Investir dans la pierre fait partie des priorités pour une grande partie des Français. Cet appétit pour l’immobilier peut avoir plusieurs motivations. À ce titre, après avoir interrogé 1 000 Français sur cette thématique, Software Advice a publié les résultats de son rapport sur les tendances du marché immobilier en 2022.

Selon ce rapport, la crise du Covid-19 a donné des envies de grand air, d’espace et de nature à de nombreux Français avides de quitter leurs zones urbaines. Les personnes interrogées le confirment : 33 % des nouveaux acheteurs invoquent une volonté de posséder plus d’espace quand 37 % expriment un désir de changer de cadre de vie.

Interrogés sur leur budget, 71 % des acheteurs affirment qu’ils ont « à peu près » respecté l’enveloppe qu’ils avaient définie au départ. 17 % soulignent qu’ils l’ont dépassée (pour 48 % de ces derniers, la fluctuation était de l’ordre de 5 à 10 %). Seuls 11 % déclarent être passés au-dessus de leur budget initial.

Autre point, la notion d’immobilier durable semble concerner de plus en plus de Français. En effet, 74 % des répondants affirment prendre en compte la durabilité au moment de choisir une nouvelle propriété. L’efficacité énergétique arrive en tête du sondage pour 99 % des répondants valorisant la durabilité quand 98 % d’entre eux accordent une attention particulière à l’isolation des murs et des fenêtres. Un certain nombre d’autres facteurs ont été jugés primordiaux tels que l’usage de matériaux de construction durables (91 %), l’utilisation de l’eau responsable (90 %) et le recours aux énergies vertes (87 %) ou au gaz naturel (70 %).

Le Plan d’épargne retraite est un succès. Selon les derniers chiffres publiés par le Trésor, plus de 6 millions de personnes bénéficient de ce nouveau produit d’épargne retraite lancé par la loi « Pacte » du 22 mai 2019, soit plus du double de l’objectif de 3 millions initialement fixé par les pouvoirs publics pour fin 2022.

Rappel : le Plan d’épargne retraite (PER) est un produit d’épargne permettant de se constituer un capital ou une rente qui sera versé(e) au moment du départ en retraite de l’épargnant.

Afin d’inciter les Français à s’orienter vers ce nouveau produit, les pouvoirs publics ont prévu, au lancement d’un PER, des avantages fiscaux particuliers. Des avantages limités dans le temps qui s’appliquent lorsque le souscripteur, titulaire par ailleurs d’un contrat d’assurance-vie, effectue un rachat total de ce dernier pour alimenter son PER.

Ainsi, l’année du transfert, il est possible de profiter du doublement de l’abattement annuel sur les gains des sommes rachetées du contrat d’assurance-vie. Concrètement, cet abattement s’établit à 9 200 € pour un célibataire et à 18 400 € pour un couple (contre respectivement 4 600 € et 9 200 € en temps normal).

À noter : au 1er semestre 2022, 216 000 contrats d’assurance-vie ont fait l’objet « d’un transfert » dans le cadre de la loi « Pacte ».

Attractifs, ces avantages fiscaux ne sont toutefois accordés que sous certaines conditions. Première condition : seuls les contrats d’assurance-vie de plus de 8 ans sont concernés par le dispositif. Deuxième condition : le rachat et le réinvestissement des capitaux doivent être réalisés au moins 5 ans avant l’âge légal de départ en retraite de l’épargnant. Troisième condition : il faut réinvestir l’intégralité des capitaux rachetés sur un PER avant le 31 décembre 2022. Il ne vous reste donc plus que quelques semaines pour profiter de cet avantage.

Mais attention, avant de se lancer, il convient de vérifier, avec l’aide de son conseil habituel, l’opportunité de mettre en œuvre une telle opération. Sachant que cette dernière peut avoir des impacts non seulement fiscaux mais aussi successoraux.

Art. 72, loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, JO du 23

Depuis août 2021, les propriétaires de biens immobiliers peuvent consulter le descriptif de leurs biens à partir de leur espace sécurisé sur www.impots.gouv.fr, service « Gérer mes biens immobiliers ». Nouveauté : ce service s’enrichit et leur permet désormais de transmettre notamment leur déclaration foncière et de répondre aux demandes de l’administration concernant des locaux existants afin qu’elle puisse vérifier la justesse des éléments d’évaluation dont elle dispose.

Rappelons que la déclaration foncière est une formalité obligatoire qui doit être réalisée lors d’opérations de constructions nouvelles ou d’aménagement de locaux (agrandissement, véranda, abri de jardin, piscine…). Elle doit être transmise dans les 90 jours de l’achèvement des travaux. Outre leur déclaration, ces opérations donnent lieu au paiement des taxes d’aménagement et d’archéologie préventive (« taxes d’urbanisme »). Paiement qu’il est possible de réaliser en même temps que la déclaration foncière si la demande de permis de construire ou la déclaration préalable a été déposée à compter du 1er septembre 2022. Pour les demandes antérieures, les taxes d’urbanisme restent dues selon les procédures antérieures sur la base des éléments de l’autorisation d’urbanisme.

www.impots.gouv.fr

Fiscalement, le bailleur qui loue des locaux nus déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsqu’ils sont imposés selon le régime dit « du micro-foncier », les revenus fonciers bruts se voient appliqués un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Et lorsque les revenus fonciers sont soumis à un régime réel, le bailleur peut, pour la détermination du revenu imposable, déduire certaines charges qu’il a supportées pour la location de ses biens immobiliers.

En pratique, après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur les revenus imposables. Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, subis au cours d’une année d’imposition, s’imputent sur le revenu global du bailleur, dans la limite annuelle de 10 700 €.

À ce titre, afin de lutter contre les passoires thermiques, les députés ont voté, dans le cadre des discussions autour du projet de loi de finances rectificative pour 2022, un amendement permettant de doubler le plafond d’imputation des déficits fonciers (soit 21 400 € au lieu de 10 700 €). Un doublement du plafond sous conditions :– le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique ;– le bien immobilier faisant l’objet de travaux doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, dans des conditions définies par décret ;– les dépenses de rénovation énergétique doivent être engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Projet de loi de finances rectificative pour 2022, enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale le 2 novembre 2022, n° 393

Point d’étape. Comme on pouvait s’y attendre, les taux des crédits immobiliers continuent leur progression en novembre 2022. Selon Vousfinancer, les banques ont globalement relevé leurs grilles de 30 points de base. Ce qui signifie que, après une augmentation moyenne de 0,20 point en octobre 2022, le bénéfice de la hausse des taux d’usure de 0,48 point au 1er octobre 2022, qui avait redonné de l’air au marché en créant un écart plus important avec les taux nominaux, est aujourd’hui totalement effacé.

Globalement, pour le mois de novembre 2022, les taux moyens atteignent 1,80 % sur 15 ans, 2 % sur 20 ans et 2,20 % sur 25 ans. Sachant qu’un nombre croissant de banques affichent désormais des taux proches de 2,50 % sur toutes les durées. En regardant en arrière, en l’espace d’une année, la hausse des taux des crédits immobiliers a fait perdre en moyenne 30 000 € de capacité d’emprunt aux emprunteurs. À titre d’exemple, en remboursant 1 000 € de mensualité sur 25 ans, on peut aujourd’hui emprunter 230 000 € à 2,20 % (hors assurance emprunteur) contre 260 000 € à 1,20 % il y a un an. Et si on se projette début 2023, les taux risquent d’augmenter encore de 0,30 point. Ainsi, la capacité d’emprunt baissera encore de 8 000 €, voire de 13 000 € si la hausse atteint 0,5 point.

Au moment de leur versement, les dividendes et les produits de placement à revenu fixe font l’objet d’un prélèvement forfaitaire non libératoire de l’impôt sur le revenu. Le taux de cet « acompte » étant fixé à 12,8 %.

Précision : cet acompte est ensuite imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de perception des revenus, l’éventuel excédent étant restitué.

Toutefois, peuvent en être dispensées les personnes dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à certains seuils. Ce seuil varie selon la nature des revenus concernés.

Ainsi, pour les dividendes, les seuils sont fixés à 50 000 € pour les contribuables célibataires et à 75 000 € pour les contribuables soumis à une imposition commune (mariage ou Pacs), tandis que pour les produits de placement à revenu fixe, ils sont respectivement établis à 25 000 € et à 50 000 €.

En pratique, la demande de dispense doit être transmise à l’établissement financier (teneur de comptes) au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du versement de l’acompte. La demande de dispense devant prendre la forme d’une attestation sur l’honneur (un modèle-type établi par l’administration fiscale est disponible

) dans laquelle vous confirmez remplir l’ensemble des critères.

Au terme d’un bail d’habitation, bailleur et locataire doivent établir un état des lieux de sortie. Ce document liste notamment l’évolution de l’état de chaque pièce et de chaque équipement du logement constatée depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Un état des lieux qui fait foi lorsque ce dernier a été dressé de façon amiable et contradictoire. Toutefois, en cas de litige, l’état des lieux de sortie peut être réalisé par un huissier de justice à la demande de l’une des parties. Toutefois, le recours à ce professionnel du droit n’est pas nécessaire dans certains cas. C’est ce que nous démontre une récente décision de justice.

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) avait, au terme d’un bail d’habitation, établi un état des lieux de sortie avec son locataire. Cet état des lieux relevait notamment l’état de saleté du logement ainsi que des dégradations. Mais le locataire avait refusé de dédommager la SCI. Par la suite, cette dernière avait obtenu contre le locataire une ordonnance d’injonction de lui payer une certaine somme au titre des dégradations locatives. Obstiné, le locataire avait formé une opposition devant le tribunal judiciaire.

Les juges de première instance avaient rejeté la demande en paiement de la SCI au motif que, selon eux, il aurait été nécessaire, au vu des éléments de preuve contraire produits par le locataire, de faire établir un constat par huissier de justice. Insatisfaite de la décision, la SCI avait alors formé un recours devant la Cour de cassation. Et cette dernière n’a pas partagé l’avis des juges de première instance. Ainsi, elle a retenu que le recours à un huissier de justice pour faire établir l’état des lieux de sortie n’est prescrit qu’à défaut pour les parties de pouvoir y procéder contradictoirement et amiablement. Ayant constaté que les parties avaient établi un état des lieux de sortie dans les formes prescrites, le locataire devait répondre des dégradations constatées, à moins qu’il ne prouve qu’elles avaient eu lieu sans sa faute (cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers). Comme tel n’était pas le cas, le locataire devait réparer le préjudice du bailleur.

Cassation civile 3e, 6 juillet 2022, n° 21-14588