Après Paris, Lille, Lyon et Montpellier, c’est au tour de la ville de Bordeaux de mettre en place un encadrement des loyers. Ce dispositif s’applique à tout nouveau contrat de bail signé dans la ville girondine à compter du 15 juillet 2022 : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellement de baux et baux mobilité. Il s’applique également aux colocations. À noter que l’encadrement des loyers concerne les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale.

Rappelons que l’encadrement des loyers est un dispositif qui impose aux bailleurs de fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Et attention, le bailleur qui ne respecterait pas le dispositif s’exposerait à des sanctions. Ainsi, si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré, il peut engager une procédure d’amende à l’encontre du propriétaire. Le montant de cette amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale. En outre, un dispositif de récupération des loyers trop-perçus est également prévu par la loi. Parallèlement, le locataire peut agir en justice afin de faire diminuer le loyer.

Arrêté préfectoral du 20 juin 2022 fixant les loyers de référence dans la commune de Bordeaux


Carte interactive encadrement des loyers à Bordeaux

Dans le contexte actuel, l’épargne réglementée vit des moments douloureux. En effet, l’inflation, qui a atteint 5,8 % fin juin 2022, vient grignoter progressivement la valeur de cette épargne. Afin de parer à cette situation, le gouvernement, à travers la voix de Bruno Le Maire, a annoncé que le taux du Livret A bénéficierait d’une hausse de son taux d’intérêt. Fixé jusqu’à présent à 1 %, il rapportera 2 % à compter du 1er août 2022. Un coup de pouce est également prévu pour le livret d’épargne populaire (LEP). Son taux passera, quant à lui, de 2,2 à 4,6 %.

Cette revalorisation des taux d’intérêt signifie que le ministre de l’Économie et des Finances a suivi les recommandations du gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau. Ce dernier étant chargé d’appliquer la formule de calcul du taux. Selon ce dernier, ces taux « permettent de soutenir la rémunération des épargnants face à la hausse des prix ».

L’encadrement des loyers fait encore parler de lui. Car ce dispositif expérimental vient de subir un nouveau coup dur. En effet, le Tribunal administratif de Paris, par un jugement du 8 juillet 2022, est venu annuler partiellement un arrêté préfectoral du 23 mai 2019 fixant les loyers de référence à Paris pour la période comprise entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020. Ainsi, les baux souscrits dans cette période, qui ne respecteraient pas le dispositif d’encadrement des loyers, ne pourront pas être remis en cause, notamment par les locataires. Pour les autres baux, pas de changement !

Rappel : l’encadrement des loyers est un dispositif qui impose aux bailleurs de fixer leur loyer dans une fourchette (entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

À l’initiative du recours devant la justice, l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) salue cette décision. Pour elle, les conséquences de l’encadrement des loyers sont toxiques à court, moyen et long terme pour le marché de l’immobilier, et plus globalement pour l’accès au logement. Ce dispositif « dysfonctionnel » ne crée pas d’offre, selon l’UNPI. Dans le contexte actuel d’inflation, avec un plafonnement de l’Indice de référence des loyers et de pénurie de l’offre locative, ce dispositif réduit encore plus l’offre de logements disponibles.

Arrêté préfectoral du 23 mai 2019

Dans une affaire récente, un locataire s’était blessé en chutant depuis une fenêtre d’un logement dépourvue de garde-corps et dont la partie basse se situait à moins de 90 centimètres du plancher. Afin d’obtenir réparation de son préjudice, il avait assigné en justice le bailleur ainsi que son assureur. Il avait soulevé l’argument selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat de bail, de délivrer au locataire un logement décent. Il avait ajouté que : « ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent le logement dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage ». En clair, pour être conformes à leur usage, encore faut-il que les garde-corps aient été installés par le bailleur.

À noter : un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».

Saisie du litige, la Cour de cassation a répondu que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (qui définit notamment la notion de logement décent) impose seulement aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires l’imposant. En outre, les juges ont rappelé que le fait pour le bailleur de ne pas avoir équipé de garde-corps les fenêtres de l’appartement donné à bail ne caractérisait pas un manquement à son obligation de mise à disposition d’un logement décent.

Cassation civile 3e, 22 juin 2022, n° 21-10512

À en croire la dernière lettre publiée par l’Observatoire de l’épargne de l’AMF (Autorité des marchés financiers), 6,7 % des Français de 15 ans et plus déclarent détenir, à fin mars 2022, des actions en direct. Après une dizaine d’années de baisse, ce taux évolue peu depuis 7 ans.

Par ailleurs, l’AMF note que ce taux de détention d’actions varie selon les « caractéristiques » de la personne interrogée. Globalement, le taux de détention en actions atteint 15 % lorsque l’investisseur est actif, 23 % lorsqu’il est doté d’une épargne supérieure à 30 000 € et 26 % lorsqu’il se dit tolérant au risque. Lorsque l’investisseur cumule ces trois caractéristiques, le taux de détention d’actions cotées monte à 31 %.

Autre information à tirer de cette étude, entre 2019 et 2021, le profil des investisseurs en actions s’est nettement rajeuni. En effet, parmi les détenteurs d’actions en direct, la proportion des moins de 35 ans a augmenté de 11 à 18 % en 2 ans. Elle est toutefois redescendue à 17 % en mars 2022. Leur taux de détention d’actions en direct, qui avait progressé de 2,3 à 4,4 %, est retombé à 4,1 % en 2022. Chez les 25-34 ans, le taux de détention est passé de 4 % en 2021 à 3,4 % en 2022. Parallèlement, la détention d’actions en direct recule parmi les personnes âgées de 55 à 74 ans. En 2022, elles sont 8,4 % à déclarer détenir des actions en direct, contre 9 % en 2021.

Lettre de l’Observatoire de l’épargne de l’AMF n° 49 – Juin 2022

Selon la Fédération des professionnels de la piscine, la demande de construction de bassins a progressé fortement ces dernières années. La crise du Covid-19 et les confinements ont sûrement joué un rôle en la matière. Ainsi en 2022, près de 3 millions de foyers sont pourvus de ce type d’équipement, ce qui représente globalement 1 piscine pour 21 habitants.

Bien qu’elle représente un coût non-négligeable à la construction (entre 15 000 € et 50 000 €), une piscine peut générer de la valeur ajoutée. En effet, d’après une étude de MeilleursAgents, à caractéristiques équivalentes, un bien (maison ou appartement) avec piscine se vendra en moyenne +16,1 % plus cher qu’un bien similaire sans piscine.

En 2022, ce sont les appartements avec piscine qui ont vu leur valeur ajoutée le plus progresser, avec +8,4 % sur le prix de vente (contre +5,8 % en 2020 et +6,8 % en 2021), comparativement à un appartement sans piscine. À noter que les piscines au sein de résidences se valorisent moins à la revente, car l’avantage de disposer d’une piscine est partagée entre voisins.

Fait intéressant, c’est dans les stations balnéaires que l’impact d’une piscine sur le prix des maisons est le plus faible (+12,7 %). Cela s’explique notamment par la proximité de la mer dans ces zones et par une offre plus importante de biens avec piscine.

Record battu ! Selon le dernier baromètre de l’immobilier ancien publié par Century21, le montant de l’apport personnel nécessaire pour financer l’acquisition d’un bien immobilier a progressé fortement en l’espace d’une année. Au 1er semestre 2022, l’apport personnel s’est élevé à 55 519 €, soit 21 % du prix moyen d’acquisition du bien. Pour mémoire, cette somme n’était que de 24 872 € au 1er semestre 2021 et de 32 153 € au 2nd semestre 2021.

Cette augmentation de l’apport peut s’expliquer en partie par la flambée des prix de l’immobilier dans l’ancien au niveau national, particulièrement entre le 1er semestre 2021 et le 2nd semestre 2021 : +10,7 % pour les maisons et +7,4 % pour les appartements. Ce qui pousse le prix moyen au mètre carré à 2 552 € pour les maisons et à 4 061 € pour les appartements. De ce fait, les montants moyens d’acquisition atteignent des sommets : 290 654 € pour une maison et 240 961 € pour un appartement. Avec de tels niveaux de prix, les transactions immobilières ont, sur la même période, reculé de 7,9 % pour les maisons, mais ont progressé de 1,7 % pour les appartements.

En réaction, les Français ont préféré augmenter leur quotité de financement par emprunt ainsi que leur apport personnel, plutôt que réduire la superficie des logements achetés, laquelle demeure relativement stable. Parmi les acquéreurs, seuls les plus de 50 ans voient leur part progresser : ce sont généralement des secundo-accédants qui bénéficient d’un apport personnel plus important, constitué par la plus-value réalisée par la vente de leur précédent logement. Ils sont désormais à l’origine de 34,8 % des transactions. La progression la plus importante est observée chez les plus de 60 ans dont la part parmi les acquéreurs grimpe de +9,5 % pour atteindre un niveau jamais observé jusque-là.

L’achat ou la location (contrat de 2 ans ou plus) d’une voiture ou d’une camionnette peu polluante, neuve ou d’occasion, peut ouvrir droit à une aide financière.

Bonne nouvelle, ce bonus écologique, qui devait être réduit de 1 000 € pour les voitures électriques neuves à compter du 1er juillet 2022, est finalement maintenu à 6 000 € (4 000 € pour une personne morale), dans la limite de 27 % du prix d’achat TTC, jusqu’au 31 décembre 2022. Un prix d’achat qui est, en outre, porté à 47 000 € (au lieu de 45 000 € auparavant). Au-delà de 47 000 € et jusqu’à 60 000 €, le bonus reste fixé à 2 000 € jusqu’à cette même date. Sachant qu’au-dessus de 60 000 €, le bonus de 2 000 € bénéficie aux seules voitures fonctionnant à l’hydrogène.

À savoir : ces montants resteront applicables aux véhicules facturés au plus tard le 30 juin 2023 s’ils sont commandés avant le 31 décembre 2022. Il en ira de même pour les véhicules dont le contrat de location sera signé avant le 31 décembre 2022 et dont le versement du 1er loyer interviendra au plus tard le 30 juin 2023.

De même, le bonus écologique est maintenu à 1 000 € pour les véhicules neufs hybrides rechargeables (voiture ou camionnette) jusqu’au 31 décembre 2022. Sont concernés les véhicules de moins de 50 000 € qui rejettent entre 21 et 50 g/km de CO2 et dont l’autonomie est supérieure à 50 km.

Comme initialement prévu, pour les camionnettes neuves, l’aide reste fixée à 40 % du prix d’acquisition TTC dans la limite de 7 000 € (5 000 € pour une personne morale).

À noter : pour les voitures et camionnettes neuves, le montant est augmenté de 1 000 € en faveur des résidents outre-mer à condition d’y circuler pendant au moins 6 mois après l’acquisition.

Quant aux véhicules d’occasion, l’aide s’élève toujours à 1 000 €.

Rappel : le bonus écologique est cumulable avec la prime à la conversion, laquelle est versée, sous certaines conditions, à l’occasion de la mise à la casse d’un véhicule ancien.

Décret n° 2022-960 du 29 juin 2022, JO du 30

Dans une affaire récente, un homme était décédé et avait laissé pour lui succéder son épouse séparée de biens ainsi que ses quatre enfants. Deux de ces enfants étant nés d’une précédente union. Au décès de leur père, les enfants nés du premier mariage avaient assigné en justice les autres héritiers en partage de la succession. Ils avaient demandé également le rapport d’une somme d’argent de 457 000 € versée par leur père à son épouse.

La Cour d’appel de Versailles avait écarté l’obligation de rapporter cette somme d’argent à la succession en raison de sa nature. En effet, les juges avaient considéré qu’il s’agissait d’une donation rémunératoire car le mari s’était opposé à ce que son épouse crée une entreprise et avait préféré qu’elle s’occupe de l’éducation des enfants.

Précision : une donation rémunératoire est une donation consentie par une personne en récompense d’un service que le donataire lui a rendu antérieurement. Une donation « à titre onéreux » qui n’est pas soumis au principe du rapport à la succession et qui échappe au calcul des droits des héritiers réservataires.

Les juges avaient également souligné que l’épouse disposait d’une qualification et d’une expérience professionnelles qui lui auraient permis de faire carrière dans la publicité et de créer son propre cabinet. Du coup, elle avait perdu des revenus conséquents ainsi que des droits à la retraite. Les juges en ont ainsi déduit que l’épouse avait apporté au ménage plus que sa simple contribution aux charges du mariage et que la mise à sa disposition de la somme de 457 000 € par son époux avait eu pour cause la volonté de celui-ci de compenser les sacrifices qu’elle avait consenti et son intense activité au foyer.

Se sentant lésés, les enfants avaient alors formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Mais les juges de la Haute juridiction sont allés dans le même sens que les juges de la cour d’appel. Ces derniers ont considéré en effet que la volonté du défunt était bien de compenser les sacrifices professionnels et l’intense activité au foyer de l’épouse. La donation de somme d’argent revêtait bien un caractère rémunératoire.

Cassation civile 1re, 9 février 2022, 20-14272