Afin de mieux réprimer le squat des logements et de sécuriser les rapports locatifs, le Parlement vient d’adopter (définitivement) la loi dite « anti-squat ». Ce texte contient différentes mesures venant renforcer la législation actuelle. Présentation des principales d’entre elles.

Résiliation automatique du bail

Les baux d’habitation peuvent désormais intégrer une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers. Plus précisément, cette clause autorise un propriétaire à « provoquer la résiliation automatique du bail lorsqu’un commandement de payer est demeuré infructueux », sans avoir à engager une action en justice. Toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, lui accorder des délais de paiement ou vérifier sa dette locative et suspendre la clause de résiliation si ce dernier a repris le paiement de ses loyers avant la date de l’audience.

Précision : en cas d’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier, la loi libère le propriétaire de l’obligation d’entretien de ce bien et dégage sa responsabilité en cas de dommage. Jusqu’à présent, le propriétaire d’un logement squatté pouvait, en effet, voir sa responsabilité engagée pour défaut d’entretien.

Des sanctions renforcées

La loi prévoit un triplement des sanctions encourues par les personnes qui squattent un logement. Le délit de violation de domicile (squat), qui est actuellement puni d’un an de prison et de 15 000 € d’amende, est dorénavant passible de 3 ans de prison et de 45 000 € d’amende. Ces sanctions sont ainsi alignées sur celles pesant sur les propriétaires qui expulsent par leurs propres moyens (sans concours de la force publique) des squatteurs de leur logement.

Et pour sanctionner le squat de locaux autres qu’un domicile, le Parlement a introduit un nouveau délit « d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel », qui sera puni de 2 ans de prison et de 30 000 € d’amende.

À noter : la propagande ou la publicité facilitant ou incitant les squats sera sanctionnée de 3 750 € d’amende.

Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer (FNSafer) a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2022. Une année marquée par une hausse de l’activité et aussi par la reprise de l’augmentation des prix.

Des transactions encore en augmentation

L’activité sur les marchés fonciers ruraux s’est très bien portée en 2022, même si les hausses ont été beaucoup moins fortes qu’en 2021. Ainsi, 106 130 transactions (terres agricoles et prés confondus, libres et loués) ont été enregistrées l’an dernier (+2,5 % par rapport à 2021), représentant une valeur de 7,14 Md€ (+4,9 %). Au total, ce sont 480 400 hectares (+2,7 %) qui ont changé de main en 2022.

À noter : les agriculteurs personnes physiques ont été les principaux acquéreurs de terres agricoles (+1,4 % en nombre et +2,5 % en surface) en 2022. Et pour la première fois depuis 2010, les acquisitions de terres agricoles par des personnes physiques non agricoles ont été en repli, avec -1 % en nombre et -5,9 % en surface. À l’inverse, les acquisitions par des sociétés agricoles ont connu une hausse de 3,9 % en nombre et de 6,5 % en surface.

S’agissant des vignes, le nombre de transactions (9 490) a également connu une hausse l’an dernier, à +1,1 %. En superficie, 18 400 hectares de vignes ont été cédés (+5,4 %) pour une valeur totale de 1 Md€, soit une baisse de 7,9 %.

Des prix qui repartent à la hausse

Après un repli en 2021, les prix sont repartis à la hausse en 2022.

Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a augmenté de 3,2 % pour s’établir à 6 130 € l’hectare en moyenne, ce qui constitue un record depuis 1997. Les terres destinées aux grandes cultures affichent un prix moyen de 7 390 €/ha (+1,6 %) tandis que celles promises à l’élevage bovin valent 4 650 €/ha en moyenne (+1,7 %).

Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a augmenté de 2,9 %, à 5 060 €/ha en moyenne (6 500 €/ha dans les zones de grandes cultures et 3 810 €/ha dans les zones d’élevage bovin).

Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé, sachant qu’il a encore augmenté en zone d’appellation d’origine protégée (AOP) : 151 200 €/ha en moyenne (+2,3 %). Et il a continué à progresser dans les zones produisant des eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac) pour s’établir à 60 400 €/ha (+3,2 %), ainsi que pour les vignes hors AOP (15 300 €/ha, +1,9 %).

Précision : hors Champagne, les prix des vignes AOP ont augmenté de 2,1 %. En Champagne, ils ont progressé de 2,4 %. La plus forte hausse étant celle de la région viticole Val de Loire-Centre, avec +11,1 %, suivie de la région Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura, avec +9,4 %.

Explosion du marché des parts de société

Avec 9 490 transactions, le marché des parts de sociétés détenant du foncier (sociétés d’exploitation agricole et sociétés de portage) a explosé en 2022 (+24,8 % par rapport à 2021). C’est encore plus spectaculaire en valeur, avec une progression de 104,8 %, les volumes échangés ayant représenté 3,11 Md€ !

2022 constitue d’ailleurs une année record tant en nombre de cessions qu’en valeur. Selon la FNSafer, il s’agit vraisemblablement d’un effet d’anticipation de l’entrée en application, en 2023, de la loi dite « Sempastous », laquelle a instauré un contrôle des cessions de parts de sociétés possédant ou exploitant des terres agricoles en vue de mieux réguler l’accès au foncier agricole.

Repli du marché de l’urbanisation

L’an dernier, 18 100 hectares de terres agricoles « seulement » ont été vendus pour être transformés en zones de logements ou d’activité, un chiffre « au plus bas depuis une trentaine d’années », se félicite la FNSafer, même si c’est encore trop, avec une chute du volume de surfaces destinées à l’urbanisation évaluée à 46 %.

FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2022

En juillet 2022, le ministère de la Transition écologique avait annoncé que, sur les 30 millions de résidences principales que l’on compte en France au 1er janvier 2022, près d’1,5 million seulement seraient peu énergivores (identifiables par leur étiquette A et B du DPE). À l’inverse, ce sont près de 5,2 millions d’habitations qui seraient des passoires énergétiques (F et G du DPE).

Afin d’inciter les Français à rénover leurs logements, les pouvoirs publics ont mis en place différents dispositifs et systèmes d’aides. Le plus connu d’entre eux, le dispositif MaPrimeRénov’, devrait prochainement évoluer pour favoriser les rénovations globales plutôt que les travaux isolés. Une évolution qui pourrait être contre-productive au vu des envies des Français concernant la rénovation de leur logement.

En effet, selon un sondage récent réalisé par OpinionWay pour BigMat, sur 670 000 rénovations énergétiques réalisées en 2022, seulement 10 % d’entre elles concernaient des travaux de rénovation globale. D’autres chiffres interpellent. Parmi les personnes interrogées pour ce sondage, 61 % jugent que conditionner une aide à la réalisation d’un bouquet de travaux est contre-productif. Elles estiment que des rénovations ponctuelles régulières est bien plus efficace.

Lorsqu’ils s’orientent vers des rénovations par poste, les Français investissent, en première intention, dans l’isolation de leur bien (75 %). Dans le détail, ils privilégient l’isolation par l’extérieur (6 %), de la toiture (5 %), des murs intérieurs (4 %) et du plancher (3 %). Viennent ensuite le poste « chauffage » (7 %), le changement des menuiseries (6 %) et la ventilation (4 %).

À noter : suite à l’épisode de l’hiver dernier conduisant à des problèmes de production et d’approvisionnement en énergie, plus de 3 millions de Français ont envie d’investir dans des panneaux photovoltaïques.

Interrogés sur leurs motivations à réaliser des travaux de rénovation, 37 % des répondants cherchent à réduire leur facture dans un contexte inflationniste. Ils sont également 37 % à vouloir améliorer leur confort thermique.

Bien que les Français soient réceptifs à ce type de travaux, ils affichent peu de sérénité sur leur réalisation concrète. En effet, l’aspect financier est, pour 76 % d’entre eux, un facteur d’inquiétude. Ils craignent notamment de rencontrer des difficultés dans la maîtrise des coûts durant cette période d’inflation et de pénuries de matériaux et de main-d’œuvre.

Un contribuable qui effectue une réclamation fiscale n’est pas dispensé du paiement de l’impôt contesté dans le délai imparti. Néanmoins, il peut assortir sa réclamation d’une demande de sursis de paiement. Si le montant de l’impôt contesté excède 4 500 €, des garanties « propres à en assurer le recouvrement » (caution bancaire, hypothèque, nantissement de fonds de commerce…) doivent alors être constituées. Sachant que l’administration fiscale peut refuser les garanties qu’elle estime insuffisantes et prendre des mesures conservatoires.

À ce titre, la question s’est récemment posée de savoir si le contribuable pouvait fournir une caution.

Dans cette affaire, une société avait présenté, en garantie d’une demande de sursis de paiement, la caution de sa société-mère. Mais cette garantie avait été rejetée par l’administration fiscale au motif qu’il ne s’agissait pas d’une sûreté réelle.

Une analyse censurée par le Conseil d’État, qui a rappelé que la présentation d’une sûreté personnelle telle qu’une caution figure bien parmi les garanties légalement admises. L’administration fiscale aurait donc dû rechercher si la caution de la société-mère était suffisante pour garantir le paiement de l’impôt contesté, avant de la rejeter ou de l’accepter.

Conseil d’État, 12 décembre 2022, n° 453950

Dans une affaire récente, des époux mariés sous le régime de la séparation de biens avait entamé une procédure de divorce. Dans le cadre de cette procédure, le mari avait réclamé en justice une créance à son ex-épouse afin de compenser l’apport de fonds personnels ayant servi à financer la construction d’un bien immobilier propre appartenant à son ex-conjoint. Bien immobilier servant de logement à la famille.

Rappel : la séparation de biens est un régime qui octroie aux époux une totale indépendance patrimoniale. Chaque époux est le seul à pouvoir gérer ses biens personnels. Et pour les biens acquis pendant le mariage, c’est le régime de l’indivision qui s’applique.

Appelée à se prononcer sur le bien-fondé de cette demande du mari, la cour d’appel l’avait rejetée. En effet, les juges avaient estimé que cet apport relevait de la contribution aux charges du mariage. Ils avaient mis en avant le fait que le mari avait contribué au financement d’un bien personnel de son épouse et non à celui de sa part de bien indivis. En outre, la facture était d’un montant relativement modeste et constituait une dépense ponctuelle. Autre argument, le mari avait bénéficié avec les enfants du couple d’un hébergement dans le bien immobilier considéré.

Contestant cette solution, le mari avait porté l’affaire devant la Cour de cassation. Et celle-ci a retoqué l’arrêt de la cour d’appel. La Cour de cassation a rappelé que, sauf convention contraire des époux, l’apport en capital de fonds personnels, réalisé par un époux séparé de biens pour financer la construction d’un bien personnel appartenant à l’autre et affecté à l’usage familial, ne participe pas de l’exécution de son obligation de contribuer aux charges du mariage. Pour pouvoir mettre en échec la demande de créance du mari, il aurait fallu produire une convention dans laquelle les époux auraient prévu que le mari exécuterait son obligation contributive sous la forme d’un apport en capital. Faute de pouvoir produire une telle convention, les juges de la cour d’appel n’ont pas donné de base légale à leur décision. Le mari était donc en droit de demander un remboursement du capital ainsi apporté.

Cassation civile 1re, 5 avril 2023, n° 21-22296

Après 6 mois de concertation, le gouvernement vient de présenter la première étape de sa stratégie pour répondre à la crise du logement que traverse le pays depuis quelques années. Des annonces attendues mais qui déçoivent d’ores et déjà les acteurs du secteur. Voici un tour d’horizon des principales mesures qui ont été annoncées et qui concernent les particuliers.

Un accès au crédit facilité

Depuis plusieurs mois, l’accès au crédit s’est restreint pour beaucoup de particuliers. Cette restriction, liée notamment à la périodicité trimestrielle du calcul du taux d’usure, conduit les personnes concernées à renoncer ou à différer leur opération d’acquisition immobilière. Afin de faciliter l’accès au crédit immobilier, les pouvoirs publics ont pris la décision de publier les taux d’usure mensuellement, et non plus trimestriellement. Cette révision mensuelle s’applique depuis le 1er février 2023 et doit prendre fin le 1er juillet 2023. Une prolongation de cette mesure est envisagée.

Un prêt à taux zéro restreint

Prolongé jusqu’en 2027, le prêt à taux zéro, octroyé en complément d’un autre prêt pour acheter ou construire un bien immobilier, va faire l’objet d’un recentrage. Ainsi, il sera dédié uniquement à l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue au sein d’une opération de logements collectifs ou bien à l’acquisition d’un logement ancien en zone détendue sous condition de réalisation de travaux de rénovation.

Une extension de la garantie Visale

Mise en place en 2016, la garantie Visale est un dispositif dont l’objectif est de permettre aux jeunes et aux salariés d’accéder plus facilement à un logement. Rappelons que la garantie Visale est un système de cautionnement gratuit, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre les loyers et les charges impayés de la résidence principale (location vide ou meublée) du locataire. Pour aller plus loin et accompagner la dynamique de plein-emploi, le gouvernement et le groupe Action Logement s’engagent à augmenter, sur la période 2023-2027, le nombre de garanties locatives de 133 %. 2 millions de jeunes et de salariés bénéficieront ainsi de la garantie sur 2023-2027. Le gouvernement et Action Logement s’engagent également à étudier rapidement la question de l’extension de cette garantie à tous les salariés saisonniers ainsi qu’aux indépendants.

La fin du dispositif Pinel

Contesté pour son manque d’efficacité, le dispositif Pinel devrait, sauf revirement de situation, vivre ses dernières années. En effet, les pouvoirs publics ne prévoient pas de proroger le dispositif au-delà du 31 décembre 2024. Étant précisé qu’aucun dispositif de faveur ne viendrait le remplacer. Les investisseurs ont donc un peu plus d’un an et demi pour profiter des avantages fiscaux offerts par le Pinel.

Une refonte de la fiscalité des revenus locatifs

Les pouvoirs publics souhaitent faire évoluer la fiscalité des revenus locatifs. L’objectif étant de redonner un cadre fiscal plus simple et plus juste de sorte qu’il soit lisible pour les propriétaires et qu’il permette de favoriser le développement d’une offre locative de qualité. Une réforme qui sera réalisée en concertation avec les acteurs du secteur pour ne pas pénaliser les investissements déjà achevés.

Le développement du bail réel solidaire

Matignon souhaite mettre un coup d’accélérateur au déploiement du bail réel solidaire. Le principe de ce dernier est simple. Afin de faire baisser le prix d’une opération immobilière (de 20 à 40 % d’économie en fonction du secteur géographique), le foncier et le bâti sont dissociés. Ainsi, l’acquéreur achète ou fait construire son logement sur un terrain appartenant à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Terrain qui est loué à l’acquéreur pour un tarif faible sur une durée comprise entre 18 et 99 ans. Pour inciter les ménages à recourir à ce dispositif, les pouvoirs publics comptent réviser à la hausse les plafonds de ressources.

Une simplification des démarches à la rénovation

Afin d’encourager les Français à rénover leurs logements, deux dispositifs de financement vont être remis au goût du jour. Le premier, MaPrimeRenov’, va évoluer pour être plus lisible. Ce système d’aide sera divisé en 2 piliers : le pilier « efficacité », qui se concentre sur le changement du système de chauffage des habitations et le pilier « performance », qui s’attèle aux projets de rénovation plus ambitieux, c’est-à-dire aux opérations visant à améliorer l’étiquette du DPE. Le second dispositif, le prêt Avance rénovation (prêt hypothécaire remboursé in fine lors de la cession du bien ou en cas de succession), s’ouvrira à davantage de ménages en supprimant la condition de ressources.

L’acquisition de places de parking, de box ou de garages en vue de les louer peut constituer une excellente opportunité pour un investisseur de diversifier son patrimoine immobilier. Cet investissement peut également se révéler rentable, notamment dans les grandes villes comme Paris ou Lyon. Mais avant de se lancer dans un tel investissement, mieux vaut anticiper et analyser les chiffres du marché. Pour ce faire, la société Zenpark vient de publier un baromètre qui établit les tarifs moyens de location de parking en sous-terrain dans les grandes villes de France en 2023.

Après avoir analysé près de 12 000 places de parkings sécurisées disponibles à la location sur la plate-forme, ainsi qu’un relevé des tarifs dans la plupart des parkings publics et privés de chaque ville disponible sur internet, il apparaît que le coût moyen de la location d’une place de parking est de 109,30 € par mois. Bien évidemment, il existe des disparités de tarifs en fonction de la localisation. Par exemple, à Paris, Lyon et Marseille, ce coût mensuel de location peut excéder les 200 € dans les quartiers les plus fréquentés.

À noter : on trouve également une différence de tarifs selon les quartiers des villes. Généralement, les places de parking les plus chères sont celles qui sont les plus proches des centres-villes ou des attractions touristiques. À l’inverse, les quartiers résidentiels, plus éloignés des centres urbains, bénéficient de tarifs plus accessibles.

Autre élément à tirer de ce baromètre, en moyenne, le coût de la location dans un parking public en France est de 132,97 € tandis que la mensualité pour un parking privé souterrain est de 96,78 €, soit une différence de plus de 27 %. Un écart qui se justifie par le fait que les parkings publics sont souvent situés dans des zones très fréquentées en cœur de ville, ce qui augmente leur tarif mensuel de location. En outre, ils offrent généralement plus de places de stationnement, mais génèrent des coûts d’entretien plus élevés.

Par ailleurs, le baromètre a établi un classement des grandes villes de France où la location de parking est la plus chère. Sans surprise, Paris décroche la première place avec un coût mensuel moyen de 192,40 €. Viennent ensuite les villes de Marseille et Lille qui affichent, respectivement, des tarifs moyens de 120,10 € et 103,30 €. La ville de Lyon se hisse à la 4e place avec un coût mensuel moyen de 99,70 €. Bordeaux se place en 5e position avec un coût de 98,10 €.

Précisons que les petites et moyennes villes de province ont des coûts de location plus abordables, avec des prix mensuels compris entre 50 et 100 € en fonction de la localisation.

Grâce à la loi Lemoine du 28 février 2022, les Français peuvent, depuis le 1er juin 2022, mettre fin à tout moment à leur contrat d’assurance-emprunteur couvrant leur prêt immobilier pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une faculté qui leur permet de faire jouer la concurrence tant au niveau des garanties proposées que du montant des cotisations à acquitter.

Un an après l’application de ce nouveau dispositif, l’heure est au bilan. Ainsi, d’après les données collectées sur le site internet de Magnolia, sur 200 000 simulations réalisées depuis le 1er juin 2022, 70 000 ont abouti à un changement d’assurance de prêt (on parle de « délégation d’assurance »). Concrètement, depuis l’application de la loi Lemoine, les demandes de changement d’assurance ont bondi de 250 %.

Dans le détail, selon la plate-forme d’assurance, les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les emprunteurs en couple (60 %) et davantage les assurés de plus de 36 ans. À noter que les cadres sont surreprésentés à partir de l’âge de 25 ans.

Autre enseignement, chez les couples les plus jeunes (18-25 ans), l’économie moyenne réalisée grâce à une délégation d’assurance se monte à 18 514 €. Une économie moyenne qui s’établit à 18 000 € pour les 26-35 ans, à 17 000 € pour les 36-45 ans, à 14 000 € pour les 46-60 ans et à 10 600 € pour les 61 ans et plus.

Petit bémol, la loi Lemoine ne joue pas encore pleinement son rôle. Car le constat a été fait que les établissements bancaires font encore et toujours de la résistance. En effet, le taux d’acceptation d’une délégation d’assurance au moment de la conclusion d’un prêt bancaire a chuté de plus de 30 % en l’espace d’une année.

Précision : le changement d’assurance-emprunteur ne peut intervenir que si l’établissement bancaire donne son accord et si le nouveau contrat d’assurance présente un niveau de garanties équivalent à celui du contrat initialement souscrit auprès de la banque.

De ce fait, les emprunteurs procèdent souvent en deux temps : d’abord ils acceptent l’assurance de la banque pour obtenir leur prêt, puis ils font jouer la loi Lemoine pour changer leur assurance de prêt.