Les pouvoirs publics veulent encore une fois renforcer la règlementation de la location meublée touristique (type Airbnb). Ainsi, dans le cadre du projet de loi « engagement et proximité », actuellement en discussion au parlement, un amendement (adopté) propose que les collectivités, et particulièrement les communes, puissent fixer une limitation de durée de location comprise entre 60 et 120 jours par an. Ainsi, les maires disposeraient d’un outil plus efficient pour piloter leurs politiques locales du logement, surtout dans les zones tendues.

Pourtant, depuis la loi Elan de 2018, les propriétaires de logements meublés ne peuvent les louer plus de 120 jours par an dans les communes qui ont instauré un enregistrement de ces hébergements. Une mesure visiblement peu efficace puisque, selon la sénatrice, Marie-Pierre de la Gontrie, ces locations de type Airbnb encouragent les propriétaires à se détourner des modes de location classique. Rien qu’à Paris, il y a entre 20 000 et 30 000 logements qui sont ainsi « détournés ». Un problème que rencontrent toutes les grandes villes et les villes touristiques.

Pour l’Union nationale pour la promotion de la location de vacances (UNPLV), l’association qui regroupe notamment les principales plates-formes de location, cet amendement serait inefficace pour résoudre les problèmes de logement à Paris et dans les grandes villes. Et d’ajouter que le texte porterait gravement atteinte au droit de propriété et priverait les propriétaires de la possibilité d’améliorer leur pouvoir d’achat.

Affaire à suivre donc…

Projet de loi relatif à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique

Au décès de leur mère, quatre enfants étaient devenus propriétaires indivis d’un bien immobilier situé sur la commune de Cannes. La taxe d’habitation avait été établie, en raison de l’inoccupation des lieux, au nom de l’indivision successorale. Mais la taxe n’ayant pas été intégralement réglée, l’administration fiscale avait établi des mises en demeure, au titre des années 2005 à 2013, de payer la somme de 15 486,50 € à deux des quatre indivisaires. Les deux héritiers avaient contesté le fait de devoir régler la part de leurs coindivisaires et demandé, devant la justice, la décharge de l’obligation de payer ces sommes.

Après que leur demande ait été rejetée devant le tribunal administratif de Nice, les enfants ont formé un pourvoi devant le Conseil d’État. Appelée à se prononcer sur cette question, la haute juridiction administrative leur a donné raison. Les juges ont rappelé que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire et ne se présume pas. Ainsi, lorsque la taxe d’habitation a été établie au nom d’une indivision successorale, l’obligation de payer incombant à chaque indivisaire ne saurait excéder ses droits dans l’indivision, sauf si la solidarité a été expressément prévue. En clair, l’administration fiscale ne pouvait pas, pour recouvrer l’ensemble des impositions, demander à certains coindivisaires de payer la quote-part des autres.

Conseil d’État, 30 septembre 2019, n° 419384

Lors de la 11e conférence internationale de la Fédération française de l’assurance qui s’est tenue le 25 octobre dernier, les acteurs de l’assurance ont eu l’occasion d’échanger sur les principaux enjeux que la profession va devoir affronter dans les prochaines années. Parmi ces enjeux figure celui des taux bas et, par corollaire, de la bonne tenue des fonds en euros. En effet, ces supports d’investissement, que l’on rencontre notamment dans les contrats d’assurance-vie, sont en majeure partie composés d’obligations. Et les rendements de ces derniers sont de plus en plus mis sous pression. Difficile, dans ces conditions, pour les assureurs de contenter les épargnants en leur « garantissant » un taux d’intérêt attractif.

Face à cette problématique, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a demandé cette année encore aux assureurs d’amplifier leurs efforts dans deux directions : la baisse des taux d’intérêt servis sur les contrats d’assurance-vie et la diversification des produits. Pour ce faire, il encourage les compagnies d’assurance à inciter leurs cats à diversifier leurs placements et à innover en proposant des offres situées entre les produits en euros et les unités de compte. En outre, il a insisté sur le fait que les contrats d’assurance-vie devaient évoluer. Une évolution qui serait facilitée par les autorités de contrôle (ACPR) qui sont prêtes à soutenir les demandes d’aménagement de la règlementation, voire de la fiscalité de l’assurance-vie.

De son côté, le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, est également intervenu lors de cette conférence. Il a confirmé également que l’assurance-vie allait devoir muer, mais sans brutalité. Bien que la baisse du rendement soit certaine, les fonds en euros ont, selon lui, vocation à garder une place importante dans l’épargne des Français. Il appelle donc à ne pas croire aux discours alarmistes sur la mort du fonds en euros. Et le ministre a souligné qu’il refuserait toute proposition qui consisterait à remettre en cause la garantie sur le capital. Il encourage d’ailleurs les assureurs à promouvoir les fonds euro-croissance qui est, à ses yeux, un excellent concept.

Coup dur pour l’assurance-vie ! Un amendement (adopté) au projet de loi de finances pour 2020 envisage de soumettre les contrats d’assurance-vie souscrits avant le 1er janvier 1983 au régime « classique » de l’assurance-vie. Pour rappel, ces contrats jouissent d’un régime particulièrement favorable. En effet, en cas de rachat partiel ou total, les produits générés par le contrat sont totalement exonérés d’impôt, et ce quelle que soit la date à laquelle les primes ont été versées. Seuls sont appliqués des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Un avantage de taille !

Pour certains parlementaires, la remise en cause du régime fiscal attaché à ces contrats est nécessaire d’autant plus qu’il est possible, par le jeu de la co-souscription (c’est-à-dire par l’ajout d’un nouvel assuré), de faire perdurer le stock de ces anciens contrats qui étaient appelés à s’éteindre normalement au décès des assurés. En effet, les produits générés par les primes nouvellement versées sur ces contrats demeurent encore aujourd’hui exonérés d’impôt, ce qui est particulièrement dérogatoire au régime actuel !

Précisons toutefois que cette disposition ne s’appliquerait que pour l’avenir, c’est-à-dire seulement pour les produits afférents à des primes versées sur ces contrats à compter du 1er janvier 2020.

Les contribuables ont, en principe, jusqu’au 15 novembre prochain pour payer la taxe d’habitation sur leur résidence principale, voire secondaire.

Précision : les contribuables qui paient en ligne bénéficient d’un délai supplémentaire, allant jusqu’au 20 novembre.

Et cette année encore, la facture sera moins salée pour un certain nombre d’entre eux.

En effet, comme prévu par la dernière loi de finances, un dégrèvement de 65 % (30 % en 2018) va s’appliquer sur la taxe d’habitation de la résidence principale des contribuables dont le revenu fiscal de référence (RFR) de 2018 n’excède pas un certain seuil. Étant précisé que les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pour 2018 sont exclus de la mesure de faveur.

Ce seuil est fixé à 27 432 € pour la première part de quotient familial, majorés de 8 128 € pour chacune des deux demi-parts suivantes, puis de 6 096 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Exemple : un couple marié, sans enfants, soumis à imposition commune, bénéficie du dégrèvement de 65 % s’il n’a pas gagné plus de 43 688 € en 2018 (soit deux parts de quotient familial).

Afin d’éviter l’effet de seuil, un taux dégressif s’applique aux contribuables dont le RFR de 2018 n’excède pas 28 448 € pour la première part de quotient familial, majorés de 8 636 € pour chacune des deux demi-parts suivantes, puis de 6 096 € pour chaque demi-part supplémentaire.

À noter : le taux du dégrèvement sera porté de 65 à 100 % à partir de 2020.

Depuis le 1er janvier 2018, les emprunteurs peuvent résilier chaque année (à la date anniversaire) le contrat qui assure leur crédit immobilier pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une possibilité qui n’emballe pas franchement les établissements bancaires qui captaient une bonne partie de ce marché.

Pour améliorer l’information des emprunteurs sur la procédure de résiliation de l’assurance-emprunteur, une proposition de loi prévoit notamment de fixer, pour éviter toute ambiguïté, une date unique de résiliation du contrat d’assurance, à savoir la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt par l’emprunteur.

En outre, les banques seraient tenues d’informer chaque année leurs cats, sur support papier ou numérique, de leur droit de résiliation et de la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt. En cas de non-respect de cette obligation, l’emprunteur pourrait exercer son droit au changement d’assurance-emprunteur à tout moment et la banque pourrait être sanctionnée au paiement d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 €.

Autre nouveauté envisagée, si la banque refusait le contrat d’assurance proposé par l’emprunteur, elle devrait, le cas échéant, préciser les documents manquants et expliquer en quoi les garanties du nouveau contrat ne sont pas équivalentes à l’ancien en apportant une réponse critère par critère, tels qu’ils figurent dans la fiche standardisée d’information.

Proposition de loi tendant à renforcer l’effectivité du droit au changement d’assurance emprunteur

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) a publié les résultats de la 13e édition de l’Observatoire nationale des taxes foncières. Cette étude nous apprend qu’en l’espace de 10 ans (2008 – 2018) la taxe foncière a bondi de 34,7 % alors même que les loyers n’ont progressé que de 9,34 % avec une inflation à 9,91 %. Autrement dit, la taxe foncière a progressé 3,7 fois plus rapidement que les loyers et 3,5 fois plus vite que l’inflation.

Pour 2019, bien que les taux semblent être stables, l’UNPI souligne que de nombreux propriétaires de biens immobiliers ont subi des opérations de réévaluation des valeurs locatives de grande ampleur (ces valeurs ayant été fixées la dernière fois en 1970). Par exemple, en Isère, certains contribuables ont reçu un courrier de l’administration fiscale leur indiquant une hausse (de 13 % en moyenne) de la base d’imposition de leur bien immobilier en raison de l’amélioration du niveau de confort de leur habitation. Une réévaluation réalisée, note l’UNPI, sans visite préalable et sans préavis. Cette augmentation de la taxe foncière est perçue, par l’UNPI, comme un moyen de compenser la suppression de la taxe d’habitation pour l’ensemble des Français.

À noter : par le biais du projet de loi de finances pour 2020, les pouvoirs publics prévoient d’engager des travaux préparatoires à la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation. Cette révision produira ses premiers effets sur l’imposition foncière à partir de 2026.

Le Président de l’UNPI, Christophe Demerson, appelle l’État et les collectivités territoriales représentées par leurs associations à un pacte de fiscalité avec les propriétaires. Ces derniers ne pouvant plus payer les divers ajustements budgétaires. Autre demande : le gel de la revalorisation annuelle générale des bases. Les propriétaires doivent être étroitement associés à la réforme prévue pour 2026. Par ailleurs, l’UNPI proposera une charte aux candidats aux élections municipales afin qu’ils s’engagent à geler la fiscalité de leur commune et de l’intercommunalité dont ils auront la charge.

Les notaires de France viennent de dévoiler les résultats d’une étude portant sur les nouveaux comportements des Français face à l’immobilier. Réalisée sur un échantillon national représentatif de 1 505 personnes, l’étude nous apprend que les Français changent en moyenne 5 fois de logement dans leur vie. Sachant que plus ils sont âgés, plus ils multipat les déménagements.

À noter que le désir de devenir propriétaire est la principale motivation des Français à changer de logement (40 % des personnes interrogées). Vient ensuite l’envie d’accéder à un meilleur logement (39 %), puis la nécessité de déménager en raison d’opportunités professionnelles ou d’études (34 %).

Pour 87 % des personnes interrogées, le fait de devenir propriétaire est perçu comme un moment enthousiasmant et un bon investissement. Et 72 % d’entre elles estiment que l’achat immobilier est absolument nécessaire avant la retraite. 43 % pensent même que l’on n’a pas vraiment réussi sa vie si l’on n’obtient pas le statut de propriétaire.

En moyenne, 32 ans est l’âge auquel est réalisée l’acquisition de la première résidence principale. Dans le détail, 71 % des Français déclarent avoir acquis leur résidence principale entre 25 et 40 ans, avec un pic d’acquisition qui se situe entre 25 et 30 ans.

Parmi les critères de choix d’un logement, 62 % des sondés accordent de l’importance à la taille, 56 % à la sécurité, 50 % au coût de la vie et 48 % à la proximité avec la nature.