Il arrive souvent, notamment après une succession, que la propriété d’un bien soit « démembrée ». Le droit de propriété du bien est alors réparti entre un nu-propriétaire, qui a le droit d’en disposer, et un usufruitier, qui a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il dégage.

À ce titre, la loi prévoit que lorsque la propriété d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel est démembrée, l’usufruitier ne peut pas le donner en location sans l’accord du nu-propriétaire. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice l’annulation du bail.

Précision : lorsque le nu-propriétaire ne donne pas son accord, l’usufruitier peut toutefois être autorisé par le juge à conclure seul le bail.

Cette règle s’applique également pour le renouvellement d’un bail commercial ainsi que pour la conclusion d’un avenant. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire récente. L’usufruitière d’un local commercial donné à bail à une société avait consenti à cette dernière, en contrepartie de travaux qu’elle avait réalisés à ses frais, une dispense de paiement des loyers pendant quelques années, ainsi qu’une réduction de moitié du montant du loyer pendant les années suivantes. Cette dispense et cette réduction avaient été formalisées par un avenant au contrat de bail. Or, les filles de l’usufruitière, qui étaient nues-propriétaires du local, avaient contesté la validité de cet avenant car il avait été signé sans leur accord. Les juges leur ont donné raison et ont donc déclaré nul l’avenant. Résultat : la société ne pouvait pas bénéficier de la dispense de paiement et de la réduction du montant du loyer qu’il prévoyait.

Cassation civile 3e, 14 mars 2019, n° 17-27560

Comme chaque année à la même époque, l’observatoire Clameur a publié son étude sur la conjoncture du marché locatif privé. Dans sa version 2018, cette étude nous apprend notamment que l’année dernière, les loyers de marché (loyers mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle) ont progressé de 1,4 %, soit à un rythme inférieur à celui de l’inflation. L’observatoire explique ce phénomène par plusieurs facteurs :– la montée du chômage ;– la diminution des revenus (retraités, fonctionnaires, agriculteurs…) qui pèsent sur le pouvoir d’achat des candidats à la location ;– la faible revalorisation des aides personnelles au logement et le durcissement de leurs conditions d’octroi ;– la reprise, depuis 2015, de l’accession et de la primo-accession à la propriété.

Autre information, selon les auteurs de l’étude, dans 70 % des villes de plus de 148 000 habitants, les loyers ont baissé ou augmenté moins vite que l’inflation depuis 2013. Et en 2018, les loyers ont même baissé dans 25 % de ces villes (Nîmes, Lille, Nantes, Strasbourg, Montpellier) alors que le rythme de l’inflation s’est nettement redressé.

Enfin, Clameur a constaté que l’effort d’amélioration et d’entretien du parc locatif privé s’est considérablement réduit. Depuis 2014, 15,4 % seulement des logements remis en location ont bénéficié de travaux d’amélioration (thermique notamment). Ce pourcentage était de 23,4 % entre 1998 et 2013. Et en 2018, il s’est encore affaibli pour tomber à 13,3 %.

Observatoire Clameur – La conjoncture du marché locatif privé en 2018

Après une procédure de divorce, l’ex-épouse avait occupé l’appartement détenu en indivision avec son ex-mari pendant plus d’une dizaine d’années sans avoir versé d’indemnité d’occupation. Rappelons que cette dernière est destinée à compenser la perte des fruits et revenus que le bien indivis pourrait procurer à l’indivision. De plus, l’ex-épouse n’avait pas facilité les opérations pour procéder à la vente du bien immobilier. Par exemple, elle n’avait répondu à aucune lettre du notaire lui demandant de procéder ou de laisser procéder aux diagnostics immobiliers nécessaires. C’est pour toutes ces raisons que l’ex-mari avait fait appel à la justice pour demander l’expulsion de son ex-épouse du logement.

Saisie du litige, la cour d’appel avait condamné l’ex-épouse à libérer les lieux sous astreinte pour trouble manifestement excessif. Cette dernière avait alors formé un pourvoi en cassation. Pour elle, il n’y avait pas de trouble manifestement excessif pour 3 raisons : l’occupation du logement n’avait pas empêché la vente du bien, le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation n’avait pas privé son ex-mari de son droit de jouissance du bien immobilier et le paiement de cette indemnité, fixée judiciairement, n’avait pas été réclamé par ce dernier.

Appelée à se prononcer à son tour, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de l’ex-épouse et a rappelé que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, mais dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires, en l’occurrence son ex-mari. Et elle a souligné que le maintien dans les lieux de l’ex-épouse était incompatible avec les droits de son ex-mari sur l’immeuble indivis. La mesure d’expulsion était donc bel et bien justifiée.

Cassation civile 1re, 30 janvier 2019, n° 18-12403

L’investissement socialement responsable (ISR) est de plus en plus prisé par les investisseurs. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le marché de l’ISR a progressé de 12 % en 2017 pour atteindre 310 Md€. Des chiffres qui montrent que les épargnants sont de plus en plus sensibles à cette nouvelle façon d’investir dans des entreprises « vertueuses » faisant preuve d’une certaine éthique.

Précision : l’ISR consiste pour un investisseur (particulier ou professionnel de la gestion financière) qui le pratique à intégrer dans sa sélection de produits financiers (telles que les actions, les obligations) différents critères environnementaux, sociaux ou de gouvernance.

Pour flécher l’épargne populaire des Français vers cette forme de finance plus respectueuse, une proposition de loi, adoptée récemment en 1re lecture par l’Assemblée nationale, vise à contraindre, à compter du 1er janvier 2020, les établissements financiers (banques, assureurs…) à publier une fois par an, en annexe à leurs comptes annuels ou dans leur rapport de gestion, pour chaque État ou territoire, des informations détaillées sur les financements de projets, de prêts bilatéraux ou syndiqués, la détention ou l’achat de titres d’entreprises se livrant à des activités d’exploration et d’exploitation des hydrocarbures et du charbon.

En outre, le texte prévoit que ces mêmes établissements ainsi que la Caisse des dépôts et consignations ne puissent plus investir les sommes déposées par les épargnants sur les livrets réglementés dans des titres de capital ou des titres de créance d’entreprises se livrant à ces activités d’exploration et d’exploitation des hydrocarbures et du charbon.

Proposition de loi en faveur de la transparence dans l’utilisation de l’épargne populaire en matière énergétique, enregistrée à la Présidence de l’Assemblée nationale le 23 janvier 2019

Lorsqu’ils sont transmis par donation ou par héritage, les biens ruraux (terres, bâtiments) loués par bail à long terme (ou par bail cessible hors du cadre familial) à un exploitant bénéficient d’une exonération partielle de droits de mutation. Ainsi, ces biens sont exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur lorsque celle-ci n’excède pas un montant qui vient d’être porté à 300 000 €. Auparavant, il était de 101 897 €. Au-delà de 300 000 €, l’exonération est de 50 % seulement. Cette limite s’appréciant au niveau de chaque bénéficiaire.

Précision : ce nouveau seuil de 300 000 € s’applique aux donations consenties et aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2019.

Mais attention, cette exonération s’applique à condition que le(s) donataire(s) ou l’(les)héritier(s) reste(nt) propriétaire(s) des biens qu’il(s) a(ont) reçus pendant au moins 5 ans. Si cette condition n’est pas respectée, l’exonération est remise en cause et l’(les) intéressés doit(vent) verser au fisc les droits correspondants majorés des intérêts de retard.

Sachant toutefois que la remise en cause de l’exonération fiscale est limitée aux seules parcelles qui ont été cédées dans les 5 ans. C’est ce que la Cour de cassation avait décidé dans un arrêt du 10 juillet 2018. Et bonne nouvelle : l’administration fiscale vient d’intégrer cette solution dans sa doctrine. Jusqu’alors, elle considérait que la remise en cause devait s’appliquer à l’ensemble des biens reçus.

Précision : lorsque la donation est consentie au profit du locataire lui-même, le bail doit avoir une ancienneté d’au moins 2 ans.

Bofip du 1er mars 2019

À en croire les derniers chiffres publiés par la Caisse nationale d’assurance vieillesse (Cnav), l’âge moyen de départ à la retraite (régime général) en France, en 2018, a augmenté pour atteindre 62,7 ans, soit 2 mois de plus qu’en 2017. Un âge moyen qui a grimpé d’ailleurs à 63 ans pour les femmes. Ces dernières devant souvent travailler davantage en raison d’une carrière professionnelle plus heurtée que celle des hommes. L’âge moyen des retraités est également en hausse : 74,3 ans (74,1 ans en 2017).

La Cnav nous livre d’autres informations : au 31 décembre 2018, le nombre de retraités bénéficiant d’une pension de retraite du régime général s’est élevé à 14,35 millions. Et l’année dernière, le nombre de nouveaux retraités a augmenté de 5,3 % par rapport à 2017 pour atteindre 666 423 personnes.

Précision : les départs en retraite anticipé « longue carrière » ont été chiffrés à 150 049 en 2018. Sachant que 98 % de ces nouveaux retraités ont un âge compris entre 60 ans et 62 ans.

Par ailleurs, le montant mensuel moyen de la pension de base servi pour une carrière complète au régime général, en 2018, est de 1 057 € (1 053 € en 2017). Étant précisé qu’un peu plus de 19 % des retraités bénéficient également d’une pension de réversion.

Les chiffres clés 2018 de l’Assurance retraite

Un particulier avait demandé à un établissement bancaire un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier. Pour constituer son dossier, la banque lui avait demandé notamment la fourniture de relevés de compte de son établissement bancaire actuel, d’un avis d’imposition ainsi qu’une fiche de renseignement de solvabilité. Sur ces documents, l’emprunteur avait indiqué qu’il exerçait une activité d’artisan dans le domaine du ramonage et de la couverture et qu’il déclarait 30 691 € de revenus agricoles. Malgré cette incohérence flagrante entre l’activité professionnelle et la catégorie des revenus déclarés par l’emprunteur, la banque lui avait accordé un prêt de 126 000 €.

Ce n’est quasiment qu’un an plus tard que la banque, à l’occasion d’un contrôle interne, s’apercevait de la supercherie : les documents fournis par l’emprunteur étaient inexacts voire falsifiés pour certains. La banque avait donc décidé de faire jouer une clause des conditions générales du contrat de prêt. Une clause qui prévoit que le prêt devient « immédiatement et de plein droit exigible par anticipation sans que le prêteur ait à remplir une formalité judiciaire quelconque » notamment dans le cas de la « fourniture de renseignements inexacts sur la situation de l’emprunteur dès lors que ces renseignements étaient nécessaires à la prise de décision du prêteur ». Malgré cette sanction, l’emprunteur avait refusé de rembourser la somme de 126 000 €. La banque n’avait pas eu d’autres choix que de porter l’affaire en justice.

Devant les juges, l’emprunteur avait demandé que la clause du contrat sur laquelle s’appuyait la banque pour demander le remboursement du prêt soit jugée non écrite. Selon lui, cette dernière était abusive notamment au regard du Code de la consommation car elle créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La Cour de cassation n’a pas fait droit à sa demande, estimant que la clause n’était en aucune façon abusive. En effet, les juges ont souligné notamment que le champ d’application de la clause était limité puisqu’il ne permettait à la banque de rompre le contrat que si les renseignements fournis par l’emprunteur étaient inexacts. Des renseignements nécessaires à la décision d’octroi du crédit.

Cassation civile 1re, 9 janvier 2019, n° 17-22581