Violation d’un pacte de préférence portant sur un bien immobilier

Il y a quelques années, le propriétaire de l’appartement voisin au mien et moi-même avons conclu un pacte qui prévoyait qu’au cas où il mettrait en vente cet appartement dans les 10 prochaines années, il me le proposerait en priorité. Or, alors que 7 années seulement se sont écoulées depuis la signature du pacte, je viens d’apprendre que l’appartement a été vendu à une autre personne sans que mon voisin m’ait proposé de l’acquérir. Du coup, puis-je faire annuler cette vente ?

Le contrat que vous avez conclu est un pacte de préférence, c’est-à-dire un contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier (une maison d’habitation, un appartement, un terrain…) s’engage à le proposer en priorité à l’autre signataire du pacte au cas où il déciderait de le vendre.

Si le bien a été vendu à une autre personne en violation du pacte de préférence, c’est-à-dire sans vous avoir été préalablement proposé, vous pourrez agir en justice en vue d’obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Mais vous ne pourrez faire annuler la vente que si l’acheteur était de mauvaise foi. Ce qui est très compliqué, car vous devrez démontrer que ce dernier connaissait l’existence du pacte et qu’il savait que vous aviez l’intention de vous en prévaloir, autrement dit que vous aviez l’intention d’acquérir l’appartement s’il vous avait été proposé !


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Lorsqu’un généalogiste vous contacte…

Zoom sur le rôle d’un généalogiste lors d’une ouverture de succession.

Dans le cadre d’une succession, le notaire peut avoir à rechercher les héritiers du défunt. Une tâche qui, pour de nombreuses raisons (absence d’héritiers connus, rupture des as entre les familles…), peut se révéler compliquée. Lorsque ses recherches n’aboutissent pas, il peut faire appel à un généalogiste.

L’intervention d’un généalogiste

Après avoir été mandaté par un notaire, le généalogiste a pour mission soit d’identifier d’éventuels héritiers dont l’existence n’est pas connue, soit de localiser des héritiers déjà recensés. Pour ce faire, il va entreprendre une véritable enquête et récolter des informations en consultant les registres d’état civil, les listes électorales, les recensements et les archives ou en recueillant des témoignages.

Lorsque les héritiers sont identifiés, le généalogiste entre en contact avec eux et leur demande de signer un contrat de révélation. Ce contrat stipule que le bénéficiaire de la succession s’engage à supporter le coût de la prestation du généalogiste. Une fois la prestation réglée, ce dernier révèle alors l’identité du défunt.

Le coût de la prestation

En contrepartie de la révélation, l’héritier doit rémunérer le généalogiste. Cette rémunération correspond à un pourcentage (40 % le plus souvent) appliqué sur la part nette d’héritage recueillie par l’héritier retrouvé, c’est-à-dire après paiement des droits de succession et de tous les frais afférents à la liquidation de celle-ci. Étant précisé que ce pourcentage, fixé librement par le généalogiste, varie notamment selon le degré de parenté entre l’héritier et le défunt, le montant de l’actif et les frais liés aux recherches. Si la « facture » du généalogiste vous semble élevée au regard des prestations fournies, vous pouvez tenter de négocier le pourcentage demandé. Lorsque la négociation échoue, vous avez alors la possibilité de saisir le juge pour obtenir une réduction du prix.

Vous êtes également en droit de faire annuler le contrat de révélation si le travail du généalogiste a été inexistant ou si son intervention n’était pas nécessaire pour que l’ouverture de la succession du défunt soit portée à votre connaissance.

Gare aux aranaques !

Suite à des tentatives régulières d’escroquerie, le groupement professionnel Généalogistes de France appelle les particuliers à la plus grande vigilance. Il rappelle qu’un généalogiste, intervenant sur mandat d’un notaire, ne demande jamais d’honoraires sous forme d’avance dans le cadre d’un contrat de révélation de succession.

En cas de doute sur la sincérité d’une demande d’un généalogiste, il encourage les particuliers à vérifier si celui-ci est membre d’un syndicat affilié ou titulaire d’une carte professionnelle ou bien à contacter le notaire chargé du règlement de la succession.


À noter : répartis dans 150 cabinets (comprenant 1 000 collaborateurs), les généalogistes successoraux professionnels identifient, sur 500 000 décès recensés chaque année, pas moins de 150 000 héritiers et leur restituent 1 milliard d’euros.


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66 % des Français sont favorables à la réforme des retraites

Interrogés par l’institut Elabe, une majorité de Français estiment que le futur régime de retraite par points sera plus transparent et plus équitable.

Réalisé par l’Institut Elabe pour le compte du quotidien Les Echos, de Radio Classique et de l’Institut Montaigne, un récent sondage met en lumière les attentes des Français dans le cadre de la prochaine réforme des retraites. Il apparaît d’abord que nos concitoyens portent un jugement assez sévère sur le système actuel. Ainsi, 57 % des personnes interrogées estiment qu’il fonctionne mal ou plutôt mal et 64 % qu’il est injuste ou très injuste. Un taux qui grimpe à 68 % chez les femmes, à 75 % chez les artisans-commerçants et à 79 % chez les ouvriers.

Un système plus équitable

66 % des Français se disent favorables ou très favorables à l’instauration d’un système de retraite unique par points en remplacement des régimes existants. Lorsqu’on les interroge sur les raisons qui les incitent à soutenir les mises en œuvre d’un tel système, 71 % répondent qu’il entraînera « une simplification du suivi de ses cotisations tout au long de sa carrière » mais également, à 64 %, qu’il permettra une plus grande équité et (62 %) une meilleure prise en compte de la situation de chacun.

En revanche, chacun reste conscient des déséquilibres qui affectent notre système de retraite par répartition. Ainsi, 69 % des personnes interrogées estiment que le déploiement d’un système de retraite par points s’accompagnera d’une augmentation de l’âge minimum de départ à la retraite et, à 58 %, d’une baisse du niveau des pensions.


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Durcissement du malus automobile

Le barème du malus automobile applicable aux véhicules faisant l’objet d’une « homologation » communautaire est modifié pour les mises en circulation intervenant à compter du 1 janvier 2019.

Une nouvelle fois, le malus automobile est durci afin d’encourager l’achat de voitures neuves « propres » et de sanctionner l’acquisition des modèles les plus polluants. Taxe qui s’applique, rappelons-le, à certains véhicules de tourisme lors de la délivrance de leur carte grise.

Plus précisément, c’est le barème applicable aux véhicules faisant l’objet d’une « homologation » communautaire qui est alourdi pour les mises en circulation intervenant à compter du 1er janvier 2019. Ainsi, le seuil d’application est abaissé de 120 à 117 grammes d’émission de CO2/km. En outre, sa progressivité est renforcée, passant de 67 à 76 tranches.

Et attention, si les tarifs affichés sont revus à la baisse, cette dernière n’est qu’apparente et ne vise qu’à prendre en compte l’entrée en vigueur de la nouvelle norme d’homologation des véhicules WLTP (Worldwide harmonized Light vehicles Test Procedure), applicable depuis septembre 2018. Une norme qui fait ressortir des taux d’émission de CO2 supérieurs aux taux déterminés selon l’ancienne méthode. Le nouveau barème maintient ainsi la trajectoire de hausse du malus automobile initiée depuis plusieurs années, tout en neutralisant l’effet inflationniste de la norme WLTP.

Voici le nouveau barème issu de la de loi de finances.

Barème applicable aux véhicules faisant l’objet d’une réception communautaire
Taux d’émission de CO2 (en g/km) Tarif (en €)
Taux ≤ 116 0
117 35
118 40
119 45
120 50
121 55
122 60
123 65
124 70
125 75
126 80
127 85
128 90
129 113
130 140
131 173
132 210
133 253
134 300
135 353
136 410
137 473
138 540
139 613
140 690
141 773
142 860
143 953
144 1 050
145 1 101
146 1 153
147 1 260
148 1 373
149 1 490
150 1 613
151 1 740
152 1 873
153 2 010
154 2 153
155 2 300
156 2 453
157 2 610
158 2 773
159 2 940
160 3 113
161 3 290
162 3 473
163 3 660
164 3 756
165 3 853
166 4 050
167 4 253
168 4 460
169 4 673
170 4 890
171 5 113
172 5 340
173 5 573
174 5 810
175 6 053
176 6 300
177 6 553
178 6 810
179 7 073
180 7 340
181 7 613
182 7 890
183 8 173
184 8 460
185 8 753
186 9 050
187 9 353
188 9 660
189 9 973
190 10 290
191 10 500

Pour rappel, voici le barème applicable aux véhicules n’ayant pas fait l’objet d’une « homologation » communautaire, déterminé en fonction de leur puissance fiscale (en chevaux-vapeur), qui, lui, reste inchangé.

Barème applicable aux véhicules ne faisant pas l’objet d’une réception communautaire
Puissance fiscale (en chevaux-vapeur) Tarif (en €)
Puissance fiscale ≤ 5 0
6 ≤ puissance fiscale ≤ 7 3 000
8 ≤ puissance fiscale ≤ 9 5 000
10 ≤ puissance fiscale ≤ 11 8 000
12 ≤ puissance fiscale ≤ 16 9 000
16 < puissance fiscale 10 500


Art. 91, loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, JO du 30


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Connaissez-vous le fonds de garantie des dépôts et de résolution ?

À en croire le dernier baromètre du Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution, 48 % des Français déclarent avoir déjà entendu parler de la garantie des dépôts.

Selon le dernier baromètre du Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution (FGDR), plus de 40 % des Français ont connaissance de cet établissement et de son dispositif de protection. Un score qui reste stable par rapport à l’édition 2017 du même baromètre. Toutefois, un travail de pédagogie sur le sujet reste à faire puisque 18 % des personnes interrogées sur cette thématique pensent que les sommes qu’ils ont épargnées ne seraient pas couvertes en cas de faillite de leur banque. Et 22 % seulement sont en mesure de donner le montant de couverture maximal de 100 000 € par personne et par banque.

Pour les personnes informées de l’existence du fonds de garantie, 34 % en ont eu connaissance par le biais de la fiche informative annuelle jointe à un courrier bancaire, 29 % par une fiche informative présentée à l’ouverture d’un compte ou d’un livret et 16 % par une mention inscrite sur un relevé de compte ou de livret.

Fait intéressant, plus de 10 ans après la dernière crise économique et boursière, les Français (60 %) ont globalement confiance en notre système bancaire. C’est 8 points de plus qu’en 2017 et 11 points par rapport à 2016. Sachant que ce niveau de confiance est plus élevé chez ceux qui connaissent le rôle et les missions du FGDR.

Quelle couverture ?

L’occasion nous est donnée de rappeler que le fonds de garantie des dépôts permet aux épargnants, en cas de faillite d’un établissement financier, d’être couverts jusqu’à 100 000 € sur les sommes déposées sur leurs comptes (comptes sur livret bancaire, comptes et plans d’épargne…). Ce plafond s’applique globalement à l’ensemble des dépôts effectués par la même personne dans la même banque, et ce quel que soit le nombre de comptes qui ont été ouverts.

En outre, un fonds spécifique existe pour couvrir les titres et les autres instruments financiers confiés à un intermédiaire financier (actions, obligations, parts de Sicav ou de FCP…) sur un plan d’épargne en actions ou sur tout autre compte titres. En cas de défaillance de l’intermédiaire boursier, ces fonds sont couverts à hauteur de 70 000 €.


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Du nouveau pour le plan d’épargne en actions !

La loi de finances pour 2019 touche à la fiscalité appliquée au plan d’épargne en actions.

Bonne nouvelle pour les adeptes du plan d’épargne en actions ! La loi de finances pour 2019 apporte quelques modifications au régime fiscal de ce support de placement. Ainsi, à compter du 1er janvier 2019, les gains réalisés en cas de retrait ou de rachat dans un plan d’épargne en actions (ou d’un PEA-PME) avant l’expiration de sa 5e année d’ouverture sont désormais soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8 %, sauf option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Rappelons que, jusqu’à présent, ces gains étaient imposés au taux de 22,5 % en cas de retrait ou de rachat avant l’expiration de la 2e année et au taux de 19 % en cas de retrait ou de rachat entre la 2e année et la 5e année.


Précision : les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, s’ajoutent à cette imposition.


Art. 44, loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, JO du 30


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Avance sur assurance-vie : les intérêts sont déductibles des revenus fonciers

Selon les pouvoirs publics, un contribuable qui utilise une avance sur un contrat d’assurance-vie pour financer un logement destiné à être loué peut déduire les intérêts de cette avance de ses revenus fonciers.

Un épargnant qui dispose d’un contrat d’assurance-vie peut demander à son assureur de bénéficier d’une avance. Il s’agit d’une somme d’argent équivalant à un pourcentage de la valeur de rachat de son contrat. Étant précisé que le montant de cette avance ne peut dépasser 80 % de la valeur de rachat pour le compartiment en euros et 60 % pour le compartiment exprimé en unités de compte. À noter qu’en contrepartie de cette avance, l’épargnant est redevable d’intérêts envers la compagnie d’assurance.

À l’occasion d’une question posée par un sénateur, les pouvoirs publics ont précisé que les intérêts payés dans le cadre d’une avance utilisée pour acquérir un bien immobilier donné en location nue sont déductibles des revenus fonciers du contribuable. Attention toutefois, cette déductibilité est possible seulement si le contribuable a bien, à échéance, remboursé le capital avancé ainsi que les intérêts à la compagnie d’assurance.


Précision : plus globalement, les intérêts sont déductibles dès lors que l’avance a été contractée pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un bien immobilier donné en location.


Rép. Min. n° 02170, JO Sénat du 20 décembre 2018


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Fonds en euros : de quoi sont-ils composés ?

Pour assurer la garantie en capital des fonds en euros, les assureurs ont leur recette !

Les Français ont fait de l’assurance-vie en euros l’un de leurs placements préférés. Et pour cause, cette formule convient aux épargnants dont l’aversion au risque est importante puisque les sommes placées sont garanties par les assureurs. Mais comment ces derniers composent-ils ces fonds avec les primes versées par les assurés ? Éléments de réponse.

Un fonds d’investissement composite…

Pour assurer cette garantie accordée sur le capital investi, les fonds en euros sont composés à 80 % d’obligations conservées jusqu’à leur remboursement. Des titres de créance peu risqués, émis par des entreprises ou des États, qui procurent des intérêts stables et réguliers. Le pourcentage restant est globalement investi, d’une part, dans des actions, afin de tenter de capter une partie des performances dégagées par les marchés financiers et, d’autre part, dans des actifs monétaires et immobiliers. Sachant que chaque assureur est libre de concocter sa « propre recette » à l’aide de ces différents supports.

… qui est amené à évoluer

Conscients que les rendements des obligations ne sont plus aussi dynamiques qu’auparavant, les assureurs commercialisent, depuis plusieurs années maintenant, de nouveaux types de fonds en euros à capital garanti.

Ainsi, on trouve notamment :

– les fonds en euros immobiliers. Des fonds principalement investis dans des immeubles de bureaux ou abritant des commerces. Leur potentiel de rendement est meilleur grâce à la sécurité des loyers et à leur indexation sur l’inflation ;

– les fonds euro-dynamiques. Ils disposent d’une poche plus importante investie en actions. Celle-ci pouvant, en pratique, représenter près de 30 % des sommes versées. Particularité de ces fonds, les actifs risqués peuvent être progressivement renforcés en cas de hausse des marchés ou désinvestis dans le cas contraire.

Une nouvelle génération de fonds en euros

De nouveaux fonds en euros, les fonds euro-croissance, ont été lancés en 2014. Ils ont pour vocation de réaffecter une partie de l’épargne de l’assurance-vie dans des compartiments ciblés comme les placements en actions. L’une de leurs caractéristiques étant qu’ils octroient une garantie du capital investi à l’issue d’une période de 8 ans (et non plus à tout moment comme pour les fonds en euros classiques). Cette garantie différée permet à l’assureur de gérer les actifs de façon plus performante grâce à un horizon de placement plus long. Et pour le souscripteur, l’espérance de rentabilité est accrue par rapport à celle d’un fonds en euros traditionnel.


À noter : bien que faisant appel aux mêmes supports d’investissement, les fonds en euros des contrats d’assurance-vie ne sont pas tous similaires. Les différentes allocations d’actifs proposées peuvent donc être un critère de sélection de votre contrat.


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Rupture d’un Pacs

Il y a quelques années, j’ai conclu avec ma compagne un pacte civil de solidarité (Pacs). Aujourd’hui, la question se pose d’y mettre fin. Quelle est la procédure à suivre pour parvenir à ce résultat ?

Un Pacs peut être rompu de deux manières : par décision unilatérale d’un des partenaires ou par accord commun. Dans le premier cas, le partenaire qui met fin au Pacs fait connaître, par acte d’huissier de justice, à l’autre sa décision. Sachant que l’huissier remet une copie de cette notification à la mairie ou au notaire qui a enregistré l’acte initial. La dissolution du Pacs prend alors effet à la date de son enregistrement.

Dans le second cas, la déclaration conjointe de dissolution (formulaire cerfa n° 15789*01) doit être adressée par LRAR à la mairie d’enregistrement du Pacs ou au notaire qui a rédigé le pacte. À réception, l’officier d’état civil ou le notaire procède à l’enregistrement de la dissolution. Une fois cette formalité opérée, la mairie ou le notaire adresse aux anciens partenaires un récépissé d’enregistrement. Là encore, la dissolution du Pacs prend effet à compter de son enregistrement.


Précision : si vous avez conclu un Pacs avant le 1er novembre 2017, vous devrez signifier cette dissolution au greffe du tribunal d’instance qui a procédé à l’enregistrement de votre Pacs.


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Prélèvement à la source : un dispositif pénalisant pour les candidats à la propriété immobilière ?

Selon un récent sondage, 55 % des Français craignent que les banques leur accordent un prêt immobilier moins important que ce qu’ils auraient pu obtenir avant la mise en place du prélèvement à la source.

Le prélèvement à la source est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Un nouveau mode de recouvrement de l’impôt qui supprime le décalage d’un an qui existait jusqu’à présent entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt sur ces revenus. Interrogés sur leur perception vis-à-vis de ce nouveau dispositif, près des ¾ des Français (échantillon représentatif de 1 064 personnes âgées de 18 ans et plus) expriment des inquiétudes vis-à-vis du prélèvement à la source. Dans le détail, 34 % ont peur des erreurs dans le montant prélevé, 24 % redoutent une baisse de leur pouvoir d’achat et 19 % craignent d’avoir le sentiment de gagner moins d’argent.

Mais le prélèvement à la source inquiète également les candidats à l’accession à la propriété immobilière. En effet, parmi ceux qui envisagent d’acquérir un logement dans les 2 ans à venir, 55 % ont peur d’avoir davantage de difficultés à faire face à leurs charges financières, et notamment au paiement de leurs mensualités. Ils sont également 55 % à craindre que les banques ne leur accordent un prêt immobilier moins important que ce qu’ils auraient pu obtenir avant la mise en place du prélèvement à la source. Des chiffres qui montent à près de 75 % pour les Français de moins de 35 ans primo-accédants.

Pourtant, les établissements bancaires se veulent rassurants. En effet, selon ces derniers, la mise en place du prélèvement à la source ne devrait pas modifier les calculs d’endettement et de capacité d’emprunt. Le montant du prélèvement sera toutefois pris en compte pour l’étude globale du dossier et l’évaluation du risque (avec un calcul du « reste-à-vivre »). Dans la plupart des cas, le prélèvement à la source ne devrait pas avoir d’impacts négatifs sur les demandes d’emprunt.


Sondage OpinionWay pour Vousfinancer, décembre 2018


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