Afin d’améliorer l’information des locataires, les professionnels de l’immobilier doivent, depuis le 1er avril 2022, pour les logements situés dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, faire figurer de nouvelles mentions liées au montant du loyer sur leurs annonces. Ces dernières devant désormais indiquer le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », le montant du loyer de base précédé de la mention « loyer de base » et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention « complément de loyer ». Ces montants sont précédés de la mention « Zone soumise à encadrement des loyers ».

À noter : le complément de loyer permet d’aller au-delà du loyer maximum applicable. Mais encore faut-il que le logement possède certaines caractéristiques de localisation ou de confort qui permettent de justifier ce complément de loyer.

D’ailleurs, selon des déclarations de la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, les particuliers devraient être concernés par ces nouvelles mentions, courant 2022. Ces mentions devront être visibles sur les annonces publiées par les bailleurs sur les sites spécialisés (LeBonCoin, PAP, SeLoger…).

Rappelons que l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Précision : actuellement, seules les villes de Paris, Lille, Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen), Lyon et Villeurbanne et Est Ensemble sont concernées par le dispositif d’encadrement des loyers.

Arrêté du 26 janvier 2022, JO du 4 février

Nouvelle alerte de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ! Suite à plusieurs signalements d’épargnants, l’AMF fait savoir qu’une nouvelle arnaque circule actuellement. Le principe est simple : des épargnants sont sollicités par mail ou par téléphone, après avoir laissé leurs coordonnées sur des formulaires de contact sur internet. Ces sollicitations se manifestent par des propositions frauduleuses d’achat d’actions d’entreprises cotées, par exemple des valeurs technologiques américaines ou des valeurs françaises bien connues du grand public. Des sollicitations qui s’appuient, le plus souvent, sur des usurpations d’identité d’établissements financiers ou de paiement européens et qui peuvent être présentées sous la forme de « livrets ». Concrètement, des épargnants se sont vus proposer un « livret GAFA avec capital garanti et une indexation à la performance des actions Google, Amazon, Facebook et Apple ». Par ailleurs, de faux intermédiaires proposent également d’acheter des actions Française des jeux (FDJ) à prix préférentiel.

Bien évidemment, ces offres sont factices. Les victimes témoignent : peu après avoir effectué les virements, elles ne parviennent plus à joindre les faux conseillers ni à récupérer leurs fonds. Depuis le printemps 2021, l’AMF a recueilli plusieurs centaines de demandes d’épargnants concernant ce type de propositions d’investissements et plus d’une centaine de réclamations et de signalements. Selon les déclarations des épargnants floués, le préjudice moyen peut être estimé à 55 000 €.

Se méfier des sollicitations

À cette occasion, l’Autorité des marchés financiers rappelle quelques règles à suivre. Tout d’abord, le conseil en investissement et la souscription d’actions pour le compte de cdivts sont des activités réglementées. Seuls des prestataires de services d’investissement agréés, figurant sur le registre Regafi (https://www.regafi.fr), ou des intermédiaires autorisés dans la catégorie de conseiller en investissement financier (CIF immatriculés à l’Orias, https://www.orias.fr/search) y sont habilités. Le gendarme de la Bourse invite les épargnants à ne pas donner suite aux sollicitations sans avoir, au préalable, vérifié l’identité des personnes qui réalisent ce genre de démarchage et si elles disposent des autorisations pour le faire.

Ensuite, l’AMF invite les épargnants à être vigilants face à une proposition d’investissement. Elle souligne qu’il faut se méfier des promesses de gains rapides sans contreparties : il n’y a pas de rendement élevé sans risque élevé. En outre, il ne faut jamais céder à l’urgence ou aux pressions de son interlocuteur. Il faut toujours prendre le temps de la réflexion. Autre conseil, il ne faut pas prendre pour argent comptant les informations données par les intermédiaires, que cela soit à l’oral ou à l’écrit. Les usurpations sont fréquentes, nombreuses et faciles à réaliser.

Enfin, il ne faut jamais communiquer ses coordonnées personnelles (téléphone, mail, pièces d’identité, RIB, IBAN, justificatifs de domicile…) à des sites dont il n’est pas possible d’attester la fiabilité. Et il faut se détourner des publicités sur internet et sur les réseaux sociaux. Ce sont les terrains de prédilection des escrocs pour hameçonner leurs futures victimes !

Dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, la publication des nouveaux taux de l’usure était fortement attendue. Ces taux maximum légaux, qui visent à protéger les emprunteurs contre d’éventuels abus lorsqu’ils sollicitent les banques pour financer leurs projets, varient en fonction du type de prêts. Ils sont fixés à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publiés au Journal officiel.

Ainsi, les taux de l’usure pour le 2e trimestre 2022 viennent d’être publiés. Et la situation ne s’améliore pas. Pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans, le taux d’usure passera, à compter du 1er avril 2022, de 2,44 à 2,51 %. Pour les prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, le taux d’usure augmentera de 2,40 à 2,43 %. Et pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, le taux évolue légèrement à la baisse, passant de 2,41 à 2,40 %.

Bien qu’ils restent stables pour les durées d’emprunt courtes (moins de 10 ans), le taux de l’usure pour les crédits sur 20 ans et plus (la durée de crédit la plus répandue) est, en revanche, à la baisse. Une situation qui n’est pas sans poser problème. En effet, avec des taux d’intérêt à la hausse et un taux de l’usure à la baisse, certains emprunteurs, avec des budgets serrés, se voient opposer un refus de financement de la part des banques. Les professionnels du secteur immobilier s’inquiètent et soulignent que les taux de l’usure sont totalement décorrélés de la réalité du marché. Par exemple, pour un emprunt sur 20 ans, le taux de l’usure est passé, entre le 2e trimestre 2021 et le 2e trimestre 2022, de 2,60 à 2,40 %. Dans le même temps, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont augmenté de 15 points de base. De fait, de nombreux emprunteurs se retrouvent exclus du crédit.

Une loi du 22 février 2022 a réformé le régime de l’adoption. Cette loi vise à rendre plus d’enfants « adoptables », sécurise les parcours pour garantir le respect des droits des enfants et simplifie les démarches pour les parents adoptants. Tour d’horizon des principales mesures introduites.

Nouveauté majeure : les couples liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) et les concubins peuvent désormais adopter (adoption plénière) un enfant. Ce qui n’était pas le cas auparavant, car seuls les couples mariés et les célibataires pouvaient adopter.

En outre, certaines conditions pour pouvoir prétendre à l’adoption ont été assouplies. Ainsi, d’une part, la durée de vie commune exigée du couple candidat à l’adoption passe de 2 ans à 1 an. Et d’autre part, l’âge minimal pour adopter passe de 28 à 26 ans. En revanche, une nouvelle condition pour la délivrance de l’agrément en vue de l’adoption est instaurée : l’écart d’âge entre les adoptants et l’adopté ne peut être supérieur à 50 ans (sauf en cas d’adoption de l’enfant du couple).

Toujours dans les conditions liées à l’âge, la loi offre la possibilité pour les enfants de plus de 15 ans d’être adoptés de façon plénière, en particulier par le conjoint de l’un des parents, et pour les pupilles de l’État lorsqu’ils sont reconnus délaissés tardivement. Cette possibilité d’adoption plénière est étendue jusqu’au 21 ans de l’enfant.

À noter : la loi introduit la possibilité pour les couples de femmes ayant eu recours à une procréation médicalement assistée (PMA) à l’étranger d’adopter l’enfant, même après une séparation et même pour la mère non biologique.

Loi n° 2022-219 du 21 février 2022, JO du 22

Une succession peut être déclarée vacante dans trois situations :– lorsqu’il n’y a pas d’héritiers connus ;– lorsque les héritiers ont renoncé à la succession ;– lorsque les héritiers n’ont pas opté (accepté ou renoncé) dans le délai de 6 mois après l’ouverture de la succession.

Cette déclaration de vacance est prononcée par le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession à la demande d’un créancier, d’un notaire, de toute personne qui y a un intérêt ou du ministère public. Étant précisé que la gestion du patrimoine du défunt est alors confiée au service du Domaine, service rattaché à l’administration fiscale.

D’après les derniers chiffres publiés par le fisc, ce sont 13 000 successions vacantes qui sont confiées chaque année au service du Domaine. Des successions qui représentent plus de 200 M€ d’actifs.

Afin de répondre aux principales questions que les créanciers, les héritiers, les tribunaux judiciaires, les notaires ou les avocats peuvent se poser à propos des successions vacantes (intervention du Domaine, service territorialement compétent, informations des héritiers…), le site www.impots.gouv.fr propose, depuis le 15 mars 2022, un nouveau service qui informe sur l’ouverture d’une succession vacante et sur son degré d’avancement. Cette recherche s’effectuant à partir des renseignements disponibles sur l’acte de décès du défunt (prénom et nom du défunt, date de décès, code postal du domicile du défunt). En cas de résultat positif, un héritier peut, par exemple, entamer des démarches pour faire valoir ses droits successoraux.

Selon l’administration fiscale, ce service est amené à évoluer. Ainsi, prochainement, les créanciers pourront produire de manière dématérialisée et sécurisée leurs créances et les héritiers revendiquer une succession.

Service de recherche de successions vacantes

Pour tenter d’atteindre les objectifs fixés par l’Accord de Paris et réaffirmés lors de la COP26 de Glasgow, le ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance cherche à verdir l’économie et la finance en France. Ainsi, pour aider les Français à investir leurs économies dans des produits d’épargne vertueux, plusieurs labels ont été créés : le label ISR et le label Greenfin. Rappelons que le label ISR vise à identifier facilement les fonds pratiquant l’investissement responsable et à leur donner ainsi un gage de confiance et de crédibilité. Le label Greenfin, quant à lui, s’adresse aux acteurs financiers qui optent pour des pratiques transparentes et durables. Le label a la particularité de s’appuyer notamment sur 8 catégories d’activités entrant dans le champ de la transition énergétique et écologique (énergie, gestion des déchets et contrôle de la pollution…). En outre, les fonds labellisés doivent s’appuyer sur des critères ESG et exclure de leur sélection les entreprises opérant dans le secteur nucléaire et les énergies fossiles.

Dans un rapport remis début mars 2022 au ministre de l’Économie et des Finances, la création d’un nouveau label dédié à la transition climatique est recommandée. Selon les auteurs du rapport, il apparaît nécessaire de créer, aux côtés du label ISR français, qui est un label ESG généraliste, un label Transition Climat spécifique permettant de couvrir la transition carbone avec un marqueur clair, en mesure de valoriser les investissements dans la transition carbone et pas uniquement dans les actifs déjà considérés comme verts.

Même si les différents labels créés ces dernières années constituent une avancée, le rapport souligne le manque de marqueurs clairs permettant d’évaluer l’impact en CO2 et d’apprécier la pertinence des différentes solutions d’épargne au regard des enjeux de la transition climat. À cet égard, il conviendrait de distinguer les labels représentatifs de l’ESG, c’est-à-dire une vision de l’entreprise au service de l’ensemble de ses parties prenantes et non seulement de ses actionnaires, des labels d’impact climat stricto sensu.

Pour imaginer un nouveau label, la constitution d’un groupe de travail doit être envisagée. Un groupe de travail composé des sociétés de gestion, de l’Autorité des marchés financiers et de la direction générale du Trésor. Affaire à suivre, donc…

Rapport Perrier – Faire de la place financière de Paris une référence pour la transition climatique

Bonne nouvelle ! Une loi du 28 février 2022 modifie substantiellement le dispositif de l’assurance-emprunteur. En effet, cette loi permet aux emprunteurs, pour les offres de prêts émises à compter du 1er juin 2022, de mettre fin à leur contrat à tout moment pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une avancée importante puisqu’actuellement, il n’est possible de résilier l’assurance-emprunteur que dans les 12 premiers mois suivant la souscription d’un crédit immobilier. Et ensuite, au-delà de la première année, la résiliation ne peut intervenir qu’à la date anniversaire du contrat.

Précision : pour les contrats en cours, c’est-à-dire les contrats d’assurance souscrits avant le 1er juin 2022, la résiliation à tout moment sera ouverte au 1er septembre 2022.

Attention toutefois, en cas de résiliation, le nouveau contrat choisi par l’emprunteur doit présenter une équivalence de garanties à celui du contrat résilié, sans quoi la banque pourrait refuser d’entériner cette résiliation.

Fin de la déclaration des antécédents médicaux

Autre apport de cette loi, la fin du questionnaire de santé au 1er juin 2022. Ce document, adressé par l’assureur à l’emprunteur, a pour but d’évaluer le risque de survenue d’un des sinistres garantis par le contrat. Du coup, en cas d’antécédents médicaux ou de facteurs de risques importants, certains emprunteurs peuvent rencontrer des difficultés à bénéficier d’une couverture assurantielle. Pour leur faciliter l’accès à l’assurance-emprunteur, ce questionnaire n’est plus à fournir dès lors que le crédit immobilier est inférieur à 200 000 € par emprunteur et qu’il sera remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.

Enfin, le droit à l’oubli est renforcé. Rappelons que ce droit permet aux anciens malades atteints notamment de certains cancers de ne plus avoir à mentionner leurs antécédents médicaux dans leur dossier lorsqu’ils souscrivent une assurance-emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier. Un dispositif qui leur facilite l’accès à l’emprunt en leur évitant d’avoir à subir une majoration de tarif d’assurance ou une exclusion de garantie. Nouveauté, pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C, le délai du droit à l’oubli passe de 10 à 5 ans. En clair, ces anciens malades n’auront plus à déclarer leur maladie à l’assureur 5 ans après la fin de leur protocole thérapeutique. Cette disposition doit entrer en vigueur au plus tard le 31 juillet 2022.

Loi n° 2022-270 du 28 février 2022, JO du 1er mars

Les personnes qui louent ou qui sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu pour les sommes d’argent issues de cette location. Cette exonération s’applique à condition que les pièces soient meublées et qu’elles constituent la résidence principale du locataire (ou la résidence temporaire pour un salarié saisonnier). Condition supplémentaire, le loyer perçu par le bailleur doit être fixé dans des limites raisonnables.

Précision : cette exonération devrait prendre fin au 31 décembre 2023.

Pour apprécier ce caractère « raisonnable », l’administration fiscale a récemment communiqué les plafonds annuels de loyer à ne pas dépasser pour l’année 2022. Ces plafonds, établis par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, s’élèvent à 192 € pour les locations ou sous-locations consenties en Île-de France, et à 142 € pour celles consenties dans les autres régions.

BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 23 février 2022