Deux personnes mariées sous le régime de la communauté réduite aux acquêts avait acquis ensemble un bien immobilier. Une partie du prix de vente avait été acquittée par des fonds propres des époux et le reliquat par le biais d’un crédit immobilier. Des années plus tard, ce couple avait engagé une procédure de divorce. Le juge avait alors considéré que leur ancienne résidence principale était un bien propre de l’épouse car elle avait contribué à son financement davantage que la communauté. En l’occurrence, elle avait apporté une somme de 60 979,61 € sur un prix de vente global de 136 981,26 €. La communauté ayant contribué à hauteur de 60 756,75 € et l’époux de 15 244,90 € seulement.

S’opposant à cette décision, l’ex-mari avait décidé de porter l’affaire en justice pour faire reconnaître la nature commune de la résidence. Selon lui, le juge n’avait pas pris en compte dans le calcul le montant de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt qui avait été réglée par des fonds communs. Ce qui aurait conduit à qualifier le logement de bien commun puisque le financement de la communauté aurait été ainsi supérieur à celui de l’épouse.

À noter : l’indemnité de remboursement anticipé d’un prêt ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Faux, répond la Cour de cassation. Pour évaluer la contribution de la communauté au financement d’un bien immobilier, seules les sommes ayant servi à payer une partie du prix et des frais d’acquisition doivent être prises en compte. L’indemnité de remboursement anticipé du prêt, constitutive d’une charge de jouissance supportée par la communauté, ne peut pas être assimilée à des frais d’acquisition.

Cassation civile 1re, 7 novembre 2018, n° 17-25965

L’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) vient de publier une étude qui s’intéresse à l’évolution de la part des ménages propriétaires de leur logement en France. Cette étude nous apprend notamment que 58 % d’entre eux sont, en 2014, propriétaires de leur résidence principale. Un nombre en progression puisqu’ils étaient 43 % en 1968. Dans le détail, la part des ménages propriétaires, entre 1968 et 2014, a augmenté de 8 points en Occitanie et jusqu’à 18 points en Normandie. À l’inverse, certaines régions, comme la Bretagne et la Nouvelle-Aquitaine, ont connu les plus faibles hausses. En Île-de-France, bien que le part des propriétaires soit en légère augmentation et se soit rapprochée de la moyenne nationale (57,8 %), celle-ci reste très inférieure (47,4 %) aux niveaux observés dans les autres régions.

Par ailleurs, l’Insee a également pu constater que la part des propriétaires variait avec l’âge. Ainsi, les ménages dont l’un des membres a au moins 60 ans sont généralement propriétaires de leur logement tant en 2014 qu’en 1968. Étant précisé que la part de propriétaires chez ces ménages a augmenté de 19 points en une cinquantaine d’années, soit la plus forte hausse. Pour les ménages les plus jeunes, la part des propriétaires est faible et relativement stable sur la période 1968-2014 (entre 6 % et 8 %). Sans surprise, ce sont surtout les catégories sociales les plus aisées dans lesquelles la part de propriétaires a le plus augmenté : +23 points pour les cadres et +21 points pour les professions intermédiaires.

Insee Focus n° 132 du 13 novembre 2018

Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2019, les amendements continuent d’affluer. Et l’un d’entre eux concerne le dispositif Censi-Bouvard. Censé prendre fin au 31 décembre 2018, cet amendement propose de proroger (en l’état !) le dispositif jusqu’au 31 décembre 2021.

Rappelons que le dispositif Censi-Bouvard permet à certains loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements). Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les contribuables (personnes physiques) doivent acquérir des logements neufs ou réhabilités situés dans des établissements accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées ou des résidences avec services pour étudiants.

En pratique, les pouvoirs publics justifient cette nouvelle prorogation par le fait de vouloir répondre à l’accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées ; accroissement dû, d’une part, à l’augmentation importante des populations ayant accès à l’enseignement supérieur (+ 300 000 par an) et, d’autre part, à la transition démographique qui se traduit par une population de personnes âgées de 60 ans et plus de l’ordre de 22,3 millions en 2060, avec un pic en 2035.

Projet de loi de finances pour 2019, amendement n° II-CF974 du 31 octobre 2018 (adopté) et amendement n° II-2624 du 15 novembre 2018 (adopté)

En plein examen du projet de loi de finances pour 2019, le gouvernement vient de faire adopter un amendement prévoyant un nouveau dispositif de défiscalisation en immobilier. Un dispositif qui s’appliquerait aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

Précision : les zones concernées par le dispositif seront précisées ultérieurement par arrêté ministériel. Selon les déclarations du ministre Jua Denormandie, le dispositif porterait à la fois sur les 222 communes du plan Action cœur de ville et celles qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Concrètement, les contribuables qui feraient l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer dans ces zones entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui effectueraient des travaux d’amélioration pourraient bénéficier d’une réduction d’impôt. Sachant que ces travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

À noter : les travaux d’amélioration éligibles seraient définis par décret.

La réduction d’impôt serait calculée selon les mêmes modalités que le dispositif Pinel. Rappelons que le taux de réduction du Pinel est calculé sur le prix de revient du logement (dans certaines limites) et varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).

Projet de loi de finances pour 2019, amendement n° II-1926 du 9 novembre 2018 (adopté)

Comme chaque année à la même période, le centre national du cinéma et de l’image animée a dévoilé la liste des Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) agréées en 2018 pour les investissements de 2019. Cette année, ce sont 12 sociétés qui pourront lever une enveloppe de 63,07 millions d’euros. Une collecte qui pourra être réalisée auprès des particuliers jusqu’au 31 décembre 2018.

Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans.

Centre national du cinéma et de l’image animée – Campagne Sofica 2018

Le projet de loi de finances pour 2019 poursuit l’effort de simplification en faveur des transmissions d’entreprise en assouplissant, par voie d’amendements, le pacte Dutreil.

Rappelons que ce dispositif permet d’exonérer de droits d’enregistrement les transmissions à titre gratuit (succession ou donation) de parts ou d’actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à hauteur de 75 % de leur valeur. Pour en bénéficier, les titres transmis doivent notamment avoir fait l’objet d’un engagement collectif de conservation d’au moins 2 ans, en cours au jour de la transmission, pris par le défunt ou le donateur, avec un ou plusieurs autres associés.

Les seuils de détention

Actuellement, l’engagement collectif doit porter sur au moins 34 % des droits financiers et des droits de vote de la société transmise lorsqu’elle n’est pas cotée ou sur au moins 20 % de ces droits si elle est cotée.

Pour les engagements collectifs souscrits à compter du 1er janvier 2019, ces seuils de détention resteraient inchangés s’agissant des droits de vote, mais seraient abaissés pour les droits financiers à 17 % pour les sociétés non cotées et à 10 % pour les sociétés cotées.

À noter : les seuils de détention doivent être respectés tout au long de la durée de l’engagement collectif.

L’engagement « réputé acquis »

L’engagement collectif est réputé acquis lorsque, d’une part, le défunt ou le donateur, seul ou avec son conjoint ou son partenaire de Pacs, détient de façon directe depuis au moins 2 ans le quota de titres requis pour la conclusion de cet engagement et, d’autre part, l’un d’eux exerce dans la société depuis plus de 2 ans, selon les cas, son activité principale ou une fonction de direction.

Le projet de loi de finances prévoit, pour les engagements collectifs réputés acquis à compter du 1er janvier 2019, d’apprécier le quota de titres requis en tenant compte de ceux détenus indirectement, dans la limite d’un seul niveau d’interposition, et en y incluant ceux du concubin notoire.

Art. 16, projet de loi de finances pour 2019, adopté le 23 octobre 2018 en 1re lecture par l’Assemblée nationale (1re partie)

Les particuliers, les associations et les sociétés (n’ayant pas la forme commerciale), domiciliés ou établies en France, qui disposent de comptes bancaires à l’étranger doivent les mentionner lors de leurs déclarations de revenus ou de résultats. En cas de non déclaration, ils encourent plusieurs amendes dont les montants peuvent être importants.

Avec la loi relative à la lutte contre la fraude du 23 octobre 2018, cette obligation déclarative est étendue aux comptes inactifs ou dormants détenus par le contribuable. Concrètement, il s’agit des comptes pour lesquels aucune opération de crédit ou de débit n’a été enregistrée pendant la période visée par la déclaration.

À noter : cette mesure s’appliquera à une date fixée par décret ou au plus tard le 1er janvier 2019.

En outre, cette nouvelle loi élargit le champ d’application du délai de reprise de 10 ans dont dispose l’administration fiscale. Jusqu’à présent, ce délai de reprise de 10 ans était ramené au délai de droit commun de 3 ans si le contribuable apportait la preuve que le total des soldes créditeurs des comptes qu’il détenait à l’étranger était inférieur à 50 000 € au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la déclaration devait être faite. Désormais, ce seuil de 50 000 € est apprécié tout au long de l’année, et non plus seulement en fin d’année. Un changement qui permet à l’administration fiscale d’invoquer plus facilement le bénéfice du délai de 10 ans.

Précision : le délai de reprise est la période de temps laissée à l’administration fiscale pour contrôler une période d’imposition suspecte. Au-delà de ce délai, la prescription fiscale entre en jeu et l’administration ne peut plus réclamer les impôts dûs.

Art. 7 et 9, loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018, JO du 24

Le propriétaire d’une maison d’habitation donnée à bail avait pour projet de vendre son bien immobilier. Comme la loi l’y oblige, il avait délivré à son locataire un congé avec offre de vente au prix de 200 000 € (droit de préemption du locataire). Une offre que ce dernier avait refusée. Plus tard, le locataire avait appris que le logement qu’il avait loué s’était vendu au prix de 80 000 €. Se sentant lésé, il avait assigné en justice le vendeur, l’acquéreur ainsi que le notaire en annulation et en réalisation forcée de la vente à son profit.

Devant la cour d’appel, les prétentions du locataire avaient été accueillies favorablement par les juges. Ces derniers avaient considéré que le vendeur était tenu de porter à la connaissance de son locataire tout changement quant aux conditions ou au prix de vente. Faute de n’avoir pas respecté la législation sur ce point, les juges avaient estimé que le locataire était fondé à demander la nullité de la vente et à se porter acquéreur du bien immobilier au prix de 80 000 €.

Interrogée à son tour, la Cour de cassation n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’appel. Selon elle, le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci.

Cassation civile 3e, 11 octobre 2018, n° 16-26748

L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) vient de faire paraître une enquête qui dresse plusieurs constats sur la rénovation énergétique des maisons individuelles en France.

Premier constat, l’enquête a relevé que la motivation première des ménages français pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique est l’amélioration du confort du logement. Une motivation citée par 8 ménages sur 10. Les considérations tenant à la réduction de la facture énergétique ne sont évoquées que par 50 % des ménages interrogés.

Autre constat, l’ADEME a noté que les propriétaires de maisons individuelles privilégient l’amélioration de l’isolation du bâti plutôt que le changement de chauffage. Ainsi, les travaux les plus courants ont consisté au renouvellement des fenêtres, à la réfection de la toiture ou encore à l’amélioration de l’isolation des murs. Point négatif : la performance des travaux effectués n’est pas toujours optimale. L’ADEME a souligné qu’un tiers seulement des travaux sur les toitures et les combles se révèle performant. Un ratio qui tombe à 1/6 pour les fenêtres, les ouvertures et les murs.

Pourtant, en interrogeant les ménages, 27 % d’entre eux ont estimé que tous les travaux de maîtrise de l’énergie avaient été faits dans leur maison. Or, l’étude a montré que seulement 5 % des rénovations réalisées ont eu véritablement un impact énergétique ayant eu pour effet de gagner au moins deux classes énergétiques du DPE.

Précision : le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur de la quantité d’énergie consommée ou estimée lors de l’utilisation normale d’un bien immobilier. Cette échelle de valeur comporte 7 classes, de A à G. A correspondant à la meilleure performance énergétique et G à la plus mauvaise.

Pour l’ADEME, les objectifs des pouvoirs publics dans ce domaine se heurtent à une absence de besoins exprimés par la population. Outre une simplification du parcours de rénovation, les politiques publiques devront être axées sur la mobilisation des ménages ne se sentant pas concernés par cette problématique. Du chemin reste donc à parcourir pour parvenir à l’objectif que se sont fixés les pouvoirs publics de tendre vers un parc de logements répondant à la norme BBC (bâtiment basse consommation) à l’horizon 2050 !

Enquête TREMI, campagne 2017 – ADEME