Quel que soit son âge, chacun peut avoir des projets à financer. Mais passé 50 ans, l’obtention d’un prêt immobilier peut être plus compliquée, notamment en raison de l’assurance-emprunteur. Explications.

La barrière de l’âge

Lorsqu’un particulier approche de l’âge de la retraite, il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier. En effet, la retraite signifie le plus souvent une baisse de revenus. Or, le niveau de revenus est évidemment un élément regardé de près par les banques. À noter également que l’âge de l’emprunteur va avoir une incidence sur la durée de remboursement. Un établissement bancaire considère qu’il est plus risqué d’accorder un crédit de longue durée à un senior aux revenus fixes qu’à un jeune actif dont la rémunération est amenée à évoluer.

Autre difficulté, en prenant de l’âge, les risques de santé vont croissant. Effet immédiat, lorsqu’un « senior » demande un financement auprès d’une banque, cette dernière peut lui opposer un refus ou, dans le cas où elle accepte, proposer un coût d’assurance très élevé (avec d’éventuelles exclusions de garanties). Une situation qui conduit, dans le contexte actuel (remontée des taux d’intérêts et niveau bas des taux d’usure), à exclure les seniors.

Pour tenter de contourner ces problématiques, une solution peut consister à améliorer son dossier en se tournant vers une assurance-emprunteur sur-mesure. En effet, un emprunteur n’est en rien obligé de souscrire l’assurance de la banque. Il peut s’adresser à un assureur qui lui proposera un contrat avec des garanties au moins équivalentes et à un tarif qui pourra être plus faible. Une assurance-emprunteur que le banquier ne pourra pas refuser.

S’assurer avec des risques de santé

La convention Aeras

Pour les personnes dont l’état de santé ne permet pas d’obtenir une assurance-emprunteur aux conditions standard du contrat (sans majoration de tarif ou exclusion de garanties), les pouvoirs publics et les professionnels du secteur ont mis en place la convention Aeras. Cette dernière vise à faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt aux personnes présentant un risque aggravé de santé du fait d’une maladie ou d’un handicap.

Dans le cadre de cette convention (qui s’applique automatiquement), l’assureur doit notamment appliquer le droit à l’oubli et une grille de référence. Cette dernière liste certaines maladies que l’emprunteur doit déclarer lors de la demande d’assurance, mais pour lesquelles l’assureur n’a pas le droit d’appliquer une surprime ou une exclusion de garantie. Elle liste également les maladies que l’emprunteur doit déclarer lors de la demande d’assurance, et pour lesquelles l’assureur peut réclamer une surprime, imposer des limitations de garantie ou encore soumettre la proposition du contrat d’assurance à certaines conditions.

Droit à l’oubli renforcé

Grâce à la loi « Lemoine » du 28 février 2022, le questionnaire médical est supprimé depuis le 1er juin 2022. Ce document, adressé par l’assureur à l’emprunteur, a pour but d’évaluer le risque de survenue d’un des sinistres garantis par le contrat. Ainsi, depuis cette date, ce questionnaire n’est plus à fournir dès lors que le montant du crédit immobilier est inférieur à 200 000 € par emprunteur et qu’il sera remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.

Autre apport de cette loi, le droit à l’oubli est renforcé. Rappelons que le droit à l’oubli est un dispositif qui permet aux anciens malades atteints notamment de certains cancers de ne plus avoir à indiquer à une compagnie d’assurance leurs antécédents médicaux lorsqu’ils souscrivent une assurance-emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi « Lemoine », pour bénéficier du droit à l’oubli, le protocole thérapeutique des anciens malades du cancer devait avoir pris fin (et sans rechute constatée) depuis plus de :– 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant l’âge de 21 ans ;– 10 ans pour les cancers diagnostiqués après l’âge de 21 ans.

Désormais, le droit à l’oubli est fixé à 5 ans pour tous les cancers. Et il n’y a plus de distinction selon l’âge auquel le cancer a été diagnostiqué. Une mesure qui s’applique depuis le 1er mars 2022.

Véritable tendance ces dernières années, l’investissement durable attire de plus en plus d’épargnants. Pour mieux piéger ses victimes, l’aigrefin va évidemment proposer des offres en adéquation avec les envies du moment. Ainsi, l’AMF a pu identifier de nombreuses arnaques proposant d’investir dans des écoparkings avec bornes de recharge électrique, dans des centrales photovoltaïques installées en Espagne, au Portugal ou en France, ou encore dans des livrets thématiques.

L’AMF souligne que ces offres s’appuient généralement sur l’usurpation d’identité de groupes connus du secteur de l’énergie ou de la grande distribution, mais aussi de professionnels de la finance. Pour inciter les victimes à souscrire ces offres, les fausses brochures commerciales promettent notamment des taux de rendement élevés (de 6 à 12 % par an).

En pratique, les victimes sont démarchées par mail ou par téléphone après avoir communiqué leurs coordonnées dans un formulaire de contact sur internet. Bien évidemment, peu de temps après avoir effectué des virements, les victimes ne parviennent plus à joindre les faux conseillers, ni à récupérer leurs fonds. L’AMF estime que les épargnants qui ont été victimes de ce type d’offres frauduleuses ont perdu en moyenne 70 000 €.

Après une période d’accalmie, les arnaques liées au marché du Forex (« Foreign exchange ») font malheureusement leur retour (et s’intensifient !) depuis 2020. Rappelons que le Forex est un marché sur lequel s’échangent des devises. Contrairement aux marchés boursiers traditionnels, le Forex n’est pas une place financière organisant la cotation des devises via un carnet d’ordres. Dans ce cadre particulier, les échanges se font de gré à gré, c’est-à-dire directement entre les intervenants, à un prix et à des conditions qu’ils déterminent. En pratique, « trader » sur ce marché revient à spéculer sur la valeur des devises en tentant de prédire l’évolution de l’une d’elles par rapport à une autre (comme l’euro/dollar). Si la « prédiction » se révèle exacte, le trader empoche une plus-value. Au fil des ans, les autorités ont pu repérer les modes opératoires des escrocs. Ainsi, par exemple, une technique consiste à démarcher, par téléphone ou par internet, un particulier et à lui proposer de tester le marché du Forex. À grand renfort de courbes et de diagrammes, l’épargnant va pouvoir visualiser, sur son compte personnel du site internet de l’escroc, que sa mise « test » d’un faible montant a bien évidemment fructifié. L’escroc profite ainsi de l’occasion pour l’inciter fortement à investir beaucoup plus, en lui faisant miroiter une rentabilité exceptionnelle. Mais au bout du compte, lorsque la victime estime avoir suffisamment investi et souhaite récupérer tout ou partie des capitaux et des plus-values, l’escroc est aux abonnés absents. Et la victime ne reverra plus jamais son argent. La perte moyenne par victime est estimée à 38 000 €.

Autre actif visé par les escrocs : les cryptomonnaies. Médiatisées pour leurs valorisations spectaculaires, les cryptomonnaies font de nombreuses victimes. Le procédé pour les piéger est très similaire à celui utilisé pour le Forex. Sur ce type d’offres frauduleuses, le montant est un peu moins élevé : 20 000 € de préjudice, en moyenne.

Faire fortune au pays de l’Oncle Sam grâce à l’immobilier : l’offre est alléchante… Cette dernière escroquerie, élaborée outre-Atlantique, cible spécifiquement les Français. Le principe ? Des escrocs proposent, via leur plate-forme, de se constituer un patrimoine immobilier et/ou de percevoir un rendement locatif (de 21 à 25 % !) en participant à des levées de fonds pour financer l’acquisition de biens immobiliers. Cette arnaque, qui inquiète les autorités américaines et françaises, est bien rodée. Comme le souligne l’AMF, la communication commerciale évoque une simple opération immobilière.

Toutefois, les investisseurs ne deviennent en aucun cas propriétaires du bien, mais sont de simples créanciers d’une société constituée spécialement à cet effet. Ils ont apporté leur argent à cette dernière pour acheter l’immeuble dont elle devient propriétaire. Ces logements sciemment survalorisés sont, pour la plupart d’entre eux, en trop mauvais état pour pouvoir être loués. Concrètement, l’arnaque s’apparente à une pyramide de Ponzi. Les victimes, pensant, à tort, être à la tête d’un patrimoine immobilier, perçoivent quelques dizaines de milliers de dollars. Ces sommes étant censées provenir de leurs locataires. Mais en réalité, cet argent provient des nouvelles victimes de l’arnaque. La base de la pyramide s’élargit jusqu’au jour où l’édifice s’écroule, une fois l’escroquerie dévoilée. Des centaines de plaignants se sont déjà manifestés auprès des autorités. Le préjudice est estimé, pour le moment, à 40 M$.

Et attention, les escrocs sont aussi sur le terrain. Des « conseillers » tiennent des conférences en France pour attirer les investisseurs. La prudence est de mise.

À noter : si vous êtes sollicité, n’hésitez pas à vous rendre sur le site internet de l’Autorité des marchés financiers (https://protectepargne.amf-france.org). Un site internet qui permet notamment de détecter si vous faites face à une arnaque financière et de recevoir les mises en garde publiées par l’AMF.

Moins connue que le testament ou la donation « classique », la donation-partage n’en constitue pas moins un excellent moyen d’organiser, de son vivant, la transmission de son patrimoine.

Qu’est-ce que la donation-partage ?

La donation-partage est l’acte par lequel une personne donne et partage, de son vivant, tout ou partie de ses biens au profit de ses enfants ou de ses petits-enfants. En l’absence d’enfants, elle peut même être réalisée en faveur des collatéraux (frères, sœurs, oncles, tantes…). Procédant, comme son nom l’indique, à la fois de la donation et du partage, la donation-partage permet ainsi d’anticiper le règlement de sa propre succession. Avantage de taille, la donation-partage n’est jamais rapportable à la succession de son auteur, ce qui signifie que le montant donné n’aura pas à être ajouté à la succession pour déterminer la part d’héritage de chaque enfant. De plus, pour vérifier, au décès du donateur, que chaque enfant a bien reçu la part minimale que la loi lui réserve, les biens partagés seront en principe évalués au jour de la donation-partage, et non au jour du décès comme dans une donation ordinaire.

Conditions pour donner

Pour pouvoir réaliser une donation-partage, le donateur doit en faire bénéficier au moins deux enfants (s’il n’en a qu’un, il n’y a effectivement rien à partager !). Sachant que la participation de tous les enfants n’est pas exigée pour sa validité. Mais en pratique, mieux vaut que la donation-partage soit consentie au profit de tous les enfants du donateur et que les attributions à chacun soient équivalentes, si ce n’est strictement égalitaires. S’il n’est pas possible de former des lots équilibrés, il est préférable de prévoir une soulte : celui qui a reçu plus que les autres les indemnise en leur versant une somme d’argent. Il faut savoir également que la donation-partage peut porter sur tous les biens ou sur une partie des biens seulement du donateur. Et toutes sortes de biens (argent, meubles, un ou plusieurs immeubles…) dont le donateur est propriétaire au jour de la donation-partage peuvent être transmis par ce biais.

À noter : une personne peut consentir plusieurs donations-partages à un moindre coût fiscal si elles sont espacées dans le temps. En effet, la règle dite du non-rappel fiscal des donations passées permet de donner, en franchise de droits de donation, 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans, par exemple.