Les services publics sont en pleine mutation et continuent leur mouvement de dématérialisation. Un mouvement destiné à améliorer la qualité de l’offre et des procédures. Par le biais de la loi de finances pour 2020, les pouvoirs publics ont posé le principe de l’extension des procédures de télédéclaration et de télérèglement à certaines déclarations en matière de droit d’enregistrement et confié à l’exécutif le soin de fixer par décret la liste des opérations concernées.

C’est désormais chose faite ! Un décret récent précise que les déclarations de dons manuels, de cession de droits sociaux, de dons de sommes d’argent et de succession devront être souscrites sur des plates-formes internet dédiées. De la même façon, les droits d’enregistrement dus par les contribuables devront être réglés de façon dématérialisée.

À noter que l’entrée en vigueur de ces nouvelles obligations se fera progressivement et en fonction de l’entrée en service des plates-formes dédiées. Au plus tard, ces dernières doivent être opérationnelles au 1er juillet 2025. En attendant, les contribuables sont invités à réaliser leurs déclarations sur formulaire papier.

Précision : pour chaque type d’opération, un arrêté du ministre chargé du Budget fixera les conditions et les modalités de la déclaration et du paiement en ligne ainsi que sa date d’entrée en vigueur.

Décret n° 2020-772 du 24 juin 2020, JO du 25

Une plate-forme spécialisée dans l’immobilier vient de faire paraître une étude sur l’encadrement des loyers à Paris. À en croire cette étude, plus d’une annonce de location sur deux (53 %) ne respecte pas le dispositif. Une tendance davantage observée dans les arrondissements les plus chers : Paris 6e (70 %), Paris 7e (60 %) et Paris centre (67 %). Et ce sont les petites surfaces (moins de 20 m²) qui sont le plus touchées par le phénomène. Pour ce type de biens, ce sont près de 80 % des annonces qui sont illégales contre 45 % pour les logements d’une surface comprise entre 60 et 80 m². Globalement, les auteurs de l’étude ont relevé que les loyers de ces petites surfaces dépassent de 22 % en moyenne le loyer de référence. Ainsi, par exemple, un appartement de 2 pièces d’une surface de 18 m² dans un immeuble construit en 1900 dans le 17e arrondissement affiche un loyer de 1 000 € par mois. En appliquant strictement l’encadrement des loyers, ce loyer devrait être fixé à 555 €.

L’étude ne met pas pour autant tous les bailleurs sur le banc des accusés ! Elle souligne que le dispositif d’encadrement des loyers est imparfait. Comme il repose sur un loyer de référence par quartier, il ne tient pas compte de l’hétérogénéité du marché immobilier parisien. Par exemple, à Clignancourt (18e), le même loyer de référence est appliqué pour des biens très recherchés sur la place des Abbesses comme ceux à louer sur le boulevard Ney avec vue sur le périphérique.

L’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Actuellement, ce dispositif n’est applicable qu’à la ville de Paris et de Lille. Pour qu’il puisse fonctionner, le préfet de la région communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (location nue ou meublée, nombre de pièces, date de construction) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée. Pour la ville de Paris, les nouveaux loyers de référence, applicables à compter du 1er juillet 2020, viennent d’être publiés. Une carte interactive, disponible sur www.referidf.com, permet en quelques clics d’identifier le loyer de référence du quartier dans lequel se trouve votre logement.

À noter : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.

Arrêté préfectoral n° IDF-005-2020-06, publié le 4 juin 2020

Une personne avait reçu une parcelle de terrain par le biais d’une donation consentie par ses parents. Un acte de donation qui comportait notamment une clause d’interdiction d’aliéner.

Précision : cette clause prévoit l’interdiction, pour le donataire, de vendre, de donner ou d’hypothéquer le bien sans l’accord du donateur. Si cette interdiction n’est pas respectée, la donation pourra, en principe, être révoquée.

Par la suite, il avait donné ce terrain en location, puis, quelques années plus tard, il avait signé un compromis de vente (sans condition suspensive ni durée de validité). Enfin, après le décès de ses parents, il avait fait donation du terrain à un couple.

S’estimant lésé et suspectant une vente déguisée, le bénéficiaire du compromis de vente avait assigné en justice le propriétaire du terrain, ainsi que le couple, afin de faire annuler cette seconde donation et d’obtenir des dommages-intérêts.

Saisie du litige, la Cour de cassation a accueilli favorablement cette demande. En effet, les juges ont relevé que le compromis de vente n’était pas assorti de conditions lui faisant encourir la caducité, que les parties ne s’étaient pas entendues pour dénoncer ce compromis et qu’aucun délai n’avait été convenu pour procéder à la régularisation de la vente par acte authentique. En outre, pour les juges, le jour où le propriétaire avait consenti la donation de la parcelle au couple, l’obstacle que constituait la clause d’interdiction d’aliéner avait disparu du fait du décès antérieur du dernier de ses parents. Les juges en ont donc conclu que le propriétaire et le candidat à l’acquisition du terrain étaient encore engagés par ce compromis de vente au jour de la donation. Et que la donation consentie ensuite devait être annulée.

Cassation civile 3e, 30 janvier 2020, n° 18-25381

Le 1er octobre 2020 sera la date à laquelle le Livret de développement durable et solidaire (LDDS) autorisera ses titulaires à reverser sous forme de don tout ou partie des intérêts générés par ce livret à une entreprise de l’économie sociale et solidaire ou un organisme de financement ou de crédit solidaire. Cette nouvelle option, initialement prévue au 1er juin 2020, a été retardée en raison des circonstances et d’un manque de temps pour les banques pour se préparer.

À noter : le Livret de développement durable et solidaire bénéficie d’un taux d’intérêt de 0,5 % et d’un plafond de versement de 12 000 €.

Rappelons que les épargnants qui réaliseront des dons via leur LDDS pourront bénéficier d’une réduction d’impôt de 66 % des versements, retenus dans la limite de 20 % du revenu imposable du donateur lorsqu’ils seront consentis à des organismes d’intérêt général. Et un taux majoré à 75 % s’appliquera lorsque les sommes, dans la limite de 546 €, seront destinées à des organismes d’aide aux personnes en difficulté.

Décret n° 2020-659 du 30 mai 2020, JO du 31

Vous êtes nombreux à investir dans l’immobilier par le biais d’une ou plusieurs SCI. Qu’il s’agisse d’acquérir et de gérer votre local professionnel ou de simples placements dans des immeubles de rapport. En principe, ces SCI voient leurs résultats (composés des loyers diminués de leurs charges) imposés à l’impôt sur le revenu au nom de leurs associés (en général dans la catégorie des revenus fonciers). Ce n’est que par exception que la société est soumise sur ses résultats à l’impôt sur les sociétés. Notamment en cas d’option exercée en ce sens ou lorsque la SCI développe une activité commerciale. Cette dernière hypothèse se rencontre lorsque la société développe une activité de marchand de biens, commerciale par nature. Cela suppose qu’elle se porte acquéreur de biens immobiliers dans le but de les revendre avec un profit, et qu’elle le fasse de façon habituelle. Mais une question se pose : que signifie d’exercer l’activité de façon habituelle ? Et surtout : l’activité cesse-t-elle d’être habituelle si aucune revente n’intervient pendant une année ?

Une appréciation pluriannuelle du caractère habituel

Les magistrats viennent d’apporter une réponse à cette question que se posent de nombreux acteurs de l’immobilier. Pour eux, le caractère habituel de l’activité s’apprécie en principe en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence, mais sur une période de plusieurs années. Et l’absence de revente sur une année civile ne suffit pas à écarter la qualification de marchand de biens au cours de l’année en cause. Précisons que dans l’affaire jugée, la SCI avait été redressé à l’impôt sur les sociétés sur ses profits pour avoir exercé une activité de marchand de biens. Elle considérait pourtant exercer une activité civile et ses statuts prévoyaient « la construction, l’acquisition et la revente de biens immobiliers ainsi que leur administration et exploitation par bail ». Elle avait alors tenté d’échapper au moins aux redressements sur une année au cours de laquelle aucune revente n’était intervenue. En vain donc !

Conseil d’État, n° 425443, 18 mars 2020

L’association française de la gestion financière a publié son enquête annuelle sur l’épargne salariale et l’épargne retraite d’entreprise collective pour l’année 2019. Les auteurs de l’étude soulignent que cette année a été particulièrement riche notamment en raison de l’application de dispositifs issus de la loi Pacte du 22 mai 2019 : création du Plan d’épargne retraite, facilitation de la mise en place de plan d’épargne retraite collectif, suppression du forfait social pour l’épargne salariale… Résultats, les chiffres de collecte (brute) sur les différents supports d’épargne salariale et retraite d’entreprise collective sont nettement en hausse : 15,5 milliards d’euros, soit +325 millions d’euros par rapport à 2018. Avec une collecte nette positive de près de 500 millions d’euros, les encours s’établissent à 144,8 milliards d’euros à fin 2019.

En outre, l’étude montre que 378 000 entreprises (+11 % par rapport à 2018) bénéficient d’un dispositif d’épargne salariale : un plan d’épargne entreprise ou un plan d’épargne interentreprises. Et 264 000 entreprises disposent d’un dispositif d’épargne retraite (+22 % en un an). Des produits collectifs d’épargne retraite qui bénéficient à près de 3,1 millions de bénéficiaires. À noter que 320 000 salariés bénéficient déjà du nouveau dispositif PER d’entreprise collectif créé par la loi Pacte avec un encours de plus de 3 milliards d’euros à fin 2019.

Précision : les encours sur les Perco et PER d’entreprise collectifs atteignent 20 milliards d’euros, en progression de 20 % sur un an. Et la collecte, en 2019, s’établit à 2,9 milliards d’euros (+8 % sur un an).

AFG – Étude 2019 sur l’épargne salariale et l’épargne retraite d’entreprise collective