Dans le but de réguler le montant des loyers d’habitation, certaines villes françaises, comme Paris, Lille et Lyon, ont adopté le dispositif d’encadrement des loyers. Un dispositif qui oblige les bailleurs à fixer le montant des loyers dans une fourchette définie par les pouvoirs publics. Toutefois, ils peuvent aller au-delà du plafond si le logement loué présente des caractéristiques particulières (localisation, confort…). Dans ce cas, on parle d’un complément de loyer qui vient alors s’ajouter au « loyer de base ». Mais problème, le législateur n’a pas véritablement fixé les contours de cette notion de complément de loyers. Afin de combler cet oubli, la loi dite « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 prévoit qu’aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsqu’un logement loué présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :– des sanitaires sur le palier ;– des signes d’humidité sur certains murs ;– un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G (classes du DPE) ;– des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ;– un vis-à-vis à moins de dix mètres ;– des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;– des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;– une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Article 13, loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, JO du 17

Depuis début juillet 2022, il est possible de faire appel à un nouvel outil pour retrouver un contrat d’épargne retraite ouvert à son nom. Accessible sur www.info-retraite.fr ou via l’application mobile « mon compte retraite », cet outil, développé par la Caisse des dépôts et l’Agirc-Arrco, permet de consulter à tout moment la liste de tous les produits de retraite supplémentaire individuels ou collectifs (Perco, Per, Perp, Madelin, contrat « article 39 », contrat « article 83 ») dont vous êtes éventuellement bénéficiaire. Ainsi, si un produit s’affiche lorsque vous interrogez ce site internet, cela signifie que vous êtes titulaire d’un contrat retraite qui peut avoir été souscrit par l’un de vos employeurs ou dont vous avez oublié l’existence.

Précision : selon un rapport de la Cour des comptes, environ 13 Md€ disponibles sur les contrats d’épargne retraite ne sont pas réclamés par les assurés de plus de 62 ans et sont donc en déshérence. Une loi du 26 février 2021 a ajouté les contrats de retraite supplémentaire au sein du dispositif visant à lutter contre les contrats d’épargne en déshérence.

Pour vous aider dans vos démarches, le site internet www.info-retraite.fr indique le nom des organismes qui gèrent le contrat retrouvé ainsi que l’entreprise qui vous l’a ouvert. Figurent également les coordonnées pour contacter l’organisme gestionnaire du contrat.

Rien n’interdit à un épargnant de détenir une part importante de son patrimoine au sein d’une assurance-vie. En revanche, le contrat d’assurance-vie ne doit pas être un moyen pour empêcher les héritiers réservataires de percevoir, au moment du décès de l’épargnant, leur part de réserve. Si tel était le cas, la loi protège ces derniers en leur ouvrant une action judiciaire spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer, au sein de la succession du défunt, soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées.

Pour juger ou non du caractère excessif des primes versées, les juges se basent sur un certain nombre de critères consacrés par la jurisprudence. À ce titre, l’utilisation de ces critères par les juridictions a fait l’objet d’un récent contentieux.

Dans cette affaire, une veuve était décédée le 25 novembre 2010, laissant pour lui succéder ses deux filles. Elle avait souscrit un contrat d’assurance-vie désignant comme bénéficiaires l’une de ses deux filles ainsi que les deux filles de cette dernière. Lésée, la fille « écartée » avait assigné en justice sa sœur afin de demander le rapport à la succession des primes versées au titre de cette assurance-vie.

Saisie du litige, la Cour d’appel de Douai avait retenu que la veuve détenait, lors de la souscription de ce contrat d’assurance-vie, des liquidités s’élevant à environ 150 000 € et qu’elle était, par ailleurs, propriétaire de sa maison et de parcelles de terrain. Au vu de ces éléments, il n’apparaissait pas que les primes versées sur le contrat d’assurance-vie étaient manifestement exagérées par rapport aux revenus et au patrimoine de l’intéressée à la date de la souscription du contrat d’assurance-vie.

Une argumentation qui n’a pas convaincu les juges de la Cour de cassation. En effet, ces derniers ont souligné que les règles du rapport à la succession et celles de la réduction pour atteinte à la réserve des héritiers ne s’appliquent pas aux primes versées en assurance-vie, à moins que celles-ci n’aient été manifestement exagérées eu égard aux facultés du souscripteur. Un tel caractère s’apprécie au moment de leur versement, au regard de l’âge ainsi que des situations patrimoniale et familiale du souscripteur et de l’utilité du contrat pour ce dernier. Or la Cour d’appel de Douai avait motivé sa décision en se fondant uniquement sur la situation patrimoniale (importance des primes versées par rapport à son épargne globale, train de vie) du souscripteur. En clair, chaque critère doit être étudié pour juger du caractère excessif des primes.

Cassation civile 2e, 16 juin 2022, n° 20-20544

Depuis le 1er juin 2022, les Français peuvent mettre fin à leur contrat d’assurance-emprunteur à tout moment pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. À condition toutefois que leurs offres de prêt aient été souscrites à partir de cette même date. Pour les autres emprunteurs ayant un prêt en cours avant le 1er juin 2022, cette faculté de résiliation est possible depuis le 1er septembre 2022.

Précision : pour que l’établissement accepte la résiliation de l’assurance-emprunteur, le nouveau contrat qui vient se substituer au précédent doit présenter un niveau de garanties (incapacité, décès, perte d’emploi…) au moins équivalent.

À ce titre, ceux qui souhaitent revoir leur couverture assurantielle peuvent avoir tout intérêt à se rapprocher de leur conseil habituel pour entamer des démarches. Des démarches qui peuvent conduire à réaliser des économies. En effet, selon des chiffres avancés par l’association de consommateurs Que Choisir, en cas de changement d’assurance dès la souscription du prêt, les économies peuvent être importantes. Les gains peuvent, par exemple, atteindre jusqu’à 15 000 € pour un couple d’emprunteurs de 40 ans (prêt de 250 000 € au taux de 1,5 % sur 20 ans). Après 5 ans de remboursement du prêt, ce même couple peut espérer une économie de 11 300 €.

Loi n° 2022-270 du 28 février 2022, JO du 1er mars

Depuis plusieurs mois, le gouvernement tente de lutter contre les biens immobiliers qualifiés de « passoires thermiques ». À ce titre, un train de mesures a été pris pour inciter certains propriétaires et bailleurs à réaliser des travaux de rénovation pour tendre vers des logements moins énergivores. Une des dernières mesures en la matière, qui devait prendre effet au 1er septembre 2022, consistait à rendre obligatoire la réalisation d’un audit énergétique par un professionnel lors de la vente d’un logement affichant une classe F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Un audit qui devait être remis à l’acquéreur pour assurer une bonne information sur l’état du bien à vendre.

Précision : l’audit énergétique formule des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C (ou en classe B pour les logements classés E ou D avant travaux). Sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe pour atteindre au minimum la classe E. Toutefois, la réalisation des travaux recommandés n’est pas obligatoire pour conclure la vente.

Face au manque de temps pour se préparer à cette nouvelle obligation, les professionnels de l’immobilier ont demandé aux pouvoirs publics de reporter l’application de cette mesure à une date ultérieure. C’est chose faite ! La remise d’un audit énergétique ne sera donc obligatoire qu’au 1er avril 2023.

À noter : l’audit énergétique s’appliquera dans les départements et régions d’outre-mer à partir du 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G.

Décret n° 2022-1143 du 9 août 2022, JO du 11

Afin de protéger le pouvoir d’achat des ménages français, les pouvoirs publics ont pris la décision, via la loi dite « pouvoir d’achat », notamment de plafonner la hausse des loyers d’habitation. Rappelons que les bailleurs peuvent, chaque année et si le bail le prévoit, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac.

Or, sans action de la part du gouvernement, avec l’inflation galopante que nous connaissons depuis plusieurs mois, l’Indice de référence des loyers aurait progressé de plus de 5 % selon les dernières projections. Ce qui aurait entraîné une forte augmentation des loyers, réduisant ainsi le pouvoir d’achat de nombreux locataires déjà touchés par la hausse des prix à la consommation.

Afin de répartir l’effort entre les propriétaires et les locataires, les pouvoirs publics ont donc pris la décision de plafonner la hausse des loyers, et non pas de les geler comme cela avait été envisagé initialement. Concrètement, les loyers ne pourront pas augmenter au-delà de certains pourcentages pendant l’application du dispositif baptisé « bouclier loyer ». Ainsi, pour les révisions de loyers intervenant du 3e trimestre 2022 au 2e trimestre 2023 (soit jusqu’au 30 juin 2023), la hausse de l’IRL est plafonnée à :

– 3,5 % en métropole ;

– 2 à 3,5 % en Corse ;

– 2,5 % en Outre-mer.

En cette période d’incertitude (crise économique, inflation, guerre en Ukraine…), la convention Patrimonia a récemment interrogé les Français pour savoir comment ils vivent cette situation et dans quelle mesure elle bouscule la gestion de leur patrimoine.

Globalement, ce sondage montre que les Français sont inquiets pour leur patrimoine. 13 % ont d’ailleurs investi ou placé leurs économies dans des valeurs plus sûres afin d’éviter de les voir disparaître en cas de crise économique et 6 % ont déjà pris rendez-vous avec un spécialiste pour sécuriser leur patrimoine.

À noter : seulement 3 % des sondés sont plus audacieux et tentent des placements plus risqués dans l’espoir d’un rendement plus dynamique.

Malgré ce contexte, selon le sondage, pour le moment, les Français sont plutôt attentistes. Si 65 % d’entre eux ne changent rien à leurs habitudes de gestion, ils sont 47 % à déclarer compter faire prochainement appel notamment à un conseiller en gestion de patrimoine afin de se faire aider. Parmi eux, 25 % n’avaient pas songé à cette possibilité jusqu’alors mais l’envisagent sérieusement désormais à cause de l’inflation galopante. Et 22 % sont convaincus que ce serait une aide précieuse pour protéger leur patrimoine.

La campagne déclarative des revenus de 2021 a pris fin et chaque contribuable a reçu ou va recevoir, au cours de l’été, son avis d’imposition. Si vous vous rendez compte, après coup, d’une erreur dans votre déclaration, sachez que vous pouvez encore la corriger.

Pour les télédéclarants, cette rectification peut être effectuée directement en ligne depuis le 3 août dernier et jusqu’au 14 décembre 2022 inclus. Attention, ce service ne bénéficie pas aux déclarations papier. En revanche, il est ouvert aux contribuables qui ont eu recours à la déclaration « tacite » et qui auraient oublié de modifier ou de compléter leur déclaration. Rappelons, en effet, que certains contribuables sont dispensés du dépôt d’une déclaration et procèdent seulement à une vérification des informations connues de l’administration fiscale.

En pratique : le service de télécorrection est accessible depuis le site www.impots.gouv.fr, dans votre espace Particulier, mais il n’est pas accessible sur smartphone ou tablette. Et nouveauté, les déclarations en ligne réalisées en EDI, c’est-à-dire par le biais d’un partenaire, peuvent désormais être télécorrigées dans EDI-Correction.

Concrètement, vous pouvez modifier la quasi-totalité des informations (revenus, charges, réductions et crédits d’impôt…), sauf celles relatives à votre adresse de résidence ou d’envoi, à votre état civil, à votre situation familiale (mariage, pacs…) et à la désignation d’un tiers de confiance. Les éléments relatifs à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent, eux, être corrigés.

À savoir : le taux de prélèvement à la source et, le cas échéant, les acomptes calculés en fin de déclaration rectificative n’apparaissent pas automatiquement dans la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source », mais seulement après traitement de cette déclaration par l’administration fiscale.

Après modification, vous recevrez un nouvel avis d’imposition indiquant l’impôt définitif.

Précision : si vous avez déposé votre déclaration initiale dans les délais, aucune pénalité ne s’applique en cas de télécorrection. En revanche, des intérêts de retard peuvent vous être réclamés au titre des sommes non déclarées à temps. Mais sachez que lorsque vous rectifiez votre déclaration de façon spontanée, avant toute demande de l’administration, le taux de l’intérêt de retard peut être réduit de 0,2 % à 0,1 % par mois.

Après fermeture du service de télécorrection en ligne, vous devrez présenter, comme les autres contribuables, une réclamation pour pouvoir modifier votre déclaration. Une réclamation possible jusqu’au 31 décembre 2024. Vous pourrez le faire en ligne depuis la messagerie sécurisée de votre espace Particulier, à la rubrique « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt » ou par courrier auprès de votre centre des finances publiques.

www.impots.gouv.fr, particuliers, questions, « Je veux corriger la déclaration que j’ai déjà déposée. Comment procéder ? », 10 août 2022

La sobriété énergétique est une préoccupation qui prend de plus en plus d’importance dans ce contexte de crise énergétique, provoqué notamment par le conflit qui oppose l’Ukraine à la Russie. Afin de permettre à tout un chacun de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans son logement, un décret publié récemment simplifie les démarches qu’un locataire doit accomplir à cette fin.

L’accord du bailleur

En principe, un bailleur ne peut pas s’opposer aux travaux réalisés par son locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement loué. En revanche, lorsque ces travaux constituent une transformation du logement, l’accord écrit du propriétaire est nécessaire. À défaut, le propriétaire peut exiger du locataire qu’il remette les lieux en l’état à ses frais lors de son départ.

Toutefois, par exception, un accord tacite du bailleur suffit lorsque des travaux de transformation permettant l’adaptation du logement aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap sont réalisés par le locataire et à ses frais. Ces travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite du locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, auprès du bailleur. L’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne peut donc pas exiger la remise en l’état des lieux.

Par un décret du 20 juillet 2022, ce régime d’autorisation tacite du bailleur est étendu aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire. La liste des travaux concernés a été dressée :– l’isolation des planchers bas ;– l’isolation des combles et des plafonds de combles ;– le remplacement des menuiseries extérieures ;– la protection solaire des parois vitrées ou opaques ;– l’installation ou le remplacement d’un système de ventilation ;– l’installation ou le remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Quelles formalités ?

En pratique, le locataire qui envisage de conduire à ses frais des travaux de rénovation énergétique doit envoyer au bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il doit indiquer notamment l’entreprise chargée de les exécuter. En l’absence de réponse dans un délai de 2 mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra donc pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux. Sachant que dans un délai de 2 mois après l’achèvement des travaux, le locataire devra attester auprès du bailleur que les travaux ont bien été réalisés par l’entreprise choisie et qu’ils correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022, JO du 21