La loi de finances pour 2019 a étendu le dispositif Pinel aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. Un dispositif sur lequel l’administration fiscale vient de publier des commentaires. Cette publication nous apprend notamment que les investissements éligibles au Pinel centre-ville (encore appelé dispositif Denormandie) peuvent être réalisés soit en direct par les contribuables, soit par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés soit par la souscription de parts de SCPI (95 % de la souscription devant être affectés à l’acquisitions de logements éligibles).

Par ailleurs, pour bénéficier du dispositif, les logements doivent faire l’objet de travaux. Ces derniers doivent, précise l’administration, avoir pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie ainsi que la création de surfaces habitables par l’aménagement de surfaces annexes (combles, garages). Sachant que sont notamment exclus du champ de la réduction les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise ainsi que le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. En revanche, les dépenses liées à l’installation, par une entreprise, de ces matériaux, sont prises en compte.

À noter également qu’un même logement ne peut bénéficier à la fois de la réduction d’impôt Pinel et Pinel centre-ville.

Attention : les décrets d’application du dispositif Pinel centre-ville ont été publiés le 27 mars 2019. Ce qui signifie le bénéfice de la réduction d’impôt ne profite qu’aux acquisitions de logements rénovés réalisés après le 28 mars 2019.

BOI-IR-RICI-365 du 31 mai 2019

Nouveau record pour les taux des crédits immobiliers ! Pour le mois de juin 2019, les banques ont abaissé leurs barèmes et fixé leurs taux en moyenne à 1,25 % sur 15 ans, 1,45 % sur 20 ans et 1,65 % sur 25 ans. Il s’agit donc sans doute du meilleur moment pour acheter sa résidence principale ou financer un investissement locatif.

Cette faiblesse des taux s’explique notamment par le fait que les banques se livrent entre elles à une véritable bataille pour tenter d’attirer (ou de fidéliser) les emprunteurs. Cette baisse des taux est rendue possible également grâce à la politique toujours aussi accommodante de la Banque centrale européenne (BCE) qui a confirmé dernièrement qu’elle ne modifierait pas ses taux directeurs (0 %). Mais l’OAT 10 ans a également joué un rôle en affichant un taux de 0,203 % au 3 juin 2019. D’ailleurs, ce taux est passé en territoire négatif pour la première fois le 18 juin dernier. Ce qui est annonciateur d’une nouvelle baisse des taux des crédits immobiliers.

Précision : le taux directeur est un outil permettant à la BCE d’influer notamment sur les conditions de refinancement des banques. L’OAT 10 ans a, quant à elle, un impact sur le niveau des taux des crédits immobiliers proposés par les établissements financiers.

Récemment publiée, la loi Pacte est venue retoucher les dispositifs d’épargne retraite. D’autres produits, comme l’assurance-vie ont également été aménagés. Ainsi, outre la mise en place de la transférabilité interne des contrats, la loi Pacte est venue durcir les obligations des assureurs en matière de versement des capitaux aux bénéficiaires d’assurance-vie.

Rappelons qu’après avoir reçu l’avis de décès de l’assuré et les coordonnées du bénéficiaire du contrat, l’assureur dispose d’un délai de 15 jours pour demander à ce dernier de lui fournir l’ensemble des pièces nécessaires au paiement.

Nouveauté, l’obligation de demander les pièces nécessaires au paiement est désormais assortie d’une sanction. Ainsi, si l’assureur ne se rapproche pas du bénéficiaire dans le délai de 15 jours prévu, les capitaux présents sur le contrat produisent de plein droit des intérêts au double du taux légal durant un mois puis, à l’expiration de ce délai d’un mois, au triple du taux légal.

Espérons que cette sanction, applicable depuis le 23 mai 2019, incitera les assureurs à accélérer les délais de traitement des versements…

Art. 72, loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, JO du 23

Dans un arrêt du 19 mars 2015, la Cour de cassation rendait une décision importante en matière d’assurance-vie. En effet, elle avait considéré que l’ajout d’un adhérent à un contrat d’assurance-vie déjà existant ne constitue pas un nouveau contrat (novation). Une décision inédite et favorable aux épargnants dans la mesure où l’antériorité fiscale du contrat est préservée. Bien que la position des magistrats de la Haute juridiction soit claire, un certain nombre d’assureurs ne souhaitent pas satisfaire la demande des cats désirant passer d’un contrat en adhésion simple en un contrat en co-adhésion.

Devant cette impasse, un sénateur a interrogé le Ministère de l’économie et des finances sur la conduite à tenir. Réponse de Bercy : la question de savoir si la souscription conjointe à un contrat d’assurance-vie emporte novation du contrat constitue une question de fait, qui doit être appréciée au cas par cas en fonction notamment des stipulations du contrat en cause, de la volonté des parties, des dates de souscriptions et de la situation et de l’espérance de vie de chacun des co-assurés lors de la co-souscription.

De même, la question de la régularité d’une co-souscription doit être appréciée au cas par cas au vu des circonstances et notamment de l’auteur des versements et des éventuels rachats effectués par le nouvel assuré. Une appréciation qui peut permettre ainsi d’éviter qu’une co-souscription ne soit susceptible de constituer une donation indirecte.

En clair, les pouvoirs publics adhèrent à la position de la Cour de cassation mais laisse la porte ouverte à une appréciation au cas par cas. Le passage à une co-souscription est donc à manier avec prudence !

Rép. Min. n° 00260, JO Sénat du 30 mai 2019

L’ASPIM et l’IEIF viennent de publier leurs statistiques portant sur le marché des SCPI de rendement et des OPCI « grand public » au 1er trimestre 2019. Selon ces statistiques, les SCPI ont collecté un peu plus de 2 milliards d’euros (+ 79 % par rapport au 1er trimestre 2018). Un bon niveau de collecte qui reste toutefois en deçà du record établi en 2017 avec 2,4 milliards d’euros.

Précision : les SCPI de bureaux ont collecté pour 1,02 milliard d’euros, les SCPI diversifiés 389 millions d’euros, les SCPI spécialisées 284,6 millions d’euros, les SCPI de commerces 197 millions d’euros et les SCPI résidentiel 8,4 millions d’euros.

À noter que l’intérêt des investisseurs pour ces véhicules de placement tient au fait notamment que la perspective d’une remontée prochaine des taux d’intérêts s’éloigne de plus en plus. Ce qui les pousse à rechercher des produits non cotés et rémunérateurs (rendement de 5,6 % au 31 mars 2019, sur une année glissante). En outre, les différents marchés locatifs immobiliers affichent une bonne santé, et particulièrement le marché des bureaux.

Soulignons que la capitalisation des SCPI (hors fiscales) s’élève à 54,31 milliards d’euros au 31 mars 2019, soit une augmentation de 4,4 % sur un trimestre et 14 % sur une année glissante. Autre information, le montant des parts de SCPI qui se sont échangées sur le marché secondaire (marché de « seconde main ») au 1er trimestre 2019 s’est établi à 252,5 millions d’euros, soit 0,46 % de la capitalisation des SCPI de rendement.

Études statistiques ASPIM, collecte des fonds immobiliers non cotés au 1er trimestre 2019

Un compromis de vente d’un appartement avait été signé. Au moment de la conclusion définitive de la vente devant le notaire, l’acquéreur avait refusé de signer car l’acte authentique signalait l’existence d’une procédure en cours pour des nuisances diverses et répétées d’un copropriétaire, voisin de palier. Une information qui n’avait jamais été communiquée à l’acquéreur jusqu’alors. Par la suite, le vendeur avait assigné en justice l’acquéreur en paiement du montant de la clause pénale prévue dans l’acte de vente.

À noter : une clause pénale, prévue dans le compromis de vente, détermine à l’avance le montant de la sanction pécuniaire infligée à l’acquéreur qui n’exécuterait pas son engagement.

Saisis de cette affaire, les juges ont rejeté la demande du vendeur et prononcé la nullité de la promesse de vente. Une décision motivée par le fait que le consentement de l’acquéreur lors de la vente avait été vicié (par un dol, c’est-à-dire par des manœuvres frauduleuses ayant pour objet de tromper l’une des parties à l’acte sur un élément déterminant en vue d’obtenir son consentement). En effet, lors des visites de l’appartement, le vendeur avait assuré à l’acquéreur qu’il n’existait aucun problème de voisinage. Or, la tranquillité et la sécurité d’un logement étaient, pour l’acquéreur, des éléments déterminants pour tout achat immobilier.

Cassation civile 3e, 18 avril 2019, n° 17-24330

Après des mois de discussions, la loi Pacte vient enfin d’être publiée au Journal officiel. Une loi fleuve qui entend simplifier la vie des PME et qui a pour objectif de les aider à se développer. Une loi qui réforme également en profondeur les dispositifs d’épargne existants.

Les dispositifs d’épargne retraite refondus

L’épargne retraite fait l’objet de nombreux aménagements. En effet, la nouvelle loi crée le plan d’épargne retraite (PER), plan qui réunit des produits de retraite déjà existants comme le Perp, le contrat Madelin, le Perco et le contrat retraite de l’article 83.

Concrètement, le PER pourra être alimenté par :

– des versements volontaires de l’épargnant ;

– des versements provenant de la participation et de l’intéressement ou d’un compte épargne temps ;

– des versements obligatoires (PER entreprise).

En outre, ce nouveau produit permettra désormais la sortie de l’épargne retraite en capital, et non plus seulement en rente viagère.

Enfin, dans certains cas (décès du conjoint, invalidité, liquidation judiciaire…), les sommes qui y seront placées pourront être débloquées avant la liquidation de la retraite.

Reste maintenant aux pouvoirs publics à déterminer le régime fiscal attaché à ce nouveau type de placement.

L’assurance-vie désormais transférable

Autre mesure, la loi Pacte met en place la transférabilité des contrats d’assurance-vie. Concrètement, il s’agit de la possibilité de transférer tout ou partie des sommes épargnées sur un contrat vers un autre contrat souscrit ultérieurement chez le même assureur. Un transfert qui s’opérera sans perte de l’antériorité fiscale.

À noter : il sera également possible, dès 2022, de transférer l’épargne accumulée sur un contrat d’assurance-vie vers le nouveau Plan d’épargne retraite (PER) créé par la loi Pacte.

Un fonds eurocroissance modernisé

La baisse des taux obligataires a progressivement réduit les rendements offerts aux assurés sur les contrats d’assurance-vie en fonds euros. Pour tenter de capter de la performance, les fonds Eurocroissance, lancés en 2014, peuvent être une solution. En effet, ils ont pour vocation de réaffecter une partie de l’épargne de l’assurance-vie dans des compartiments ciblés comme les placements en actions. L’une de leurs caractéristiques étant qu’ils octroient une garantie du capital investi à l’issue d’une période de 8 ans (et non plus à tout moment comme pour les fonds en euros classiques). Cette garantie différée permet à l’assureur de gérer les actifs de façon plus performante grâce à un horizon de placement plus long. Et pour le souscripteur, l’espérance de rentabilité est accrue par rapport à celle d’un fonds en euros traditionnel.

Avec la loi Pacte, les fonds Eurocroissance sont simplifiés et rendus plus lisibles par l’affichage d’un rendement unifié pour tous les épargnants.

Le Plan d’épargne en actions relancé

Pour susciter l’intérêt des épargnants pour cette formule de placement, la loi Pacte rend le PEA-PME éligible aux nouveaux instruments du crowdfunding : les titres participatifs, les obligations à taux fixe, ainsi que les minibons.

Précision : tout comme une obligation, un titre participatif permet à l’investisseur de percevoir un intérêt et une prime de remboursement. Étant précisé que l’intérêt d’un tel titre est qu’il comporte une partie fixe et une partie variant selon les résultats de l’entreprise émettrice. Les minibons, quant à eux, sont des titres nominatifs comportant l’engagement de l’emprunteur de rembourser le capital, augmenté des intérêts, à échéance déterminée.

Par ailleurs, est rendue possible la souscription d’un plan d’épargne en actions (PEA) par un enfant majeur de 18 à 25 ans rattaché au foyer fiscal de ses parents. Opération impossible jusqu’à présent puisqu’il était interdit d’avoir plus de deux PEA par foyer fiscal.

Art. 71, 72, 89 et 90, loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, JO du 23