dans le détail, la revue des crédits immobiliers non accordés concernera, à la demande des cdivts, les dossiers de financement de la résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, qui entrent dans les critères d’octroi du Haut conseil de stabilité financière (durée du crédit, taux d’effort calculé avec les conditions de crédit de la banque). Ces crédits non accordés devront concerner des projets immobiliers pouvant encore être menés à terme (non abandonnés), de sorte que les nouveaux échanges entre la banque et son cdivt puissent être diligents et utiles pour son projet.

À noter : chaque établissement bancaire détermine les modalités d’organisation et d’information de ses cdivts.

Fédération bancaire française

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait à nouveau parler de lui ! En effet, une étude récente du Conseil d’analyse économique s’est intéressée à la pertinence du DPE. Rappelons que le DPE renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie (DPE « énergie ») et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre (DPE « climat »).

Comme le souligne l’étude, la consommation énergétique « théorique » prédite par le DPE constitue la mesure centrale pour estimer la décarbonation attendue d’une rénovation énergétique. D’où l’importance qu’il soit correctement établi, faute de quoi il risquerait de distordre toutes les politiques qui l’instrumentent.

Or en compilant des données bancaires anonymisées de 178 110 ménages et en les associant avec la base de l’Ademe, le Conseil d’analyse économique a observé que la consommation théorique calculée par le DPE diffère très largement de la consommation réelle des ménages. Globalement, la différence de consommation d’énergie au m2 entre un logement classé A ou B et un logement classé G est 6 fois plus faible que celle prédite par le DPE. Étant précisé que plus le logement est grand et plus l’écart entre consommation théorique et consommation réelle s’atténue. L’auteur de l’étude nous donne un exemple parlant. Ainsi, selon la nomenclature du DPE, les logements arborant l’étiquette A ou B n’excèdent pas (théoriquement) une consommation énergétique de 83 kilowattheures par mètre carré et par an. Pour les logements classés G, la consommation ne doit pas excéder 548 kWh par m² et par an (soit +560 % par rapport à la consommation d’un logement A ou B). En pratique, l’écart de consommation entre un logement classé A ou B et un logement classé G n’est en réalité que de +86 %.

Pour justifier ce résultat, le Conseil d’analyse économique indique que les effets comportementaux des ménages jouent une part prépondérante pour expliquer l’écart entre consommation prédite par le DPE et consommation réelle, mais ils ne l’expliquent pas entièrement, ce qui laisse penser que le modèle actuel du DPE est un prédicteur encore perfectible de la consommation théorique. Même constat exprimé par les professionnels du secteur de l’immobilier et les bailleurs ! Face à cette carence, le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a déclaré : « Changeons le diagnostic énergétique puisque visiblement, ce n’est pas le bon indicateur. Je souhaite que le diagnostic de performance énergétique soit modifié pour tenir compte aujourd’hui des biais qu’il a, à la fois sur les modalités de chauffage et sur la taille des surfaces. Nous sommes là pour apporter des solutions aux gens, pas pour apporter des problèmes ».

Affaire à suivre, donc…

Performance énergétique du logement et consommation d’énergie, focus n° 103, janvier 2024 – Conseil d’analyse économique

Pour pouvoir prétendre à une pension de retraite à taux plein, il est nécessaire d’avoir atteint l’âge légal requis et surtout de justifier d’un certain nombre de trimestres de cotisations. S’il en manque, les salariés et autres actifs peuvent racheter jusqu’à 12 trimestres de retraite au titre des années d’études supérieures et des années civiles validées par moins de 4 trimestres. Concrètement, le coût de l’opération dépend de l’âge de l’assuré, de ses revenus annuels ainsi que de l’option de rachat choisie (taux seul ou taux et durée d’assurance).

À ce titre, la Caisse nationale d’assurance vieillesse vient de publier une circulaire fixant le barème applicable aux demandes déposées en 2024. Concrètement, pas de changements notables par rapport à 2023. Les seuls éléments qui évoluent sont les tranches de salaires/revenus exprimés par référence au plafond annuel de la Sécurité sociale fixé pour 2024. Les barèmes 2024 sont disponibles en

Comme à son habitude, l’administration fiscale a mis à jour son simulateur de calcul de l’impôt sur le revenu. Cet applicatif permet aux contribuables d’estimer le montant de leur impôt dû en 2024 sur les revenus perçus en 2023. Accessible depuis le site internet www.impots.gouv.fr, il se décline en deux versions :– une version simplifiée qui s’adresse aux personnes déclarant des salaires, des pensions ou des retraites, des revenus fonciers, des revenus de valeurs et capitaux mobiliers, et déduisant les charges les plus courantes (pensions alimentaires, frais de garde d’enfants…) ;– et une version complète qui s’adresse aux personnes déclarant, en plus des revenus et charges énoncés ci-dessus, des revenus d’activité autre que salariée (commerciale, libérale, agricole…), des dépenses issues d’investissements locatifs, etc.

Après avoir renseigné les différentes rubriques, le simulateur dévoile le montant de l’impôt estimé.

Précision : ce simulateur intègre les nouveautés fiscales de la loi de finances pour 2024 comme la revalorisation de 4,8 % des tranches du barème de l’impôt sur le revenu.

Attention, le résultat obtenu à l’aide de cet applicatif ne saurait engager l’administration fiscale sur le montant définitif de l’impôt à acquitter. Et cette simulation ne constitue en aucune façon une déclaration de revenus.

www.impots.gouv.fr

Selon une étude récente d’Imodirect, les fraudes liées aux dossiers de location ne cessent de croître. En effet, plus d’un dossier sur 5 à Paris (et petite couronne) comporte au moins un élément frauduleux, soit une augmentation de 15 % par rapport aux chiffres fournis dans la même étude réalisée en 2022. Sur le reste du territoire, on dénombre environ 12,1 % de dossiers frauduleux (plus d’un dossier sur 8), contre 10 % en 2022, soit 20 % d’augmentation.

Fait marquant, cette augmentation concerne aussi bien les dossiers des candidats locataires que ceux des garants. Cette pratique, de plus en plus répandue, présente des risques tant pour les bailleurs que pour les locataires. En effet, l’usage de faux peut être sanctionné par une peine d’amende (pouvant aller jusqu’à 45 000 €) et de prison.

La technologie au service de la fraude

L’utilisation d’internet et d’outils d’édition de fichier « PDF » facilite grandement la falsification de documents. Des logiciels tels que Photoshop ou Adobe Acrobat permettent de modifier facilement les mentions figurant sur des documents. Ainsi, par exemple, avec un scanner et un bon logiciel de retouche photo, il est très facile de transformer un CDD en CDI ou encore de faire faire un bond spectaculaire à son niveau de salaire. Une pratique d’autant plus courante dans les grandes villes, comme Paris, où le marché locatif est particulièrement tendu et où la sélection des locataires est devenue très rude. Pire encore, certains sites internet proposent, pour quelques dizaines d’euros, de fausses fiches de paie avec le nom, la profession et le niveau de salaire désirés.

Toutefois, certaines techniques simples peuvent permettre de démasquer les fraudes les plus évidentes. En croisant les données du dossier, des incohérences entre le taux d’imposition à la source et l’avis d’imposition, par exemple, peuvent être repérées par une simple lecture attentive des documents.

Autre moyen pour découvrir le stratagème : se munir du dernier avis d’imposition du candidat locataire. En se connectant sur www.impots.gouv.fr (service de vérification des avis), le bailleur pourra, après avoir entré le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition du locataire, avoir accès à un affichage synthétique des données figurant sur l’avis (nombre de déclarants, situation de famille, revenu brut global…). Ainsi, par comparaison, le bailleur pourra déterminer si le candidat est fiable ou non.

Après le Label ISR, c’est au tour du label Greenfin de faire l’objet d’une mise à jour. En effet, un arrêté récent vient entériner un nouveau référentiel. Un référentiel qui prend désormais en compte les énergies nucléaires dans ses activités éligibles. Ainsi, les fonds d’investissement qui arborent ce label pourront investir dans les sociétés dont l’ensemble des activités économiques permettent la production d’énergie à partir de technologies nucléaires, y compris les technologies du cycle des combustibles et de gestion des déchets radioactifs.

À noter : ce nouveau référentiel est entré en vigueur depuis le 23 janvier 2024.

Rappelons que le label Greenfin, créé par les pouvoirs publics, s’intéresse à la finance verte, c’est-à-dire qu’il garantit que les fonds labellisés sélectionnent les entreprises ayant un impact positif sur le climat et la transition écologique. Le label a la particularité de s’appuyer notamment sur 8 catégories d’activités entrant dans le champ de la transition énergétique et écologique (énergie, gestion des déchets et contrôle de la pollution…).

Arrêté du 8 janvier 2024, JO du 9

Les héritiers peuvent solliciter auprès de l’administration fiscale un paiement fractionné ou différé des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière dont ils sont redevables.

Précision : le paiement fractionné consiste à acquitter les droits d’enregistrement en plusieurs versements égaux étalés, en principe, sur une période d’un an maximum (3 versements espacés de 6 mois). Le paiement différé ne peut, quant à lui, être utilisé que pour les successions comprenant des biens démembrés. Les droits de succession correspondant à la valeur imposable de la nue-propriété sont alors acquittés dans les 6 mois suivant la réunion des droits démembrés (au décès du conjoint survivant) ou la cession partielle ou totale de leurs droits.

Mais attention, en contrepartie de cette « facilité de paiement », les héritiers sont redevables d’intérêts dont le taux est défini chaque année. Ainsi, pour les demandes de « crédit » formulées depuis le 1er janvier 2024, le taux est fixé à 2,2 % (1,7 % en 2023). Un taux abaissé à 0,7 % (0,5 % en 2023) pour certaines transmissions d’entreprises.

Nouveauté : un décret récent confirme que le dispositif du paiement différé est étendu aux transmissions pour lesquelles le conjoint survivant a manifesté sa volonté de bénéficier des droits viagers d’habitation et d’usage.

Avis ECOT2335703V, JO du 26 décembre 2023

Afin de préserver le pouvoir d’achat des Français, la loi de finances pour 2024 procède à plusieurs réévaluations au niveau du barème de l’impôt sur le revenu. Des réévaluations qui ont été rendues nécessaires en raison des niveaux de l’inflation subis, notamment par les particuliers, en 2023.

Barème de l’impôt sur le revenu

Ainsi, les limites des différentes tranches du barème de l’impôt sur le revenu, qui sera liquidé en 2024, sont revalorisées de 4,8 %. Ce taux correspondant à la hausse prévisible des prix à la consommation hors tabac pour 2023. Le barème applicable aux revenus de 2023 est donc le suivant :

Plafonnement des effets du quotient familial

Le quotient familial est un système qui corrige la progressivité du barème de l’impôt sur le revenu pour les contribuables ayant droit à plus d’une part. Toutefois, l’avantage fiscal qui résulte de son application est limité pour chaque demi-part ou quart de part s’ajoutant aux deux parts des contribuables mariés ou pacsés faisant l’objet d’une imposition commune ou à la part des contribuables célibataires, divorcés, mariés ou pacsés imposés isolément.

Ce plafonnement des effets du quotient familial est relevé, pour l’imposition des revenus de 2023, de 1 678 à 1 759 € pour chaque demi-part accordée, soit 880 € (au lieu de 839 €) par quart de part additionnel.

Prélèvement à la source des couples mariés ou pacsés

Le prélèvement à la source (PAS) est opéré à partir d’un taux calculé par l’administration pour chaque foyer fiscal, sur la base de la dernière déclaration de revenus des contribuables. Le taux appliqué aux revenus d’un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune est donc identique. Ils peuvent toutefois opter pour une individualisation de ce taux afin de tenir compte d’un écart de revenus.

Nouveauté : à partir du 1er septembre 2025, ce taux individualisé sera la règle pour ces couples, et non plus une option. Bien évidemment, ils pourront toujours demander à bénéficier d’un taux commun.

Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, JO du 30

Selon une étude réalisée par LocService.fr, le marché locatif français connaît une tension croissante. « Comme on pouvait le craindre, les interdictions de louer les passoires thermiques, ainsi que les difficultés d’accès au crédit immobilier, font rencontrer de très grandes difficultés pour les locataires, et le niveau général de tension du marché est en nette hausse », explique l’un des auteurs de l’étude. Il est à espérer que la politique de rénovation énergétique portée par les pouvoirs publics produira rapidement ses effets et que les banques ouvriront davantage le robinet du crédit, sans quoi la crise du logement risque de s’aggraver encore.

Une hausse des loyers

En 2023, le loyer mensuel moyen s’établit à 718 € (charges comprises), pour une surface moyenne de 43,6 m², soit 16,48 € au mètre carré (en progression de 1,7 % par rapport à l’année précédente). Mais l’étude de LocService.fr souligne également l’existence de fortes disparités régionales, avec l’Ile-de-France qui affiche des loyers 77 % plus élevés au mètre carré par rapport à la province. Sans surprise, Paris est la ville la plus chère avec un m² au tarif de 37,12 €.

Par ailleurs, LocService.fr s’est également intéressé à la tension locative, c’est-à-dire à la difficulté de trouver un logement à louer dans une ville. La ville la plus tendue en France étant Rennes où le ratio entre candidatures et offres est de 9,79. La capitale bretonne devance la ville de Lyon d’une courte tête, cette dernière occupant la deuxième place avec un ratio de 9,76. Des difficultés se font également sentir dans les villes d’Annecy (ratio de 8,83), de Paris (7,18), de Bordeaux (7,11) et d’Angers (5,97).

Globalement, au niveau national, les candidats locataires déclarent avoir un budget moyen de 776 €/mois pour se loger. Un tiers d’entre eux sont des étudiants, un taux important qui s’explique par la tendance de ces derniers à changer plus fréquemment de logements, tandis que 10 % sont des retraités. Concernant leurs garants, la famille continue d’être le moyen sollicité dans la majorité des cas (67 %), alors que 14 % des candidats affirment n’avoir aucun garant. 8 % font le choix de s’appuyer sur la garantie Visale d’Action Logement, un chiffre qui n’augmente plus depuis plusieurs années.