Transmettre son patrimoine par donation-partage

La donation-partage consiste à transmettre ses biens à ses enfants de son vivant.

Moins connue que le testament ou la donation « classique », la donation-partage n’en constitue pas moins un excellent moyen d’organiser, de son vivant, la transmission de son patrimoine. Présentation.

Une transmission de son vivant…

La donation-partage est l’acte par lequel une personne donne et partage, de son vivant, tout ou partie de ses biens au profit de ses enfants ou de ses petits-enfants. En l’absence d’enfants, elle peut même être réalisée en faveur des collatéraux (frères, sœurs, oncles, tantes…). Procédant, comme son nom l’indique, à la fois de la donation et du partage, la donation-partage permet ainsi d’anticiper le règlement de sa propre succession. Avantage de taille, elle n’est jamais rapportable à la succession du donateur, ce qui signifie que le montant donné n’aura pas à être ajouté à la succession pour déterminer la part d’héritage qui revient à chaque enfant.

De plus, pour vérifier, au décès du donateur, que chaque enfant a bien reçu la part minimale que la loi lui réserve, les biens partagés seront en principe évalués au jour de la donation-partage, et non au jour du décès comme pour une donation ordinaire.

… À tous ses enfants…

La donation-partage peut porter sur tous les biens du donateur ou sur une partie seulement. Et tout type de biens dont le donateur est propriétaire au jour de la donation-partage peut être transmis (argent, meubles, biens immobiliers, titres de sociétés…).

Des biens qui peuvent être transmis par donation-partage à au moins deux enfants (s’il n’y en a qu’un, il n’y a rien à partager !). Sachant que la participation de tous les enfants n’est pas exigée pour la validité de l’opération. Même si, en pratique, il est préférable que tous les enfants du donateur y participent et que les attributions de chacun soient équivalentes, si ce n’est strictement égalitaires.

Et s’il n’est pas possible de former des lots équilibrés, il convient de prévoir une soulte : par ce biais, celui qui a reçu plus que les autres les indemnise en leur versant une somme d’argent.

… Qui peut être réitérée

Dans sa vie, une personne peut consentir plusieurs donations-partages à un moindre coût fiscal. En effet, la loi (règle dite du « non-rappel fiscal des donations passées ») permet, par exemple, de donner, en franchise de droits de donation, 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans.

Dernier point, une donation-partage se réalise nécessairement par acte notarié.

À noter : un père et une mère peuvent consentir ensemble une seule et même donation-partage au profit de leurs enfants, à condition d’être mariés. On parle alors de donation-partage conjonctive. Avantage de cette dernière : sa souplesse. Elle peut porter à la fois sur des biens communs et sur des biens propres à chacun des époux, sans considération de leur origine.

Ralentissement du marché immobilier français au 1 trimestre 2019

Selon le baromètre LPI-SeLoger, les prix des biens immobiliers neufs ont reculé de 1,5 % au 1 trimestre 2019.

Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, le marché de l’immobilier connaît un ralentissement général au 1er trimestre 2019. Dans l’ancien, ce ralentissement se traduit par un prix moyen au m² signé de 3 427 €, soit + 0,6 % seulement sur les 3 premiers mois de l’année 2019. Un ralentissement causé notamment par une stagnation des prix des appartements (0,0 % à 3 877 € le m² signé) alors que le prix des maisons a connu une évolution de 1,5 % (2 938 € le m² signé). Dans le marché du neuf, les prix ont même reculé de 1,5 %, avec un prix moyen au m² signé de 4 361 €. Si le repli est général, il est plus rapide sur le marché des maisons (- 2,8 % à 2 450 € le m² signé) que sur celui des appartements (- 1,2 % à 5 113 € le m² signé).

Si le marché national est en berne, le baromètre a constaté toutefois des écarts de prix considérables entre les métropoles. Par exemple, pour les appartements dans l’ancien, Rennes a connu une augmentation à 2 chiffres (+ 11,3 % sur un an), avec un prix moyen de 3 798 € par m² signé. À l’inverse, le marché sur la ville de Bordeaux a accusé un net ralentissement avec une hausse de 4,7 % sur un an alors qu’en décembre 2018, les prix augmentaient encore à un rythme annuel supérieur à 10 %. Sur Paris, il a été constaté une augmentation des prix de 6 % sur un an, mais avec des prix signés qui n’ont que très peu crû au cours des 3 premiers mois de 2019 (+ 0,7 % à 10 341 € le m² signé).

Baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger, mars 2019

Modification de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie

La désignation du bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie réalisée par testament peut être modifiée ensuite par avenant au contrat.

Un épargnant avait souscrit plusieurs contrats d’assurance-vie et désigné, par testament authentique, sa femme et ses enfants comme bénéficiaires des capitaux. Quelques années plus tard, il avait modifié les clauses bénéficiaires par avenant adressé aux assureurs en désignant sa femme et, à défaut, 3 de ses 5 filles. À son décès, conformément aux clauses bénéficiaires, les capitaux avaient été versés à son épouse.

S’estimant lésé, l’une des filles, écartée par la nouvelle désignation, avait assigné en justice sa mère, ses sœurs et les assureurs afin obtenir sa part de capitaux. À l’appui de sa demande, elle avait invoqué le fait qu’un testament ne peut être révoqué, en tout ou en partie, que par un testament postérieur ou par un acte devant notaire portant déclaration du changement de volonté. En clair, elle avait engagé une action en justice afin d’invalider les modifications des clauses bénéficiaires opérées par avenant.

Mais les juges n’ont pas fait droit à sa demande. Ils ont estimé que les avenants modificatifs étaient bien valables. En effet, pour eux, il n’est pas nécessaire de respecter un parallélisme des formes entre la voie choisie pour la désignation initiale et celle retenue pour la modification.

Cassation civile 1re, 3 avril 2019, n° 18-14640

Location d’une partie de l’habitation principale : publication des plafonds de loyer 2019

L’administration fiscale a récemment publié les limites d’exonération d’impôt pour la location d’une partie de la résidence du bailleur.

Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits issus de la location. Cette exonération s’applique lorsque les pièces sont meublées et constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un salarié saisonnier). Condition supplémentaire, le loyer perçu par le bailleur doit être fixé dans des limites raisonnables.

Pour apprécier ce caractère « raisonnable », l’administration fiscale a récemment communiqué les plafonds annuels de loyer à ne pas dépasser pour l’année 2019. Ces plafonds, établis par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, s’élèvent à 187 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de France, et à 138 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.

BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 20 mars 2019

Déclaration des bénéficiaires effectifs d’une société

Comme la loi l’exige désormais, nous avons déclaré au greffe du tribunal de commerce les « bénéficiaires effectifs » de notre société, donc les 2 associés qui détiennent plus de 25 % de son capital. Or, ces 2 associés, qui détenaient chacun 30 % du capital, viennent d’acquérir des parts sociales supplémentaires et voient leur participation au capital portée à 35 %. Du coup, faut-il modifier la déclaration faite au greffe ?

En principe, oui, car une déclaration modificative doit être souscrite en cas de changement affectant le(s) bénéficiaire(s) effectif(s). Toutefois, si l’on se réfère à la notice que les greffes ont établie pour remplir le formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs, lorsque le pourcentage du capital détenu par un bénéficiaire effectif est modifié, une nouvelle déclaration n’est nécessaire que si les modalités du contrôle exercé sur la société par ce dernier s’en trouvent modifiées de manière « substantielle ». Ce qui est le cas, selon la notice, lorsque l’associé concerné devient majoritaire ou, à l’inverse, minoritaire. Mais dans votre situation, la modification est-elle considérée comme substantielle ? Le mieux est de vous renseigner auprès de votre greffe.

Comment doper son épargne avec les fonds thématiques

Les fonds thématiques peuvent constituer une solution intéressante pour contrer l’effet de la baisse des rendements des fonds en euros.

Les fonds thématiques sont de plus en plus mis en avant par les sociétés de gestion et les établissements financiers. En effet, dans le contexte actuel, cette forme d’investissement peut constituer un bon moyen de diversifier son portefeuille et de profiter de leviers de performance. Présentation.

Un fonds thématique, c’est quoi ?

Un fonds thématique est un fonds qui investit, sur le long terme, le fruit de sa collecte dans une « mégatendance ». Il peut s’agir, par exemple, du secteur de la santé, de la robotique, du changement climatique, de la mobilité et des transports ou encore de la transition énergétique. Concrètement, la viabilité d’un fonds thématique repose sur l’identification d’une tendance émergente. Pour qu’elle soit considérée comme telle, elle doit généralement posséder trois caractéristiques :- avoir des impacts forts sur l’économie ;- offrir des applications aux entreprises ;- disposer au minimum d’une durée de vie de 10 à 15 ans.

La sélection des valeurs

En pratique, dans un fonds thématique, le gérant va tenter d’identifier les « phénomènes » porteurs de croissance, puis de sélectionner, dans ces univers, les valeurs boursières qui seront le plus susceptibles de générer une performance pérenne. Sachant que les fonds thématiques sont construits de façon très transversale afin de mieux traverser les différents cycles économiques et d’être affectés le moins possible par les inévitables soubresauts des marchés financiers.

Pour la sélection des valeurs, le gérant procède comme pour un fonds traditionnel. Il évalue la valeur des sociétés en analysant leurs données, comme les bénéfices ou le chiffre d’affaires. Il utilise également des ratios financiers spécifiques (le bénéfice par action, la capitalisation boursière, le price earning ratio, le rendement boursier…) permettant d’évaluer rapidement la valeur et le potentiel d’une action, en prenant en compte l’étendue du prix du titre et une mesure de performance.Comment investir ?Les fonds thématiques ne sont pas l’apanage des professionnels de la finance. Les particuliers peuvent, eux aussi, acquérir des parts de ces supports d’investissement. Des supports d’investissement qu’il est possible de loger dans un compte-titres ordinaire, un plan d’éparge en actions ou encore un contrat d’assurance-vie multisupport via des unités de compte.

Quelle performance ?

Se positionner sur un courant porteur n’est pas forcément un gage de réussite ni une manière de se protéger contre la volatilité des marchés financiers. Globalement, les fonds thématiques sans quand même plus risqués que les actifs habituels (monétaires, obligations…). Mais, en contrepartie, ils offrent des performances pouvant dépasser les 10 % pour les meilleurs (performances annualisées sur 3 ans).

Le calendrier de déclaration des revenus 2018 est connu !

Le gouvernement a communiqué les dates limites de déclaration des revenus 2018.

Comme chaque année, vous devrez bientôt souscrire une déclaration personnelle de revenus et la transmettre au service des impôts. Le calendrier de déclaration des revenus 2018 vient d’être annoncé.

Dates de déclaration

Les contribuables qui déclarent leurs revenus sous forme papier ont jusqu’au jeudi 16 mai 2019 à minuit pour déposer leur déclaration d’ensemble des revenus (formulaire n° 2042 et formulaires annexes). Attention, la déclaration papier n’est désormais admise que pour les personnes qui n’ont pas d’accès à internet ou qui résident en « zone blanche ».

Les contribuables qui déclarent leurs revenus par internet bénéficient, quant à eux, de délais supplémentaires variant selon leur département de résidence. La date limite est ainsi fixée au :– mardi 21 mai 2019 à minuit pour les départements n° 01 à 19 et les non-résidents ;– mardi 28 mai 2019 à minuit pour les départements n° 20 à 49 ;– mardi 4 juin 2019 à minuit pour les départements n° 50 à 974/976.

Précision : les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier taxable au 1er janvier 2019 excède 1,3 M€ doivent indiquer le détail et l’estimation des biens composant ce patrimoine sur une annexe n° 2042-IFI à la déclaration de revenus.

Le service de déclaration en ligne est ouvert depuis le mercredi 10 avril 2019. Une fois la déclaration des revenus effectuée, les avis d’imposition seront disponibles dans l’espace Particulier entre juillet et septembre prochain.

www.impots.gouv.fr

Assurance-emprunteur : une proposition de loi pour renforcer le droit de résiliation

Pour améliorer l’information des consommateurs sur la procédure de résiliation de l’assurance-emprunteur, une proposition de loi prévoit notamment d’imposer aux banques d’informer chaque année les emprunteurs de la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.

Depuis le 1er janvier 2018, tous les emprunteurs peuvent résilier chaque année (à la date anniversaire) le contrat qui assure leur crédit immobilier pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une faculté qui n’enchante évidemment pas les établissements bancaires qui, jusqu’à peu, captaient la quasi-totalité de ce marché.

Pour renforcer et mieux informer les consommateurs de cette nouvelle procédure de résiliation, une proposition de loi prévoit d’obliger les banques à informer chaque année leurs cats de la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt (date à prendre en compte pour la résiliation). À défaut de communication, l’emprunteur serait en droit de changer d’assurance-emprunteur à tout moment. Et la banque fautive serait sanctionnée par une amende de 1 500 €. En outre, il serait prévu d’afficher les décisions de justice prononcées à l’encontre des prêteurs condamnés (façon « name and shame »).

Conclusion d’un bail commercial : pas sans l’accord du nu-propriétaire !

Lorsque la propriété d’un local est démembrée, l’usufruitier ne peut pas, sans l’accord du nu-propriétaire, conclure ou renouveler un bail commercial portant sur ce local, ni même signer un avenant au contrat de bail.

Il arrive souvent, notamment après une succession, que la propriété d’un bien soit « démembrée ». Le droit de propriété du bien est alors réparti entre un nu-propriétaire, qui a le droit d’en disposer, et un usufruitier, qui a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il dégage.

À ce titre, la loi prévoit que lorsque la propriété d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel est démembrée, l’usufruitier ne peut pas le donner en location sans l’accord du nu-propriétaire. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice l’annulation du bail.

Précision : lorsque le nu-propriétaire ne donne pas son accord, l’usufruitier peut toutefois être autorisé par le juge à conclure seul le bail.

Cette règle s’applique également pour le renouvellement d’un bail commercial ainsi que pour la conclusion d’un avenant. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire récente. L’usufruitière d’un local commercial donné à bail à une société avait consenti à cette dernière, en contrepartie de travaux qu’elle avait réalisés à ses frais, une dispense de paiement des loyers pendant quelques années, ainsi qu’une réduction de moitié du montant du loyer pendant les années suivantes. Cette dispense et cette réduction avaient été formalisées par un avenant au contrat de bail. Or, les filles de l’usufruitière, qui étaient nues-propriétaires du local, avaient contesté la validité de cet avenant car il avait été signé sans leur accord. Les juges leur ont donné raison et ont donc déclaré nul l’avenant. Résultat : la société ne pouvait pas bénéficier de la dispense de paiement et de la réduction du montant du loyer qu’il prévoyait.

Cassation civile 3e, 14 mars 2019, n° 17-27560

Les loyers n’ont progressé que de 1,4 % en 2018 !

Selon l’observatoire Clameur, dans 70 % des villes de plus de 148 000 habitants, les loyers ont baissé ou augmenté moins vite que l’inflation depuis 2013.

Comme chaque année à la même époque, l’observatoire Clameur a publié son étude sur la conjoncture du marché locatif privé. Dans sa version 2018, cette étude nous apprend notamment que l’année dernière, les loyers de marché (loyers mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle) ont progressé de 1,4 %, soit à un rythme inférieur à celui de l’inflation. L’observatoire explique ce phénomène par plusieurs facteurs :– la montée du chômage ;– la diminution des revenus (retraités, fonctionnaires, agriculteurs…) qui pèsent sur le pouvoir d’achat des candidats à la location ;– la faible revalorisation des aides personnelles au logement et le durcissement de leurs conditions d’octroi ;– la reprise, depuis 2015, de l’accession et de la primo-accession à la propriété.

Autre information, selon les auteurs de l’étude, dans 70 % des villes de plus de 148 000 habitants, les loyers ont baissé ou augmenté moins vite que l’inflation depuis 2013. Et en 2018, les loyers ont même baissé dans 25 % de ces villes (Nîmes, Lille, Nantes, Strasbourg, Montpellier) alors que le rythme de l’inflation s’est nettement redressé.

Enfin, Clameur a constaté que l’effort d’amélioration et d’entretien du parc locatif privé s’est considérablement réduit. Depuis 2014, 15,4 % seulement des logements remis en location ont bénéficié de travaux d’amélioration (thermique notamment). Ce pourcentage était de 23,4 % entre 1998 et 2013. Et en 2018, il s’est encore affaibli pour tomber à 13,3 %.

Observatoire Clameur – La conjoncture du marché locatif privé en 2018