L’Autorité des marchés financiers (AMF) vient de publier sa cartographie 2022 des marchés et des risques. Dans le contexte de la guerre en Ukraine et de la remontée des risques sanitaires, cette édition 2022 fait le constat de risques économiques et financiers accrus : tensions inflationnistes, accélération de la normalisation des politiques monétaires, pression sur la solvabilité des entreprises et correction des marchés financiers.

Selon le gendarme de la Bourse, l’effet conjugué de l’invasion de l’Ukraine par la Russie et de la résurgence du risque sanitaire, notamment en Chine, ont dégradé l’environnement des marchés financiers et les perspectives de croissance tout en accentuant les tensions inflationnistes apparues lors de la reprise post-Covid. Dans ce contexte, les grandes banques centrales occidentales ont été amenées à accélérer la normalisation de leur politique monétaire et à mettre fin à l’environnement de taux bas. L’inflation a, en effet, atteint des niveaux record avec +8,6 % sur un an en mai 2022 aux États-Unis et +8,6 % en juin 2022 dans la zone euro.

Du côté des marchés financiers, les prix des actifs ont subi d’importantes corrections depuis le début de l’année 2022. Ainsi, à fin juin 2022, le CAC 40 (dividendes réinvestis) a perdu près de 15 % par rapport à son niveau de fin 2021. Les cours restent volatils et les valorisations demeurent élevées sur certains segments. L’AMF n’exclut pas une correction abrupte des marchés.

L’Autorité des marchés financiers observe également que la fin de la politique monétaire accommodante aura des conséquences sur la valorisation de l’ensemble des titres en portefeuille. Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, les fonds obligataires ainsi que les fonds monétaires pourraient enregistrer une baisse de performance associée à des réallocations de portefeuille. Les fonds immobiliers cumulent un ensemble de facteurs de risques liés à des tensions sur le marché immobilier résidentiel, mais aussi sur le marché de l’immobilier commercial, très impacté par la pandémie de Covid.

Autorité des marchés financiers

L’indice national des fermages, qui permet d’actualiser chaque année le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation, est en hausse de 3,55 % en 2022 par rapport à 2021 (110,26 contre 106,48). Les sommes à verser aux propriétaires au titre des fermages vont donc encore augmenter cette année, et ce de manière significative. En effet, cette hausse, relativement importante cette année, est la quatrième consécutive puisqu’elle fait suite à celle de l’an dernier (+1,09 %), à celle de 2020 (+0,55 %) et à celle de 2019 (+1,66 %).

Le montant du fermage pour la période allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 sera donc égal à : loyer par hectare 2021 x 110,26/106,48.

Rappel : l’indice national des fermages est calculé en fonction de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare sur 5 ans à hauteur de 60 % et de l’évolution, à hauteur de 40 %, du niveau général des prix de l’année précédente.

Arrêté du 13 juillet 2022, JO du 16

L’ASPIM et l’IEIF viennent de publier leurs statistiques portant sur le marché des SCPI de rendement au 1er semestre 2022. Selon ces statistiques, les SCPI ont collecté 5,2 Md€, un volume en hausse de 39 % par rapport au dernier semestre 2021 et de 44 % par rapport au 1er semestre 2021.

À noter que ce sont les SCPI de bureaux qui ont porté la collecte (45 % de la collecte nette), devançant les SCPI à stratégie diversifiée (27 %), suivies des SCPI « santé et éducation » (15 %). Arrivent en queue de peloton les SCPI à prépondérance « logistique et locaux d’activité » (6 %) et les SCPI « commerces » et résidentiels (5 % et 3 %).

Précision : les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement, un local commercial ou une maison. L’investissement porte sur l’acquisition de parts de capital de ces sociétés qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Soulignons que la capitalisation des SCPI (hors fiscales) s’élève à 84,1 Md€ au 30 juin 2022, en hausse de 3 % sur un trimestre. Autre information, les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières ont enregistré pour 2,5 Md€ de souscriptions nettes au 1er semestre 2022, volume en hausse de 67 % par rapport au dernier semestre 2021 et de 37 % par rapport au 1er trimestre 2021. Au 30 juin 2022, l’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établit à 21,7 Md€, en augmentation de 8 % sur un trimestre.

Phénomène d’ampleur, la fraude bancaire (hacking et phishing notamment) représente, selon le dernier rapport de la Banque de France, plus d’1,2 Md€ en 2021. Un fléau qui pénalise d’autant plus les ménages qu’une fraude bancaire sur six n’est pas remboursée par les banques (après analyse de 4 300 signalements auprès de l’UFC-Que Choisir). Afin de contraindre les établissements bancaires à respecter leur obligation, le projet de loi dit « pouvoir d’achat » intègre des sanctions. Ainsi, si la banque ne rembourse pas immédiatement la victime de fraude, elle s’expose à des pénalités. Ainsi, les sommes dues portent intérêt au taux légal majoré de 10 points. Au-delà de 30 jours, les pénalités sont majorées de 20 points par mois de retard. Une sanction qui peut donc se révéler extrêmement dissuasive. En effet, pour le second semestre 2022, le taux de l’intérêt légal est fixé à 3,15 %. Majoré de 10 points, le taux de pénalité grimpe à 13,15 % dès le deuxième jour suivant la fraude. Et à 33,15 % au bout d’un mois.

Reste à savoir maintenant si ce nouveau dispositif figurera dans la loi lorsqu’elle sera définitivement votée. Affaire à suivre, donc…

Article 9 bis, projet de loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, enregistré à l’Assemblé nationale le 7 juillet 2022

Après Paris, Lille, Lyon et Montpellier, c’est au tour de la ville de Bordeaux de mettre en place un encadrement des loyers. Ce dispositif s’applique à tout nouveau contrat de bail signé dans la ville girondine à compter du 15 juillet 2022 : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellement de baux et baux mobilité. Il s’applique également aux colocations. À noter que l’encadrement des loyers concerne les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale.

Rappelons que l’encadrement des loyers est un dispositif qui impose aux bailleurs de fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Et attention, le bailleur qui ne respecterait pas le dispositif s’exposerait à des sanctions. Ainsi, si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré, il peut engager une procédure d’amende à l’encontre du propriétaire. Le montant de cette amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale. En outre, un dispositif de récupération des loyers trop-perçus est également prévu par la loi. Parallèlement, le locataire peut agir en justice afin de faire diminuer le loyer.

Arrêté préfectoral du 20 juin 2022 fixant les loyers de référence dans la commune de Bordeaux


Carte interactive encadrement des loyers à Bordeaux

Dans le contexte actuel, l’épargne réglementée vit des moments douloureux. En effet, l’inflation, qui a atteint 5,8 % fin juin 2022, vient grignoter progressivement la valeur de cette épargne. Afin de parer à cette situation, le gouvernement, à travers la voix de Bruno Le Maire, a annoncé que le taux du Livret A bénéficierait d’une hausse de son taux d’intérêt. Fixé jusqu’à présent à 1 %, il rapportera 2 % à compter du 1er août 2022. Un coup de pouce est également prévu pour le livret d’épargne populaire (LEP). Son taux passera, quant à lui, de 2,2 à 4,6 %.

Cette revalorisation des taux d’intérêt signifie que le ministre de l’Économie et des Finances a suivi les recommandations du gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau. Ce dernier étant chargé d’appliquer la formule de calcul du taux. Selon ce dernier, ces taux « permettent de soutenir la rémunération des épargnants face à la hausse des prix ».

L’encadrement des loyers fait encore parler de lui. Car ce dispositif expérimental vient de subir un nouveau coup dur. En effet, le Tribunal administratif de Paris, par un jugement du 8 juillet 2022, est venu annuler partiellement un arrêté préfectoral du 23 mai 2019 fixant les loyers de référence à Paris pour la période comprise entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020. Ainsi, les baux souscrits dans cette période, qui ne respecteraient pas le dispositif d’encadrement des loyers, ne pourront pas être remis en cause, notamment par les locataires. Pour les autres baux, pas de changement !

Rappel : l’encadrement des loyers est un dispositif qui impose aux bailleurs de fixer leur loyer dans une fourchette (entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

À l’initiative du recours devant la justice, l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) salue cette décision. Pour elle, les conséquences de l’encadrement des loyers sont toxiques à court, moyen et long terme pour le marché de l’immobilier, et plus globalement pour l’accès au logement. Ce dispositif « dysfonctionnel » ne crée pas d’offre, selon l’UNPI. Dans le contexte actuel d’inflation, avec un plafonnement de l’Indice de référence des loyers et de pénurie de l’offre locative, ce dispositif réduit encore plus l’offre de logements disponibles.

Arrêté préfectoral du 23 mai 2019

Dans une affaire récente, un locataire s’était blessé en chutant depuis une fenêtre d’un logement dépourvue de garde-corps et dont la partie basse se situait à moins de 90 centimètres du plancher. Afin d’obtenir réparation de son préjudice, il avait assigné en justice le bailleur ainsi que son assureur. Il avait soulevé l’argument selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat de bail, de délivrer au locataire un logement décent. Il avait ajouté que : « ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent le logement dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage ». En clair, pour être conformes à leur usage, encore faut-il que les garde-corps aient été installés par le bailleur.

À noter : un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».

Saisie du litige, la Cour de cassation a répondu que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (qui définit notamment la notion de logement décent) impose seulement aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires l’imposant. En outre, les juges ont rappelé que le fait pour le bailleur de ne pas avoir équipé de garde-corps les fenêtres de l’appartement donné à bail ne caractérisait pas un manquement à son obligation de mise à disposition d’un logement décent.

Cassation civile 3e, 22 juin 2022, n° 21-10512

À en croire la dernière lettre publiée par l’Observatoire de l’épargne de l’AMF (Autorité des marchés financiers), 6,7 % des Français de 15 ans et plus déclarent détenir, à fin mars 2022, des actions en direct. Après une dizaine d’années de baisse, ce taux évolue peu depuis 7 ans.

Par ailleurs, l’AMF note que ce taux de détention d’actions varie selon les « caractéristiques » de la personne interrogée. Globalement, le taux de détention en actions atteint 15 % lorsque l’investisseur est actif, 23 % lorsqu’il est doté d’une épargne supérieure à 30 000 € et 26 % lorsqu’il se dit tolérant au risque. Lorsque l’investisseur cumule ces trois caractéristiques, le taux de détention d’actions cotées monte à 31 %.

Autre information à tirer de cette étude, entre 2019 et 2021, le profil des investisseurs en actions s’est nettement rajeuni. En effet, parmi les détenteurs d’actions en direct, la proportion des moins de 35 ans a augmenté de 11 à 18 % en 2 ans. Elle est toutefois redescendue à 17 % en mars 2022. Leur taux de détention d’actions en direct, qui avait progressé de 2,3 à 4,4 %, est retombé à 4,1 % en 2022. Chez les 25-34 ans, le taux de détention est passé de 4 % en 2021 à 3,4 % en 2022. Parallèlement, la détention d’actions en direct recule parmi les personnes âgées de 55 à 74 ans. En 2022, elles sont 8,4 % à déclarer détenir des actions en direct, contre 9 % en 2021.

Lettre de l’Observatoire de l’épargne de l’AMF n° 49 – Juin 2022

Selon la Fédération des professionnels de la piscine, la demande de construction de bassins a progressé fortement ces dernières années. La crise du Covid-19 et les confinements ont sûrement joué un rôle en la matière. Ainsi en 2022, près de 3 millions de foyers sont pourvus de ce type d’équipement, ce qui représente globalement 1 piscine pour 21 habitants.

Bien qu’elle représente un coût non-négligeable à la construction (entre 15 000 € et 50 000 €), une piscine peut générer de la valeur ajoutée. En effet, d’après une étude de MeilleursAgents, à caractéristiques équivalentes, un bien (maison ou appartement) avec piscine se vendra en moyenne +16,1 % plus cher qu’un bien similaire sans piscine.

En 2022, ce sont les appartements avec piscine qui ont vu leur valeur ajoutée le plus progresser, avec +8,4 % sur le prix de vente (contre +5,8 % en 2020 et +6,8 % en 2021), comparativement à un appartement sans piscine. À noter que les piscines au sein de résidences se valorisent moins à la revente, car l’avantage de disposer d’une piscine est partagée entre voisins.

Fait intéressant, c’est dans les stations balnéaires que l’impact d’une piscine sur le prix des maisons est le plus faible (+12,7 %). Cela s’explique notamment par la proximité de la mer dans ces zones et par une offre plus importante de biens avec piscine.