Un compromis de vente d’un appartement avait été signé. Au moment de la conclusion définitive de la vente devant le notaire, l’acquéreur avait refusé de signer car l’acte authentique signalait l’existence d’une procédure en cours pour des nuisances diverses et répétées d’un copropriétaire, voisin de palier. Une information qui n’avait jamais été communiquée à l’acquéreur jusqu’alors. Par la suite, le vendeur avait assigné en justice l’acquéreur en paiement du montant de la clause pénale prévue dans l’acte de vente.

À noter : une clause pénale, prévue dans le compromis de vente, détermine à l’avance le montant de la sanction pécuniaire infligée à l’acquéreur qui n’exécuterait pas son engagement.

Saisis de cette affaire, les juges ont rejeté la demande du vendeur et prononcé la nullité de la promesse de vente. Une décision motivée par le fait que le consentement de l’acquéreur lors de la vente avait été vicié (par un dol, c’est-à-dire par des manœuvres frauduleuses ayant pour objet de tromper l’une des parties à l’acte sur un élément déterminant en vue d’obtenir son consentement). En effet, lors des visites de l’appartement, le vendeur avait assuré à l’acquéreur qu’il n’existait aucun problème de voisinage. Or, la tranquillité et la sécurité d’un logement étaient, pour l’acquéreur, des éléments déterminants pour tout achat immobilier.

Cassation civile 3e, 18 avril 2019, n° 17-24330

Après des mois de discussions, la loi Pacte vient enfin d’être publiée au Journal officiel. Une loi fleuve qui entend simplifier la vie des PME et qui a pour objectif de les aider à se développer. Une loi qui réforme également en profondeur les dispositifs d’épargne existants.

Les dispositifs d’épargne retraite refondus

L’épargne retraite fait l’objet de nombreux aménagements. En effet, la nouvelle loi crée le plan d’épargne retraite (PER), plan qui réunit des produits de retraite déjà existants comme le Perp, le contrat Madelin, le Perco et le contrat retraite de l’article 83.

Concrètement, le PER pourra être alimenté par :

– des versements volontaires de l’épargnant ;

– des versements provenant de la participation et de l’intéressement ou d’un compte épargne temps ;

– des versements obligatoires (PER entreprise).

En outre, ce nouveau produit permettra désormais la sortie de l’épargne retraite en capital, et non plus seulement en rente viagère.

Enfin, dans certains cas (décès du conjoint, invalidité, liquidation judiciaire…), les sommes qui y seront placées pourront être débloquées avant la liquidation de la retraite.

Reste maintenant aux pouvoirs publics à déterminer le régime fiscal attaché à ce nouveau type de placement.

L’assurance-vie désormais transférable

Autre mesure, la loi Pacte met en place la transférabilité des contrats d’assurance-vie. Concrètement, il s’agit de la possibilité de transférer tout ou partie des sommes épargnées sur un contrat vers un autre contrat souscrit ultérieurement chez le même assureur. Un transfert qui s’opérera sans perte de l’antériorité fiscale.

À noter : il sera également possible, dès 2022, de transférer l’épargne accumulée sur un contrat d’assurance-vie vers le nouveau Plan d’épargne retraite (PER) créé par la loi Pacte.

Un fonds eurocroissance modernisé

La baisse des taux obligataires a progressivement réduit les rendements offerts aux assurés sur les contrats d’assurance-vie en fonds euros. Pour tenter de capter de la performance, les fonds Eurocroissance, lancés en 2014, peuvent être une solution. En effet, ils ont pour vocation de réaffecter une partie de l’épargne de l’assurance-vie dans des compartiments ciblés comme les placements en actions. L’une de leurs caractéristiques étant qu’ils octroient une garantie du capital investi à l’issue d’une période de 8 ans (et non plus à tout moment comme pour les fonds en euros classiques). Cette garantie différée permet à l’assureur de gérer les actifs de façon plus performante grâce à un horizon de placement plus long. Et pour le souscripteur, l’espérance de rentabilité est accrue par rapport à celle d’un fonds en euros traditionnel.

Avec la loi Pacte, les fonds Eurocroissance sont simplifiés et rendus plus lisibles par l’affichage d’un rendement unifié pour tous les épargnants.

Le Plan d’épargne en actions relancé

Pour susciter l’intérêt des épargnants pour cette formule de placement, la loi Pacte rend le PEA-PME éligible aux nouveaux instruments du crowdfunding : les titres participatifs, les obligations à taux fixe, ainsi que les minibons.

Précision : tout comme une obligation, un titre participatif permet à l’investisseur de percevoir un intérêt et une prime de remboursement. Étant précisé que l’intérêt d’un tel titre est qu’il comporte une partie fixe et une partie variant selon les résultats de l’entreprise émettrice. Les minibons, quant à eux, sont des titres nominatifs comportant l’engagement de l’emprunteur de rembourser le capital, augmenté des intérêts, à échéance déterminée.

Par ailleurs, est rendue possible la souscription d’un plan d’épargne en actions (PEA) par un enfant majeur de 18 à 25 ans rattaché au foyer fiscal de ses parents. Opération impossible jusqu’à présent puisqu’il était interdit d’avoir plus de deux PEA par foyer fiscal.

Art. 71, 72, 89 et 90, loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, JO du 23

Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, le marché de l’immobilier connaît un ralentissement général au 1er trimestre 2019. Dans l’ancien, ce ralentissement se traduit par un prix moyen au m² signé de 3 427 €, soit + 0,6 % seulement sur les 3 premiers mois de l’année 2019. Un ralentissement causé notamment par une stagnation des prix des appartements (0,0 % à 3 877 € le m² signé) alors que le prix des maisons a connu une évolution de 1,5 % (2 938 € le m² signé). Dans le marché du neuf, les prix ont même reculé de 1,5 %, avec un prix moyen au m² signé de 4 361 €. Si le repli est général, il est plus rapide sur le marché des maisons (- 2,8 % à 2 450 € le m² signé) que sur celui des appartements (- 1,2 % à 5 113 € le m² signé).

Si le marché national est en berne, le baromètre a constaté toutefois des écarts de prix considérables entre les métropoles. Par exemple, pour les appartements dans l’ancien, Rennes a connu une augmentation à 2 chiffres (+ 11,3 % sur un an), avec un prix moyen de 3 798 € par m² signé. À l’inverse, le marché sur la ville de Bordeaux a accusé un net ralentissement avec une hausse de 4,7 % sur un an alors qu’en décembre 2018, les prix augmentaient encore à un rythme annuel supérieur à 10 %. Sur Paris, il a été constaté une augmentation des prix de 6 % sur un an, mais avec des prix signés qui n’ont que très peu crû au cours des 3 premiers mois de 2019 (+ 0,7 % à 10 341 € le m² signé).

Baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger, mars 2019

Un épargnant avait souscrit plusieurs contrats d’assurance-vie et désigné, par testament authentique, sa femme et ses enfants comme bénéficiaires des capitaux. Quelques années plus tard, il avait modifié les clauses bénéficiaires par avenant adressé aux assureurs en désignant sa femme et, à défaut, 3 de ses 5 filles. À son décès, conformément aux clauses bénéficiaires, les capitaux avaient été versés à son épouse.

S’estimant lésé, l’une des filles, écartée par la nouvelle désignation, avait assigné en justice sa mère, ses sœurs et les assureurs afin obtenir sa part de capitaux. À l’appui de sa demande, elle avait invoqué le fait qu’un testament ne peut être révoqué, en tout ou en partie, que par un testament postérieur ou par un acte devant notaire portant déclaration du changement de volonté. En clair, elle avait engagé une action en justice afin d’invalider les modifications des clauses bénéficiaires opérées par avenant.

Mais les juges n’ont pas fait droit à sa demande. Ils ont estimé que les avenants modificatifs étaient bien valables. En effet, pour eux, il n’est pas nécessaire de respecter un parallélisme des formes entre la voie choisie pour la désignation initiale et celle retenue pour la modification.

Cassation civile 1re, 3 avril 2019, n° 18-14640

Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits issus de la location. Cette exonération s’applique lorsque les pièces sont meublées et constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un salarié saisonnier). Condition supplémentaire, le loyer perçu par le bailleur doit être fixé dans des limites raisonnables.

Pour apprécier ce caractère « raisonnable », l’administration fiscale a récemment communiqué les plafonds annuels de loyer à ne pas dépasser pour l’année 2019. Ces plafonds, établis par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, s’élèvent à 187 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de France, et à 138 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.

BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 20 mars 2019

Comme chaque année, vous devrez bientôt souscrire une déclaration personnelle de revenus et la transmettre au service des impôts. Le calendrier de déclaration des revenus 2018 vient d’être annoncé.

Dates de déclaration

Les contribuables qui déclarent leurs revenus sous forme papier ont jusqu’au jeudi 16 mai 2019 à minuit pour déposer leur déclaration d’ensemble des revenus (formulaire n° 2042 et formulaires annexes). Attention, la déclaration papier n’est désormais admise que pour les personnes qui n’ont pas d’accès à internet ou qui résident en « zone blanche ».

Les contribuables qui déclarent leurs revenus par internet bénéficient, quant à eux, de délais supplémentaires variant selon leur département de résidence. La date limite est ainsi fixée au :– mardi 21 mai 2019 à minuit pour les départements n° 01 à 19 et les non-résidents ;– mardi 28 mai 2019 à minuit pour les départements n° 20 à 49 ;– mardi 4 juin 2019 à minuit pour les départements n° 50 à 974/976.

Précision : les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier taxable au 1er janvier 2019 excède 1,3 M€ doivent indiquer le détail et l’estimation des biens composant ce patrimoine sur une annexe n° 2042-IFI à la déclaration de revenus.

Le service de déclaration en ligne est ouvert depuis le mercredi 10 avril 2019. Une fois la déclaration des revenus effectuée, les avis d’imposition seront disponibles dans l’espace Particulier entre juillet et septembre prochain.

www.impots.gouv.fr

Depuis le 1er janvier 2018, tous les emprunteurs peuvent résilier chaque année (à la date anniversaire) le contrat qui assure leur crédit immobilier pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une faculté qui n’enchante évidemment pas les établissements bancaires qui, jusqu’à peu, captaient la quasi-totalité de ce marché.

Pour renforcer et mieux informer les consommateurs de cette nouvelle procédure de résiliation, une proposition de loi prévoit d’obliger les banques à informer chaque année leurs cats de la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt (date à prendre en compte pour la résiliation). À défaut de communication, l’emprunteur serait en droit de changer d’assurance-emprunteur à tout moment. Et la banque fautive serait sanctionnée par une amende de 1 500 €. En outre, il serait prévu d’afficher les décisions de justice prononcées à l’encontre des prêteurs condamnés (façon « name and shame »).