Dans une affaire récente, une société civile immobilière (SCI) avait, grâce à un emprunt, acquis un bien immobilier en 2013. Un bien dans lequel d’importants travaux avaient été réalisés. Le jour de l’acquisition, la SCI avait conclu un bail d’habitation avec l’un de ses associés. Le montant mensuel du loyer avait été fixé à 500 €, puis à 1 000 € à l’issue des travaux de rénovation. Quelques années plus tard, par un avenant, le loyer avait été ramené à 800 €. Entre 2014 et 2017, la SCI avait été constamment déficitaire eu égard au niveau des intérêts d’emprunt et des frais de travaux de rénovation engagés qui avaient dépassé les recettes tirées des loyers perçus.

À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration avait contesté les déclarations de résultats de la SCI et adressé une proposition de rectification. En effet, elle avait considéré que le bail, signé entre la SCI et l’associé, visait exclusivement à faire échec aux dispositions de l’article 15-II du Code général des impôts selon lequel les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt au titre des revenus fonciers et les charges afférentes à ces biens ne sont pas déductibles. Sur ce fondement, l’administration fiscale avait ainsi remis en cause les déficits fonciers déclarés au titre des années 2016 et 2017 par la SCI et avait mis en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal.

Saisi du litige, le Comité de l’abus de droit fiscal a relevé que le montant du loyer a, non seulement été fixé par la SCI à un niveau qui, eu égard aux charges déduites, notamment du fait des travaux engagés, rendait structurellement déficitaire son résultat, mais aussi que ce loyer avait été révisé à la baisse en 2015 par rapport aux prévisions initiales du bail, aggravant ainsi le déficit constaté. En outre, le Comité a estimé que la SCI ne s’était pas comportée avec les associés comme avec des tiers et que les intéressés avaient ainsi disposé du bien comme s’ils en étaient les propriétaires occupants et s’étaient de la sorte placés dans une situation offrant les possibilités de sous-estimation des résultats fonciers. En conséquence, le Comité en a déduit que l’administration fiscale était fondée à remettre en cause les déficits fonciers déclarés par la SCI.

Avis du Comité de l’abus de droit fiscal, affaire n° 2021-12, séance du 11 juin 2021 https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/3_Documentation/cadf/seance_cadf_5-2021_du_11_juin_2021.pdf

L’immobilier occupe une place importante dans le patrimoine des Français. Selon une étude récente de l’Insee, le patrimoine brut des ménages est principalement constitué de biens immobiliers (61 %) et d’actifs financiers (20 %). Une classe d’actif dont raffolent les Français voulant se constituer un complément de revenus pour leur retraite. Mais attention, pour atteindre un rendement locatif intéressant, il convient d’être attentif notamment à la qualité du bien et à sa situation géographique. Pour aider les investisseurs dans leur démarche, la société Masteos vient de publier une carte des principales villes étudiantes dans lesquelles il fait bon investir pour la rentrée 2021. Revue de détail.

Commençons par les Hauts-de-France. La ville qui ressort grande gagnante est Arras. Située à 40 minutes de Lille en voiture et à 48 minutes de Paris en TGV, elle affiche un rendement brut de l’ordre de 6,22 %.

En région Île-de-France, contrairement aux idées reçues, ce n’est pas Paris qui remporte la palme de la rentabilité. Ce sont les villes d’Évry, Villetaneuse et Cergy qui offrent de belles performances : un rendement brut compris entre 6 et 7,8 %.

Pour le Grand Est, le haut du classement est tenu par la ville de Metz qui peut se targuer d’un rendement brut de 7,5 %. Située à 55 minutes de Strasbourg en voiture et à 1h23 de Paris en TGV, Metz compte plus de 21 000 étudiants. Avec une tension locative importante, Metz est une ville à haut potentiel d’investissement.

En Bourgogne-Franche-Comté, Besançon occupe la première place du podium avec un rendement brut de 6,70 %. Une ville qui accueille une forte population étudiante (17 %) et qui est située à 49 minutes en transports de Dijon, capitale de la région.

En Auvergne-Rhône-Alpes, même si Saint-Étienne est de loin la ville affichant le meilleur rendement (11,07 %), c’est Clermont-Ferrand qui retient l’attention des auteurs de l’étude (6,87 %). Avec son grand centre universitaire et de recherche, Clermont-Ferrand compte plus de 40 000 étudiants, soit près d’un quart de sa population. De ce fait, la tension locative est élevée et le potentiel important.

En Provence-Alpes-Côte d’Azur, Marseille arrive en tête avec un rendement de 5,46 %. Accueillant plus de 90 000 étudiants, elle offre des opportunités, notamment aux propriétaires bailleurs qui proposent leur logement à la colocation.

En Occitanie, ce sont Nîmes et Perpignan qui présentent des rendements intéressants, respectivement de 6,70 % et 8,91 %. Situées près de la mer, elles accueillent chacune 10 000 étudiants.

En Nouvelle-Aquitaine, la ville de Poitiers ressort gagnante. Avec une tension locative élevée, elle laisse espérer un rendement brut de 6,72 %. Située à 2h30 de Bordeaux en voiture et à 1h20 de Paris en TGV, Poitiers compte, parmi sa population, pas moins de 27 000 étudiants.

En Centre-Val de Loire, C’est Orléans qui prend un léger avantage sur Tours. Ces deux villes, accueillant plus de 20 000 étudiants chacune, affichent de belles promesses de rendement : 5,32 % pour Tours et 5,94 % pour Orléans.

En Normandie, les investisseurs peuvent diriger leurs recherches vers la ville de Caen qui offre un rendement de 6,52 %. Cette ville, avec 17 % d’étudiants, connaît une tension locative importante et constitue un endroit intéressant pour un investissement locatif.

Dans les Pays de la Loire, le match est remporté par Le Mans qui affiche un rendement brut de 8,27 %. Une ville à potentiel puisqu’elle compte une forte population étudiante et est bien située géographiquement : à peine une heure de TGV suffit pour se rendre à Paris.

Enfin, la ville de Brest se place en première position en région Bretagne. Avec 25 600 étudiants pour 140 000 habitants, Brest offre un rendement de 6,53 %.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) vient de mettre à jour sa fameuse liste noire des sites ou entités proposant, en France, des crédits, des livrets d’épargne, des services de paiement ou des contrats d’assurance sans y être autorisés. Ainsi, 331 nouveaux sites internet ou entités, identifiés par l’Autorité, ont été ajoutés à cette liste au cours du 2e trimestre 2021. Pour consulter cette liste,

À noter que cette liste n’est pas exhaustive dans la mesure où de nouveaux sites internet non autorisés apparaissent régulièrement. Et attention, si le nom d’un site ou d’une société n’y figure pas, cela ne signifie pas pour autant qu’il est autorisé à proposer des produits bancaires ou des assurances en France.

Compte tenu des risques, l’ACPR invite les investisseurs à vérifier systématiquement si le site qui offre un service financier ne figure pas sur la liste noire et dispose bien d’un agrément pour fournir des services d’investissements en France. Des informations qu’il est possible d’obtenir en consultant l’un de ces registres : le registre des agents financiers (www.regafi.fr), le registre des organismes d’assurance (www.refassu.fr) ou le registre des intermédiaires en assurance (www.orias.fr). Si cela n’est pas le cas, il s’agit probablement d’une des nombreuses « arnaques » qui circulent sur internet !

L’indice national des fermages, qui permet d’actualiser chaque année le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation, est en hausse de 1,09 % en 2021 par rapport à 2020 (106,48 contre 105,33). Les sommes à verser aux propriétaires au titre des fermages vont donc encore augmenter cette année. En effet, cette hausse est la troisième consécutive puisqu’elle fait suite à celle de l’an dernier (+0,55 %) et à celle de 2019 (+1,66 %), cette dernière étant intervenue après trois années de baisse.

Le montant du fermage pour la période allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 sera donc égal à : loyer par hectare 2020 x 106,48/105,33.

Rappel : l’indice national des fermages est calculé en fonction de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare sur 5 ans à hauteur de 60 % et de l’évolution, à hauteur de 40 %, du niveau général des prix de l’année précédente.

Arrêté du 12 juillet 2021, JO du 20

Selon la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France, 1 130 000 transactions immobilières portant sur des logements anciens ont été enregistrées à fin mai 2021 (volume de ventes en cumul sur les 12 derniers mois). Un niveau record depuis 2000 ! Ces chiffres traduisent ainsi le dynamisme du marché immobilier depuis plus d’un an.

Fait marquant, certains acquéreurs, en manque d’espace (effet confinement ?), se sont tournés vers une nouvelle typologie de biens (maisons individuelles) et vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes. Par exemple, les Lyonnais ont davantage orienté leurs départs vers des villes de moins de 3 500 habitants dans les départements limitrophes (Isère, Ain, Loire). Des zones plus vertes et plus accessibles financièrement.

Conséquences de ces comportements, au 1er trimestre 2021, les prix des logements anciens en France ont continué à grimper : +1,4 % par rapport au 4e trimestre 2020, après 2,4 % au trimestre précédent. La hausse continue des prix des maisons confirme l’attrait des candidats à l’achat vers un besoin renforcé d’espace. Mais, comme le souligne l’étude des notaires, ces acquéreurs, originaires des grandes villes, emportent avec eux leur pouvoir d’achat. Un pouvoir d’achat qui ne correspond pas forcément à celui des habitants locaux. Ce qui induit un déséquilibre à la hausse des marchés des petites villes, générant des prix anormalement élevés et pas toujours justifiés.

Néanmoins, à ce stade, il est prématuré d’affirmer que cette tendance est annonciatrice d’une redistribution pérenne du marché immobilier. Il pourrait également s’agir d’un phénomène éphémère et plus directement lié à la crise sanitaire. Mais ce changement de morphologie immobilière semble se généraliser dans l’Union européenne, voire en Angleterre et au Pays de Galles.

Notaires de France – Note de conjoncture immobilière n° 52, juillet 2021

Le Plan d’épargne retraite est un dispositif d’épargne à long terme issu de la réforme de l’épargne retraite introduite par la loi du 22 mai 2019 dite « loi Pacte ». Ce nouveau contrat, venant remplacer notamment le contrat Madelin et le Perp, permet d’accumuler une épargne pour compléter ses revenus au moment de la retraite, sous forme de rente ou de capital, selon le choix de l’épargnant au moment du déblocage du plan.

Contrat disponible depuis le 1er octobre 2019, l’Autorité des marchés financiers a tenu à faire le point sur la place qu’occupe le PER sur le marché de l’épargne retraite. Ainsi, on apprend que l’encours du PER Collectif a atteint environ 8 milliards d’euros fin 2020 (contre 3 milliards fin 2019). Le nombre total de titulaires de PER Collectif s’élevait, quant à lui, à 1,15 million.

Pour les PER assuranciels (individuels), l’encours total à fin 2020 s’élevait à environ 13 milliards d’euros alimenté par 1 million de détenteurs. La collecte a représenté 10,8 milliards en 2020, dont 7 milliards issus de transferts de plans d’épargne retraite ouverts antérieurement (Perp, contrat Madelin…).

Globalement, à fin 2020, le nombre total de détenteurs de PER était de 2,8 millions et l’encours total estimé à 31,6 milliards d’euros. En 2021, le PER continue sa progression. À fin mai 2021, les PER assuranciels comptaient 1,7 million d’assurés, chiffre en forte progression, et l’encours s’élevait à près de 20 milliards d’euros (+7 milliards en 5 mois).

Lettre de l’observatoire de l’AMF, n° 43 – juillet 2021

Depuis le 1er janvier 2018, les contribuables dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 M€ au 1er janvier sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sont visés par l’IFI les immeubles bâtis et non bâtis, les biens en construction et les droits réels immobiliers, détenus directement par le redevable. Sont également concernés par l’IFI les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société.

Plus de 3 ans après sa mise en place, la DGFiP vient de publier des statistiques concernant l’IFI. Cette étude nous apprend notamment qu’en 2020, plus de 143 000 foyers ont adressé à l’administration fiscale une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière, en progression de 3 % sur un an, pour un montant total d’imposition d’environ 1,56 milliard d’euros, soit 4,4 % de hausse par rapport à 2019.

Dans le détail, environ 65 000 foyers fiscaux ont déclaré un patrimoine immobilier imposable compris entre 1,3 et 1,8 million d’euros, soit environ 45 % des foyers ayant déclaré l’IFI en 2020. Ils sont 30 % à avoir déclaré un patrimoine compris entre 1,8 et 2,5 millions d’euros et 25 % à la tête d’un patrimoine supérieur à 2,5 millions d’euros.

Globalement, les foyers déclarant l’IFI sont en moyenne plus âgés que ceux déclarant seulement l’impôt sur le revenu (IR). Ils résident en majorité en Île-de-France, dans les grandes villes du territoire métropolitain ou à l’étranger. Plus un foyer imposé sur sa fortune immobilière détient un patrimoine immobilier imposable élevé, moins sa résidence principale constitue une part importante de celui-ci. Par ailleurs, les revenus catégoriels des foyers déclarant l’IFI sont plus diversifiés que ceux des foyers fiscaux déclarant seulement leurs revenus.

DGFiP – Fiscalité des particuliers, juillet 2021

La Banque centrale européenne lance sa révolution ! En effet, l’institution vient de faire savoir qu’elle avait donné son feu vert pour la mise en place d’une phase de travaux visant à créer un euro numérique. Selon Christine Lagarde, la présidente de la BCE, « le but de nos travaux est de veiller à ce qu’à l’ère numérique, les ménages et les entreprises aient toujours accès à la forme de monnaie la plus sûre : la monnaie de banque centrale ».

Concrètement, cet euro numérique serait l’équivalent des billets en euros, mais sous forme dématérialisée. Cette forme de monnaie électronique serait émise par l’Eurosystème (la BCE et les banques centrales nationales) et accessible à tous, ménages comme entreprises. Étant précisé que cette monnaie 2.0 existerait parallèlement aux espèces, sans pour autant les remplacer. Elle permettrait d’effectuer les paiements quotidiens rapidement, facilement et en toute sécurité. L’euro numérique constituerait ainsi une solution de paiement supplémentaire, plus facile à utiliser, contribuant ainsi à l’accessibilité et à l’inclusion.

Mais pour pouvoir utiliser ce nouveau moyen de paiement, il va falloir s’armer de patience. La phase d’étude commencera en octobre 2021 et durera au moins deux ans. Au terme de cette phase d’étude, la BCE rendra sa décision de poursuivre ou non la mise en place d’un euro numérique. Si tout se déroule sans accrocs, l’euro numérique pourrait être mis à disposition des Européens autour de 2025. Affaire à suivre donc…

À la suite de la souscription de votre déclaration de revenus au printemps dernier, l’administration fiscale a liquidé l’impôt, en tenant compte des retenues à la source et des acomptes que vous avez déjà payés en 2020, ainsi que de l’acompte de crédit et réduction d’impôt qui vous a été, le cas échéant, versé au 15 janvier de cette année. Et votre avis d’imposition vous sera bientôt envoyé. Il sera normalement disponible dans votre espace personnel du site www.impots.gouv.fr entre le 26 juillet et le 6 août prochains. Les contribuables qui ont choisi de conserver un avis papier le recevront, quant à eux, par voie postale entre le 30 juillet et le 7 septembre 2021.

Si le solde est négatif, vous recevrez un remboursement au cours de l’été, à la date indiquée sur votre avis. Tel sera le cas si vous avez été trop prélevé à la source en 2020 ou que vous bénéficiez de réductions ou de crédits d’impôt d’un montant supérieur à l’avance que vous avez éventuellement déjà perçue en janvier 2021.

Dans le cas contraire, vous devrez acquitter un complément d’imposition. Il sera à payer en une seule fois à la fin du mois de septembre si son montant est inférieur à 300 €. Au-delà, ce complément d’imposition fera l’objet de quatre prélèvements d’égal montant, étalés sur les mois de septembre, octobre, novembre et décembre. Des sommes qui viendront donc s’ajouter aux prélèvements à la source que vous continuez de verser, en parallèle, au titre de votre impôt sur les revenus de 2021.

À noter : bien entendu, si votre impôt figurant sur l’avis est égal au montant prélevé en 2020, vous n’aurez aucune somme à payer, ni de remboursement à recevoir.