Avec la loi de finances pour 2021, le dispositif Pinel connaît quelques évolutions. D’une part, le taux de la réduction d’impôt est, dans certains cas, revu à la baisse de manière progressive en 2023 et 2024. D’autre part, pour les logements neufs (acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement), l’avantage fiscal n’est désormais octroyé qu’aux logements faisant partie d’un bâtiment d’habitation collectif. Cette dernière notion étant floue, l’administration fiscale vient de publier des commentaires apportant quelques précisions.

Selon l’administration, la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. Des logements qui doivent être groupés dans un seul et même bâtiment pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Étant précisé que ce regroupement n’implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande. Quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre…).

En outre, le fisc donne des exemples de constructions ne pouvant être considérées comme collectives. Tel est le cas des villas individuelles construites au sein d’une copropriété et des villas construites de manière jumelée voire en bande.

BOI-RES-000079

Les investissements dans les Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) contribuent au financement de la production cinématographique et audiovisuelle en France. Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans.

Alors que la réduction d’impôt Sofica devait prendre fin au 31 décembre 2020, la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif pour trois années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2023. En outre, les investissements éligibles à la réduction d’impôt ont été revues. Jusqu’à présent, seules les œuvres réalisées en version originale en langue française et produites dans un État membre de la Communauté européenne étaient éligibles. Désormais, pour faciliter l’investissement dans des œuvres réalisées en langue étrangère, ces œuvres peuvent être intégralement ou principalement réalisées en français ou dans une langue régionale en usage en France.

Articles 115 et 116, loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020, JO du 30

Bonne nouvelle ! Le Haut Comité de Stabilité Financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, vient de prendre une décision qui devrait avoir des effets positifs pour les emprunteurs, et notamment les primo-accédants. En effet, le HCSF a décidé d’assouplir ses recommandations en matière de crédit immobilier. Des recommandations qui imposaient jusqu’à présent aux établissements bancaires de limiter à 33 % le taux d’effort moyen (mensualité rapportée au revenu mensuel) des emprunteurs et à 25 ans la durée des prêts. Ainsi, dans quelques semaines (probablement en janvier 2021), le taux maximal d’effort moyen va passer à 35 %. Pour la durée des prêts, le plafond reste en principe fixé à 25 ans. Toutefois, en cas d’achats de biens immobiliers en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) ou de construction de maisons individuelles, ce plafond peut atteindre 27 ans.

Cette décision du Haut Comité de Stabilité Financière a été saluée par les professionnels du secteur qui s’inquiétaient de voir le nombre des refus de crédits immobiliers augmenter au fil du temps. Selon certains chiffres, en l’espace d’un an (août 2019-août 2020), le taux de refus est passé de 5 à 17 %, soit quasiment une demande de prêt sur cinq !

Au décès de son épouse, un homme, bénéficiaire d’une donation entre époux, avait choisi d’exercer ses droits successoraux en usufruit. Il avait ainsi pu bénéficier d’un quasi-usufruit sur les comptes bancaires qui appartenaient en propre à son épouse. Leur fille unique, nue-propriétaire de ces sommes, avait vocation à en être la pleine propriétaire au décès de son père.

Précision : lorsque les droits en usufruit du conjoint survivant portent sur des sommes d’argent, on parle alors d’un quasi-usufruit. Cette situation lui permet de se comporter comme un véritable propriétaire, c’est-à-dire de dépenser ou de réinvestir ces sommes, à charge pour lui de les restituer à l’extinction de ses droits, à savoir à son décès. Cette créance dite de restitution vient s’exercer sur l’actif de succession du conjoint survivant.

Quelques années plus tard, la fille puis le père décèdent à leur tour. De ces décès va naître, entre les héritiers, un litige portant sur la restitution par la succession du père à celle de sa fille des sommes issues de la succession de leur épouse et mère. En l’espèce, la question était de savoir quel était le sort à réserver à la créance de restitution en cas de prédécès du nu-propriétaire (la fille) avant l’usufruitier (le père). Une question qui a été portée devant la justice. Selon les juges, avant le décès de son père, la fille, en sa qualité de nu-propriétaire, avait vocation à la pleine propriété des comptes bancaires alors même qu’elle n’en était pas encore titulaire et n’en avait pas la jouissance. Il en résulte qu’au décès de l’usufruitier, cet usufruit avait rejoint la nue-propriété échue entre temps à la succession de la fille. De sorte que les héritiers du quasi-usufruitier (le père) étaient tenus de restituer à la succession de celle-ci la valeur des comptes bancaires.

En clair, le décès prématuré du nu-propriétaire n’éteint pas pour autant la créance de restitution de l’usufruitier !

Cassation civile 1re, 4 novembre 2020, n° 19-14421

L’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) vient de publier une étude qui s’intéresse à l’évolution de la part des ménages propriétaires de leur logement en France. Cette étude nous apprend notamment que 58 % d’entre eux sont, en 2020, propriétaires de leur résidence principale. Un nombre en progression puisqu’ils étaient 50 % en 1982. Cette hausse a été portée par la croissance démographique, la population ayant cru de 19 % sur cette même période (1982-2020), mais également par la baisse de la taille des ménages (mises en couples plus tardives, ruptures d’union, vieillissement démographique…). Toutefois, depuis une quinzaine d’années, le nombre de résidences principales croît à un rythme un peu moins soutenu que l’ensemble du parc, alors qu’il avait augmenté un peu plus vite que ce dernier entre 1990 et le milieu des années 2000. En conséquence, les résidences principales occupent en 2020 une part légèrement plus faible dans le parc qu’en 1982.

Les auteurs de l’étude notent également que, en 2020, l’habitat individuel représente 55 % des logements, comme en 1982. Ce type d’habitat est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires et les logements occasionnels. Depuis 2008, sa part recule légèrement, car le nombre de logements collectifs augmente plus vite que celui des logements individuels.

Insee Focus n° 217 du 8 décembre 2020

La connaissance des loyers participe au bon fonctionnement du marché locatif privé et représente un enjeu majeur dans la conduite des politiques nationales et locales de l’habitat. Pour permettre une meilleure diffusion de ces informations, le ministère du Logement vient de dévoiler un nouvel outil : des cartes interactives qui permettent de connaître le montant moyen des loyers (charges comprises) d’un appartement ou d’une maison sur le territoire national. Il faut savoir que ces cartes s’appuient sur les bases de données des sites internet SeLoger, LeBonCoin et Pap.fr. Gros bémols, les données utilisées par ces cartes datent du 3e trimestre 2018 et ne seront mises à jour que tous les 2 ans seulement par l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement). Une fréquence de rafraîchissement bien trop faible dans un marché dynamique où les loyers peuvent évoluer d’une année sur l’autre.

Toutefois, l’équipe autour de ce projet se veut rassurante et indique que cet outil n’est encore qu’à un stade expérimental. Il est d’ailleurs prévu de le faire évoluer notamment en consolidant la méthodologie, en organisant l’actualisation des données et en renforçant les partenariats avec les sites internet qui alimentent l’outil.

Cartes des loyers

Promesse phare de la campagne présidentielle du candidat Macron, la réforme de la taxe d’habitation sur la résidence principale bénéficiera à tous les contribuables dès 2021. Pour rappel, aujourd’hui, 80 % des Français (les moins aisés) ne la payent plus depuis 2020, tandis que pour les 20 % restants, la suppression (avec une première baisse de 30 % en 2021) s’étalera sur trois ans.

Précision : en 2023, au total, ce sont 24,4 millions de foyers qui bénéficieront de la suppression complète de la taxe d’habitation sur leur résidence principale, pour un gain moyen de 723 € par foyer et par an.

Ainsi, pour les contribuables qui étaient redevables de cette taxe en 2020, le montant à payer diminuera progressivement jusqu’à la suppression totale de la taxe en 2023. Dans ce cas, et s’ils sont mensualisés, ils pourront bénéficier de cette baisse à partir de janvier 2021 en venant dès maintenant diminuer leurs prélèvements mensuels. De ce fait, ils n’auront pas à faire l’avance d’un montant qui leur serait restitué à l’automne prochain.

Pour moduler leurs prélèvements, les contribuables doivent :– se rendre dans leur espace particulier sur www.impots.gouv.fr, rubrique « Paiement », puis « Gérer mes contrats de prélèvement » ;– sélectionner le contrat de prélèvement de la taxe d’habitation principale et cliquer sur « Moduler vos prélèvements mensuels » ;– indiquer le montant de l’impôt estimé sans oublier d’y ajouter, le cas échéant, le montant de leur contribution à l’audiovisuel public (138 € ou 88 € pour les départements d’outre-mer).

À noter : un simulateur du site www.impots.gouv.fr permet d’estimer le taux de réduction de la taxe d’habitation pour 2021. Simulateur disponible dans l’espace « Particuliers ».

Mais attention, pour bénéficier de la baisse du prélèvement dès janvier 2021, les contribuables doivent agir sur www.impots.gouv.fr avant le 15 décembre 2020. Passé cette date, les modifications qui auront été opérées ne seront prises en compte qu’à partir du mois de février 2021. Précision importante, aucune pénalité ne sera appliquée si les contribuables surestiment la baisse de leurs mensualités. Dans ce cas, ils paieront le complément à l’automne.