En plein examen du projet de loi de finances pour 2019, le gouvernement vient de faire adopter un amendement prévoyant un nouveau dispositif de défiscalisation en immobilier. Un dispositif qui s’appliquerait aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

Précision : les zones concernées par le dispositif seront précisées ultérieurement par arrêté ministériel. Selon les déclarations du ministre Jua Denormandie, le dispositif porterait à la fois sur les 222 communes du plan Action cœur de ville et celles qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Concrètement, les contribuables qui feraient l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer dans ces zones entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui effectueraient des travaux d’amélioration pourraient bénéficier d’une réduction d’impôt. Sachant que ces travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

À noter : les travaux d’amélioration éligibles seraient définis par décret.

La réduction d’impôt serait calculée selon les mêmes modalités que le dispositif Pinel. Rappelons que le taux de réduction du Pinel est calculé sur le prix de revient du logement (dans certaines limites) et varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).

Projet de loi de finances pour 2019, amendement n° II-1926 du 9 novembre 2018 (adopté)

Comme chaque année à la même période, le centre national du cinéma et de l’image animée a dévoilé la liste des Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) agréées en 2018 pour les investissements de 2019. Cette année, ce sont 12 sociétés qui pourront lever une enveloppe de 63,07 millions d’euros. Une collecte qui pourra être réalisée auprès des particuliers jusqu’au 31 décembre 2018.

Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans.

Centre national du cinéma et de l’image animée – Campagne Sofica 2018

Le projet de loi de finances pour 2019 poursuit l’effort de simplification en faveur des transmissions d’entreprise en assouplissant, par voie d’amendements, le pacte Dutreil.

Rappelons que ce dispositif permet d’exonérer de droits d’enregistrement les transmissions à titre gratuit (succession ou donation) de parts ou d’actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à hauteur de 75 % de leur valeur. Pour en bénéficier, les titres transmis doivent notamment avoir fait l’objet d’un engagement collectif de conservation d’au moins 2 ans, en cours au jour de la transmission, pris par le défunt ou le donateur, avec un ou plusieurs autres associés.

Les seuils de détention

Actuellement, l’engagement collectif doit porter sur au moins 34 % des droits financiers et des droits de vote de la société transmise lorsqu’elle n’est pas cotée ou sur au moins 20 % de ces droits si elle est cotée.

Pour les engagements collectifs souscrits à compter du 1er janvier 2019, ces seuils de détention resteraient inchangés s’agissant des droits de vote, mais seraient abaissés pour les droits financiers à 17 % pour les sociétés non cotées et à 10 % pour les sociétés cotées.

À noter : les seuils de détention doivent être respectés tout au long de la durée de l’engagement collectif.

L’engagement « réputé acquis »

L’engagement collectif est réputé acquis lorsque, d’une part, le défunt ou le donateur, seul ou avec son conjoint ou son partenaire de Pacs, détient de façon directe depuis au moins 2 ans le quota de titres requis pour la conclusion de cet engagement et, d’autre part, l’un d’eux exerce dans la société depuis plus de 2 ans, selon les cas, son activité principale ou une fonction de direction.

Le projet de loi de finances prévoit, pour les engagements collectifs réputés acquis à compter du 1er janvier 2019, d’apprécier le quota de titres requis en tenant compte de ceux détenus indirectement, dans la limite d’un seul niveau d’interposition, et en y incluant ceux du concubin notoire.

Art. 16, projet de loi de finances pour 2019, adopté le 23 octobre 2018 en 1re lecture par l’Assemblée nationale (1re partie)

Les particuliers, les associations et les sociétés (n’ayant pas la forme commerciale), domiciliés ou établies en France, qui disposent de comptes bancaires à l’étranger doivent les mentionner lors de leurs déclarations de revenus ou de résultats. En cas de non déclaration, ils encourent plusieurs amendes dont les montants peuvent être importants.

Avec la loi relative à la lutte contre la fraude du 23 octobre 2018, cette obligation déclarative est étendue aux comptes inactifs ou dormants détenus par le contribuable. Concrètement, il s’agit des comptes pour lesquels aucune opération de crédit ou de débit n’a été enregistrée pendant la période visée par la déclaration.

À noter : cette mesure s’appliquera à une date fixée par décret ou au plus tard le 1er janvier 2019.

En outre, cette nouvelle loi élargit le champ d’application du délai de reprise de 10 ans dont dispose l’administration fiscale. Jusqu’à présent, ce délai de reprise de 10 ans était ramené au délai de droit commun de 3 ans si le contribuable apportait la preuve que le total des soldes créditeurs des comptes qu’il détenait à l’étranger était inférieur à 50 000 € au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la déclaration devait être faite. Désormais, ce seuil de 50 000 € est apprécié tout au long de l’année, et non plus seulement en fin d’année. Un changement qui permet à l’administration fiscale d’invoquer plus facilement le bénéfice du délai de 10 ans.

Précision : le délai de reprise est la période de temps laissée à l’administration fiscale pour contrôler une période d’imposition suspecte. Au-delà de ce délai, la prescription fiscale entre en jeu et l’administration ne peut plus réclamer les impôts dûs.

Art. 7 et 9, loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018, JO du 24

Le propriétaire d’une maison d’habitation donnée à bail avait pour projet de vendre son bien immobilier. Comme la loi l’y oblige, il avait délivré à son locataire un congé avec offre de vente au prix de 200 000 € (droit de préemption du locataire). Une offre que ce dernier avait refusée. Plus tard, le locataire avait appris que le logement qu’il avait loué s’était vendu au prix de 80 000 €. Se sentant lésé, il avait assigné en justice le vendeur, l’acquéreur ainsi que le notaire en annulation et en réalisation forcée de la vente à son profit.

Devant la cour d’appel, les prétentions du locataire avaient été accueillies favorablement par les juges. Ces derniers avaient considéré que le vendeur était tenu de porter à la connaissance de son locataire tout changement quant aux conditions ou au prix de vente. Faute de n’avoir pas respecté la législation sur ce point, les juges avaient estimé que le locataire était fondé à demander la nullité de la vente et à se porter acquéreur du bien immobilier au prix de 80 000 €.

Interrogée à son tour, la Cour de cassation n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’appel. Selon elle, le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci.

Cassation civile 3e, 11 octobre 2018, n° 16-26748

L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) vient de faire paraître une enquête qui dresse plusieurs constats sur la rénovation énergétique des maisons individuelles en France.

Premier constat, l’enquête a relevé que la motivation première des ménages français pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique est l’amélioration du confort du logement. Une motivation citée par 8 ménages sur 10. Les considérations tenant à la réduction de la facture énergétique ne sont évoquées que par 50 % des ménages interrogés.

Autre constat, l’ADEME a noté que les propriétaires de maisons individuelles privilégient l’amélioration de l’isolation du bâti plutôt que le changement de chauffage. Ainsi, les travaux les plus courants ont consisté au renouvellement des fenêtres, à la réfection de la toiture ou encore à l’amélioration de l’isolation des murs. Point négatif : la performance des travaux effectués n’est pas toujours optimale. L’ADEME a souligné qu’un tiers seulement des travaux sur les toitures et les combles se révèle performant. Un ratio qui tombe à 1/6 pour les fenêtres, les ouvertures et les murs.

Pourtant, en interrogeant les ménages, 27 % d’entre eux ont estimé que tous les travaux de maîtrise de l’énergie avaient été faits dans leur maison. Or, l’étude a montré que seulement 5 % des rénovations réalisées ont eu véritablement un impact énergétique ayant eu pour effet de gagner au moins deux classes énergétiques du DPE.

Précision : le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur de la quantité d’énergie consommée ou estimée lors de l’utilisation normale d’un bien immobilier. Cette échelle de valeur comporte 7 classes, de A à G. A correspondant à la meilleure performance énergétique et G à la plus mauvaise.

Pour l’ADEME, les objectifs des pouvoirs publics dans ce domaine se heurtent à une absence de besoins exprimés par la population. Outre une simplification du parcours de rénovation, les politiques publiques devront être axées sur la mobilisation des ménages ne se sentant pas concernés par cette problématique. Du chemin reste donc à parcourir pour parvenir à l’objectif que se sont fixés les pouvoirs publics de tendre vers un parc de logements répondant à la norme BBC (bâtiment basse consommation) à l’horizon 2050 !

Enquête TREMI, campagne 2017 – ADEME

C’est fait ! La loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a été définitivement adoptée le 16 octobre dernier. Ce texte prévoit une série de mesures pour, selon le ministère de la Cohésion des territoires, répondre aux attentes des Français pour améliorer leur cadre de vie au quotidien par le logement et le développement des territoires. Une bonne occasion de présenter les mesures les plus marquantes du texte.

Le bail mobilité

Un nouveau type de bail est créé. Baptisé « bail mobilité », ce dernier, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, concerne les locations meublées. Un bail pouvant être résilié à tout moment par le locataire sous réserve de respecter un préavis d’un mois. Concrètement, le bail mobilité a été pensé pour répondre aux besoins de logement des étudiants, des jeunes actifs, des personnes en CDD ou encore en mission.

À noter : la loi Elan autorise la dématérialisation des annexes au bail (diagnostic technique, extraits de règlement de copropriété…) et de l’acte de cautionnement.

L’encadrement des loyers

Censuré par la justice administrative, l’encadrement des loyers est réintroduit par le texte. Précisons que le nouveau dispositif prévoit que les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, pourront expérimenter le dispositif pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs devront fixer leur loyer dans une fourchette (loyers de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier. En cas de non-respect, le bailleur indélicat serait sanctionné notamment en remboursant le trop-perçu au locataire.

L’encadrement des locations touristiques

La loi Elan prévoit un contrôle plus strict des locations meublées touristiques. Ainsi, les communes peuvent désormais demander aux bailleurs de leur transmettre le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location durant l’année en cours. Sachant que les bailleurs ne peuvent louer plus de 120 nuitées par an. En outre, pour les communes qui ont instauré un enregistrement obligatoire des locations meublées touristiques, les bailleurs qui ne respectent pas cette procédure pourront faire l’objet de sanctions pécuniaires : de 5 000 € à 10 000 € par logement.

À noter : les plates-formes de location qui pubat l’annonce d’une résidence principale déjà louée plus de 120 jours dans l’année s’exposent également à des sanctions : 50 000 € par logement.

À l’heure où les premiers avis de taxe d’habitation arrivent dans les boîtes aux lettres, certains contribuables ont eu l’agréable surprise de voir le montant de leur impôt baissé de 30 %. Un effet de la loi de finances pour 2018 qui prévoit tout bonnement sa suppression progressive à l’horizon 2020.

Précisons que pour bénéficier d’un dégrèvement de la taxe d’habitation, les contribuables ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenus. Pour 2018, le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder, par exemple, pour une personne seule 27 000 €, 43 000 € pour un couple sans enfant et 54 000 € pour un couple avec un enfant.

Une bonne surprise certes, mais pas pour tout le monde ! En effet, certains contribuables, pourtant concernés par ce dégrèvement, ont constaté au contraire une augmentation de leur taxe d’habitation. La raison ? Il semblerait que les communes, à qui profitent une partie des recettes liées à la taxe d’habitation, ont anticipé une baisse de leur dotation. Elles croient difficilement à la promesse de l’exécutif de compenser « à l’euro près » le manque à gagner du fait de ce dégrèvement. Pour parer à cette éventualité, elles ont donc décidé d’augmenter le taux de la taxe. Et, d’après un rapport d’information de l’Assemblée nationale datant de juillet 2018, elles seraient 5 680 à avoir fait ce choix ! Sachant que la commune ayant pratiqué la hausse la plus importante (+15,5 %) est celle de Tasso en Corse-du-Sud.

Comme vous le savez sûrement, le dispositif du prélèvement à la source sera mis en œuvre à compter du 1er janvier 2019. Pour aider les salariés à prendre toute la mesure de cette nouvelle manière de s’acquitter de l’impôt sur le revenu, les pouvoirs publics ont instauré une phase dite de « préfiguration » du prélèvement à la source. Ainsi, les entreprises volontaires peuvent, sur les rémunérations versées à leurs salariés du 1er septembre au 31 décembre 2018, préciser sur leurs bulletins de salaire le montant du prélèvement qui serait acquitté si le prélèvement à la source était déjà en vigueur. Pour ce faire, les employeurs utilisent le taux de prélèvement qui leur est communiqué par l’administration fiscale.

Toutefois, si votre employeur ne fait pas partie de ces entreprises volontaires, sachez que la Direction générale des Finances publiques vient de mettre en ligne un simulateur permettant de connaître le montant de la retenue qui sera opérée chaque mois sur vos revenus. Ainsi, vous êtes invité à indiquer le montant de votre revenu mensuel net imposable, ainsi que le taux de prélèvement que l’administration vous a récemment communiqué lors de la dernière campagne de déclaration des revenus. Un taux que vous pouvez d’ailleurs retrouver facilement dans votre espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr ou sur votre avis d’imposition. À partir des éléments que vous aurez saisis, le simulateur affichera immédiatement le résultat.

À noter : il est possible de simuler le montant du prélèvement à la source sur les indemnités chômage et pensions de retraite.

Simulateur du prélèvement à la source