Projet de loi de finances : vers un doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers ?

Dans le cadre des discussions autour du projet de loi de finances rectificative pour 2022, les députés ont voté un amendement permettant de doubler le plafond d’imputation des déficits fonciers pour les bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation énergétique.

Fiscalement, le bailleur qui loue des locaux nus déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsqu’ils sont imposés selon le régime dit « du micro-foncier », les revenus fonciers bruts se voient appliqués un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Et lorsque les revenus fonciers sont soumis à un régime réel, le bailleur peut, pour la détermination du revenu imposable, déduire certaines charges qu’il a supportées pour la location de ses biens immobiliers.

En pratique, après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur les revenus imposables. Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, subis au cours d’une année d’imposition, s’imputent sur le revenu global du bailleur, dans la limite annuelle de 10 700 €.

À ce titre, afin de lutter contre les passoires thermiques, les députés ont voté, dans le cadre des discussions autour du projet de loi de finances rectificative pour 2022, un amendement permettant de doubler le plafond d’imputation des déficits fonciers (soit 21 400 € au lieu de 10 700 €). Un doublement du plafond sous conditions :– le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique ;– le bien immobilier faisant l’objet de travaux doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, dans des conditions définies par décret ;– les dépenses de rénovation énergétique doivent être engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.


Projet de loi de finances rectificative pour 2022, enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale le 2 novembre 2022, n° 393


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Abattement en assurance-vie

Dans l’optique de préparer la transmission de mon patrimoine, je souhaite souscrire un contrat d’assurance-vie. S’agissant de la fiscalité en cas de décès, j’ai pu lire que les bénéficiaires d’un tel contrat profitent notamment d’un abattement de 30 500 €. Cet abattement s’impute-t-il sur ceux prévus en matière de transmission successorale ?

En fait, l’abattement de 30 500 € qui profite au(x) bénéficiaire(s) d’un contrat d’assurance-vie pour les primes versées par l’assuré après ses 70 ans ne vient pas s’imputer mais s’ajouter aux abattements applicables en matière de transmission au profit des héritiers (par exemple, abattement parent-enfant de 100 000 €). Rappelons d’ailleurs que cet abattement de 30 500 € s’applique sur l’ensemble des contrats (tous assureurs confondus) souscrits par un même assuré. Abattement qui est partagé en présence de plusieurs bénéficiaires.


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Crédits immobiliers : en route vers les 3 % !

En novembre 2022, les taux moyens des crédits immobiliers atteignent 1,80 % sur 15 ans, 2 % sur 20 ans et 2,20 % sur 25 ans.

Point d’étape. Comme on pouvait s’y attendre, les taux des crédits immobiliers continuent leur progression en novembre 2022. Selon Vousfinancer, les banques ont globalement relevé leurs grilles de 30 points de base. Ce qui signifie que, après une augmentation moyenne de 0,20 point en octobre 2022, le bénéfice de la hausse des taux d’usure de 0,48 point au 1er octobre 2022, qui avait redonné de l’air au marché en créant un écart plus important avec les taux nominaux, est aujourd’hui totalement effacé.

Globalement, pour le mois de novembre 2022, les taux moyens atteignent 1,80 % sur 15 ans, 2 % sur 20 ans et 2,20 % sur 25 ans. Sachant qu’un nombre croissant de banques affichent désormais des taux proches de 2,50 % sur toutes les durées. En regardant en arrière, en l’espace d’une année, la hausse des taux des crédits immobiliers a fait perdre en moyenne 30 000 € de capacité d’emprunt aux emprunteurs. À titre d’exemple, en remboursant 1 000 € de mensualité sur 25 ans, on peut aujourd’hui emprunter 230 000 € à 2,20 % (hors assurance emprunteur) contre 260 000 € à 1,20 % il y a un an. Et si on se projette début 2023, les taux risquent d’augmenter encore de 0,30 point. Ainsi, la capacité d’emprunt baissera encore de 8 000 €, voire de 13 000 € si la hausse atteint 0,5 point.


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Comment réduire le montant de votre IFI ?

Après avoir reçu votre avis d’impôt durant l’été, vous avez peut-être pris la décision de réduire votre facture fiscale. Et si vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il vous reste encore quelques semaines pour agir. Tour d’horizon des principaux dispositifs que vous pouvez mettre en œuvre pour atteindre cet objectif.

Réaliser des dons Faciles à mettre en œuvre, les dons permettent de réduire l’impôt rapidement.

Il s’agit d’une des solutions les plus simples et rapides pour réduire le montant de son IFI, surtout lorsque l’on s’approche de la date fatidique de dépôt de la déclaration, les versements ouvrant droit à une réduction d’IFI pouvant être effectués jusqu’à cette date. En effet, les dons consentis à certains organismes d’intérêt général permettent une réduction d’impôt égale à 75 % des versements, retenus dans la limite de 50 000 € par an.

Réduire sa base taxable Certains outils juridiques permettent d’exclure des actifs immobiliers de la base taxable à l’IFI.

Vendre des biens immobiliers

Afin de réduire sa base taxable à l’IFI, une solution radicale existe : vendre une partie de ses actifs immobiliers. On privilégiera d’ailleurs les biens immobiliers peu rentables ou non utilisés. Attention toutefois, la vente de biens immobiliers peut déclencher l’imposition des plus-values. À moins que vous ne déteniez votre bien immobilier depuis suffisamment longtemps pour être exonéré de cet impôt par le jeu des abattements pour durée de détention. Pour rappel, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Recourir à la donation temporaire d’usufruit

Cette stratégie est souvent mise en place dès lors que le redevable de l’IFI a des enfants majeurs qui suivent des études supérieures (souvent longues et de plus en plus coûteuses). Elle consiste à effectuer une donation temporaire d’usufruit (pour une durée comprise généralement entre 5 et 10 ans) par un acte authentique reçu par un notaire, le contribuable conservant la nue-propriété du bien immobilier et ses enfants recevant l’usufruit.

Ainsi, ces derniers pourront librement recueillir tous les loyers durant la période de démembrement afin de financer leurs études et dépenses de la vie courante. En contrepartie, le donateur n’aura pas à déclarer la valeur du bien immobilier à l’IFI jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété, qui interviendra au terme de la donation.

Toutefois, cette opération ne trouve à s’appliquer que dans la mesure où les enfants majeurs ne sont pas rattachés au foyer fiscal du ou des parents donateurs, car la valeur de la pleine propriété du bien doit être déclarée par les usufruitiers.

Il faut savoir aussi qu’elle n’est pas neutre fiscalement car l’administration fiscale perçoit à ce titre des droits de mutation à titre gratuit qui peuvent toutefois être réduits par le jeu de l’abattement en ligne directe. Mais attention, la réalisation d’une donation temporaire d’usufruit doit être justifiée, c’est-à-dire répondre à un réel besoin du bénéficiaire (comme l’obligation alimentaire en faveur du descendant ou de l’ascendant). Étant suspicieuse sur ce type d’acte, l’administration fiscale n’hésite généralement pas à remettre en cause l’opération via la notion de l’abus de droit.

L’acquisition d’un bien en nue-propriété

Autre solution, l’achat en nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est cédé de manière temporaire (au minimum 15 ans), le plus souvent à un organisme locatif social. Concrètement, l’investisseur conserve la nue-propriété du bien et dispose, à ce titre, de la propriété des murs mais pas du droit d’occuper le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus.

L’avantage au regard de l’IFI est important dans la mesure où, jusqu’à l’extinction de l’usufruit, la valeur du bien n’entre pas dans le patrimoine taxable du nu-propriétaire.

Investir dans des actifs exonérés Certains types de biens ne sont pas pris en compte dans l’assiette de l’IFI.

Investir dans les bois et forêts

Les biens professionnels ne sont pas imposables à l’IFI. Et lorsque les bois et forêts ne constituent pas de tels biens, ils bénéficient d’une exonération partielle d’IFI à concurrence des ¾ de leur valeur, sous réserve de respecter deux conditions :– le propriétaire doit s’engager à les exploiter pendant 30 ans ;– le propriétaire doit produire un certificat du directeur départemental de l’agriculture attestant que les biens présentent une garantie de gestion durable et un bilan de mise en œuvre du document de gestion durable (à renouveler tous les 10 ans). Les parts de groupements forestiers, fonciers agricoles ou viticoles bénéficient, sous conditions, de la même exonération de 75 %.

Souscrire des actions de foncières cotées

La cotisation d’IFI n’est pas impactée en cas de placements dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Ces dernières sont des sociétés foncières, le plus souvent des sociétés anonymes, cotées sur un marché réglementé français ou étranger. Leur objet consiste à donner en location des immeubles qu’elles acquièrent ou qu’elles font construire. Ces opérations leur permettent ainsi de percevoir des loyers et, le cas échéant, des plus-values lors de la cession d‘éléments d’actifs. À noter que les SIIC ne sont pas une spécificité française. Il en existe partout en Europe et également outre-Atlantique, où elles sont connues sous le nom de REIT. Concrètement, ces titres de sociétés foncières permettent d’investir, via un compte-titres, à la fois en bourse et dans l’immobilier. Et ce sans avoir à gérer les inconvénients de la détention d’un bien en direct (gestion administrative, sélection des locataires…).

Et surtout, ces actifs immobiliers sont exclus formellement de l’assiette de l’IFI (contrairement aux SCPI et OPCI). À condition toutefois que l’investisseur détienne, directement ou indirectement, seul ou conjointement, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.

Plafonnement de l’IFI
Comme pour l’impôt de solidarité sur la fortune en son temps, un système de plafonnement s’applique. Ainsi, le total formé par l’impôt sur la fortune immobilière et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’IFI à payer.
Bien évaluer vos actifs
Pour optimiser votre déclaration d’IFI, pensez à vérifier si les valeurs retenues pour vos actifs immobiliers sont justes. Pour vous aider, l’administration fiscale met à votre disposition sa base de données « Patrim ». À partir de critères que vous sélectionnez, Patrim vous restitue une liste des ventes immobilières intervenues durant la période recherchée et sur le périmètre géographique choisi.


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Revenus de capitaux mobiliers : comment demander une dispense d’acompte fiscal

Les contribuables ont jusqu’au 30 novembre 2022 pour demander une dispense du prélèvement forfaitaire non libératoire de l’impôt sur le revenu portant sur les revenus des dividendes et des produits de placement à revenu fixe.

Au moment de leur versement, les dividendes et les produits de placement à revenu fixe font l’objet d’un prélèvement forfaitaire non libératoire de l’impôt sur le revenu. Le taux de cet « acompte » étant fixé à 12,8 %.


Précision : cet acompte est ensuite imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de perception des revenus, l’éventuel excédent étant restitué.

Toutefois, peuvent en être dispensées les personnes dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à certains seuils. Ce seuil varie selon la nature des revenus concernés.

Ainsi, pour les dividendes, les seuils sont fixés à 50 000 € pour les contribuables célibataires et à 75 000 € pour les contribuables soumis à une imposition commune (mariage ou Pacs), tandis que pour les produits de placement à revenu fixe, ils sont respectivement établis à 25 000 € et à 50 000 €.

En pratique, la demande de dispense doit être transmise à l’établissement financier (teneur de comptes) au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du versement de l’acompte. La demande de dispense devant prendre la forme d’une attestation sur l’honneur (un modèle-type établi par l’administration fiscale est disponible

en cliquant ici

) dans laquelle vous confirmez remplir l’ensemble des critères.


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Bail d’habitation : conflit lors d’un état des lieux de sortie

Au terme d’un bail d’habitation, le recours à un huissier de justice n’est pas nécessaire lorsqu’un état des lieux de sortie est établi de façon contradictoire et amiable entre le bailleur et le locataire.

Au terme d’un bail d’habitation, bailleur et locataire doivent établir un état des lieux de sortie. Ce document liste notamment l’évolution de l’état de chaque pièce et de chaque équipement du logement constatée depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Un état des lieux qui fait foi lorsque ce dernier a été dressé de façon amiable et contradictoire. Toutefois, en cas de litige, l’état des lieux de sortie peut être réalisé par un huissier de justice à la demande de l’une des parties. Toutefois, le recours à ce professionnel du droit n’est pas nécessaire dans certains cas. C’est ce que nous démontre une récente décision de justice.

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) avait, au terme d’un bail d’habitation, établi un état des lieux de sortie avec son locataire. Cet état des lieux relevait notamment l’état de saleté du logement ainsi que des dégradations. Mais le locataire avait refusé de dédommager la SCI. Par la suite, cette dernière avait obtenu contre le locataire une ordonnance d’injonction de lui payer une certaine somme au titre des dégradations locatives. Obstiné, le locataire avait formé une opposition devant le tribunal judiciaire.

Les juges de première instance avaient rejeté la demande en paiement de la SCI au motif que, selon eux, il aurait été nécessaire, au vu des éléments de preuve contraire produits par le locataire, de faire établir un constat par huissier de justice. Insatisfaite de la décision, la SCI avait alors formé un recours devant la Cour de cassation. Et cette dernière n’a pas partagé l’avis des juges de première instance. Ainsi, elle a retenu que le recours à un huissier de justice pour faire établir l’état des lieux de sortie n’est prescrit qu’à défaut pour les parties de pouvoir y procéder contradictoirement et amiablement. Ayant constaté que les parties avaient établi un état des lieux de sortie dans les formes prescrites, le locataire devait répondre des dégradations constatées, à moins qu’il ne prouve qu’elles avaient eu lieu sans sa faute (cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers). Comme tel n’était pas le cas, le locataire devait réparer le préjudice du bailleur.


Cassation civile 3e, 6 juillet 2022, n° 21-14588


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Résidences secondaires : extension de la majoration de la taxe d’habitation

Un amendement au projet de loi de finances pour 2023 permettrait à davantage de communes françaises de mettre en place une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un dispositif accessible uniquement aux communes situées dans certaines zones tendues.

Les communes dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants sont autorisées à majorer de 5 à 60 % le montant de la taxe d’habitation due sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale. Il en va ainsi que les logements soient loués, à l’année ou à titre saisonnier, ou qu’ils soient occupés par leur propriétaire.

À noter que les communes visées par cette majoration sont celles qui appartiennent à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant (comme Paris, Nantes, Strasbourg…). Concrètement, près de 1 140 communes peuvent potentiellement mettre en place cette surtaxe.

Par le jeu d’un amendement apporté au projet de loi de finances pour 2023 (ce dernier ayant fait l’objet d’une adoption en première lecture par le biais de la procédure prévue à l’article 49 alinéa 3 de la Constitution française), cette possibilité de « surtaxer » ces logements serait étendue à un nombre plus important de communes, soit environ 5 000. Seraient ainsi concernées les communes situées notamment en Île-de-France, en Provence-Alpes-Côte d’Azur et en Corse. Et la quasi-totalité du littoral français ferait également partie du dispositif. Affaire à suivre, donc…


Projet de loi de finances pour 2023, enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale le 26 septembre 2022


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Exonération de droits de mutation en cas de transmission de terrains agricoles loués

Je me suis laissé dire que la fiscalité applicable lors de la transmission familiale d’une exploitation agricole allait être allégée. Qu’en est-il exactement ?

En effet, le projet de loi de finances pour 2023 prévoit d’augmenter la limite d’exonération de droits de mutation lors de la transmission à titre gratuit (donation, succession) de biens agricoles loués par bail rural à long terme (ou par bail cessible hors du cadre familial) et de parts de groupements fonciers agricoles. Ainsi, ces biens seraient exonérés à concurrence de 75 % de leur valeur dans une limite qui serait portée à 500 000 € (300 000 € actuellement). Rappelons qu’au-delà de cette limite, l’exonération n’est que de 50 %. En contrepartie, le bénéficiaire de la transmission (héritier, donataire) devrait s’engager à conserver la propriété des biens fonciers reçus pendant 10 ans (au lieu de 5 ans actuellement). À suivre…


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Le comportement des Français en matière de succession

4 Français sur 10 seulement déclarent avoir mis en place un ou plusieurs dispositifs pour organiser leur succession.

Transmettre son patrimoine, c’est notamment anticiper les conséquences de sa disparition afin de mettre ses proches à l’abri. Et sur ce sujet, les Français sont peu nombreux à prendre des mesures concrètes pour préparer leur succession. C’est qu’il ressort du baromètre 2022 de l’épargne en France et en régions de l’IFOP pour Altaprofits. Selon ce baromètre, 4 Français sur 10 (41 %) déclarent avoir mis en place un ou plusieurs dispositifs pour organiser leur succession. Parmi ces dispositifs, l’assurance-vie est le plus prisé (26 %). Viennent ensuite le testament (10 %), la donation (8 %) et les avantages matrimoniaux (6 %).

L’étude constate logiquement que la mise en place de solutions augmente avec l’âge. Une prise de conscience qui s’effectue généralement à compter de 35 ans.

Interrogés sur la réforme envisagée par le gouvernement sur les droits de succession, 59 % des Français considèrent qu’elle est nécessaire, 32 % qu’elle est utile et 9 % seulement qu’elle est inutile. Un avis qui dépend aussi de la localisation des personnes interrogées. En régions, les habitants du Centre-Val de Loire sont les plus représentés (96 %, +5 points par rapport à l’ensemble des Français), 67 % estimant la réforme nécessaire, 29 % utile et 4 % inutile (respectivement, +8, -3 et -5 points par rapport au plan national). Même si les Bretons sont les moins favorables à cette réforme, le taux d’adhésion reste élevé (86 %, -5 points par rapport au global), 49 % nécessaire, 37 % utile et14 % inutile (respectivement, -10, +5 et +5 points par rapport à l’ensemble des Français).

Cette demande de la part des Français de réformer la fiscalité successorale peut apparaître comme étonnante puisqu’en réalité l’héritage ne concerne qu’un tiers des Français (34 %). Parmi ces personnes, 19 % ont bénéficié d’un héritage sous forme de patrimoine immobilier et 18 % d’un héritage sous forme de patrimoine financier : assurance-vie, contrat de capitalisation, livrets…

Là encore, l’âge et la localisation ont un impact sur les statistiques. L’héritage concerne surtout, et de manière assez logique, les Français âgés de 65 ans et plus (50 %). Étant précisé que 32 % d’entre eux ont reçu un héritage sous forme de patrimoine immobilier et 24 % sous forme de patrimoine financier. En régions, ce sont les habitants d’Auvergne-Rhône-Alpes qui ont le plus fréquemment hérité (40 %, +6 points par rapport à l’ensemble des Français). À l’opposé, les habitants de Bretagne et du Centre-Val de Loire ont le moins hérité (26 % et 23 %).


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Comment mettre de l’immobilier dans un contrat d’assurance-vie

Pour diversifier leur contrat d’assurance-vie, les épargnants peuvent faire appel à la pierre-papier.

En faisant le choix de l’assurance-vie multisupports, les épargnants peuvent répartir leur investissement sur une grande variété de supports en unités de compte (UC). Présentation d’un de ces supports : les unités de compte en immobilier.

Différentes façons d’investir

Il est possible de mettre de l’immobilier dans son assurance-vie en investissant dans des unités de compte particulières : les SCPI, les OPCI et les SCI. Ces supports ayant vocation à acquérir et à gérer des biens immobiliers (immeubles de bureaux, commerces, établissements de santé, logements…). Particularité, les OPCI et les SCI peuvent, contrairement aux SCPI, investir une quotité plus ou moins importante de leur patrimoine dans d’autres actifs financiers cotés ou non (actions immobilières, SCPI, OPPCI, OPCI grand public…). Pour les SCPI et les OPCI, les loyers issus de la location de biens sont, le plus souvent, redistribués à l’épargnant sous forme de dividendes. Pour les SCI, les revenus générés sont capitalisés et viennent augmenter la valeur de la part.

L’intérêt de ces UC

Investir dans ce type d’unités de compte présente plusieurs avantages. D’abord, cela vous donne accès à des actifs immobiliers sans avoir à gérer les contraintes liées au financement d’un bien ou à sa détention en direct (gestion et recherche de locataires, sélection et vérification des dossiers, encaissement des loyers, réalisation de travaux et d’aménagements…). Sans parler du fait que le ticket d’entrée n’est que de quelques centaines d’euros.

Ensuite, vous diversifiez votre contrat et ainsi vous maximisez vos chances d’améliorer son rendement. Une démarche opportune puisque la performance des fonds en euros s’érode d’année en année. Par exemple, en 2021, le rendement délivré par les UC SCPI, OPCI et SCI était respectivement de 4,45 %, 4,4 % et 3,8 %.

Enfin, la fiscalité qui est appliquée est celle de l’assurance-vie. Un cadre fiscal bien plus avantageux que celui qui pèse sur la détention en direct d’un bien immobilier ou de parts de SCPI (imposition, en principe, au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers).

Quelques points de vigilance

Contrairement aux fonds en euros, les unités de compte n’offrent pas de garantie en capital. Ainsi, en cas de dégradation du marché immobilier, leur valeur peut fortement diminuer. Autre inconvénient, des frais d’entrée et de gestion sont, le plus souvent, prélevés par l’assureur. Ce qui vient grever la performance de ces supports. Enfin, l’épargnant n’a accès qu’aux unités de compte sélectionnées par son assureur. Selon les contrats, le choix peut donc être plus ou moins limité.


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