Une société civile immobilière (SCI), ayant pour objet la location de biens immobiliers, avait acheté un terrain nu en 1994. Dix ans plus tard, elle avait fait construire sur ce terrain deux bâtiments. Des constructions qui allaient lui permettre de devenir propriétaire de six appartements et d’un local commercial. En 2004 et 2005, la SCI avait mis en location le local commercial et vendu les logements. Les produits ainsi dégagés par cette cession avaient été soumis au régime d’imposition des plus-values des particuliers. En 2006, la société avait fait l’objet d’une vérification de comptabilité. À la suite de cette procédure, l’administration fiscale lui avait notifié un redressement, justifié par le fait que les produits de la vente devaient être imposés à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’ils étaient liés à une activité de marchand de biens. Estimant être dans son bon droit, la SCI avait porté l’affaire devant la justice.

Les juges ont estimé que le redressement n’était pas justifié dans la mesure où, pour être considéré comme marchand de biens, deux critères doivent être remplis, à savoir le caractère habituel des opérations d’achat/vente et l’intention spéculative au jour de l’acquisition du bien revendu. Or, la construction des biens immobiliers cédés avait été réalisée 10 ans après l’acquisition du terrain par la SCI. Et, sur cinq des six lots vendus, aucun bénéfice n’avait été dégagé. L’intention spéculative au jour de l’acquisition du terrain n’était donc pas établie.

Cour administrative d’appel de Paris, 5 juillet 2019, n° 17PA22522

Un décret récent, pris pour l’application de la loi Pacte du 22 mai 2019, permet désormais aux épargnants de mettre une touche de capital-investissement (appelé également private equity) dans leur contrat d’assurance-vie. Une bonne nouvelle pour ceux qui désirent investir directement dans « l’économie réelle ».

Précision : le capital-investissement consiste pour un investisseur à prendre des participations en capital de PME généralement non cotées. Cette prise de participation pouvant être réalisée en direct ou via un fonds d’investissement.

Toutefois, même si les pouvoirs publics souhaitent faciliter le recours à ce type d’investissement, les freins sont encore nombreux. En effet, pour pouvoir souscrire des unités de compte portant sur des fonds professionnels de capital investissement (FPCI) ou des fonds professionnels spécialisés (FPS), il faut pouvoir mobiliser au minimum 100 000 € (10 000 € pour les fonds européens d’investissement à long terme (ELTIF)), ce qui n’est pas à la portée de toutes les bourses ! Autre condition, les sommes engagées dans ces supports en unités de compte ne peuvent pas dépasser 50 % (10 % pour les fonds ELTIF) de l’encours total du contrat d’assurance-vie de l’investisseur. Des plafonds appréciés lors du versement d’une prime ou de la réalisation d’un arbitrage.

Même si l’intention des pouvoirs publics est louable, il y a donc fort à parier que cette nouvelle option ne concerne finalement pas grand monde !

Décret n° 2019-1172 du 14 novembre 2019, JO du 15

Le succès des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne se dément pas. À en croire les derniers chiffres publiés par France SCPI, la pierre-papier a attiré pas moins de 5,8 Md€ entre janvier et septembre 2019. Une année qui devrait dépasser le précédent record établi en 2017 avec une collecte de 6,3 Md€.

Rappelons que les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte, en effet, sur l’acquisition de parts de capital de sociétés (les SCPI) qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Dans le détail, ce sont les SCPI de bureaux qui portent l’essentiel de la collecte sur les neuf premiers mois de l’année (48 % de la collecte), suivies par les SCPI diversifiées (30 %), puis par les SCPI spécialisées (15 %).

Cet intérêt pour les SCPI peut s’expliquer par le fait que les Français sont particulièrement attachés à l’immobilier, un actif tangible et rassurant. En outre, dans un environnement où les placements financiers plus classiques rapportent moins, les SCPI délivrent encore des rendements attractifs : 4,35 % en 2018. Et pour l’année 2019, les chiffres sont prometteurs. Selon Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI, après l’annonce des dividendes du 3e trimestre 2019, le rendement devrait s’établir autour de 4,55 %. Une hausse du taux de rendement qui est la conséquence directe des investissements réalisés par les SCPI dans des actifs plus rentables, mais plus risqués en province et à l’étranger.

Dans sa dernière étude, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, fait un diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel. Selon cette autorité, l’encours de crédit aux particuliers continue de progresser rapidement : + 6,5 % sur un an en juillet 2019, pour un encours total de 1 060 Md€. Une progression soutenue qui s’accompagne d’un assouplissement des conditions d’octroi des nouveaux crédits, dont les taux atteignent des plus bas historiques, dans un contexte où les pratiques commerciales des établissements bancaires peuvent faire du crédit immobilier un produit d’appel. À noter également que le taux d’endettement à l’octroi (ratio du montant emprunté sur les revenus du ménage lors de l’octroi du prêt) a connu une hausse importante sur la période 2003-2018. En pratique, les emprunteurs ont contracté en 2018 des prêts d’un montant égal à 5,2 années de revenus en moyenne, contre 3,3 années seulement en 2003.

Pour éviter les risques de surchauffe et d’instabilité financière, le HCSF a formulé plusieurs propositions. Tout d’abord, il souhaite rendre contraignant juridiquement la pratique habituelle qui consiste à limiter à 33 % le taux d’effort moyen (mensualité rapportée au revenu mensuel) des candidats à l’emprunt. Une mesure jugée utile puisque ce taux d’effort est passé de 29,4 % en 2015 à 30,1 % en 2018. Sachant que la part des prêts accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 % a également augmenté, passant de 21,9 % en 2015 à 24,8 % en 2018. Ensuite, pour freiner les demandes de rachats de crédit, le HSCF a émis l’idée de faire évoluer la formule de calcul des indemnités que les emprunteurs doivent à leurs banques lorsqu’ils remboursent par anticipation leur prêt immobilier. Une nouvelle formule qui conduirait à une hausse significative de ces indemnités. Enfin, il prône la mise en place de taux planchers afin d’éviter que les banques continuent à descendre progressivement leurs taux d’intérêt dans le but d’attirer de nouveaux cats.

HCSF – Diagnostic des risques liés à l’immobilier

Les pouvoirs publics veulent encore une fois renforcer la règlementation de la location meublée touristique (type Airbnb). Ainsi, dans le cadre du projet de loi « engagement et proximité », actuellement en discussion au parlement, un amendement (adopté) propose que les collectivités, et particulièrement les communes, puissent fixer une limitation de durée de location comprise entre 60 et 120 jours par an. Ainsi, les maires disposeraient d’un outil plus efficient pour piloter leurs politiques locales du logement, surtout dans les zones tendues.

Pourtant, depuis la loi Elan de 2018, les propriétaires de logements meublés ne peuvent les louer plus de 120 jours par an dans les communes qui ont instauré un enregistrement de ces hébergements. Une mesure visiblement peu efficace puisque, selon la sénatrice, Marie-Pierre de la Gontrie, ces locations de type Airbnb encouragent les propriétaires à se détourner des modes de location classique. Rien qu’à Paris, il y a entre 20 000 et 30 000 logements qui sont ainsi « détournés ». Un problème que rencontrent toutes les grandes villes et les villes touristiques.

Pour l’Union nationale pour la promotion de la location de vacances (UNPLV), l’association qui regroupe notamment les principales plates-formes de location, cet amendement serait inefficace pour résoudre les problèmes de logement à Paris et dans les grandes villes. Et d’ajouter que le texte porterait gravement atteinte au droit de propriété et priverait les propriétaires de la possibilité d’améliorer leur pouvoir d’achat.

Affaire à suivre donc…

Projet de loi relatif à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique

Au décès de leur mère, quatre enfants étaient devenus propriétaires indivis d’un bien immobilier situé sur la commune de Cannes. La taxe d’habitation avait été établie, en raison de l’inoccupation des lieux, au nom de l’indivision successorale. Mais la taxe n’ayant pas été intégralement réglée, l’administration fiscale avait établi des mises en demeure, au titre des années 2005 à 2013, de payer la somme de 15 486,50 € à deux des quatre indivisaires. Les deux héritiers avaient contesté le fait de devoir régler la part de leurs coindivisaires et demandé, devant la justice, la décharge de l’obligation de payer ces sommes.

Après que leur demande ait été rejetée devant le tribunal administratif de Nice, les enfants ont formé un pourvoi devant le Conseil d’État. Appelée à se prononcer sur cette question, la haute juridiction administrative leur a donné raison. Les juges ont rappelé que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire et ne se présume pas. Ainsi, lorsque la taxe d’habitation a été établie au nom d’une indivision successorale, l’obligation de payer incombant à chaque indivisaire ne saurait excéder ses droits dans l’indivision, sauf si la solidarité a été expressément prévue. En clair, l’administration fiscale ne pouvait pas, pour recouvrer l’ensemble des impositions, demander à certains coindivisaires de payer la quote-part des autres.

Conseil d’État, 30 septembre 2019, n° 419384

Lors de la 11e conférence internationale de la Fédération française de l’assurance qui s’est tenue le 25 octobre dernier, les acteurs de l’assurance ont eu l’occasion d’échanger sur les principaux enjeux que la profession va devoir affronter dans les prochaines années. Parmi ces enjeux figure celui des taux bas et, par corollaire, de la bonne tenue des fonds en euros. En effet, ces supports d’investissement, que l’on rencontre notamment dans les contrats d’assurance-vie, sont en majeure partie composés d’obligations. Et les rendements de ces derniers sont de plus en plus mis sous pression. Difficile, dans ces conditions, pour les assureurs de contenter les épargnants en leur « garantissant » un taux d’intérêt attractif.

Face à cette problématique, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a demandé cette année encore aux assureurs d’amplifier leurs efforts dans deux directions : la baisse des taux d’intérêt servis sur les contrats d’assurance-vie et la diversification des produits. Pour ce faire, il encourage les compagnies d’assurance à inciter leurs cats à diversifier leurs placements et à innover en proposant des offres situées entre les produits en euros et les unités de compte. En outre, il a insisté sur le fait que les contrats d’assurance-vie devaient évoluer. Une évolution qui serait facilitée par les autorités de contrôle (ACPR) qui sont prêtes à soutenir les demandes d’aménagement de la règlementation, voire de la fiscalité de l’assurance-vie.

De son côté, le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, est également intervenu lors de cette conférence. Il a confirmé également que l’assurance-vie allait devoir muer, mais sans brutalité. Bien que la baisse du rendement soit certaine, les fonds en euros ont, selon lui, vocation à garder une place importante dans l’épargne des Français. Il appelle donc à ne pas croire aux discours alarmistes sur la mort du fonds en euros. Et le ministre a souligné qu’il refuserait toute proposition qui consisterait à remettre en cause la garantie sur le capital. Il encourage d’ailleurs les assureurs à promouvoir les fonds euro-croissance qui est, à ses yeux, un excellent concept.

Coup dur pour l’assurance-vie ! Un amendement (adopté) au projet de loi de finances pour 2020 envisage de soumettre les contrats d’assurance-vie souscrits avant le 1er janvier 1983 au régime « classique » de l’assurance-vie. Pour rappel, ces contrats jouissent d’un régime particulièrement favorable. En effet, en cas de rachat partiel ou total, les produits générés par le contrat sont totalement exonérés d’impôt, et ce quelle que soit la date à laquelle les primes ont été versées. Seuls sont appliqués des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Un avantage de taille !

Pour certains parlementaires, la remise en cause du régime fiscal attaché à ces contrats est nécessaire d’autant plus qu’il est possible, par le jeu de la co-souscription (c’est-à-dire par l’ajout d’un nouvel assuré), de faire perdurer le stock de ces anciens contrats qui étaient appelés à s’éteindre normalement au décès des assurés. En effet, les produits générés par les primes nouvellement versées sur ces contrats demeurent encore aujourd’hui exonérés d’impôt, ce qui est particulièrement dérogatoire au régime actuel !

Précisons toutefois que cette disposition ne s’appliquerait que pour l’avenir, c’est-à-dire seulement pour les produits afférents à des primes versées sur ces contrats à compter du 1er janvier 2020.

Les contribuables ont, en principe, jusqu’au 15 novembre prochain pour payer la taxe d’habitation sur leur résidence principale, voire secondaire.

Précision : les contribuables qui paient en ligne bénéficient d’un délai supplémentaire, allant jusqu’au 20 novembre.

Et cette année encore, la facture sera moins salée pour un certain nombre d’entre eux.

En effet, comme prévu par la dernière loi de finances, un dégrèvement de 65 % (30 % en 2018) va s’appliquer sur la taxe d’habitation de la résidence principale des contribuables dont le revenu fiscal de référence (RFR) de 2018 n’excède pas un certain seuil. Étant précisé que les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pour 2018 sont exclus de la mesure de faveur.

Ce seuil est fixé à 27 432 € pour la première part de quotient familial, majorés de 8 128 € pour chacune des deux demi-parts suivantes, puis de 6 096 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Exemple : un couple marié, sans enfants, soumis à imposition commune, bénéficie du dégrèvement de 65 % s’il n’a pas gagné plus de 43 688 € en 2018 (soit deux parts de quotient familial).

Afin d’éviter l’effet de seuil, un taux dégressif s’applique aux contribuables dont le RFR de 2018 n’excède pas 28 448 € pour la première part de quotient familial, majorés de 8 636 € pour chacune des deux demi-parts suivantes, puis de 6 096 € pour chaque demi-part supplémentaire.

À noter : le taux du dégrèvement sera porté de 65 à 100 % à partir de 2020.