Le propriétaire d’une maison d’habitation donnée à bail avait pour projet de vendre son bien immobilier. Comme la loi l’y oblige, il avait délivré à son locataire un congé avec offre de vente au prix de 200 000 € (droit de préemption du locataire). Une offre que ce dernier avait refusée. Plus tard, le locataire avait appris que le logement qu’il avait loué s’était vendu au prix de 80 000 €. Se sentant lésé, il avait assigné en justice le vendeur, l’acquéreur ainsi que le notaire en annulation et en réalisation forcée de la vente à son profit.

Devant la cour d’appel, les prétentions du locataire avaient été accueillies favorablement par les juges. Ces derniers avaient considéré que le vendeur était tenu de porter à la connaissance de son locataire tout changement quant aux conditions ou au prix de vente. Faute de n’avoir pas respecté la législation sur ce point, les juges avaient estimé que le locataire était fondé à demander la nullité de la vente et à se porter acquéreur du bien immobilier au prix de 80 000 €.

Interrogée à son tour, la Cour de cassation n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’appel. Selon elle, le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci.

Cassation civile 3e, 11 octobre 2018, n° 16-26748

L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) vient de faire paraître une enquête qui dresse plusieurs constats sur la rénovation énergétique des maisons individuelles en France.

Premier constat, l’enquête a relevé que la motivation première des ménages français pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique est l’amélioration du confort du logement. Une motivation citée par 8 ménages sur 10. Les considérations tenant à la réduction de la facture énergétique ne sont évoquées que par 50 % des ménages interrogés.

Autre constat, l’ADEME a noté que les propriétaires de maisons individuelles privilégient l’amélioration de l’isolation du bâti plutôt que le changement de chauffage. Ainsi, les travaux les plus courants ont consisté au renouvellement des fenêtres, à la réfection de la toiture ou encore à l’amélioration de l’isolation des murs. Point négatif : la performance des travaux effectués n’est pas toujours optimale. L’ADEME a souligné qu’un tiers seulement des travaux sur les toitures et les combles se révèle performant. Un ratio qui tombe à 1/6 pour les fenêtres, les ouvertures et les murs.

Pourtant, en interrogeant les ménages, 27 % d’entre eux ont estimé que tous les travaux de maîtrise de l’énergie avaient été faits dans leur maison. Or, l’étude a montré que seulement 5 % des rénovations réalisées ont eu véritablement un impact énergétique ayant eu pour effet de gagner au moins deux classes énergétiques du DPE.

Précision : le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur de la quantité d’énergie consommée ou estimée lors de l’utilisation normale d’un bien immobilier. Cette échelle de valeur comporte 7 classes, de A à G. A correspondant à la meilleure performance énergétique et G à la plus mauvaise.

Pour l’ADEME, les objectifs des pouvoirs publics dans ce domaine se heurtent à une absence de besoins exprimés par la population. Outre une simplification du parcours de rénovation, les politiques publiques devront être axées sur la mobilisation des ménages ne se sentant pas concernés par cette problématique. Du chemin reste donc à parcourir pour parvenir à l’objectif que se sont fixés les pouvoirs publics de tendre vers un parc de logements répondant à la norme BBC (bâtiment basse consommation) à l’horizon 2050 !

Enquête TREMI, campagne 2017 – ADEME

C’est fait ! La loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a été définitivement adoptée le 16 octobre dernier. Ce texte prévoit une série de mesures pour, selon le ministère de la Cohésion des territoires, répondre aux attentes des Français pour améliorer leur cadre de vie au quotidien par le logement et le développement des territoires. Une bonne occasion de présenter les mesures les plus marquantes du texte.

Le bail mobilité

Un nouveau type de bail est créé. Baptisé « bail mobilité », ce dernier, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, concerne les locations meublées. Un bail pouvant être résilié à tout moment par le locataire sous réserve de respecter un préavis d’un mois. Concrètement, le bail mobilité a été pensé pour répondre aux besoins de logement des étudiants, des jeunes actifs, des personnes en CDD ou encore en mission.

À noter : la loi Elan autorise la dématérialisation des annexes au bail (diagnostic technique, extraits de règlement de copropriété…) et de l’acte de cautionnement.

L’encadrement des loyers

Censuré par la justice administrative, l’encadrement des loyers est réintroduit par le texte. Précisons que le nouveau dispositif prévoit que les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, pourront expérimenter le dispositif pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs devront fixer leur loyer dans une fourchette (loyers de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier. En cas de non-respect, le bailleur indélicat serait sanctionné notamment en remboursant le trop-perçu au locataire.

L’encadrement des locations touristiques

La loi Elan prévoit un contrôle plus strict des locations meublées touristiques. Ainsi, les communes peuvent désormais demander aux bailleurs de leur transmettre le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location durant l’année en cours. Sachant que les bailleurs ne peuvent louer plus de 120 nuitées par an. En outre, pour les communes qui ont instauré un enregistrement obligatoire des locations meublées touristiques, les bailleurs qui ne respectent pas cette procédure pourront faire l’objet de sanctions pécuniaires : de 5 000 € à 10 000 € par logement.

À noter : les plates-formes de location qui pubat l’annonce d’une résidence principale déjà louée plus de 120 jours dans l’année s’exposent également à des sanctions : 50 000 € par logement.

À l’heure où les premiers avis de taxe d’habitation arrivent dans les boîtes aux lettres, certains contribuables ont eu l’agréable surprise de voir le montant de leur impôt baissé de 30 %. Un effet de la loi de finances pour 2018 qui prévoit tout bonnement sa suppression progressive à l’horizon 2020.

Précisons que pour bénéficier d’un dégrèvement de la taxe d’habitation, les contribuables ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenus. Pour 2018, le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder, par exemple, pour une personne seule 27 000 €, 43 000 € pour un couple sans enfant et 54 000 € pour un couple avec un enfant.

Une bonne surprise certes, mais pas pour tout le monde ! En effet, certains contribuables, pourtant concernés par ce dégrèvement, ont constaté au contraire une augmentation de leur taxe d’habitation. La raison ? Il semblerait que les communes, à qui profitent une partie des recettes liées à la taxe d’habitation, ont anticipé une baisse de leur dotation. Elles croient difficilement à la promesse de l’exécutif de compenser « à l’euro près » le manque à gagner du fait de ce dégrèvement. Pour parer à cette éventualité, elles ont donc décidé d’augmenter le taux de la taxe. Et, d’après un rapport d’information de l’Assemblée nationale datant de juillet 2018, elles seraient 5 680 à avoir fait ce choix ! Sachant que la commune ayant pratiqué la hausse la plus importante (+15,5 %) est celle de Tasso en Corse-du-Sud.

Comme vous le savez sûrement, le dispositif du prélèvement à la source sera mis en œuvre à compter du 1er janvier 2019. Pour aider les salariés à prendre toute la mesure de cette nouvelle manière de s’acquitter de l’impôt sur le revenu, les pouvoirs publics ont instauré une phase dite de « préfiguration » du prélèvement à la source. Ainsi, les entreprises volontaires peuvent, sur les rémunérations versées à leurs salariés du 1er septembre au 31 décembre 2018, préciser sur leurs bulletins de salaire le montant du prélèvement qui serait acquitté si le prélèvement à la source était déjà en vigueur. Pour ce faire, les employeurs utilisent le taux de prélèvement qui leur est communiqué par l’administration fiscale.

Toutefois, si votre employeur ne fait pas partie de ces entreprises volontaires, sachez que la Direction générale des Finances publiques vient de mettre en ligne un simulateur permettant de connaître le montant de la retenue qui sera opérée chaque mois sur vos revenus. Ainsi, vous êtes invité à indiquer le montant de votre revenu mensuel net imposable, ainsi que le taux de prélèvement que l’administration vous a récemment communiqué lors de la dernière campagne de déclaration des revenus. Un taux que vous pouvez d’ailleurs retrouver facilement dans votre espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr ou sur votre avis d’imposition. À partir des éléments que vous aurez saisis, le simulateur affichera immédiatement le résultat.

À noter : il est possible de simuler le montant du prélèvement à la source sur les indemnités chômage et pensions de retraite.

Simulateur du prélèvement à la source

Mauvaise nouvelle pour les emprunteurs ! Le projet de loi de finances pour 2019 intègre une mesure visant à supprimer l’exonération de taxe spéciale sur les conventions d’assurances (TSCA). Une exonération qui bénéficie aux seules garanties décès (sont ainsi exclues les garanties invalidité et perte d’emploi) incluses dans les assurances-emprunteur. Conséquence, les nouveaux contrats conclus à compter du 1er janvier 2019 devraient être pénalisés car ils deviendraient soumis à la TSCA au taux de 9 % sur l’intégralité de la prime.

Concrètement, selon les services de Bercy, pour un crédit immobilier de 100 000 € souscrit sur une durée de 15 ans, la fin de l’exonération entraînerait un supplément de cotisation d’assurance de 36 € par an, soit 540 € sur la durée du prêt. Sachant toutefois que les organismes d’assurance ne seraient pas dans l’obligation de faire payer cette hausse de la fiscalité à leurs cats et pourraient décider de la prendre en charge.

En tout cas, cette mesure aurait pour effet de générer, pour l’État, près de 100 M€ de recettes supplémentaires en 2019, 180 M€ en 2020 et 500 M€ à terme. Des fonds qui seraient affectés à la société Action Logement pour combler son manque à gagner suite au relèvement du seuil d’assujettissement des entreprises à la participation à l’effort de construction (le fameux 1 % logement) de 20 à 50 salariés prévu par le projet de loi Pacte.

Art. 52, projet de loi de finances pour 2019, n° 1255, enregistré à l’Assemblée nationale le 24 septembre 2018

Le projet de loi de finances pour 2019 vient d’être dévoilé par le gouvernement. Principalement tourné vers les entreprises, le texte prévoit une mesure de faveur concernant l’impôt sur les sociétés. Il serait question de permettre aux sociétés de personnes et groupements assimilés (EURL, sociétés civiles, sociétés en nom collectif, sociétés en commandite simple…) ainsi qu’aux EIRL ayant opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés de revenir sur leur choix. Un retour possible jusqu’au 5e exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Sachant qu’en l’absence de renonciation dans ce délai, l’option pour l’impôt sur les sociétés deviendrait irrévocable.

Précision : la renonciation à l’option devrait, en pratique, être communiquée à l’administration fiscale avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice au titre duquel s’appliquerait la renonciation. Les entreprises ayant ainsi renoncé à l’option ne pourraient plus opter, à nouveau, pour l’impôt sur les sociétés.

Mais attention, il faut savoir que cette renonciation serait assimilée fiscalement à une cessation d’entreprise. Ce qui entraînerait notamment une imposition immédiate des bénéfices d’exploitation de la dernière période d’imposition, des bénéfices en sursis d’imposition ou encore des plus-values latentes.

À noter : l’imposition immédiate des bénéfices en sursis d’imposition et des plus-values latentes ne serait pas effective à condition qu’aucune modification ne soit apportée aux écritures comptables et que leur imposition demeure possible.

Cette nouvelle mesure, si elle est votée en l’état par les parlementaires, devrait concerner les exercices clos à compter du 31 décembre 2018.

Art. 17, projet de loi de finances pour 2019, n° 1255, enregistré à l’Assemblée nationale le 24 septembre 2018