La désignation du bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie réalisée par testament peut être modifiée ensuite par avenant au contrat.
Un épargnant avait souscrit plusieurs contrats d’assurance-vie et désigné, par testament authentique, sa femme et ses enfants comme bénéficiaires des capitaux. Quelques années plus tard, il avait modifié les clauses bénéficiaires par avenant adressé aux assureurs en désignant sa femme et, à défaut, 3 de ses 5 filles. À son décès, conformément aux clauses bénéficiaires, les capitaux avaient été versés à son épouse.
S’estimant lésé, l’une des filles, écartée par la nouvelle désignation, avait assigné en justice sa mère, ses sœurs et les assureurs afin obtenir sa part de capitaux. À l’appui de sa demande, elle avait invoqué le fait qu’un testament ne peut être révoqué, en tout ou en partie, que par un testament postérieur ou par un acte devant notaire portant déclaration du changement de volonté. En clair, elle avait engagé une action en justice afin d’invalider les modifications des clauses bénéficiaires opérées par avenant.
Mais les juges n’ont pas fait droit à sa demande. Ils ont estimé que les avenants modificatifs étaient bien valables. En effet, pour eux, il n’est pas nécessaire de respecter un parallélisme des formes entre la voie choisie pour la désignation initiale et celle retenue pour la modification.
Cassation civile 1re, 3 avril 2019, n° 18-14640
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L’administration fiscale a récemment publié les limites d’exonération d’impôt pour la location d’une partie de la résidence du bailleur.
Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits issus de la location. Cette exonération s’applique lorsque les pièces sont meublées et constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un salarié saisonnier). Condition supplémentaire, le loyer perçu par le bailleur doit être fixé dans des limites raisonnables.
Pour apprécier ce caractère « raisonnable », l’administration fiscale a récemment communiqué les plafonds annuels de loyer à ne pas dépasser pour l’année 2019. Ces plafonds, établis par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, s’élèvent à 187 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de France, et à 138 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 20 mars 2019
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Comme la loi l’exige désormais, nous avons déclaré au greffe du tribunal de commerce les « bénéficiaires effectifs » de notre société, donc les 2 associés qui détiennent plus de 25 % de son capital. Or, ces 2 associés, qui détenaient chacun 30 % du capital, viennent d’acquérir des parts sociales supplémentaires et voient leur participation au capital portée à 35 %. Du coup, faut-il modifier la déclaration faite au greffe ?
En principe, oui, car une déclaration modificative doit être souscrite en cas de changement affectant le(s) bénéficiaire(s) effectif(s). Toutefois, si l’on se réfère à la notice que les greffes ont établie pour remplir le formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs, lorsque le pourcentage du capital détenu par un bénéficiaire effectif est modifié, une nouvelle déclaration n’est nécessaire que si les modalités du contrôle exercé sur la société par ce dernier s’en trouvent modifiées de manière « substantielle ». Ce qui est le cas, selon la notice, lorsque l’associé concerné devient majoritaire ou, à l’inverse, minoritaire. Mais dans votre situation, la modification est-elle considérée comme substantielle ? Le mieux est de vous renseigner auprès de votre greffe.
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Les fonds thématiques peuvent constituer une solution intéressante pour contrer l’effet de la baisse des rendements des fonds en euros.
Les fonds thématiques sont de plus en plus mis en avant par les sociétés de gestion et les établissements financiers. En effet, dans le contexte actuel, cette forme d’investissement peut constituer un bon moyen de diversifier son portefeuille et de profiter de leviers de performance. Présentation.
Un fonds thématique, c’est quoi ?
Un fonds thématique est un fonds qui investit, sur le long terme, le fruit de sa collecte dans une « mégatendance ». Il peut s’agir, par exemple, du secteur de la santé, de la robotique, du changement climatique, de la mobilité et des transports ou encore de la transition énergétique. Concrètement, la viabilité d’un fonds thématique repose sur l’identification d’une tendance émergente. Pour qu’elle soit considérée comme telle, elle doit généralement posséder trois caractéristiques :- avoir des impacts forts sur l’économie ;- offrir des applications aux entreprises ;- disposer au minimum d’une durée de vie de 10 à 15 ans.
La sélection des valeurs
En pratique, dans un fonds thématique, le gérant va tenter d’identifier les « phénomènes » porteurs de croissance, puis de sélectionner, dans ces univers, les valeurs boursières qui seront le plus susceptibles de générer une performance pérenne. Sachant que les fonds thématiques sont construits de façon très transversale afin de mieux traverser les différents cycles économiques et d’être affectés le moins possible par les inévitables soubresauts des marchés financiers.
Pour la sélection des valeurs, le gérant procède comme pour un fonds traditionnel. Il évalue la valeur des sociétés en analysant leurs données, comme les bénéfices ou le chiffre d’affaires. Il utilise également des ratios financiers spécifiques (le bénéfice par action, la capitalisation boursière, le price earning ratio, le rendement boursier…) permettant d’évaluer rapidement la valeur et le potentiel d’une action, en prenant en compte l’étendue du prix du titre et une mesure de performance.Comment investir ?Les fonds thématiques ne sont pas l’apanage des professionnels de la finance. Les particuliers peuvent, eux aussi, acquérir des parts de ces supports d’investissement. Des supports d’investissement qu’il est possible de loger dans un compte-titres ordinaire, un plan d’éparge en actions ou encore un contrat d’assurance-vie multisupport via des unités de compte.
Quelle performance ?
Se positionner sur un courant porteur n’est pas forcément un gage de réussite ni une manière de se protéger contre la volatilité des marchés financiers. Globalement, les fonds thématiques sans quand même plus risqués que les actifs habituels (monétaires, obligations…). Mais, en contrepartie, ils offrent des performances pouvant dépasser les 10 % pour les meilleurs (performances annualisées sur 3 ans).
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Le gouvernement a communiqué les dates limites de déclaration des revenus 2018.
Comme chaque année, vous devrez bientôt souscrire une déclaration personnelle de revenus et la transmettre au service des impôts. Le calendrier de déclaration des revenus 2018 vient d’être annoncé.
Dates de déclaration
Les contribuables qui déclarent leurs revenus sous forme papier ont jusqu’au jeudi 16 mai 2019 à minuit pour déposer leur déclaration d’ensemble des revenus (formulaire n° 2042 et formulaires annexes). Attention, la déclaration papier n’est désormais admise que pour les personnes qui n’ont pas d’accès à internet ou qui résident en « zone blanche ».
Les contribuables qui déclarent leurs revenus par internet bénéficient, quant à eux, de délais supplémentaires variant selon leur département de résidence. La date limite est ainsi fixée au :– mardi 21 mai 2019 à minuit pour les départements n° 01 à 19 et les non-résidents ;– mardi 28 mai 2019 à minuit pour les départements n° 20 à 49 ;– mardi 4 juin 2019 à minuit pour les départements n° 50 à 974/976.
Précision : les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier taxable au 1er janvier 2019 excède 1,3 M€ doivent indiquer le détail et l’estimation des biens composant ce patrimoine sur une annexe n° 2042-IFI à la déclaration de revenus.
Le service de déclaration en ligne est ouvert depuis le mercredi 10 avril 2019. Une fois la déclaration des revenus effectuée, les avis d’imposition seront disponibles dans l’espace Particulier entre juillet et septembre prochain.
www.impots.gouv.fr
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Pour améliorer l’information des consommateurs sur la procédure de résiliation de l’assurance-emprunteur, une proposition de loi prévoit notamment d’imposer aux banques d’informer chaque année les emprunteurs de la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.
Depuis le 1er janvier 2018, tous les emprunteurs peuvent résilier chaque année (à la date anniversaire) le contrat qui assure leur crédit immobilier pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une faculté qui n’enchante évidemment pas les établissements bancaires qui, jusqu’à peu, captaient la quasi-totalité de ce marché.
Pour renforcer et mieux informer les consommateurs de cette nouvelle procédure de résiliation, une proposition de loi prévoit d’obliger les banques à informer chaque année leurs cats de la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt (date à prendre en compte pour la résiliation). À défaut de communication, l’emprunteur serait en droit de changer d’assurance-emprunteur à tout moment. Et la banque fautive serait sanctionnée par une amende de 1 500 €. En outre, il serait prévu d’afficher les décisions de justice prononcées à l’encontre des prêteurs condamnés (façon « name and shame »).
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Lorsque la propriété d’un local est démembrée, l’usufruitier ne peut pas, sans l’accord du nu-propriétaire, conclure ou renouveler un bail commercial portant sur ce local, ni même signer un avenant au contrat de bail.
Il arrive souvent, notamment après une succession, que la propriété d’un bien soit « démembrée ». Le droit de propriété du bien est alors réparti entre un nu-propriétaire, qui a le droit d’en disposer, et un usufruitier, qui a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il dégage.
À ce titre, la loi prévoit que lorsque la propriété d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel est démembrée, l’usufruitier ne peut pas le donner en location sans l’accord du nu-propriétaire. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice l’annulation du bail.
Précision : lorsque le nu-propriétaire ne donne pas son accord, l’usufruitier peut toutefois être autorisé par le juge à conclure seul le bail.
Cette règle s’applique également pour le renouvellement d’un bail commercial ainsi que pour la conclusion d’un avenant. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire récente. L’usufruitière d’un local commercial donné à bail à une société avait consenti à cette dernière, en contrepartie de travaux qu’elle avait réalisés à ses frais, une dispense de paiement des loyers pendant quelques années, ainsi qu’une réduction de moitié du montant du loyer pendant les années suivantes. Cette dispense et cette réduction avaient été formalisées par un avenant au contrat de bail. Or, les filles de l’usufruitière, qui étaient nues-propriétaires du local, avaient contesté la validité de cet avenant car il avait été signé sans leur accord. Les juges leur ont donné raison et ont donc déclaré nul l’avenant. Résultat : la société ne pouvait pas bénéficier de la dispense de paiement et de la réduction du montant du loyer qu’il prévoyait.
Cassation civile 3e, 14 mars 2019, n° 17-27560
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Selon l’observatoire Clameur, dans 70 % des villes de plus de 148 000 habitants, les loyers ont baissé ou augmenté moins vite que l’inflation depuis 2013.
Comme chaque année à la même époque, l’observatoire Clameur a publié son étude sur la conjoncture du marché locatif privé. Dans sa version 2018, cette étude nous apprend notamment que l’année dernière, les loyers de marché (loyers mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle) ont progressé de 1,4 %, soit à un rythme inférieur à celui de l’inflation. L’observatoire explique ce phénomène par plusieurs facteurs :– la montée du chômage ;– la diminution des revenus (retraités, fonctionnaires, agriculteurs…) qui pèsent sur le pouvoir d’achat des candidats à la location ;– la faible revalorisation des aides personnelles au logement et le durcissement de leurs conditions d’octroi ;– la reprise, depuis 2015, de l’accession et de la primo-accession à la propriété.
Autre information, selon les auteurs de l’étude, dans 70 % des villes de plus de 148 000 habitants, les loyers ont baissé ou augmenté moins vite que l’inflation depuis 2013. Et en 2018, les loyers ont même baissé dans 25 % de ces villes (Nîmes, Lille, Nantes, Strasbourg, Montpellier) alors que le rythme de l’inflation s’est nettement redressé.
Enfin, Clameur a constaté que l’effort d’amélioration et d’entretien du parc locatif privé s’est considérablement réduit. Depuis 2014, 15,4 % seulement des logements remis en location ont bénéficié de travaux d’amélioration (thermique notamment). Ce pourcentage était de 23,4 % entre 1998 et 2013. Et en 2018, il s’est encore affaibli pour tomber à 13,3 %.
Observatoire Clameur – La conjoncture du marché locatif privé en 2018
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Riverain d’un chemin d’exploitation qui dessert plusieurs parcelles agricoles, j’ai souhaité en interdire l’accès aux promeneurs. Mais confronté à la résistance d’une association de randonneurs, je me vois contraint d’agir en justice pour demander l’interdiction de l’accès du chemin au public. Les autres riverains doivent-ils se joindre à moi pour saisir la justice ?
Non, car s’il s’agit vraiment d’un chemin d’exploitation, il est présumé, sauf existence de titres, appartenir aux propriétaires riverains. L’usage d’un tel chemin, commun aux riverains, peut valablement être interdit au public. Et selon les juges, chacun d’entre eux a le droit d’agir seul en vue d’en interdire l’accès aux non-riverains. En effet, les chemins d’exploitation ne sont pas régis par les règles de l’indivision, lesquelles exigent une majorité des 2/3 pour prendre des actes concernant les biens indivis (l’unanimité pour prendre des actes de disposition tels que la vente d’un bien indivis).
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Il est possible d’acquérir un bien en résidence service sur le marché secondaire.
Investir dans une résidence service (logement pour étudiants, touristes ou personnes âgées) est souvent proposé aux épargnants qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires. Généralement, ce type d’investissement concerne des logements vendus neufs. Pourtant, depuis quelques années, un marché secondaire se développe.
Les atouts du marché secondaire
Acquérir un bien immobilier de « seconde main » présente certains avantages. D’une part, le prix d’acquisition est moins élevé (décote de 20 à 30 %) que celui d’un bien acquis sur plan. Ce qui procure, à loyers constants, une rentabilité accrue par rapport au neuf. D’autre part, étant donné que la résidence service fait déjà l’objet d’une exploitation, l’investisseur va pouvoir percevoir des revenus dès l’acquisition. Sans compter que ce type d’investissement immobilier permet de bénéficier d’un statut fiscal avantageux.
Mais attention, tous les biens et exploitants de ces résidences ne se valent pas. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels connaissant ce marché très particulier. Ces derniers analyseront notamment la qualité du bien immobilier et le sérieux de l’exploitant de la résidence, la viabilité économique du montage, la localisation, le taux de remplissage, le nombre d’incidents de paiement et les termes du bail commercial.
Le statut de LMNP
Acquérir un logement dans une résidence service place l’investisseur sous le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut lui permet notamment d’imputer les déficits d’exploitation sur les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels qu’il réalise au cours de la même année et des 10 années suivantes.
En plus, le statut de LMNP rend possible l’amortissement du bien immobilier. Le but étant de pouvoir déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement équivalant à la dépréciation théorique de l’immeuble. Ce régime permet aussi de déduire certaines charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).
Précision importante, en investissant dans un bien de seconde main, le loueur en meublé non professionnel ne peut pas bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. En effet, ce dernier s’applique uniquement aux investissements dans le neuf. Rappelons que le Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements).
Attention : les loueurs en meublé non professionnels imposables selon le régime micro-BIC (recettes inférieures à 70 000 €) ne peuvent ni constater un déficit ni déduire d’amortissement ou de charges. Leur revenu imposable est déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.
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